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Steuern & AfA Rendite & Cashflow

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: § 9 Nr. 1 GewStG 2026

Stand: 14. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Wer sein Portfolio in eine GmbH legt, zahlt auf dieselbe Miete zunächst zwei Steuern statt einer: Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nimmt den Vermietungsgewinn vollständig aus der Gewerbesteuer heraus — und sie ist die empfindlichste Begünstigung im ganzen Immobiliensteuerrecht: Ein einziger Tag, ein mitvermieteter Lastenaufzug oder ein Oldtimer im Anlagevermögen kosten sie für das komplette Jahr. Dieser Beitrag zeigt, wer sie überhaupt braucht, was sie in Euro bringt und an welchen drei Punkten sie in der Praxis scheitert.

Wen die Gewerbesteuer bei Vermietung überhaupt trifft

Der Gewerbesteuer unterliegt „jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird" (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG). Private Vermietung ist Vermögensverwaltung und damit kein Gewerbebetrieb — solange nicht der Handel in den Vordergrund tritt, was wir in unserem Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel beschrieben haben. Wer als natürliche Person vermietet, hat mit dieser Vorschrift nichts zu tun.

Anders die Kapitalgesellschaft: Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG gilt „stets und in vollem Umfang" als Gewerbebetrieb, was eine GmbH tut. Die Fiktion greift unabhängig davon, ob die Tätigkeit inhaltlich gewerblich wäre. Eine GmbH, die nichts weiter tut als drei Mehrfamilienhäuser zu vermieten, ist gewerbesteuerpflichtig — und anders als eine natürliche Person hat sie weder den Freibetrag von 24.500 €, der nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG nur natürlichen Personen und Personengesellschaften zusteht, noch die Anrechnung nach § 35 EStG. Diese Anrechnung ermäßigt die Einkommensteuer um „das Vierfache" des Gewerbesteuer-Messbetrags, begrenzt auf die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer (§ 35 Abs. 1 Satz 1 und Satz 5 EStG); sie neutralisiert die Gewerbesteuer für Einzelunternehmer und Mitunternehmer weitgehend. Für die GmbH bleibt die Belastung stehen.

Die Kurzfassung: Die erweiterte Kürzung ist kein Thema für den privaten Vermieter. Sie ist das entscheidende Instrument, wenn Immobilien in einer GmbH oder einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG gehalten werden.

Was die Kürzung in Euro bringt

Die Gewerbesteuer entsteht in zwei Schritten: Die Steuermesszahl beträgt nach § 11 Abs. 2 GewStG 3,5 % des Gewerbeertrags, auf den daraus errechneten Messbetrag legt die Gemeinde ihren Hebesatz (§ 16 Abs. 1 GewStG). Ab dem Erhebungszeitraum 2027 gilt ein gesetzlicher Mindesthebesatz von 280 %, wenn die Gemeinde keinen höheren bestimmt hat (§ 16 Abs. 4 Satz 2 GewStG in Verbindung mit § 36 Abs. 5b GewStG).

Der folgende Vergleich rechnet mit 100.000 € Gewerbeertrag und einem Hebesatz von 400 %, wie er in vielen Städten üblich ist. Er ist eine Rechenillustration, kein Richtwert:

PositionSatzBetrag
Gewerbeertrag—100.000,00 €
Gewerbesteuer-Messbetrag3,5 %3.500,00 €
Gewerbesteuer bei Hebesatz 400 %14,00 %14.000,00 €
Körperschaftsteuer15,00 %15.000,00 €
Solidaritätszuschlag darauf0,825 %825,00 €
Gesamtbelastung ohne erweiterte Kürzung29,825 %29.825,00 €
Gesamtbelastung mit erweiterter Kürzung15,825 %15.825,00 €

Die Kürzung ist in diesem Beispiel 14.000 € pro Jahr wert — bei einem gleichbleibenden Ertrag über zehn Jahre also ein sechsstelliger Betrag. Sie wirkt direkt auf den Cashflow nach Steuern und damit auf jede Ankaufsrechnung, die mit einer GmbH-Struktur kalkuliert wird.

Die Körperschaftsteuer beträgt nach § 23 Abs. 1 KStG für Veranlagungszeiträume bis 2027 15 %; danach sinkt sie stufenweise auf 14 % (2028), 13 % (2029), 12 % (2030), 11 % (2031) und ab 2032 auf 10 %. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 4 Satz 1 SolZG 1995). Weil der Körperschaftsteuersatz fällt, die Gewerbesteuer aber nicht, wächst der relative Wert der erweiterten Kürzung in den kommenden Jahren.

Neu seit 2025: die einfache Kürzung bemisst sich nach der Grundsteuer

Ohne Antrag greift nur die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG. Deren Bemessungsgrundlage hat sich mit der Grundsteuerreform geändert: Gekürzt wird jetzt um „die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz". Diese Fassung ist nach § 36 Abs. 4b Satz 1 GewStG erstmals für den Erhebungszeitraum 2025 anzuwenden. Ältere Texte und Urteile nennen stattdessen einen Prozentsatz des Einheitswerts — dieser Anknüpfungspunkt ist entfallen.

Der Unterschied bleibt groß: Die einfache Kürzung nimmt einen vierstelligen Betrag aus dem Gewerbeertrag heraus, die erweiterte den kompletten Vermietungsgewinn. Beide zusammen gibt es nicht — Satz 2 tritt ausdrücklich „an Stelle" von Satz 1.

Die Voraussetzungen im Wortlaut

Die erweiterte Kürzung setzt nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG einen Antrag voraus und steht Unternehmen zu, die „ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen". Das Wort, an dem alles hängt, ist „ausschließlich". Der Bundesfinanzhof liest es „gleichermaßen qualitativ, quantitativ sowie zeitlich" — die Tätigkeit muss ihrer Art nach, ihrem Umfang nach und während des gesamten Jahres begünstigt sein.

Das Gesetz selbst lässt nur wenige Nebeneinnahmen ausdrücklich zu:

NebentätigkeitObergrenzeFundstelle
Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge und E-Bikes20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des GrundbesitzesSatz 3 Buchst. b
Sonstige Leistungen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des GrundbesitzesSatz 3 Buchst. c
Betreuung von Wohnungsbauten, Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungenkeine Quote, aber gesonderte Gewinnermittlung nötigSatz 2 und Satz 4

Die Stromgrenze ist die praktisch wichtigste Öffnung. Sie liegt seit dem Erhebungszeitraum 2023 bei 20 % (§ 36 Abs. 4b Satz 2 GewStG) und erlaubt es, eine Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach zu betreiben, ohne die Kürzung zu verlieren. Zwei Details stehen im selben Satz: Der Strom darf nicht an Letztverbraucher geliefert werden, es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers — und für die Nebentätigkeit ist der Gewinn nach § 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG gesondert zu ermitteln. Was sonst noch an der Anlage hängt, steht in unserem Beitrag zur Photovoltaik auf dem Mietshaus.

Zwei Ausschlussgründe schneiden die Kürzung unabhängig von jeder Quote ab. Nach § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG entfällt sie, wenn der Grundbesitz „ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient" — der klassische Fall der Betriebsaufspaltung, in dem die vermietende Gesellschaft an den eigenen Gesellschafter vermietet. Und nach § 9 Nr. 1 Satz 6 GewStG ist sie für Veräußerungs- und Aufgabegewinne im Sinne des § 7 Satz 2 Nr. 2 und 3 GewStG ausgeschlossen.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzeswortlaut sagt „ausschließlich" und lässt offen, wie streng das gemeint ist. Drei aktuelle, amtlich veröffentlichte Entscheidungen des Bundesfinanzhofs beantworten das für die drei Fälle, an denen die Kürzung in der Praxis scheitert: Zeit, Ausstattung und Nebenvermögen.

BFH, Urteil vom 17. Oktober 2024 – III R 1/23 (amtlich veröffentlicht)

Eine GmbH verkaufte ihr einziges Grundstück mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten „zu Beginn des 31.12.". Der Senat entschied, dass sie „die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes nicht in Anspruch nehmen" kann, „da sie in diesem Fall nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig war". Ein einziger Tag ohne Grundbesitz kostete die Begünstigung für das ganze Jahr; eine Ausnahme wegen Geringfügigkeit lehnte der Senat ausdrücklich ab. Für Eigentümer heißt das: Ein Verkauf muss auf den 31. Dezember, 23:59 Uhr terminiert werden oder ins Folgejahr rutschen. Immerhin blieb der GmbH die einfache Kürzung nach Satz 1.

BFH, Urteil vom 25. September 2025 – IV R 31/23 (amtlich veröffentlicht)

Streitgegenstand war ein 1987 eingebauter Lastenaufzug in einem vermieteten Kaufhaus. Der Senat stellte klar: „Da Betriebsvorrichtungen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz gehören, schließt deren Mitvermietung die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) aus. Dies ist auch anzunehmen, wenn die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück beziehungsweise dem Gebäude verbunden ist." Ausgenommen bleibt nur, was „als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen ist" — also „einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt". Wer gewerbliche Flächen vermietet, sollte Aufzüge, Kühlanlagen, Lastenrampen und Spezialbeleuchtung vor Vertragsschluss prüfen lassen — der Anschaffungswert war hier mit rund 20.000 € verschwindend gering und trotzdem streitentscheidend.

BFH, Urteil vom 24. Juli 2025 – III R 23/23 (amtlich veröffentlicht)

Eine vermietende GmbH hielt zwei Oldtimer als Wertanlage im Anlagevermögen. Einnahmen erzielte sie damit nicht. Der Senat versagte die Kürzung trotzdem: Eine „nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit (im Streitfall: Halten von Oldtimern zum Zwecke der Wertsteigerung) kann auch dann zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung führen, wenn mit ihr keine Einnahmen erzielt werden." Der häufige Irrtum, eine Nebentätigkeit sei unschädlich, solange sie nichts einbringt, ist damit erledigt. Erlaubt ist neben eigenem Grundbesitz nur eigenes Kapitalvermögen — Kunst, Fahrzeuge oder Edelmetalle in derselben GmbH sind es nicht.

Häufige Fragen

Muss die erweiterte Kürzung jedes Jahr beantragt werden?

Ja. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gewährt sie „auf Antrag", und die Gewerbesteuer ist eine Jahressteuer: Erhebungszeitraum ist das Kalenderjahr (§ 14 Satz 2 GewStG). Der Antrag wird mit der Gewerbesteuererklärung des jeweiligen Jahres gestellt, und die Voraussetzungen werden für jedes Jahr neu geprüft.

Gilt die Kürzung auch für den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie?

Bei einer GmbH gehört der laufende Veräußerungsgewinn aus dem eigenen Grundbesitz zum begünstigten Teil des Gewerbeertrags, solange die Gesellschaft nicht in den gewerblichen Grundstückshandel abrutscht. Ausgeschlossen sind nach § 9 Nr. 1 Satz 6 GewStG dagegen Veräußerungs- und Aufgabegewinne im Sinne des § 7 Satz 2 Nr. 2 und 3 GewStG — also im Wesentlichen Gewinne aus der Veräußerung von Mitunternehmeranteilen.

Was passiert, wenn ich meiner eigenen Betriebs-GmbH ein Lager vermiete?

Dann greift § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG: Dient der Grundbesitz „ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters", entfällt die Kürzung. Es kommt nicht darauf an, wie klein der betroffene Teil ist.

Kostet eine Photovoltaikanlage auf dem Dach die Kürzung?

Nicht zwingend. Einnahmen aus der Stromlieferung sind bis zu 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes unschädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG), wenn der Strom nicht an Letztverbraucher außerhalb der eigenen Mieterschaft geht und der Gewinn gesondert ermittelt wird.

Lohnt sich die GmbH ohne erweiterte Kürzung noch?

Das ist eine Rechnung, keine Grundsatzfrage. Fällt die Kürzung weg, liegt die laufende Belastung auf Gesellschaftsebene im Beispiel oben bei 29,825 % statt 15,825 % — und der Vorteil gegenüber der privaten Vermietung schrumpft auf die Differenz zur persönlichen Einkommensteuerbelastung. Wer mit einer GmbH plant, sollte die Kürzung deshalb nicht als Bonus, sondern als Bedingung der Kalkulation behandeln.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob die erweiterte Kürzung im Einzelfall zusteht, hängt von der konkreten Tätigkeit, den Mietverträgen und der Ausstattung der Objekte ab; die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst bestimmt.