Cashflow einer Immobilie berechnen: Formel & Beispiel (2026)

Der Kaufpreis sagt wenig darüber aus, ob sich eine Vermietungsimmobilie trägt. Entscheidend ist der Cashflow: Was bleibt nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten monatlich übrig – oder was müssen Sie draufzahlen? Dieser Leitfaden zeigt die Formel, ein durchgerechnetes Beispiel und die Fehler, die Investoren am häufigsten machen.

Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?

Der Cashflow ist die Differenz zwischen den tatsächlichen Geldeingängen (Mieteinnahmen) und den tatsächlichen Geldabflüssen (Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten) in einem Zeitraum – üblicherweise pro Monat. Er unterscheidet sich bewusst von der Rendite: Die Rendite ist eine relative Kennzahl (z. B. Mietrendite in Prozent des Kaufpreises), der Cashflow ist ein konkreter Euro-Betrag, der Ihr Konto tatsächlich erreicht oder verlässt. Eine Immobilie kann rechnerisch eine gute Rendite haben und trotzdem einen negativen Cashflow produzieren – etwa bei hoher Fremdfinanzierung mit kurzer Tilgungsdauer.

Die Formel: Cashflow vor Steuern

Die Basisformel für den monatlichen Cashflow vor Steuern lautet:

Umlagefähige Nebenkosten (die der Mieter über die Betriebskostenabrechnung trägt) fallen aus der Rechnung heraus, da sie sich in der Regel neutralisieren. Relevant sind die Kosten, die tatsächlich bei Ihnen als Eigentümer hängen bleiben – etwa Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Grundsteueranteile oder Leerstandsrisiko.

Die Tilgung ist der Punkt, an dem viele Kalkulationen kippen: Sie mindert den Cashflow, baut aber gleichzeitig Eigenkapital auf, weil die Restschuld sinkt. Ein negativer Cashflow bei hoher Tilgung ist deshalb nicht automatisch ein schlechtes Investment – er kann gezielter Vermögensaufbau sein, solange Sie die monatliche Unterdeckung tragen können.

Praxisbeispiel mit Zahlen

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 240.000 € (davon 210.000 € finanziert, 3,8 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung) und vermieten sie für 850 € Kaltmiete im Monat:

In diesem Beispiel ist der Cashflow vor Steuern negativ – Sie zahlen monatlich zu. Ob sich das trägt, hängt vom steuerlichen Effekt und von Ihrer sonstigen Liquidität ab. Details zur relationalen Deal-Analyse-Engine, die diese Rechnung inklusive Ampel-Bewertung automatisiert, finden Sie auf renodiary.de.

Cashflow nach Steuern – der oft übersehene Unterschied

Für die tatsächliche Liquiditätswirkung zählt der Cashflow nach Steuern. Hier wird es wichtig, Werbungskosten (§21 EStG) korrekt vom reinen Zahlungsfluss zu trennen:

1. Werbungskosten = Zins + AfA (Abschreibung) + nicht umlagefähige Nebenkosten – nicht die Tilgung, denn Tilgung ist steuerlich eine Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
2. Überschuss = Kaltmiete − Werbungskosten (kann bei hoher AfA und hohen Zinsen in den ersten Jahren negativ sein).
3. Steuereffekt = Überschuss × persönlicher Grenzsteuersatz. Bei einem negativen Überschuss wirkt das als Erstattung und erhöht den Cashflow nach Steuern.

Genau dieser Mechanismus – Zins und AfA senken steuerlich das Ergebnis, aber nur der Zinsanteil fließt tatsächlich als Zahlung ab – erklärt, warum der Cashflow nach Steuern oft deutlich besser aussieht als der Cashflow vor Steuern. Wie die einzelnen Positionen korrekt in der Steuererklärung landen, erläutert unser Leitfaden zur Anlage V für Vermieter.

Wann ist ein Cashflow „gut"?

Eine pauschale Grenze gibt es nicht – sie hängt von Eigenkapitalquote, Tilgungshöhe und Ihrer persönlichen Risikotragfähigkeit ab. Als grobe Orientierung für die erste Einschätzung haben sich in der Praxis drei Bänder etabliert:

• Deutlich negativ (z. B. unter −50 € im Monat): Zuzahlungsbedarf genau prüfen – trägt das Objekt sich nur über Wertsteigerung?
• Ausgeglichen (grob zwischen −50 € und +50 €): solide Basis, die sich mit moderaten Annahmen zur Mietentwicklung tragen sollte.
• Deutlich positiv (über +50 € im Monat): komfortabler Puffer für Instandhaltung, Leerstand oder Zinsänderungen bei Anschlussfinanzierung.

Diese Bänder sind eine Faustregel zur Ersteinordnung, kein Ersatz für eine vollständige Objekt-Kalkulation mit Instandhaltungsrücklage, Leerstandsquote und realistischer Anschlussfinanzierung.

Die häufigsten Fehler bei der Cashflow-Berechnung

1. Tilgung vergessen. Wer nur mit dem Zinsanteil rechnet, überschätzt den Cashflow systematisch.
2. Instandhaltungsrücklage nicht eingeplant. Auch wenn sie steuerlich erst bei tatsächlichem Verbrauch wirkt, gehört sie kalkulatorisch in eine belastbare Liquiditätsplanung.
3. Leerstand ignoriert. 100 % Vermietungsquote über die gesamte Haltedauer anzunehmen, ist unrealistisch.
4. Cashflow und Rendite verwechselt. Eine hohe Mietrendite sagt nichts über die monatliche Liquidität aus, wenn die Finanzierung eng kalkuliert ist.
5. Steuereffekt komplett ausgeblendet oder überschätzt. Beides führt zu Fehleinschätzungen – der korrekte Weg führt über Werbungskosten und persönlichen Grenzsteuersatz, nicht über Pauschalannahmen.

FAQ

Ist ein negativer Cashflow immer ein schlechtes Investment?

Nicht zwangsläufig. Bei hoher Tilgung baut sich parallel Eigenkapital auf, und der Cashflow nach Steuern kann durch Werbungskosten deutlich besser ausfallen als der Cashflow vor Steuern. Entscheidend ist, ob Sie die monatliche Unterdeckung dauerhaft tragen können.

Wie wirkt sich eine höhere Tilgung auf den Cashflow aus?

Eine höhere anfängliche Tilgung senkt den Cashflow vor Steuern, verkürzt aber die Zinsbindung bis zur Volltilgung und reduziert die Restschuld schneller. Das ist eine bewusste Abwägung zwischen laufender Liquidität und schnellerem Vermögensaufbau.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?

Die Rendite ist eine relative Kennzahl (z. B. Mietrendite in % des Kaufpreises), der Cashflow ein konkreter Euro-Betrag pro Monat. Beide Kennzahlen ergänzen sich – eine Immobilie sollte idealerweise bei beiden solide dastehen.

Sollte ich mit Leerstand kalkulieren?

Ja. Ein realistischer Sicherheitsabschlag für Mietausfall und Vermietungspausen gehört in jede belastbare Cashflow-Rechnung, auch wenn er die Formel im Alltag oft vereinfacht weggelassen wird.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Zinssätze, Kostenansätze und die genannten Bänder sind Beispielwerte zur Veranschaulichung und keine Anlageempfehlung für ein konkretes Objekt.