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Rendite & Cashflow

Cashflow einer Immobilie berechnen: Formel & Beispiel (2026)

Stand: 27. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Der Kaufpreis sagt wenig darüber aus, ob sich eine Vermietungsimmobilie trägt. Entscheidend ist der Cashflow: Was bleibt nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten monatlich übrig – oder was müssen Sie draufzahlen? Dieser Leitfaden zeigt die Formel, ein durchgerechnetes Beispiel und die Fehler, die Investoren am häufigsten machen.

Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?

Der Cashflow ist die Differenz zwischen den tatsächlichen Geldeingängen (Mieteinnahmen) und den tatsächlichen Geldabflüssen (Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten) in einem Zeitraum – üblicherweise pro Monat. Er unterscheidet sich bewusst von der Rendite: Die Rendite ist eine relative Kennzahl (z. B. Mietrendite in Prozent des Kaufpreises), der Cashflow ist ein konkreter Euro-Betrag, der Ihr Konto tatsächlich erreicht oder verlässt. Eine Immobilie kann rechnerisch eine gute Rendite haben und trotzdem einen negativen Cashflow produzieren – etwa bei hoher Fremdfinanzierung mit kurzer Tilgungsdauer.

Die Formel: Cashflow vor Steuern

Die Basisformel für den monatlichen Cashflow vor Steuern lautet:

Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten − Zins − Tilgung

Umlagefähige Nebenkosten fallen aus der Rechnung heraus, da sie sich in der Regel neutralisieren – vorausgesetzt, die Betriebskostenabrechnung geht fristgerecht raus; nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist wird aus dem durchlaufenden Posten ein echter Verlust. Relevant sind die Kosten, die tatsächlich bei Ihnen als Eigentümer hängen bleiben – etwa Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage oder Leerstandsrisiko. Welche Posten das im Einzelnen sind und warum kein Mietvertrag sie zurückholt, zeigt unser Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

PositionWirkung auf den Cashflow
Kaltmiete+ (Zufluss)
Nicht umlagefähige Bewirtschaftung− (Abfluss)
Zinsanteil der Annuität− (Abfluss)
Tilgungsanteil der Annuität− (Abfluss, aber Vermögensaufbau)

Die Tilgung ist der Punkt, an dem viele Kalkulationen kippen: Sie mindert den Cashflow, baut aber gleichzeitig Eigenkapital auf, weil die Restschuld sinkt. Ein negativer Cashflow bei hoher Tilgung ist deshalb nicht automatisch ein schlechtes Investment – er kann gezielter Vermögensaufbau sein, solange Sie die monatliche Unterdeckung tragen können.

Praxisbeispiel mit Zahlen

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 240.000 € (davon 210.000 € finanziert, 3,8 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung) und vermieten sie für 850 € Kaltmiete im Monat:

PositionBetrag pro Monat
Kaltmiete850 €
Nicht umlagefähige Bewirtschaftung (ca. 20 €/m² p.a. anteilig)−90 €
Zins (3,8 % von 210.000 € ÷ 12)−665 €
Tilgung (2 % von 210.000 € ÷ 12)−350 €
Cashflow vor Steuern−255 €

In diesem Beispiel ist der Cashflow vor Steuern negativ – Sie zahlen monatlich zu. Ob sich das trägt, hängt vom steuerlichen Effekt und von Ihrer sonstigen Liquidität ab. Details zur relationalen Deal-Analyse-Engine, die diese Rechnung inklusive Ampel-Bewertung automatisiert, finden Sie auf renodiary.de.

Cashflow nach Steuern – der oft übersehene Unterschied

Für die tatsächliche Liquiditätswirkung zählt der Cashflow nach Steuern. Hier wird es wichtig, Werbungskosten (§21 EStG) korrekt vom reinen Zahlungsfluss zu trennen:

  1. Werbungskosten = Zins + AfA (Abschreibung) + nicht umlagefähige Nebenkosten – nicht die Tilgung, denn Tilgung ist steuerlich eine Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
  2. Überschuss = Kaltmiete − Werbungskosten (kann bei hoher AfA und hohen Zinsen in den ersten Jahren negativ sein).
  3. Steuereffekt = Überschuss × persönlicher Grenzsteuersatz. Bei einem negativen Überschuss wirkt das als Erstattung und erhöht den Cashflow nach Steuern.

Genau dieser Mechanismus – Zins und AfA senken steuerlich das Ergebnis, aber nur der Zinsanteil fließt tatsächlich als Zahlung ab – erklärt, warum der Cashflow nach Steuern oft deutlich besser aussieht als der Cashflow vor Steuern. Wie die einzelnen Positionen korrekt in der Steuererklärung landen, erläutert unser Leitfaden zur Anlage V für Vermieter.

Wann ist ein Cashflow „gut"?

Eine pauschale Grenze gibt es nicht – sie hängt von Eigenkapitalquote, Tilgungshöhe und Ihrer persönlichen Risikotragfähigkeit ab. Als grobe Orientierung für die erste Einschätzung haben sich in der Praxis drei Bänder etabliert:

Diese Bänder sind eine Faustregel zur Ersteinordnung, kein Ersatz für eine vollständige Objekt-Kalkulation mit Instandhaltungsrücklage, Leerstandsquote und realistischer Anschlussfinanzierung. Wer eine Mietsteigerung in die Annahmen einrechnet, sollte vorher prüfen, wie viel davon im Bestand überhaupt durchsetzbar ist: Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete und Wartezeit stecken den Rahmen ab – nachgerechnet im Beitrag Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze und Fristen.

Cashflow vor und nach Steuern automatisch berechnen

Die Deal-Analyse in RenoDiary rechnet Kaltmiete, Bewirtschaftung, Zins, Tilgung, AfA und §7b-Sonderabschreibung objektweise durch – inklusive Ampel-Bewertung, ob ein Deal sich vor oder nach Steuern trägt. Der Rechner ist ohne Konto nutzbar.

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Die häufigsten Fehler bei der Cashflow-Berechnung

  1. Tilgung vergessen. Wer nur mit dem Zinsanteil rechnet, überschätzt den Cashflow systematisch.
  2. Instandhaltungsrücklage nicht eingeplant. Auch wenn sie steuerlich erst bei tatsächlichem Verbrauch wirkt, gehört sie kalkulatorisch in eine belastbare Liquiditätsplanung. Welcher Betrag je Quadratmeter dafür angemessen ist, zeigt Instandhaltungsrücklage berechnen.
  3. Erbbauzins übersehen. Auf einem Erbbaurechtsgrundstück läuft er über die gesamte Laufzeit weiter – auch dann noch, wenn das Darlehen getilgt ist. Was das über 30 Jahre ausmacht, rechnet der Beitrag Erbbaurecht kaufen: Erbbauzins, Fristen und Steuer durch.
  4. Leerstand ignoriert. 100 % Vermietungsquote über die gesamte Haltedauer anzunehmen, ist unrealistisch.
  5. Cashflow und Rendite verwechselt. Eine hohe Mietrendite sagt nichts über die monatliche Liquidität aus, wenn die Finanzierung eng kalkuliert ist.
  6. Steuereffekt komplett ausgeblendet oder überschätzt. Beides führt zu Fehleinschätzungen – der korrekte Weg führt über Werbungskosten und persönlichen Grenzsteuersatz, nicht über Pauschalannahmen.
  7. Steuerfreie Einnahmequellen halb gerechnet. Wo eine Einnahme steuerfrei ist, entfällt spiegelbildlich auch der Abzug der dazugehörigen Kosten – wer nur den einen Effekt bucht, rechnet sich reich oder arm. Wie das bei einer Solaranlage auf dem Dach zusammenspielt, zeigt Photovoltaik auf dem Mietshaus.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Ein dauerhaft negativer Cashflow ist steuerlich nicht per se verdächtig — er ist der Regelfall in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Vermietung. Wo die Grenze verläuft, an der das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangt, steht nicht im Gesetz, sondern in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

BFH, Urteil vom 20. Juni 2023 – IX R 17/21 (amtlich veröffentlicht)

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert unterstellt — jahrelange Werbungskostenüberschüsse ändern daran nichts. Der IX. Senat bestätigt zugleich die Ausnahme: Bei einem Objekt „mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm" besteht eine Ausnahme von dieser Annahme, „die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt". An diesen Grundsätzen hält der Senat auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 fest. Für die Kalkulation heißt das: Bei großen Einfamilienhäusern gehört die Prognose über die gesamte Haltedauer in die Unterlagen, nicht nur die Jahresrechnung.

BFH, Urteil vom 31. Januar 2017 – IX R 17/16 (amtlich veröffentlicht)

Leerstand ist im Cashflow eine Zahl, steuerlich aber eine Frage der Absicht. Kann ein Eigentümer seine Wohnung „aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen", darf das Finanzgericht nach einer Gesamtwürdigung vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen — dann sind die Kosten nicht abziehbar. Wer eine leerstehende Einheit in der Kalkulation führt, sollte seine Vermietungsbemühungen deshalb dokumentieren.

Häufige Fragen

Ist ein negativer Cashflow immer ein schlechtes Investment?

Nicht zwangsläufig. Bei hoher Tilgung baut sich parallel Eigenkapital auf, und der Cashflow nach Steuern kann durch Werbungskosten deutlich besser ausfallen als der Cashflow vor Steuern. Entscheidend ist, ob Sie die monatliche Unterdeckung dauerhaft tragen können.

Wie wirkt sich eine höhere Tilgung auf den Cashflow aus?

Eine höhere anfängliche Tilgung senkt den Cashflow vor Steuern, verkürzt aber die Laufzeit bis zur Volltilgung und reduziert die Restschuld schneller. Die Zinsbindung selbst bleibt davon unberührt – sie ist vertraglich fest vereinbart; niedriger ist am Ende nur die Restschuld, die in die Anschlussfinanzierung geht. Wer früher aus der Bindung heraus will, sollte vorher wissen, wann das ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Die höhere Tilgung selbst ist eine bewusste Abwägung zwischen laufender Liquidität und schnellerem Vermögensaufbau.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?

Die Rendite ist eine relative Kennzahl (z. B. Mietrendite in % des Kaufpreises), der Cashflow ein konkreter Euro-Betrag pro Monat. Beide Kennzahlen ergänzen sich – eine Immobilie sollte idealerweise bei beiden solide dastehen.

Sollte ich mit Leerstand kalkulieren?

Ja. Ein realistischer Sicherheitsabschlag für Mietausfall und Vermietungspausen gehört in jede belastbare Cashflow-Rechnung, auch wenn er die Formel im Alltag oft vereinfacht weggelassen wird.

Aktualisierung vom 29. Juli 2026: Präzisierung im FAQ-Abschnitt: Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit bis zur Volltilgung, nicht die vertraglich fest vereinbarte Zinsbindung.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Zinssätze, Kostenansätze und die genannten Bänder sind Beispielwerte zur Veranschaulichung und keine Anlageempfehlung für ein konkretes Objekt.