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Vermietung

Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und die Fristenkette

Stand: 27. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis scheitert selten an der Höhe – sie scheitert an der Reihenfolge. Zwei Obergrenzen gelten nebeneinander, drei Fristen laufen hintereinander, und der Betrag, den Sie ausrechnen, fließt erst Monate später auf Ihr Konto. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beide Grenzen sauber berechnen, welche Begründung das Gesetz akzeptiert und wann § 558 BGB von vornherein gar nicht gilt.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich (Richtwert- und Kategoriemietzinse nach dem MRG) und die Schweiz (Anfechtung nach Obligationenrecht) folgen völlig anderen Systemen, die hier nicht dargestellt werden.

Zwei Obergrenzen, die immer zusammen gelten

Der Anspruch selbst steht in § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Vermieter kann „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. Das ist die erste und absolute Obergrenze – darüber hinaus geht auf diesem Weg nichts.

Die zweite Grenze begrenzt nicht das Niveau, sondern das Tempo. Nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze) – der Gesetzeswortlaut sagt dafür „vom Hundert“. Satz 2 senkt diesen Prozentsatz auf 15 %, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist; Satz 3 ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete „durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen“.

Maßgeblich ist immer der niedrigere der beiden Werte. Weil die abgesenkte Kappungsgrenze aus einer befristeten Landesverordnung stammt, ist sie keine bundesweit gültige Konstante: Welcher Prozentsatz für Ihr Objekt gilt, entscheidet die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes – die Prüfung gehört vor die Rechnung, nicht danach.

Die Kappungsgrenze am Beispiel

Wohnung mit 68 m², Nettokaltmiete seit drei Jahren unverändert 780,00 Euro. Der örtliche Mietspiegel weist für diese Wohnung 13,40 Euro je Quadratmeter aus, also 911,20 Euro. Die Fläche muss dabei die tatsächliche sein: Für die Mieterhöhung ist eine abweichende Angabe im Mietvertrag ohne rechtliche Bedeutung — Näheres in unserem Beitrag zur Wohnflächenabweichung im Mietvertrag.

SchrittGebiet mit 20 %Gebiet mit 15 %
Ausgangsmiete vor drei Jahren780,00 Euro780,00 Euro
Kappungsgrenze (Ausgangsmiete + Prozentsatz)936,00 Euro897,00 Euro
Ortsübliche Vergleichsmiete (68 × 13,40 Euro)911,20 Euro911,20 Euro
Zulässige Zielmiete (der niedrigere Wert)911,20 Euro897,00 Euro
Erhöhungsbetrag im Monat131,20 Euro117,00 Euro

Im 20-%-Gebiet bremst also die Vergleichsmiete, im 15-%-Gebiet die Kappungsgrenze. Wer nur eine der beiden Zahlen ausrechnet, verlangt im einen Fall zu viel und lässt im anderen Geld liegen.

Die Fristenkette: 15 Monate, 12 Monate, drei Monate

Drei Fristen greifen nacheinander, und sie werden regelmäßig verwechselt.

FristRegelFundstelle
Wartezeit bis zum WirksamwerdenDie Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
Sperrfrist für das VerlangenDas Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB
Überlegungsfrist des MietersZustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang; danach kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.§ 558b Abs. 2 BGB
Wirksamwerden der neuen MieteDer Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.§ 558b Abs. 1 BGB

Die beiden ersten Fristen sind nicht dasselbe und ersetzen einander nicht: Die eine bemisst sich vom gewünschten Wirksamkeitszeitpunkt aus rückwärts, die andere von der letzten Erhöhung aus vorwärts. Und § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB stellt klar, dass „Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560“ – also Modernisierung und Betriebskosten – bei dieser Wartezeit nicht berücksichtigt werden.

Für den Cashflow zählt vor allem die letzte Zeile. Geht das Schreiben am 12. März zu, endet die Zustimmungsfrist am 31. Mai, und die höhere Miete ist erstmals für Juni geschuldet. Von den 131,20 Euro monatlicher Mehrmiete kommen im laufenden Jahr also nur sieben Monate an: 918,40 Euro statt 1.574,40 Euro auf zwölf Monate. Wer die Erhöhung ein Quartal zu spät verschickt, verliert diesen Betrag ersatzlos – nachfordern lässt er sich nicht.

Was das Gesetz als Begründung akzeptiert

§ 558a Abs. 1 BGB verlangt Textform und Begründung. Absatz 2 nennt die zulässigen Begründungsmittel abschließend genug, um sich daran zu halten:

  1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
  2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
  3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen – „hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen“.

Zwei Details entscheiden über die Wirksamkeit. Erstens: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie nach § 558a Abs. 3 BGB auch dann mitteilen, wenn er sein Verlangen auf ein anderes Begründungsmittel stützt – wer mit drei Vergleichswohnungen arbeitet, um den Mietspiegel zu umgehen, produziert genau so einen Formfehler. Zweitens: Bei einem Mietspiegel mit Spannen „reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt“ (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB).

Ein fehlerhaftes Verlangen ist nicht verloren. Nach § 558b Abs. 3 BGB kann der Vermieter ein Erhöhungsverlangen, das den Anforderungen des § 558a BGB nicht entspricht, im Rechtsstreit nachholen oder seine Mängel beheben – dem Mieter steht dann allerdings die Zustimmungsfrist erneut zu. Der Formfehler kostet also keine Erhöhung, aber Monate.

Wie aktuell muss der Mietspiegel sein?

Ein Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine behördlich oder von den Interessenvertretern beider Seiten erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete; für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. Der qualifizierte Mietspiegel ist nach § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen; ist das eingehalten, wird nach Absatz 3 vermutet, dass seine Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Fehlt ein solcher Mietspiegel, erlaubt § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ausdrücklich auch einen veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde.

Der Bezugsrahmen der Vergleichsmiete selbst ist enger, als viele Kalkulationen unterstellen: § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB stellt auf die Entgelte ab, die „in den letzten sechs Jahren vereinbart oder … geändert worden sind“ – und nennt dabei ausdrücklich auch „die energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ als Vergleichsmerkmal. Eine energetische Sanierung wirkt damit doppelt: über § 559 BGB sofort und über die Vergleichsmiete dauerhaft.

Wann § 558 BGB überhaupt nicht gilt

§ 557 Abs. 3 BGB ordnet die Wege: Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen „nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560“ verlangen, soweit eine Erhöhung nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Zwei verbreitete Vertragsformen schließen sie aus:

Im Portfolio sollte deshalb je Einheit dokumentiert sein, welcher Erhöhungsweg überhaupt offensteht – sonst rechnet man Mietsteigerungen in eine Kalkulation ein, die vertraglich nie eintreten können. Welches der beiden Modelle sich bei Neuvermietung rechnet, zeigt der Vergleich von Indexmiete und Staffelmiete anhand der tatsächlichen Indexentwicklung der letzten fünf Jahre.

Umgekehrt kann eine unterlassene Erhöhung teuer werden: Rutscht die Miete zu weit unter das ortsübliche Niveau, kürzt das Steuerrecht den Werbungskostenabzug. Wo die Schwellen liegen, zeigt der Beitrag zur verbilligten Vermietung an Angehörige und der 66-%-Grenze.

Nicht zu verwechseln: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

Beide Instrumente arbeiten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, greifen aber an verschiedenen Punkten an. Die Kappungsgrenze gilt im laufenden Mietverhältnis. Die Mietpreisbremse gilt bei Neuabschluss: Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete „höchstens um 10 Prozent übersteigen“. Auch diese Verordnungen sind befristet – § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB verlangt, dass eine solche Rechtsverordnung „spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten“ muss.

Für die Modernisierungsumlage gilt eine eigene Systematik mit eigener Kappung; wie sie berechnet wird und warum sie neben § 558 BGB läuft, steht in unserem Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Was die Erhöhung im Portfolio bewirkt

Die 131,20 Euro aus dem Beispiel sind auf zwölf Monate 1.574,40 Euro zusätzliche Kaltmiete – bei unveränderten Kosten schlägt dieser Betrag praktisch vollständig auf den Cashflow durch, weil Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Bewirtschaftung gleich bleiben. Wie sich diese Zeile in die laufende Rechnung einfügt, zeigt unser Beitrag zum Cashflow einer Immobilie. Steuerlich ist die Mehrmiete eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung und landet im selben Feld wie die bisherige Kaltmiete – die Zuordnung zeigt der Leitfaden zur Anlage V.

Eine Zeile wächst dabei nicht mit: Die Mietkaution stockt sich nach einer Mieterhöhung nicht automatisch auf – § 551 BGB nennt eine Obergrenze, aber keinen Anspruch, sie später auszuschöpfen.

Der eigentliche Hebel ist aber nicht der einzelne Bescheid, sondern die Wiedervorlage: Die Wartezeit läuft je Einheit unabhängig, in einem Portfolio ist praktisch immer eine Wohnung fällig. Wer diesen Termin nicht führt, verschenkt pro versäumtem Quartal genau die drei Monatsbeträge, die im Beispiel oben fehlen.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Die abgesenkte Kappungsgrenze aus einer Landesverordnung ist keine bloße Behauptung der Verwaltung – ihre Gültigkeit lässt sich gerichtlich prüfen, und genau das hat der Bundesgerichtshof für die häufigste Streitfrage bereits getan.

BGH, Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14

Zivilgerichte müssen im Mieterhöhungsprozess prüfen, ob eine landesrechtliche Kappungsgrenzen-Verordnung von der gesetzlichen Ermächtigung in § 558 Abs. 3 BGB gedeckt ist und mit höherrangigem Recht im Einklang steht. Im entschiedenen Fall hielt die Berliner Verordnung, die die Kappungsgrenze auf 15 % absenkte, dieser Prüfung stand – weder Eigentumsgarantie noch Gleichbehandlungsgrundsatz noch Vertragsfreiheit waren verletzt. Für Sie als Vermieter heißt das: Eine abgesenkte Kappungsgrenze lässt sich nicht pauschal als unwirksam abtun, sie ist aber auch kein Freibrief für die Landesregierung – im Streitfall prüft das Gericht die konkrete Verordnung, nicht nur den Prozentsatz.

Häufige Fragen

Zählt eine Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze hinein?

Nein. § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB rechnet ausdrücklich „von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen“, und § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB nimmt sie auch aus der Wartezeit heraus. Eine Modernisierungsumlage verbraucht Ihren Erhöhungsspielraum nach § 558 BGB also nicht.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Dann bleibt nur der Klageweg, und er ist eng befristet. Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen – „die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden“. Wird diese Frist versäumt, muss das gesamte Verfahren neu beginnen.

Kann ich im Mietvertrag eine höhere Kappungsgrenze vereinbaren?

Nein. § 558 Abs. 6 BGB erklärt „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung“ für unwirksam; dieselbe Sperre enthalten § 558a Abs. 5 und § 558b Abs. 4 BGB für Form und Zustimmungsverfahren. Vereinbarungen zugunsten des Mieters bleiben dagegen möglich.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Gewerbeflächen?

Nein. Die §§ 558 ff. BGB stehen im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum. Für Gewerberaum gilt das, was die Parteien vereinbart haben – üblicherweise eine Index- oder Staffelklausel.

Mieterhöhungen termingerecht im Blick behalten

RenoDiary führt je Einheit die aktuelle Kaltmiete, den Mietbeginn und die letzte Mieterhöhung – und zeigt, wann die nächste Anpassung nach § 558 BGB frühestens möglich ist.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die jeweilige Landesverordnung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beratung durch eine befugte Person.