Verbilligte Vermietung an Angehörige: die 66-%-Grenze

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Tochter zieht in die Eigentumswohnung, der Vater in das Dachgeschoss, der langjährige Mieter bekommt seit Jahren keine Erhöhung: In all diesen Fällen liegt die vereinbarte Miete unter dem, was am Markt zu erzielen wäre. Steuerlich ist das kein Nebenschauplatz. § 21 Abs. 2 EStG enthält zwei Prozentschwellen, und zwischen ihnen entscheidet sich, ob Abschreibung, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten voll abziehbar bleiben oder nur zu einem Bruchteil. Dieser Beitrag zeigt, was im Gesetzeswortlaut steht, rechnet die Wirkung an einem Beispiel durch – und benennt ausdrücklich, was die Vorschrift nicht regelt.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich und die Schweiz behandeln die verbilligte Überlassung von Wohnraum nach eigenen, abweichenden Regeln, die hier nicht dargestellt werden.

Was § 21 Abs. 2 EStG wörtlich sagt

Die Vorschrift besteht aus genau zwei Sätzen. Satz 1 lautet: „Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.“ Satz 2 lautet: „Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“

Mehr steht dort nicht. Zwei Schwellen, zwei Rechtsfolgen – und dazwischen ein Bereich, den das Gesetz bewusst nicht mit einer eigenen Anordnung belegt. Genau diese Struktur wird in der üblichen Kurzfassung „66 Prozent, sonst wird gekürzt“ verwischt.

Drei Zonen, zwei Schwellen

Vereinbarte Miete	Was das Gesetz anordnet	Fundstelle
mindestens 66 % der ortsüblichen Miete	Die Wohnungsvermietung gilt als entgeltlich – eine gesetzliche Fiktion. Voraussetzung: auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung.	§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG
50 bis unter 66 %	Keine der beiden Rechtsfolgen greift unmittelbar: Die Aufteilung setzt erst unterhalb von 50 % ein, die Fiktion der Vollentgeltlichkeit erst ab 66 %.	Umkehrschluss aus beiden Sätzen
weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete	Die Nutzungsüberlassung ist aufzuteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Kein Ermessen, kein Wahlrecht.	§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG

Die Aufteilung selbst ordnet das Gesetz an; die Folge für den Abzug ergibt sich aus dem allgemeinen Werbungskostenbegriff. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“. Auf den unentgeltlichen Teil entfallen keine Einnahmen – und damit auch nichts, dem die anteiligen Aufwendungen zugeordnet werden könnten.

Das Rechenbeispiel

Eine 75 Quadratmeter große Wohnung im Bestand. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Die jährlichen Aufwendungen des Eigentümers – Abschreibung, Schuldzinsen, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – summieren sich auf 9.600 Euro. Drei Varianten:

Variante	A: 700 Euro	B: 640 Euro	C: 450 Euro
Anteil an der ortsüblichen Miete	70 %	64 %	45 %
Zone	ab 66 %	Zwischenbereich	unter 50 %
Mieteinnahmen im Jahr	8.400 Euro	7.680 Euro	5.400 Euro
Berücksichtigungsfähiger Anteil der Aufwendungen	voll	–	45 %
Abziehbare Aufwendungen	9.600 Euro	–	4.320 Euro
Ergebnis aus Vermietung	−1.200 Euro	–	+1.080 Euro

Der Vergleich von A und C ist der eigentliche Punkt. In Variante C fließen 3.000 Euro weniger Miete ins Haus – und trotzdem entsteht ein steuerpflichtiger Überschuss von 1.080 Euro statt eines Verlusts von 1.200 Euro. Das steuerliche Ergebnis dreht sich um 2.280 Euro in die falsche Richtung, weil die Aufwendungen mitgekürzt werden, die Miete aber schon vorher niedrig war. Der Nachlass kostet zweimal: einmal an der Kasse, einmal beim Finanzamt.

Warum 20 Euro im Monat den Unterschied machen können

Variante B liegt bei 640 Euro und damit bei 64 %. Bis zur Fiktion des Satzes 2 fehlen 20 Euro im Monat: Bei 660 Euro sind exakt 66 % erreicht, und der Wortlaut sagt „mindestens 66 Prozent“ – die Schwelle selbst zählt also mit. 240 Euro mehr Jahresmiete entscheiden hier über die Rechtsfolge. Wer die Miete anheben will, bewegt sich allerdings im Mietrecht und nicht im Steuerrecht: Zustimmungsverfahren, Fristen und Kappungsgrenze gelten unverändert, auch gegenüber der eigenen Familie. Wie das praktisch abläuft, steht im Beitrag Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze und Fristen.

Vier Details, die im Wortlaut stehen und oft übersehen werden

Es geht nicht nur um Angehörige. Der Wortlaut spricht von der „Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken“ und nennt kein Verwandtschaftsverhältnis. Die freundschaftlich niedrig gehaltene Miete für einen langjährigen Mieter fällt genauso darunter wie die Wohnung für das eigene Kind.
Nur Wohnzwecke. Beide Sätze sind auf Wohnraum zugeschnitten. Für eine verbilligt überlassene Gewerbeeinheit gilt diese Vorschrift nicht.
Satz 2 verlangt Dauer. Die Fiktion greift nur bei „auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung“. Eine von vornherein kurz befristete Überlassung erfüllt dieses Merkmal nicht ohne Weiteres.
Zwei verschiedene Begriffe. Satz 1 misst an der „ortsüblichen Marktmiete“, Satz 2 an der „ortsüblichen Miete“. Der Gesetzgeber verwendet also nicht durchgängig dasselbe Wort – ein Grund mehr, den Vergleichsmaßstab im Einzelfall sauber zu bestimmen.

Was das Gesetz offen lässt

An zwei Stellen wäre es unseriös, hier eine harte Zahl zu behaupten:

Erstens der Bereich zwischen 50 und 66 %. Aus dem Wortlaut folgt nur, was oben in der Tabelle steht: Die Aufteilungsanordnung des Satzes 1 greift nicht, weil sie ein Entgelt unter 50 % voraussetzt, und die Vollentgeltlichkeitsfiktion des Satzes 2 greift nicht, weil sie mindestens 66 % voraussetzt. Was in diesem Korridor konkret geprüft wird, regelt § 21 Abs. 2 EStG selbst nicht. Wer dort landet, verlässt den Bereich, den das Gesetz ausdrücklich entscheidet, und sollte den Fall vor der Steuererklärung fachlich begleiten lassen – oder die Miete so ansetzen, dass die Frage sich nicht stellt.

Zweitens die Vergleichsmiete selbst. Ob in den Maßstab nur die Kaltmiete eingeht oder auch umlagefähige Kosten, ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht. Die Frage ist nicht akademisch: Sie verschiebt den Nenner des Bruchs und damit die Prozentzahl, an der alles hängt. Wer nahe an einer der beiden Schwellen liegt, sollte den Maßstab deshalb konkret klären lassen, statt sich auf eine Faustformel aus dem Internet zu verlassen.

Konsequenz für die Praxis: Halten Sie Abstand zur Schwelle. Wer bei 66,0 % kalkuliert, verliert die Fiktion schon durch eine steigende Vergleichsmiete im Nachbarhaus. Ein Puffer von einigen Prozentpunkten kostet wenig Miete und erspart die gesamte Diskussion.

Was Sie dokumentieren sollten

Die Prüfung ist im Kern ein Bruch aus zwei Zahlen – und beide muss der Eigentümer belegen können, oft Jahre später:

Die vereinbarte Miete und ihre Bestandteile, also der schriftliche Mietvertrag samt aller Änderungsvereinbarungen.
Der Vergleichsmaßstab zum jeweiligen Zeitpunkt: Mietspiegel-Auszüge, Vergleichsangebote oder ein Gutachten – datiert und aufbewahrt, nicht nachträglich rekonstruiert.
Der Zahlungsfluss. Ein Mietverhältnis, das nur auf dem Papier besteht, hilft nicht. Daueraufträge und Kontoauszüge sind der einfachste Nachweis.
Die jährliche Nachprüfung. Der Prozentsatz ist keine Einmalgröße: Er sinkt still, wenn die Vergleichsmieten steigen und Ihre Miete steht. Ein Objekt, das beim Einzug bei 72 % lag, kann nach einigen Jahren unter 66 % gerutscht sein, ohne dass irgendjemand etwas getan hat.

Wie die Zahlen anschließend in die Steuererklärung wandern, zeigt der Beitrag Anlage V ausfüllen: der Leitfaden für Vermieter; was der Nachlass in der laufenden Rechnung anrichtet, rechnet Cashflow einer Immobilie berechnen durch.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Fragen, die der Gesetzeswortlaut offen lässt, hat der Bundesfinanzhof für die Praxis konkretisiert: Woran sich die ortsübliche Marktmiete überhaupt bemisst – und ob das Erreichen der 66-%-Schwelle wirklich jede weitere Prüfung erübrigt.

BFH, Urteil vom 22. Februar 2021 – IX R 7/20

Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich anhand des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen; jeder Wert innerhalb der ausgewiesenen Spanne gilt als ortsüblich, nicht nur der Mittelwert. Fehlt ein Mietspiegel oder lässt er sich nicht zugrunde legen, kann die Marktmiete gleichrangig auch über ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder die Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt werden. Für die 66-%-Prüfung folgt daraus: Wer für seine Lage einen Mietspiegel hat, sollte ihn zuerst heranziehen, statt auf eine aufwändigere Ermittlung auszuweichen.

BFH, Urteil vom 20. Juni 2023 – IX R 17/21

Bei Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche greift die typisierende Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht automatisch – selbst wenn die Miete die 66-%-Schwelle erreicht oder übersteigt, kann das Finanzamt eine gesonderte Totalüberschussprognose verlangen. Der Senat hält an dieser Ausnahme ausdrücklich auch nach Einführung der Vollentgeltlichkeitsfiktion in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG fest. Wer eine großzügig geschnittene Wohnung an Angehörige vermietet, ist mit der 66-%-Marke allein also noch nicht automatisch aus dem Schneider.

Häufige Fragen

Gilt die 66-%-Marke pro Wohnung oder pro Objekt?

§ 21 Abs. 2 EStG stellt auf die „Überlassung einer Wohnung“ ab. Maßgeblich ist damit das einzelne Mietverhältnis über die einzelne Wohnung, nicht der Durchschnitt über ein Mehrfamilienhaus. Eine günstig überlassene Einheit wird nicht dadurch unproblematisch, dass die übrigen zum Marktpreis vermietet sind.

Was gilt, wenn ich gar keine Miete verlange?

Dann greift § 21 Abs. 2 EStG von vornherein nicht: Die Vorschrift setzt ein „Entgelt“ voraus und staffelt lediglich dessen Höhe. Ohne Entgelt fehlt es an Einnahmen – und damit an dem Bezugspunkt, den § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG für den Werbungskostenabzug verlangt.

Was passiert, wenn ich in einem einzigen Jahr unter die Schwelle rutsche?

Die Prüfung erfolgt für den jeweiligen Veranlagungszeitraum. Ein Jahr unterhalb der Marke wirkt also in diesem Jahr – und ein anschließendes Anheben der Miete wirkt ab dem Jahr, in dem die höhere Miete fließt. Genau deshalb gehört die Kontrolle in den Jahresrhythmus und nicht in den Mietvertrag von damals.

Reicht es, die Miete rückwirkend zu erhöhen?

Nein. Steuerlich zählt, was im jeweiligen Jahr tatsächlich vereinbart war und gezahlt wurde. Eine im Nachhinein aufgesetzte Vereinbarung repariert ein abgelaufenes Jahr nicht – sie wirft eher zusätzliche Fragen auf.

Den Prozentsatz nicht aus den Augen verlieren

RenoDiary führt je Einheit Kaltmiete, Vergleichsmiete und Wohnfläche – und bereitet die Werbungskosten Jahr für Jahr für die Anlage V auf. So sehen Sie, wenn eine Wohnung auf eine Schwelle zuläuft.

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Quellen

§ 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Absatz 2) — Gesetze im Internet (abgerufen am 12.08.2026)
§ 9 EStG (Werbungskosten, Absatz 1 Satz 1) — Gesetze im Internet (abgerufen am 12.08.2026)
BFH, Urteil vom 22.02.2021 – IX R 7/20 (Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete, Vorrang des Mietspiegels) — Bundesfinanzhof (abgerufen am 25.08.2026)
BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 17/21 (Totalüberschussprognose bei Wohnflächen über 250 qm) — Bundesfinanzhof (abgerufen am 25.08.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beratung durch eine befugte Person.