Anlage V ausfüllen: Der Leitfaden für Vermieter (2026)

28. Juli 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Einkünfte in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angeben. Das Formular wirkt sperrig – ist aber logisch aufgebaut: oben die Einnahmen, darunter die Werbungskosten, am Ende das Ergebnis. Dieser Leitfaden führt Sie Zeile für Zeile durch die wichtigsten Positionen.

Was ist die Anlage V überhaupt?

Die Anlage V erfasst die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Pro Objekt wird in der Regel eine eigene Anlage V ausgefüllt. Das Grundprinzip ist eine einfache Rechnung:

Mieteinnahmen − Werbungskosten = Überschuss (oder Verlust). Ein Verlust ist kein Fehler: In den ersten Jahren nach Kauf oder einer größeren Sanierung ist er durch AfA und Schuldzinsen oft normal und senkt Ihre Steuerlast.

Teil 1: Die Einnahmen

Hier tragen Sie ein, was tatsächlich an Mieten und Umlagen geflossen ist – nach dem Zufluss-Prinzip, also im Jahr der Zahlung.

Position	Was gehört hinein
Kaltmiete	Die vereinnahmte Nettokaltmiete für das Objekt im Steuerjahr.
Umlagen / Nebenkosten	Vom Mieter gezahlte umlagefähige Betriebskosten (Vorauszahlungen und Nachzahlungen).
Sonstige Einnahmen	z. B. Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, oder eine vereinnahmte Kaution, soweit sie steuerpflichtig wird.

Wichtig: Die vom Mieter gezahlten Nebenkosten sind zunächst Einnahmen. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten ziehen Sie weiter unten als Werbungskosten wieder ab – unterm Strich neutralisiert sich das, solange die Umlagen kostendeckend sind.

Teil 2: Die Werbungskosten

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sie sind der Hebel, mit dem Sie Ihr zu versteuerndes Ergebnis senken. Die vier wichtigsten Blöcke:

1. Abschreibung (AfA)

Sie schreiben den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer ab – der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Für Wohngebäude gelten je nach Baujahr typischerweise 2 % oder 2,5 % pro Jahr (bei Fertigstellung ab 2023 wurde die lineare AfA auf 3 % angehoben). Wer nach § 7b EStG förderfähig baut oder saniert, kann zusätzlich eine Sonderabschreibung geltend machen – befristet auf die ersten Jahre.

2. Schuldzinsen

Die Zinsen (nicht die Tilgung!) für das Immobiliendarlehen sind voll abziehbar. Aus der monatlichen Annuität zählt also nur der Zinsanteil, der über die Laufzeit sinkt. Auch Bereitstellungszinsen und Finanzierungsnebenkosten gehören hierher.

3. Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltung (defekte Heizung, Malerarbeiten, neue Fenster im Bestand) sind sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Achtung 15-%-Grenze: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand umqualifiziert – dann nur noch über die AfA absetzbar statt sofort. Diese Grenze im Blick zu behalten, spart oft mehrere tausend Euro.

4. Sonstige Werbungskosten

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltervergütung, Kontoführung)
Grundsteuer, Versicherungen, Mitgliedsbeiträge (Eigentümerverband)
Fahrtkosten zum Objekt, Porto, Inserate bei Neuvermietung
Kosten für den Steuerberater, soweit sie die Vermietung betreffen

Nicht abziehbar sind die Tilgung (Vermögensumschichtung, keine Kosten) und kalkulatorische Instandhaltungsrücklagen, solange sie nicht tatsächlich verausgabt wurden.

Teil 3: Das Ergebnis

Am Ende zieht das Finanzamt die Summe der Werbungskosten von den Einnahmen ab. Der Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen; ein Verlust wird mit anderen Einkünften verrechnet und mindert die Steuerlast. Bei gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Ehepaar) wird das Ergebnis anteilig auf die Personen aufgeteilt.

Die häufigsten Fehler

Tilgung als Kosten angesetzt – nur der Zinsanteil zählt.
15-%-Grenze übersehen – große Sanierung kurz nach Kauf falsch verbucht.
Grundstücksanteil mit abgeschrieben – nur das Gebäude wird abgeschrieben.
Nebenkosten vergessen – umgelegte Betriebskosten sind Einnahme und Werbungskosten.
Belege nicht sauber zugeordnet – ohne Beleg kein Abzug.

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FAQ

Brauche ich pro Wohnung eine eigene Anlage V?

In der Regel eine Anlage V pro Objekt bzw. wirtschaftliche Einheit. Bei mehreren Objekten füllen Sie entsprechend mehrere Anlagen aus.

Was, wenn ich einen Verlust mache?

Ein Verlust aus Vermietung wird grundsätzlich mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt Ihre Einkommensteuer. Gerade in den ersten Jahren nach Kauf ist das durch AfA und Zinsen häufig.

Zählt eine teilweise selbstgenutzte Immobilie?

Nur der vermietete Flächenanteil ist relevant. Für selbstgenutzte Flächen gibt es keine Mieteinnahmen, und die anteiligen Kosten sind nicht als Werbungskosten abziehbar.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung im Sinne des § 3 StBerG. Konkrete Zeilennummern und Prozentsätze können sich je Steuerjahr ändern – maßgeblich sind das amtliche Formular und die Beratung durch eine befugte Person.