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Steuern & AfA Vermietung

Anlage V ausfüllen: Der Leitfaden für Vermieter (2026)

Stand: 10. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Einkünfte in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angeben. Das Formular wirkt sperrig – ist aber logisch aufgebaut: oben die Einnahmen, darunter die Werbungskosten, am Ende das Ergebnis. Dieser Leitfaden führt Sie Zeile für Zeile durch die wichtigsten Positionen.

Was ist die Anlage V überhaupt?

Die Anlage V erfasst die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Pro Objekt wird in der Regel eine eigene Anlage V ausgefüllt. Das Grundprinzip ist eine einfache Rechnung:

Mieteinnahmen − Werbungskosten = Überschuss (oder Verlust). Ein Verlust ist kein Fehler: In den ersten Jahren nach Kauf oder einer größeren Sanierung ist er durch AfA und Schuldzinsen oft normal und senkt Ihre Steuerlast.

Teil 1: Die Einnahmen

Hier tragen Sie ein, was tatsächlich an Mieten und Umlagen geflossen ist – nach dem Zufluss-Prinzip, also im Jahr der Zahlung.

PositionWas gehört hinein
KaltmieteDie vereinnahmte Nettokaltmiete für das Objekt im Steuerjahr.
Umlagen / NebenkostenVom Mieter gezahlte umlagefähige Betriebskosten (Vorauszahlungen und Nachzahlungen).
Sonstige Einnahmenz. B. Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, oder eine vereinnahmte Kaution, soweit sie steuerpflichtig wird.

Wichtig: Die vom Mieter gezahlten Nebenkosten sind zunächst Einnahmen. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten ziehen Sie weiter unten als Werbungskosten wieder ab – unterm Strich neutralisiert sich das, solange die Umlagen kostendeckend sind.

Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem, was am Markt zu erzielen wäre – etwa weil die Wohnung an ein Familienmitglied vermietet ist –, entscheidet sich schon hier, wie viel von Teil 2 überhaupt übrig bleibt. Die maßgeblichen Schwellen erklärt der Beitrag zur verbilligten Vermietung an Angehörige und der 66-%-Grenze.

Teil 2: Die Werbungskosten

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sie sind der Hebel, mit dem Sie Ihr zu versteuerndes Ergebnis senken. Die vier wichtigsten Blöcke:

1. Abschreibung (AfA)

Sie schreiben den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer ab – der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Für Wohngebäude gelten je nach Baujahr typischerweise 2 % oder 2,5 % pro Jahr (bei Fertigstellung ab 2023 wurde die lineare AfA auf 3 % angehoben). Für Wohngebäude ist alternativ eine degressive AfA möglich: 5 % vom jeweiligen Restwert – also nicht vom Kaufpreis, sondern vom sinkenden Buchwert, weshalb der Abschreibungsbetrag Jahr für Jahr kleiner wird. Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 (§ 7 Abs. 5a EStG).

Zusätzlich gibt es die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – aber nur für neu geschaffene Mietwohnungen. Wird vorhandener Wohnraum lediglich modernisiert oder saniert, entsteht keine neue Wohnung – auch nicht bei hohen Kosten und deutlich verbesserter Ausstattung, und auch nicht, wenn die bestehende Wohnung um Wohnfläche erweitert wird. Begünstigt sind Neubauten sowie Aus- und Anbauten, soweit dadurch erstmals neuer Wohnraum entsteht (z. B. der Ausbau eines bisher ungenutzten Dachgeschosses).

Wichtig für Sanierer: Lag vor der Sanierung gar keine Wohnung im Sinne des § 7b EStG vor – etwa bei einer unbewohnbaren Bausubstanz oder bei der Umnutzung gewerblich genutzter Flächen – und sind die Anforderungen des Wohnungsbegriffs danach erfüllt, dann ist eine neue Wohnung entstanden. In dieser Konstellation kommt die Sonderabschreibung auch nach einer Sanierung in Betracht.

Für Bauanträge ab 2023 kommt die Anforderung „Effizienzhaus 40" mit QNG-Siegel hinzu, und die Wohnung muss zehn Jahre lang zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Wie lange die Sonderabschreibung noch möglich ist, hängt davon ab, welche Antragswelle Ihr Objekt betrifft: § 52 Abs. 15a Satz 1 EStG begrenzt die Inanspruchnahme auf die Veranlagungszeiträume 2018 bis 2026, aber ausdrücklich nur für „§ 7b in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 4. August 2019" – also für die alte Welle. Für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 setzt § 7b Abs. 2 EStG die Grenze selbst: vor dem 1. Oktober 2029. Ausführlich im Leitfaden zur Gebäude-AfA.

2. Schuldzinsen

Die Zinsen (nicht die Tilgung!) für das Immobiliendarlehen sind voll abziehbar. Aus der monatlichen Annuität zählt also nur der Zinsanteil, der über die Laufzeit sinkt. Auch Bereitstellungszinsen und Finanzierungsnebenkosten gehören hierher. Voll abziehbar sind die Zinsen allerdings nur, wenn das Darlehen auch tatsächlich die vermietete Immobilie bezahlt hat. Bewohnen Sie einen Teil des Hauses selbst, entscheidet bereits die Zuordnung bei der Kaufpreiszahlung darüber, wie viel davon übrig bleibt — die Einzelheiten stehen in Schuldzinsen bei gemischt genutzter Immobilie absetzen.

3. Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltung (defekte Heizung, Malerarbeiten, neue Fenster im Bestand) sind sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Achtung 15-%-Grenze: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand umqualifiziert – dann nur noch über die AfA absetzbar statt sofort. Diese Grenze im Blick zu behalten, spart oft mehrere tausend Euro. Bleibt es beim Erhaltungsaufwand, muss der Abzug nicht zwingend in ein Jahr fallen: Sie dürfen größeren Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

4. Sonstige Werbungskosten

Nicht abziehbar sind die Tilgung (Vermögensumschichtung, keine Kosten) und kalkulatorische Instandhaltungsrücklagen, solange sie nicht tatsächlich verausgabt wurden.

Teil 3: Das Ergebnis

Am Ende zieht das Finanzamt die Summe der Werbungskosten von den Einnahmen ab. Der Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen; ein Verlust wird mit anderen Einkünften verrechnet und mindert die Steuerlast. Bei gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Ehepaar) wird das Ergebnis anteilig auf die Personen aufgeteilt. Ein Verlust entsteht besonders häufig in einem Jahr ohne Mieter — welche Nachweise dann mitgeschickt gehören, zeigt der Beitrag zu den Werbungskosten bei Leerstand.

Die häufigsten Fehler

  1. Tilgung als Kosten angesetzt – nur der Zinsanteil zählt.
  2. 15-%-Grenze übersehen – große Sanierung kurz nach Kauf falsch verbucht.
  3. Grundstücksanteil mit abgeschrieben – nur das Gebäude wird abgeschrieben.
  4. Nebenkosten vergessen – umgelegte Betriebskosten sind Einnahme und Werbungskosten.
  5. Belege nicht sauber zugeordnet – ohne Beleg kein Abzug.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs betreffen Zeilen, die in der Anlage V regelmäßig falsch ausgefüllt werden: die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Frage, ab wann das Finanzamt die Vermietungsabsicht überhaupt nachrechnet.

BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 – IX R 19/24

Das an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld ist nicht in voller Höhe im Jahr der Zahlung abziehbar: Der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt, wird erst dann zu Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Daran hat auch die WEG-Reform zum 01.12.2020 nichts geändert, obwohl die Gemeinschaft seither voll rechtsfähig ist. Für die Anlage V heißt das: Aus der Hausgeldabrechnung gehört der Rücklagenanteil herausgerechnet — und im Jahr der Verwendung nachgeholt.

BFH, Urteil vom 20. Juni 2023 – IX R 17/21

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung unterstellt das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht, ohne eine Prognose zu verlangen — Verluste der ersten Jahre sind damit unproblematisch. Der Senat bestätigt aber die Ausnahme für große Objekte: bei mehr als 250 m² Wohnfläche wird die Absicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft. Wer ein solches Objekt vermietet, sollte die Prognose bereitliegen haben, bevor das Finanzamt danach fragt.

Häufige Fragen

Brauche ich pro Wohnung eine eigene Anlage V?

In der Regel eine Anlage V pro Objekt bzw. wirtschaftliche Einheit. Bei mehreren Objekten füllen Sie entsprechend mehrere Anlagen aus.

Was, wenn ich einen Verlust mache?

Ein Verlust aus Vermietung wird grundsätzlich mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt Ihre Einkommensteuer. Gerade in den ersten Jahren nach Kauf ist das durch AfA und Zinsen häufig.

Zählt eine teilweise selbstgenutzte Immobilie?

Nur der vermietete Flächenanteil ist relevant. Für selbstgenutzte Flächen gibt es keine Mieteinnahmen, und die anteiligen Kosten sind nicht als Werbungskosten abziehbar.

Aktualisierung vom 29. Juli 2026: Der Abschnitt zur Abschreibung wurde korrigiert und ergänzt. Eine frühere Fassung erweckte den Eindruck, jede Sanierung könne die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auslösen. Das trifft nicht zu: Wird vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert, entsteht keine neue Wohnung. Ergänzt wurde die dazugehörige Ausnahme, die für Sanierer entscheidend ist (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rz. 27), außerdem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG – 5 % vom Restwert, nicht vom Kaufpreis – sowie die Voraussetzungen und die Befristung des § 7b EStG.
Aktualisierung vom 3. August 2026: Die Aussage zur Befristung der Sonderabschreibung war zu weit gefasst. Eine frühere Fassung schrieb, § 7b EStG könne „letztmals im Veranlagungszeitraum 2026" in Anspruch genommen werden. Die Prüfung des Volltextes ergibt: § 52 Abs. 15a Satz 1 EStG bezieht diese Grenze ausdrücklich nur auf „§ 7b in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 4. August 2019", also auf die Antragswelle von 2018 bis 2021. Für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 gilt stattdessen die Grenze aus § 7b Abs. 2 EStG: vor dem 1. Oktober 2029; auf genau diesen Zeitraum nimmt auch § 52 Abs. 15a Satz 3 EStG Bezug. Für Eigentümer heißt das: Wer heute neu baut, verliert die Sonderabschreibung nicht mit dem Jahreswechsel 2026/2027 – maßgeblich ist das Datum des Bauantrags.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung im Sinne des § 3 StBerG. Konkrete Zeilennummern und Prozentsätze können sich je Steuerjahr ändern – maßgeblich sind das amtliche Formular und die Beratung durch eine befugte Person.