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Steuern & AfA Instandhaltung

Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre verteilen: das Wahlrecht des § 82b EStDV

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Eine Dachsanierung, eine neue Heizung, ein kompletter Fensteraustausch: Solche Rechnungen sind steuerlich Erhaltungsaufwand und damit sofort in voller Höhe abziehbar. Genau das ist manchmal das Problem. Fällt der Abzug in ein Jahr, in dem er nichts mehr zu senken findet, verpufft ein Teil der Wirkung. § 82b EStDV gibt Vermietern deshalb ein Wahlrecht: Sie dürfen größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dieser Beitrag zeigt, wann das Wahlrecht offensteht, wann es sich rechnet und an welcher Stelle es unerwartet endet.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich und die Schweiz kennen für Instandhaltungskosten an vermieteten Objekten eigene, abweichende Verteilungsregeln, die hier nicht dargestellt werden.

Was § 82b EStDV erlaubt

Der Normalfall steht in § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG und heißt Abflussprinzip: „Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.“ Wer im November zahlt, zieht im selben Jahr ab – auch wenn die Handwerker erst im Februar fertig werden.

§ 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV durchbricht das ausdrücklich. Der Steuerpflichtige kann größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden „abweichend von § 11 Abs. 2 des Gesetzes auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen“. Drei Punkte sind daran wichtig:

Der Gesamtbetrag ändert sich dadurch nicht: Abgezogen wird am Ende exakt dieselbe Summe, nur über mehrere Veranlagungszeiträume statt in einem.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

VoraussetzungWas der Wortlaut verlangtFundstelle
Kein BetriebsvermögenDas Gebäude darf im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören.§ 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV
Überwiegend WohnzweckeDie Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume muss mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche betragen.§ 82b Abs. 1 Satz 2 EStDV
Garagen zählen mitZum Gebäude gehörende Garagen gelten als Wohnzwecken dienend, soweit in ihnen nicht mehr als ein Pkw je Wohnung untergestellt werden kann; Plätze darüber hinaus zählen nie als Wohnzwecke.§ 82b Abs. 1 Satz 3 und 4 EStDV
Erhaltung, nicht HerstellungVerteilt werden darf nur Erhaltungsaufwand. Was als Herstellungskosten gilt, wird über die Abschreibung verteilt, nicht über diese Vorschrift.§ 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV

Die Prüfung „überwiegend Wohnzwecken“ ist bei einem gemischt genutzten Objekt der Punkt, an dem es kippt. Maßgeblich ist die Fläche, nicht der Mietertrag: Ein Haus mit Ladenlokal im Erdgeschoss und zwei Wohnungen darüber kann die Prüfung bestehen oder nicht bestehen, je nachdem wie die Quadratmeter verteilt sind – nicht danach, woher die Miete kommt.

Was heißt „größerer“ Erhaltungsaufwand?

Hier ist Ehrlichkeit angebracht: Der Verordnungstext nennt keine Betragsgrenze. Er spricht von „größeren Aufwendungen“, ohne sie zu beziffern. Wer im Internet auf eine konkrete Euro-Schwelle stößt, sollte sie deshalb als Faustregel und nicht als Gesetzesinhalt behandeln. Praktisch stellt sich die Frage selten: Bei einer Rechnung, die groß genug ist, dass sich das Strecken überhaupt lohnt, diskutiert niemand über den Begriff.

Das Rechenbeispiel

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus, seit Jahren im Bestand. 2026 wird das Dach für 45.000 Euro saniert – unstreitig Erhaltungsaufwand. Vor dieser Maßnahme wirft das Objekt jährlich 12.000 Euro Überschuss ab (Mieteinnahmen abzüglich aller übrigen Werbungskosten).

JahrSofortabzugVerteilung auf fünf Jahre
202612.000 − 45.000 = −33.000 €12.000 − 9.000 = 3.000 €
202712.000 €3.000 €
202812.000 €3.000 €
202912.000 €3.000 €
203012.000 €3.000 €
Summe 2026–203015.000 €15.000 €

Beide Spalten enden bei derselben Summe. Die Verteilung schafft keinen zusätzlichen Abzug – sie verschiebt ihn. Der Unterschied liegt allein darin, in welchem Jahr die Minderung auf welches übrige Einkommen trifft.

Wann sich das Strecken lohnt – und wann nicht

Der Sofortabzug ist besser, wenn das Minus im Zahlungsjahr auf hohe andere Einkünfte trifft: Dann wirkt der volle Betrag dort, wo der persönliche Steuersatz am höchsten ist. Die Verteilung ist besser, wenn er im Zahlungsjahr ins Leere liefe – weil die übrigen Einkünfte gerade niedrig sind oder weil andere Objekte bereits Verluste liefern.

Verloren geht dabei nichts: Negative Einkünfte, die im Entstehungsjahr nicht ausgeglichen werden, trägt § 10d EStG in die beiden vorangegangenen Veranlagungszeiträume zurück oder in die Folgejahre vor; auf den Rücktrag kann nach § 10d Abs. 1 Satz 6 EStG auf Antrag verzichtet werden. Der Verlustabzug greift allerdings erst, wenn das Minus schon entstanden ist, während § 82b EStDV es von vornherein vermeidet. Welches Jahr überhaupt Abzugspotenzial hat, zeigt die laufende Rechnung des Objekts – siehe Cashflow einer Immobilie berechnen.

Der Notausgang: Verkauf, Betriebsvermögen, Ende der Vermietung

§ 82b Abs. 2 Satz 1 EStDV regelt den wichtigsten Sonderfall: Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen. Satz 2 stellt dasselbe für zwei weitere Ereignisse klar – die Einbringung in ein Betriebsvermögen und den Fall, dass das Gebäude „nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt“ wird, also etwa beim Übergang zur Selbstnutzung.

Praktisch bedeutet das zweierlei. Erstens geht der Restbetrag bei einem Verkauf nicht verloren, er wird nur zusammengezogen. Zweitens ist die Verteilung eine schlechte Idee, wenn der Verkauf ohnehin ansteht: Der gebündelte Rest landet dann in einem Jahr, das Sie nicht mehr steuern können. Wer den Ausstieg plant, sollte die Zehnjahresfrist beim Immobilienverkauf und den Verteilungszeitraum zusammen betrachten.

Der Wortlaut nennt genau diese drei Ereignisse. Der Erbfall steht nicht darunter – wie mit einem laufenden Verteilungszeitraum beim Tod des Eigentümers zu verfahren ist, hat der Bundesfinanzhof entschieden; siehe den Abschnitt „Was die Gerichte dazu entschieden haben" weiter unten.

Miteigentum: alle oder keiner

Steht das Gebäude im Eigentum mehrerer Personen, ist der Erhaltungsaufwand nach § 82b Abs. 3 EStDV „von allen Eigentümern auf den gleichen Zeitraum zu verteilen“. Bei einer Erbengemeinschaft oder einem gemeinsam gekauften Objekt kann also nicht der eine strecken und der andere sofort abziehen. Diese Abstimmung gehört vor die erste Steuererklärung, nicht in den Einspruch danach.

Die Verteilung hebelt die 15-%-Grenze nicht aus

Ein verbreitetes Missverständnis: Wer die Kosten auf fünf Jahre streckt, umgeht damit die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das trifft nicht zu. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Prüfung knüpft an die Aufwendungen selbst an, nicht an das Jahr ihres Abzugs.

Die Reihenfolge ist damit eindeutig: Erst wird geprüft, ob überhaupt Erhaltungsaufwand vorliegt – erst danach stellt sich die Frage nach der Verteilung. Fällt eine Maßnahme unter die Grenze, wird sie über die Gebäudeabschreibung verteilt, und § 82b EStDV kommt gar nicht mehr in Betracht. Die Abgrenzung im Detail behandelt der Beitrag zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und der 15-%-Grenze.

Sanierungsgebiet und Baudenkmal: zwei eigene Vorschriften

Neben § 82b EStDV kennt das Einkommensteuergesetz zwei weitere Verteilungsregeln, die oft übersehen werden, weil sie an anderer Stelle stehen:

Der entscheidende Unterschied: Beide Vorschriften verlangen keine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken, dafür aber eine behördliche Abstimmung. Wer ein Denkmal oder ein Objekt im Sanierungsgebiet hält, prüft daher zuerst diese Wege. Die Ausstiegsregeln sind parallel gebaut: § 11a Abs. 2 und 3 EStG gelten nach § 11b Satz 3 EStG entsprechend. Wie sich der Erhaltungsaufwand am Denkmal zur weit größeren Abschreibung der Baumaßnahmen verhält, zeigt der Beitrag zur Denkmal-AfA nach § 7i EStG.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Verordnungstext regelt drei Ausstiegsereignisse ausdrücklich, den Erbfall nicht – genau diese Lücke hat der Bundesfinanzhof geschlossen.

BFH, Urteil vom 10. November 2020 – IX R 31/19

Verstirbt der Steuerpflichtige innerhalb des Verteilungszeitraums, geht der noch offene Teil der nach § 82b EStDV verteilten Erhaltungsaufwendungen nicht auf die Erben über. Er ist vielmehr in einer Summe beim Erblasser abzusetzen – im Veranlagungszeitraum seines Todes, als Werbungskosten bei dessen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der BFH stellt den Todesfall damit den drei im Wortlaut genannten Ereignissen (Veräußerung, Einbringung ins Betriebsvermögen, Ende der Einkunftserzielung) gleich; eine gegenteilige Verwaltungsanweisung (R 21.1 Abs. 6 Sätze 2 und 3 EStR 2012) gilt seither nicht mehr. Für die Erben heißt das: In der Steuererklärung des Todesjahres für den Verstorbenen gehört der komplette Restbetrag, nicht nur der anteilige Jahresbetrag – und die Erbengemeinschaft führt die Verteilung nicht fort.

Häufige Fragen

Kann ich pro Maßnahme unterschiedlich entscheiden?

§ 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV knüpft an die jeweiligen Aufwendungen an, nicht an das Objekt als Ganzes. Die Dachsanierung des einen Jahres und die Fenster des nächsten sind damit getrennt zu betrachten. Für ein Gebäude im Miteigentum bleibt Absatz 3 zu beachten: Für dieselben Aufwendungen müssen alle Eigentümer denselben Zeitraum wählen.

Gilt das Wahlrecht auch für eine selbstgenutzte Wohnung?

Nein, praktisch nicht. Erhaltungsaufwand wirkt sich als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG nur dort aus, wo Einnahmen erzielt werden – bei Vermietung also über § 21 EStG. Ohne Einkunftserzielung gibt es nichts zu verteilen.

Was passiert, wenn ich mitten im Zeitraum auf Selbstnutzung umstelle?

Dann greift § 82b Abs. 2 Satz 2 EStDV: Das Gebäude wird nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt, und der noch offene Rest ist in diesem Jahr abzusetzen.

Muss ich mich schon bei der Rechnung festlegen?

Nein, die Entscheidung fällt mit der Steuererklärung für das Jahr der Zahlung. Legen Sie die Belege aber so ab, dass die Zuordnung Jahre später noch nachvollziehbar ist: Der Verteilungszeitraum läuft bis zu vier Jahre über das Zahlungsjahr hinaus, und der Jahresbetrag muss in jeder dieser Erklärungen wieder auftauchen.

Belege heute ablegen, in vier Jahren wiederfinden

RenoDiary sammelt Rechnungen je Objekt im digitalen Tresor und bereitet die Werbungskosten Jahr für Jahr für die Anlage V auf – auch die Beträge, die aus einer laufenden Verteilung stammen.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beratung durch eine befugte Person.