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Steuern & AfA Sanierung & Energie

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze verstehen

Stand: 11. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Sie kaufen eine sanierungsbedürftige Wohnung und legen sofort los. Ob die Handwerkerrechnungen Ihre Steuerlast im selben Jahr senken oder erst über die nächsten Jahrzehnte, entscheidet in Deutschland eine einzige Rechengröße: die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Warum die Grenze über so viel Geld entscheidet

Für Sanierungskosten gibt es steuerlich nur zwei Schubladen:

Dieselbe Rechnung wirkt also einmal komplett in einem Jahr – und einmal in Fünfzigstel-Portionen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet Ausgaben, die eigentlich Erhaltungsaufwand wären, unter bestimmten Voraussetzungen zwangsweise in die zweite Schublade um. Genau das sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was das Gesetz genau sagt

Der Wortlaut ist kurz und sollte jedem Käufer geläufig sein:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).

Die Vorschrift steht im Gewinnermittlungsteil des Gesetzes – sie gilt aber ausdrücklich auch für Vermieter, die Überschusseinkünfte erzielen: § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG erklärt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für den Werbungskostenabzug ausdrücklich für entsprechend anwendbar. Es gibt für private Vermieter also kein Entkommen über die Einkunftsart.

Vier Fragen entscheiden den Fall:

PrüfschrittWorauf es ankommt
1. Anschaffung?Nur ein entgeltlicher Erwerb löst die Frist aus. Wer selbst gebaut oder geerbt hat, tritt in die Position des Vorgängers ein.
2. Innerhalb von drei Jahren?Taggenau ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – nicht ab Notartermin oder Grundbucheintrag.
3. Instandsetzung oder Modernisierung?Maßnahmen am Gebäude selbst oder an seinen Einrichtungen.
4. Über 15 %?Netto, also ohne Umsatzsteuer, gemessen an den Anschaffungskosten des Gebäudes.

15 % wovon? Der häufigste Rechenfehler

Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Wer am Gesamtkaufpreis misst, rechnet sich einen zu großen Puffer aus – und landet unbemerkt über der Schwelle.

Merksatz: Erst den Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude aufteilen, dann 15 % vom Gebäudeanteil rechnen. Alles, was Sie an anteiligen Kaufnebenkosten dem Gebäude zuordnen, erhöht die Bezugsgröße und damit Ihren Spielraum.

Was nicht mitzählt

Das Gesetz nimmt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG zwei Gruppen ausdrücklich aus:

Ebenfalls draußen bleiben Kosten für die Beseitigung eines Substanzschadens, der beim Kauf weder vorhanden noch angelegt war, sondern nachweislich erst später durch schuldhaftes Handeln eines Dritten oder zufällig entstanden ist – etwa durch eine Naturkatastrophe. Und: Mieterabfindungen für eine vorzeitige Räumung zählen nicht mit, weil sie keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sind.

Am Rand der Abgrenzung steht auch die Solaranlage auf dem Dach: Sie ist ertragsteuerlich als eigenständiges bewegliches Wirtschaftsgut zu behandeln und damit kein Bestandteil des Gebäudes. Welche Grenzen dort stattdessen gelten und warum die Einnahmen daraus meist steuerfrei sind, erklärt der Beitrag zu Photovoltaik auf dem Mietshaus.

Was viele unterschätzen: Das zählt sehr wohl mit

Hier liegt die eigentliche Falle. In den Topf gehören nach der Verwaltungsauffassung nämlich auch:

Die Konsequenz: Das neue Bad, die gestrichenen Wände und der morsche Dachstuhl landen in derselben Summe. Wer nur die „große" Sanierung im Blick behält, reißt die Grenze oft ohne es zu merken. Erweist sich die Substanz als unrettbar, wird es nicht besser: Dann gilt in denselben drei Jahren eine zweite, unabhängige Vermutung, nach der auch Abbruchkosten und Gebäuderestwert nicht sofort abziehbar sind.

Rechenbeispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, wird gekauft und im Folgejahr modernisiert. Beachten Sie die zweite Zeile: Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der Gesamtkaufpreis. Wie diese Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ermittelt wird, entscheidet also mit darüber, wie viel Sanierung Sie unterhalb der Grenze unterbringen.

In dieselbe Richtung wirkt gesondert ausgewiesenes Inventar: Es senkt die Anschaffungskosten des Gebäudes und damit die Grenze – der Vorteil bei der Grunderwerbsteuer auf Inventar im Kaufvertrag kostet Sie hier also etwas Spielraum.

PositionBetrag
Kaufpreis gesamt400.000 €
davon Grund und Boden (25 %)100.000 €
Anschaffungskosten des Gebäudes (75 %)300.000 €
15-%-Grenze45.000 €
Geplante Maßnahmen, netto52.000 €
abzüglich Anbau eines Wintergartens (Erweiterung)− 12.000 €
abzüglich Heizungswartung (jährlich üblich)− 400 €
maßgeblicher Betrag39.600 €

39.600 € liegen unter der Grenze von 45.000 €. Die Modernisierung bleibt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand; nur der Wintergarten wandert als Erweiterung in die AfA. Hätte die Eigentümerin im selben Zeitraum noch einen Auftrag über 5.500 € vergeben, wären 45.100 € zusammengekommen – über der Grenze. Dann wäre der gesamte Betrag umqualifiziert worden und hätte sich bei 2 % AfA mit lediglich 902 € pro Jahr ausgewirkt statt auf einen Schlag.

Der Dreijahreszeitraum im Detail

Die Frist läuft taggenau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Am Ende des Zeitraums müssen die Maßnahmen weder abgeschlossen noch abgerechnet noch bezahlt sein – gezählt werden die bis dahin erbrachten Bauleistungen, notfalls geschätzt. Die Rechnung erst im vierten Jahr zu bezahlen hilft also nicht. Wann eine Leistung als erbracht gilt, ist deshalb eine Frage mit Geldwert – den maßgeblichen Zeitpunkt und seine Folgen erklärt der Beitrag zur Abnahme der Handwerkerleistung. Bei unentgeltlichem Erwerb tritt der Rechtsnachfolger in den Dreijahreszeitraum des Vorgängers ein: Wer eine kürzlich gekaufte Immobilie geschenkt bekommt, erbt die laufende Frist mit.

Neu seit 2026: das aktualisierte BMF-Schreiben

Aktuell: Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen die Abgrenzung neu gefasst und die bisherigen Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017 ersetzt. Es ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Praktisch besonders relevant: Für die sogenannte Sanierung in Raten – mehrere für sich genommen harmlose Bauabschnitte, die zusammen den Gebrauchswert deutlich erhöhen – gilt nun, dass in der Regel von einer solchen Gesamtmaßnahme auszugehen ist, wenn die Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt wurden. Wer eine Sanierung bewusst über mehrere Jahre streckt, sollte diesen Betrachtungszeitraum kennen.

Wenn die Grenze nachträglich kippt

Die 15-%-Prüfung ist erst nach drei Jahren endgültig. Wird die Grenze im zweiten oder dritten Jahr überschritten – oder wegen einer Kostenerstattung wieder unterschritten – ist das ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO: Die Steuerbescheide der Vorjahre werden korrigiert. Ein bereits gewährter Sofortabzug ist damit nicht sicher, solange die Frist läuft. Erstattet ein Dritter einen Teil der Kosten, etwa über einen Zuschuss, fließt nur der verbleibende Betrag in die 15-%-Rechnung ein.

Drei Konsequenzen für die Praxis

  1. Netto-Budget vorab festlegen und laufend mitführen – inklusive der kleinen Rechnungen. Wer dabei ohnehin je Handwerksbetrieb summiert, erledigt eine zweite Pflicht gleich mit: Ab der dritten vermieteten Wohnung greift die Bauabzugsteuer für Vermieter, die einen Teil jeder Bauleistungsrechnung direkt ans Finanzamt des Betriebs lenkt.
  2. Zeitlich strecken statt hoffen. Was nicht dringend ist, kann nach Ablauf der drei Jahre erledigt werden – danach ist die Vorschrift nicht mehr anwendbar. Das Strecken hat allerdings selbst eine Grenze: Wer die Sanierung so weit treibt, dass ein neues Gebäude entsteht, und anschließend verkauft, kann in einen gewerblichen Grundstückshandel geraten – dann ist der Veräußerungsgewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig.
  3. Größeren Erhaltungsaufwand verteilen. Bleiben Sie unter der Grenze, können Sie größere Aufwendungen für überwiegend Wohnzwecken dienende Gebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – nützlich, wenn der volle Abzug in einem Jahr steuerlich verpuffen würde. Welche vier Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und was bei einem Verkauf mit dem Restbetrag passiert, steht in Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre verteilen. Bei einer Eigentumswohnung kommt der Aufwand meist aus der gemeinsamen Kasse; wie viel dort liegen sollte, steht in Instandhaltungsrücklage berechnen.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Was als „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme" zählt, sagt das Gesetz nicht im Detail – das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in drei am selben Tag ergangenen Grundsatzurteilen geklärt und seither in weiteren Entscheidungen ergänzt. Die Linie: Der Anwendungsbereich ist weit, aber nicht grenzenlos.

BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 22/15

Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Anstreichen oder das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten – ein besonderer räumlicher, zeitlicher oder sachlicher Zusammenhang zu einer größeren Sanierungsmaßnahme ist dafür nicht Voraussetzung. Praktisch heißt das: Auch die reine Renovierung einer frisch gekauften Wohnung zählt in die 15-%-Rechnung hinein, nicht nur die „große" Sanierung.

BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 15/15

Kosten, die ein Käufer aufwendet, um das erworbene Gebäude erst betriebsbereit zu machen – im entschiedenen Fall ein kompletter Fensteraustausch –, sind keine eigenständigen, außerhalb der Norm sofort abziehbaren Anschaffungskosten. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geht insoweit § 255 HGB als speziellere Regelung vor. Für Käufer heißt das: Der Versuch, Sanierungskosten über die Betriebsbereitschaft aus der 15-%-Rechnung herauszuhalten, geht nicht auf.

BFH, Urteil vom 20. September 2022 – IX R 29/21

Eine Abfindung, die der Vermieter an den Mieter zahlt, um ihn zur vorzeitigen Räumung vor einer geplanten Sanierung zu bewegen, ist keine bauliche Maßnahme am Gebäude, sondern nur durch die Sanierung veranlasst – sie fällt deshalb nicht unter die 15-%-Grenze und bleibt sofort abziehbarer Werbungskostenaufwand. Wer eine Räumungsabfindung zahlt, muss sie also nicht in die 15-%-Berechnung einrechnen, selbst wenn die anschließende Sanierung selbst über der Grenze liegt.

Häufige Fragen

Gilt die 15-%-Grenze auch bei einer geerbten Immobilie?

Eine unentgeltliche Übertragung ist selbst keine Anschaffung. Der Erbe oder Beschenkte tritt allerdings in den noch laufenden Dreijahreszeitraum des Vorgängers ein.

Zählt die Umsatzsteuer mit?

Nein. Das Gesetz stellt ausdrücklich auf die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer ab – es zählen die Nettobeträge der Handwerkerrechnungen. Bei einer Gewerbeeinheit kann die Umsatzsteuer sogar ganz zurückkommen, wenn zur Steuerpflicht optiert wird; wie die Umsatzsteueroption bei Gewerbevermietung funktioniert und wen sie zehn Jahre bindet, steht im eigenen Beitrag.

Was gilt bei einem Haus mit Wohnung und Gewerbeeinheit?

Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt und besteht deshalb aus mehreren Wirtschaftsgütern, wird nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf den entsprechenden Gebäudeteil abgestellt. Die Grenze wird dann pro Wirtschaftsgut geprüft.

Und wenn ich die Grenze reiße – ist das Geld verloren?

Nein, nur der Zeitpunkt verschiebt sich: Die Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Was das für die laufende Rechnung bedeutet, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie; wohin die Beträge im Formular gehören, steht im Leitfaden zur Anlage V – beides Teil der Portfolio-Software auf renodiary.de.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Er beschreibt die Rechtslage in Deutschland. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut, die aktuelle Verwaltungsauffassung und die Beratung durch eine befugte Person.