Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze verstehen

29. Juli 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Sie kaufen eine sanierungsbedürftige Wohnung und legen sofort los. Ob die Handwerkerrechnungen Ihre Steuerlast im selben Jahr senken oder erst über die nächsten Jahrzehnte, entscheidet in Deutschland eine einzige Rechengröße: die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Warum die Grenze über so viel Geld entscheidet

Für Sanierungskosten gibt es steuerlich nur zwei Schubladen:

Erhaltungsaufwand – im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Maßgeblich ist das Abflussprinzip: „Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind" (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).
Herstellungskosten – sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wirken sich nur über die AfA aus, bei Wohngebäuden also mit jährlich 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 EStG).

Dieselbe Rechnung wirkt also einmal komplett in einem Jahr – und einmal in Fünfzigstel-Portionen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet Ausgaben, die eigentlich Erhaltungsaufwand wären, unter bestimmten Voraussetzungen zwangsweise in die zweite Schublade um. Genau das sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was das Gesetz genau sagt

Der Wortlaut ist kurz und sollte jedem Käufer geläufig sein:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).

Die Vorschrift steht im Gewinnermittlungsteil des Gesetzes – sie gilt aber ausdrücklich auch für Vermieter, die Überschusseinkünfte erzielen: § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG erklärt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für den Werbungskostenabzug ausdrücklich für entsprechend anwendbar. Es gibt für private Vermieter also kein Entkommen über die Einkunftsart.

Vier Fragen entscheiden den Fall:

Prüfschritt	Worauf es ankommt
1. Anschaffung?	Nur ein entgeltlicher Erwerb löst die Frist aus. Wer selbst gebaut oder geerbt hat, tritt in die Position des Vorgängers ein.
2. Innerhalb von drei Jahren?	Taggenau ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – nicht ab Notartermin oder Grundbucheintrag.
3. Instandsetzung oder Modernisierung?	Maßnahmen am Gebäude selbst oder an seinen Einrichtungen.
4. Über 15 %?	Netto, also ohne Umsatzsteuer, gemessen an den Anschaffungskosten des Gebäudes.

15 % wovon? Der häufigste Rechenfehler

Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Wer am Gesamtkaufpreis misst, rechnet sich einen zu großen Puffer aus – und landet unbemerkt über der Schwelle.

Merksatz: Erst den Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude aufteilen, dann 15 % vom Gebäudeanteil rechnen. Alles, was Sie an anteiligen Kaufnebenkosten dem Gebäude zuordnen, erhöht die Bezugsgröße und damit Ihren Spielraum.

Was nicht mitzählt

Das Gesetz nimmt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG zwei Gruppen ausdrücklich aus:

Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB – Anbau, Aufstockung, Vergrößerung der nutzbaren Fläche. Vorsicht: Sie bleiben zwar aus der 15-%-Rechnung heraus, sind aber aus eigenem Recht Herstellungskosten – also ebenfalls nur über die AfA abziehbar.
Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Das Bundesfinanzministerium nennt dazu die laufende Wartung von Aufzugs- oder Heizungsanlagen, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie Ablesekosten.

Ebenfalls draußen bleiben Kosten für die Beseitigung eines Substanzschadens, der beim Kauf weder vorhanden noch angelegt war, sondern nachweislich erst später durch schuldhaftes Handeln eines Dritten oder zufällig entstanden ist – etwa durch eine Naturkatastrophe. Und: Mieterabfindungen für eine vorzeitige Räumung zählen nicht mit, weil sie keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sind.

Was viele unterschätzen: Das zählt sehr wohl mit

Hier liegt die eigentliche Falle. In den Topf gehören nach der Verwaltungsauffassung nämlich auch:

Schönheitsreparaturen – Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern. Ein enger Zusammenhang mit einer größeren Maßnahme ist dafür nicht einmal Voraussetzung.
Verdeckte Mängel, die beim Kauf verborgen geblieben, aber schon vorhanden waren. Ob die Kosten vorhersehbar waren, ist ausdrücklich unerheblich.
Kosten für die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand und für eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus.

Die Konsequenz: Das neue Bad, die gestrichenen Wände und der morsche Dachstuhl landen in derselben Summe. Wer nur die „große" Sanierung im Blick behält, reißt die Grenze oft ohne es zu merken.

Rechenbeispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, wird gekauft und im Folgejahr modernisiert.

Position	Betrag
Kaufpreis gesamt	400.000 €
davon Grund und Boden (25 %)	100.000 €
Anschaffungskosten des Gebäudes (75 %)	300.000 €
15-%-Grenze	45.000 €
Geplante Maßnahmen, netto	52.000 €
abzüglich Anbau eines Wintergartens (Erweiterung)	− 12.000 €
abzüglich Heizungswartung (jährlich üblich)	− 400 €
maßgeblicher Betrag	39.600 €

39.600 € liegen unter der Grenze von 45.000 €. Die Modernisierung bleibt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand; nur der Wintergarten wandert als Erweiterung in die AfA. Hätte die Eigentümerin im selben Zeitraum noch einen Auftrag über 5.500 € vergeben, wären 45.100 € zusammengekommen – über der Grenze. Dann wäre der gesamte Betrag umqualifiziert worden und hätte sich bei 2 % AfA mit lediglich 902 € pro Jahr ausgewirkt statt auf einen Schlag.

Der Dreijahreszeitraum im Detail

Die Frist läuft taggenau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Am Ende des Zeitraums müssen die Maßnahmen weder abgeschlossen noch abgerechnet noch bezahlt sein – gezählt werden die bis dahin erbrachten Bauleistungen, notfalls geschätzt. Die Rechnung erst im vierten Jahr zu bezahlen hilft also nicht. Bei unentgeltlichem Erwerb tritt der Rechtsnachfolger in den Dreijahreszeitraum des Vorgängers ein: Wer eine kürzlich gekaufte Immobilie geschenkt bekommt, erbt die laufende Frist mit.

Neu seit 2026: das aktualisierte BMF-Schreiben

Aktuell: Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen die Abgrenzung neu gefasst und die bisherigen Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017 ersetzt. Es ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Praktisch besonders relevant: Für die sogenannte Sanierung in Raten – mehrere für sich genommen harmlose Bauabschnitte, die zusammen den Gebrauchswert deutlich erhöhen – gilt nun, dass in der Regel von einer solchen Gesamtmaßnahme auszugehen ist, wenn die Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt wurden. Wer eine Sanierung bewusst über mehrere Jahre streckt, sollte diesen Betrachtungszeitraum kennen.

Wenn die Grenze nachträglich kippt

Die 15-%-Prüfung ist erst nach drei Jahren endgültig. Wird die Grenze im zweiten oder dritten Jahr überschritten – oder wegen einer Kostenerstattung wieder unterschritten – ist das ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO: Die Steuerbescheide der Vorjahre werden korrigiert. Ein bereits gewährter Sofortabzug ist damit nicht sicher, solange die Frist läuft. Erstattet ein Dritter einen Teil der Kosten, etwa über einen Zuschuss, fließt nur der verbleibende Betrag in die 15-%-Rechnung ein.

Drei Konsequenzen für die Praxis

Netto-Budget vorab festlegen und laufend mitführen – inklusive der kleinen Rechnungen.
Zeitlich strecken statt hoffen. Was nicht dringend ist, kann nach Ablauf der drei Jahre erledigt werden – danach ist die Vorschrift nicht mehr anwendbar.
Größeren Erhaltungsaufwand verteilen. Bleiben Sie unter der Grenze, können Sie größere Aufwendungen für überwiegend Wohnzwecken dienende Gebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – nützlich, wenn der volle Abzug in einem Jahr steuerlich verpuffen würde.

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FAQ

Gilt die 15-%-Grenze auch bei einer geerbten Immobilie?

Eine unentgeltliche Übertragung ist selbst keine Anschaffung. Der Erbe oder Beschenkte tritt allerdings in den noch laufenden Dreijahreszeitraum des Vorgängers ein.

Zählt die Umsatzsteuer mit?

Nein. Das Gesetz stellt ausdrücklich auf die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer ab – es zählen die Nettobeträge der Handwerkerrechnungen.

Was gilt bei einem Haus mit Wohnung und Gewerbeeinheit?

Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt und besteht deshalb aus mehreren Wirtschaftsgütern, wird nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf den entsprechenden Gebäudeteil abgestellt. Die Grenze wird dann pro Wirtschaftsgut geprüft.

Und wenn ich die Grenze reiße – ist das Geld verloren?

Nein, nur der Zeitpunkt verschiebt sich: Die Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Was das für die laufende Rechnung bedeutet, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie; wohin die Beträge im Formular gehören, steht im Leitfaden zur Anlage V – beides Teil der Portfolio-Software auf renodiary.de.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Er beschreibt die Rechtslage in Deutschland. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut, die aktuelle Verwaltungsauffassung und die Beratung durch eine befugte Person.