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Steuern & AfA Vermietung Instandhaltung

Schönheitsreparaturen Vermieter: Wer zahlt was? 2026

Stand: 26. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Der Mieter zieht aus, die Wohnung ist abgewohnt, im Mietvertrag steht ein Satz über Schönheitsreparaturen — und die Rechnung landet trotzdem beim Eigentümer. Das ist keine Ausnahme, sondern seit einer Kehrtwende des Bundesgerichtshofs der Regelfall für einen großen Teil der Bestandsverträge. Dieser Beitrag zeigt, was Schönheitsreparaturen rechtlich überhaupt umfassen, wann die Klausel im Vertrag ins Leere läuft, wann sich der Mieter dann immer noch zur Hälfte beteiligen muss, mit welchem Betrag Sie im Jahresbudget rechnen sollten und warum dieselbe Rechnung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf steuerlich ganz anders behandelt wird.

Was Schönheitsreparaturen rechtlich umfassen — und was nicht

Der Begriff wird in Mietverträgen ständig verwendet, im BGB steht er nicht. Definiert ist er an genau einer Stelle im deutschen Recht, nämlich in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Dort heißt es: Schönheitsreparaturen „umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Das Wort „nur" ist der entscheidende Teil. Alles, was an die Substanz geht, ist keine Schönheitsreparatur, sondern Instandhaltung oder Instandsetzung — und die bleibt in jedem Fall beim Vermieter. Auch der Bundesfinanzhof greift für die Abgrenzung auf genau diese Verordnungsstelle zurück.

Schönheitsreparatur (abwälzbar)Keine Schönheitsreparatur (bleibt beim Vermieter)
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken Abschleifen und Versiegeln des Parketts, Austausch des Bodenbelags
Streichen der Fußböden Erneuerung von Fenstern, Türen, Sanitär-, Elektro- oder Heizungsanlagen
Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohren Streichen der Fenster und Außentüren von außen
Streichen der Innentüren Beseitigung von Feuchte-, Schimmel- oder Substanzschäden
Streichen von Fenstern und Außentüren von innen Reparaturen an Gemeinschaftseigentum, Fassade, Dach
Praxisfolge für die Übergabe. Eine Klausel, die dem Mieter über diese Liste hinaus auch das Abschleifen des Parketts oder den Außenanstrich der Fenster auferlegt, geht über den Begriff der Schönheitsreparatur hinaus. Wer die Abwälzung inhaltlich überdehnt, riskiert, dass die Klausel insgesamt fällt — mit der Folge des nächsten Abschnitts.

Ohne wirksame Klausel zahlt der Vermieter — immer

Die gesetzliche Grundregel ist eindeutig und lautet zulasten des Eigentümers. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache „dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Renovieren ist damit vom Gesetz her Vermietersache. Ergänzend stellt § 538 BGB klar, dass der Mieter „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden", nicht zu vertreten hat. Normale Abnutzung ist also mit der Miete abgegolten.

Dass in der Praxis fast jeder Formularmietvertrag die Renovierung dennoch auf den Mieter überträgt, ist eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung — und damit Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 307 BGB. Bestimmungen in AGB sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, „wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen"; nach Absatz 2 Nr. 1 ist das im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist".

Genau hier setzt die Entscheidung an, die 2015 die Praxis gedreht hat: Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben und erhält der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich, hält die Abwälzungsklausel der Inhaltskontrolle nicht stand. Der Grund ist einleuchtend: Der Mieter müsste sonst auch die Gebrauchsspuren seiner Vorgänger beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie bekommen hat.

Fällt die Klausel, wird sie nicht durch eine mildere ersetzt. Nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Vertragsinhalt dann „nach den gesetzlichen Vorschriften" — also nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Kürzung der unwirksamen Klausel auf das gerade noch Zulässige findet nicht statt.

Die Beweislast liegt nicht bei Ihnen. Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Klausel, muss er darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (BGH, VIII ZR 185/14, Leitsatz d). Ein datiertes Übergabeprotokoll mit Fotos ist deshalb das wirksamste Dokument im ganzen Vorgang — und der Grund, warum es in die Objektakte gehört und nicht in den Schuhkarton.

Die Faustregel bei unrenovierter Übergabe: hälftige Kostenteilung

Unwirksame Klausel heißt nicht automatisch, dass der Vermieter die volle Renovierung schuldet. Der BGH hat 2020 den Fall zu Ende gedacht: Geschuldet ist der Zustand, in dem die Wohnung übergeben wurde — und das kann eben der unrenovierte Zustand sein. Erst wenn sich der Dekorationszustand seit Mietbeginn wesentlich verschlechtert hat, entsteht überhaupt ein Anspruch des Mieters.

Weil die Wiederherstellung eines halb abgewohnten Ausgangszustands technisch unsinnig wäre, bleibt praktisch nur die Vollrenovierung. Die stellt den Mieter aber besser, als er bei Vertragsschluss stand — und deshalb muss er sich beteiligen, in der Regel zur Hälfte.

KonstellationWer trägt die Kosten?
Renoviert übergeben, wirksame Klausel im Vertrag Mieter, im vertraglich vereinbarten Umfang
Renoviert übergeben, keine oder unwirksame Klausel Vermieter, in vollem Umfang (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Unrenoviert übergeben, ohne angemessenen Ausgleich Klausel unwirksam; Vermieter renoviert, Mieter beteiligt sich in der Regel zu 50 %
Unrenoviert übergeben, aber mit angemessenem Ausgleich (z. B. mietfreie Zeit) Klausel kann wirksam sein; dann Mieter

In Zahlen: Kostet der Malerauftrag 6.000 €, trägt der Mieter davon regelmäßig 3.000 €. Verlangt er die Ausführung durch Sie, können Sie seinen Anteil nach Art eines Zurückbehaltungsrechts entgegenhalten; verlangt er einen Kostenvorschuss, wird sein Anteil von der Vorschusssumme abgezogen. Die Hälfte ist dabei eine Regelvermutung, keine feste Quote — Besonderheiten des Einzelfalls können sie verschieben.

Was Schönheitsreparaturen im Jahresbudget kosten

Für die Kalkulation gibt es einen amtlichen Anhaltspunkt, den kaum jemand kennt. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV bestimmt für preisgebundenen Wohnraum: Trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, „so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden". Für frei finanzierte Wohnungen gilt der Betrag nicht unmittelbar, aber er ist die einzige normierte Größenordnung, die es für diesen Posten gibt — und damit ein brauchbarer Ausgangswert für die eigene Rücklage.

WohnflächeRechnerischer Ansatz pro JahrAngesparte Summe nach 7 Jahren Mietdauer
45 m²382,50 €2.677,50 €
68 m²578,00 €4.046,00 €
85 m²722,50 €5.057,50 €
120 m²1.020,00 €7.140,00 €

Die Rechnung ist bewusst schlicht: Fläche × 8,50 € × Jahre. Sie zeigt, dass eine Vollrenovierung nach einer üblichen Mietdauer kein Sonderereignis ist, sondern ein Posten, den die Miete über die Jahre bereits eingespielt haben sollte. Wer diesen Betrag nicht zurücklegt, finanziert den Auszug aus der laufenden Liquidität — genau der Effekt, den eine richtig berechnete Instandhaltungsrücklage verhindern soll.

Der Betrag ist nicht in Stein gemeißelt. § 28 Abs. 5a II. BV verweist auf § 26 Abs. 4 II. BV: Die Beträge verändern sich „am 1. Januar 2005 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres" um die Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland. Prüfen Sie den aktuellen Verordnungstext, bevor Sie den Wert in eine Kalkulation übernehmen.

Steuerlich: sofort abziehbar — außer in den ersten drei Jahren

Zahlt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, sind das Aufwendungen zur „Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" und damit Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG — im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar. Das ist der Normalfall.

Der Normalfall gilt aber nicht unmittelbar nach dem Kauf. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, „die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden", zu den Herstellungskosten, „wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen". Dann ist nichts mehr sofort abziehbar; alles wandert in die AfA-Bemessungs­grundlage und wirkt sich nur noch über Jahrzehnte aus.

Der entscheidende und häufig übersehene Punkt: Schönheitsreparaturen zählen bei dieser 15-%-Grenze mit. Der BFH hat das 2016 ausdrücklich entschieden und dabei seine frühere, engere Linie aufgegeben — die Malerrechnung nach dem Erwerb ist also kein harmloser Posten, sondern kann zusammen mit Bad und Fenstern die Grenze reißen. Wie die Grenze im Detail funktioniert, steht im Beitrag zur 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Zwei Auswege bleiben. Erstens nimmt § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG „Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen", ausdrücklich aus — der BFH rechnet dazu etwa die laufende Heizungswartung, die im entschiedenen Fall mit 166,60 € und 59,50 € auch tatsächlich sofort abziehbar blieb. Schönheitsreparaturen fallen nicht darunter, weil sie im Regelfall nicht jährlich vorgenommen werden. Zweitens dürfen größere Erhaltungsaufwendungen an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden nach § 82b Abs. 1 EStDV „auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt" werden — nützlich, wenn der Abzug in einem Jahr steuerlich verpufft. Details dazu im Beitrag zum Verteilen von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV.

Die Reihenfolge entscheidet über Tausende Euro. Wer eine Wohnung kauft, sie im ersten Jahr streichen lässt und im zweiten das Bad erneuert, addiert beide Beträge in derselben 15-%-Prüfung. Wer den Anstrich ins vierte Jahr nach dem Erwerb legt, prüft ihn gar nicht mehr an dieser Grenze. Die Drei-Jahres-Uhr beginnt mit der Anschaffung, nicht mit dem Einzug des ersten Mieters.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Bei kaum einem anderen Thema steht so wenig im Gesetz und so viel in den Urteilen. Die Abwälzung der Renovierung, ihre Grenzen und ihre steuerliche Behandlung sind drei höchstrichterliche Entscheidungen, die jeder Vermieter kennen sollte.

BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14

Der Bundesgerichtshof gab hier seine bis dahin geltende Linie auf: Die formularvertragliche Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. „Unrenoviert" setzt dabei keine völlig abgewohnte Wohnung voraus — es genügen Gebrauchsspuren aus vorvertraglicher Zeit, die bei lebensnaher Betrachtung ins Gewicht fallen; maßgeblich ist der Gesamteindruck. Für Eigentümer heißt das: Der Zustand am Tag der Übergabe entscheidet über die Wirksamkeit einer Klausel, die Jahre später relevant wird.

BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18

Fünf Jahre später klärte der Senat die Kostenfolge. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; geschuldet ist aber nur der Zustand bei Überlassung, und ein Anspruch entsteht erst bei wesentlicher Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes. Weil dann praktisch nur eine Vollrenovierung in Betracht kommt, muss sich der Mieter „in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen". Der Vermieter kann diesen Anteil als Zurückbehaltungsrecht einwenden oder vom Kostenvorschuss abziehen.

BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 22/15 (amtlich veröffentlicht)

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied, dass zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche baulichen Maßnahmen im Rahmen einer anschaffungsnahen Instandsetzung und Modernisierung gehören — „hierzu gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen". Das zuvor verlangte Erfordernis eines engen Zusammenhangs mit einer einheitlichen Sanierung gab der Senat auf. Praktische Folge: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf renoviert, muss den Anstrich in dieselbe 15-%-Rechnung einstellen wie Bad, Fenster und Heizung — sonst wird der erwartete Sofortabzug nachträglich zur AfA.

Häufige Fragen

Gilt eine unwirksame Renovierungsklausel wenigstens „so weit wie zulässig"?

Nein. Nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Vertragsinhalt bei einer unwirksamen AGB nach den gesetzlichen Vorschriften. Eine geltungserhaltende Reduktion auf das gerade noch Zulässige gibt es nicht — die Klausel entfällt vollständig.

Was ist ein „angemessener Ausgleich" für eine unrenovierte Übergabe?

Ein wirtschaftlicher Ausgleich, der den Mieter so stellt, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten — etwa eine mietfreie Zeit oder eine dauerhaft reduzierte Miete. Eine gesetzliche Untergrenze oder feste Quote nennt weder das Gesetz noch die zitierte Rechtsprechung; der Betrag muss zum Renovierungsaufwand passen und sollte im Vertrag dokumentiert sein.

Darf ich Schönheitsreparaturen von der Kaution abziehen?

Nur, wenn der Mieter sie überhaupt schuldet — also bei wirksamer Klausel und tatsächlich fälliger Renovierung. Ist die Klausel unwirksam, besteht kein Anspruch und damit auch kein Abzugsgrund. Welche Abzüge zulässig sind und wie lange Sie abrechnen dürfen, steht im Beitrag zur Mietkaution: Höhe, Anlage und Abrechnung.

Zählt das Abschleifen des Parketts zu den Schönheitsreparaturen?

Nein. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nennt „das Streichen der Fußböden" — abschleifen und versiegeln ist etwas anderes und geht an die Substanz. Es bleibt damit Sache des Vermieters.

Kann ich die Malerrechnung im Kaufjahr trotzdem sofort absetzen?

Nur, wenn alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre zusammen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten nicht übersteigen. Andernfalls werden sie insgesamt zu Herstellungskosten. Rechnen Sie deshalb vor jeder Beauftragung den Stand der Grenze aus, nicht erst bei der Steuererklärung.

Renovierungskosten je Objekt statt im Schuhkarton

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Vertragsklausel wirksam ist und in welcher Höhe sich ein Mieter beteiligen muss, entscheidet der Einzelfall — die Beträge in den Tabellen sind Rechenillustrationen, keine zugesicherten Werte.