Immobilien verstehen. Portfolio optimieren.
Praxisnahe Artikel zu Steuern, Deal-Analyse, Sanierung und Cashflow – speziell für private Immobilieninvestoren im DACH-Raum. Jede Woche neu.
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DESteuern & AfAKauf & Bewertung
Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt was 2026
„Die Provision wird immer geteilt" gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur gegenüber Verbrauchern. Wo die Grenze verläuft, warum ein Verstoß den Käufer nicht die Hälfte, sondern gar nichts kostet — und warum die Provision im Kaufjahr steuerlich fast nichts bringt.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Kündigung wegen Zahlungsverzug: Schonfristzahlung 2026
Zwei Monate Rückstand reichen — bis der Mieter kurz vor dem Räumungstermin nachzahlt und die Kündigung rückwirkend entfällt. Ab welchem Rückstand Sie kündigen dürfen, warum ein einziger Zusatz im Schreiben das Verfahren rettet und was der Ausfall wirklich kostet.
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DESteuern & AfAKauf & Bewertung
Drei-Objekt-Grenze: gewerblicher Grundstückshandel 2026
Ab dem vierten Verkauf innerhalb von fünf Jahren wird aus privater Vermögensverwaltung ein Gewerbe — und zwar rückwirkend ab dem Erwerb. Was als Objekt zählt, warum ein Paketverkauf nichts rettet, was die Umqualifizierung wirklich kostet und wo der Bundesfinanzhof die Grenze zieht.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Wohnflächenabweichung im Mietvertrag: Die 10-%-Grenze 2026
Die bekannte 10-%-Grenze beantwortet nur eine von drei Fragen. Was nach der Wohnflächenverordnung überhaupt mitzählt, warum bei Mieterhöhung und Betriebskosten allein die tatsächliche Fläche gilt und was eine zu großzügige Quadratmeterangabe im Bestand kostet.
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DESteuern & AfAVermietungInstandhaltung
Schönheitsreparaturen Vermieter: Wer zahlt was? 2026
Ohne wirksame Klausel zahlt der Vermieter — und bei unrenoviert übergebener Wohnung beteiligt sich der Mieter in der Regel zur Hälfte. Was Schönheitsreparaturen rechtlich umfassen, welchen Jahresbetrag die II. BV nennt und warum die Malerrechnung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf in die 15-%-Grenze fällt.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Mietminderung: Rechte und Grenzen für Vermieter 2026
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein — widersprechen kann man ihr nicht. Welche drei Punkte Vermieter trotzdem prüfen können, warum keine Minderungstabelle im Gesetz steht, wann der Drei-Monats-Schutz bei energetischer Sanierung greift und was der Ausfall im Cashflow kostet.
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DESteuern & AfAKauf & Bewertung
Grunderwerbsteuer und Inventar: Was aus dem Kaufpreis heraus darf
Bewegliches Inventar gehört nicht in die Bemessungsgrundlage – das folgt aus § 2 GrEStG und dem Zubehörbegriff des BGB. Wo die Grenze zwischen Zubehör und Gebäudebestandteil verläuft, warum der Effekt für Vermieter über die Steuerersparnis hinausgeht und weshalb die 15-%-Grenze dabei kleiner wird.
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DESteuern & AfAInstandhaltung
Bauabzugsteuer für Vermieter: Wann 15 % fällig sind
Ab der dritten vermieteten Wohnung verpflichtet § 48 EStG den Vermieter, 15 % jeder Bauleistungsrechnung einzubehalten und an das Finanzamt des Handwerkers abzuführen. Dazu die Freigrenzen von 5.000 € und 15.000 €, die Freistellungsbescheinigung samt Onlineabfrage – und warum die Haftung beim Auftraggeber liegt.
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DESteuern & AfAVermietung
Vermietete Immobilie verschenken: Schenkungsteuer 2026
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind nach § 13d ErbStG nur mit 90 % ihres Werts anzusetzen – doch derselbe Abschlag kürzt auch den Schuldenabzug, sodass der Vorteil 10 % des Eigenkapitals beträgt und nicht des Verkehrswerts. Dazu die Freibeträge, der Zehnjahrestakt und warum der Beschenkte die Abschreibung des Schenkers erbt.
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DEKauf & BewertungRendite & Cashflow
Erbbaurecht kaufen: Erbbauzins, Fristen und Steuer 2026
Der niedrigere Kaufpreis ist kein Nachlass, sondern eine Ratenzahlung: Der Erbbauzins läuft weiter, wenn das Darlehen getilgt ist. Wann § 9a ErbbauRG eine Erhöhung deckelt, warum die verbreiteten „zwei Drittel“ Entschädigung längst nicht für jedes Wohngebäude gelten und was der Kapitalwert nach Anlage 9a BewG über den fairen Preis sagt.
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DEVermietungKauf & Bewertung
Eigenbedarfskündigung nach Kauf: Sperrfrist § 577a BGB 2026
Wer eine vermietete Wohnung kauft, wartet auf zwei Uhren nacheinander: die Sperrfrist des § 577a BGB von drei — regional bis zu zehn — Jahren und die Kündigungsfrist des § 573c BGB, die nach fünf und acht Jahren Wohndauer wächst. Warum zwischen Kauf und leerer Wohnung fast vier Jahre liegen können und welche Wege § 573 BGB ausdrücklich versperrt.
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DEVermietungKauf & Bewertung
Mietkaution: Höhe, Anlage und Abrechnung für Vermieter
Die Kaution liegt auf Ihrem Konto und gehört Ihnen nicht. Warum § 551 BGB die Obergrenze an der Netto-Kaltmiete festmacht, weshalb der Referenzzinssatz seit 2003 gar nicht mehr veröffentlicht wird, welche Sechs-Monats-Uhr § 548 BGB nach der Rückgabe startet — und warum § 566a BGB den Verkäufer auch nach dem Verkauf noch haften lässt.
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DESteuern & AfAVermietung
Grundsteuererlass bei Mietausfall: 25 % oder 50 % (2026)
Die Grundsteuer läuft weiter, auch wenn niemand zahlt. § 34 GrStG kennt dafür zwei Stufen — 25 % und 50 %. Wie der „normale Rohertrag“ als Messlatte ermittelt wird, warum der Antrag nur bis zum 31. März des Folgejahres möglich ist und wann § 34 Abs. 4 GrStG den Erlass von vornherein ausschließt.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Indexmiete oder Staffelmiete: Vergleich für Vermieter 2026
Beide Modelle ersetzen das Zustimmungsverfahren nach § 558 BGB — verhalten sich aber völlig unterschiedlich. Was § 557a und § 557b BGB verlangen, ein Fünf-Jahres-Beispiel auf echten Indexwerten des Statistischen Bundesamtes und der teure Nebeneffekt, den die Staffelmiete für jede spätere Sanierung hat.
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DESteuern & AfAVermietung
Umsatzsteueroption bei Gewerbevermietung: § 9 UStG 2026
Gewerbemiete ist steuerfrei — und genau das kostet den Vorsteuerabzug aus Umbau und Sanierung. Wann die Option nach § 9 UStG zulässig ist, welche Mieter sie ausschließen, was die Übergangsregelung für Altbauten erlaubt und warum der Vorsteuerabzug zehn Jahre lang beobachtet werden muss.
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DESteuern & AfAVermietung
Grundsteuer auf Mieter umlegen: Ratgeber für Vermieter 2026
Die Grundsteuer ist umlagefähig — aber nur mit der richtigen Klausel im Mietvertrag und fristgerechter Abrechnung. Dazu, wie die Reform 2025 den Betrag verändert, wie er aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz entsteht und warum Leerstand zu Lasten des Vermieters geht.
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DEKauf & BewertungRendite & Cashflow
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: die drei Ausstiegswege
Zinsbindungsende, Zehnjahresfrist, variabler Zins — das Gesetz kennt drei Wege aus einem laufenden Immobiliendarlehen, bei denen keine Entschädigung anfällt. Dazu die Zwei-Wochen-Falle, warum die 1-%-Deckelung für Immobiliendarlehen gerade nicht gilt und wann der Anspruch der Bank komplett entfällt.
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DESteuern & AfASanierung & Energie
Photovoltaik auf dem Mietshaus: die Steuerregeln
30 kWp je Einheit, 100 kWp je Steuerpflichtigem — und die zweite Grenze ist eine Freigrenze: Wer sie reißt, verliert die Befreiung für alle Anlagen. Dazu der Stichtag 31.12.2024, das Abzugsverbot als Kehrseite und warum der Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer nicht bei 30 kWp endet.
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DESanierung & EnergieInstandhaltung
Abnahme Handwerkerleistung: Fristen und Mängelrechte
Mit der Abnahme wird die Rechnung fällig, die Gewährleistung beginnt und die Beweislast dreht sich um. Wie die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB entsteht, warum der Textform-Hinweis nur Verbrauchern hilft, wie viel Sie bei einem Mangel zurückhalten dürfen und ob zwei oder fünf Jahre Verjährung gelten.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Betriebskostenabrechnung: Frist, Fehler, Cashflow 2026
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung beim Mieter sein – danach ist die Nachforderung weg. Die vier Fristen des § 556 Abs. 3 BGB, der Verteilungsmaßstab, das Kürzungsrecht bei Heizkosten und was der nicht umlagefähige Rest im Cashflow kostet.
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DESteuern & AfASanierung & Energie
Denkmal-AfA nach § 7i EStG: 100 % in 12 Jahren (2026)
Acht Jahre 9 %, vier Jahre 7 % – zusammen die vollen Sanierungskosten. Warum die Bemessungsgrundlage nicht der Kaufpreis ist, weshalb die Abstimmung mit der Behörde vorher erfolgen muss und was § 7i von § 7h, § 10f und § 11b unterscheidet.
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DESteuern & AfAVermietung
Verbilligte Vermietung an Angehörige: 66-%-Grenze 2026
Zwei Prozentschwellen entscheiden über den Werbungskostenabzug: ab 66 % gilt die Vermietung als vollentgeltlich, unter 50 % teilt das Gesetz auf. Warum 20 Euro Miete im Monat den Unterschied machen können – und was § 21 Abs. 2 EStG offen lässt.
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DEKauf & BewertungRendite & Cashflow
Ertragswertverfahren berechnen: Formel und Beispiel 2026
Sechs Rechenschritte von der Jahresmiete zum Verkehrswert – vollständig durchgerechnet an einem Mehrfamilienhaus. Und warum Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz den Wert stärker bewegen als jede realistische Mieterhöhung.
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DESteuern & AfAInstandhaltung
Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre verteilen: § 82b EStDV 2026
Größerer Erhaltungsaufwand darf gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Welche vier Voraussetzungen § 82b EStDV verlangt, wann sich das Strecken rechnet – und warum der Restbetrag bei einem Verkauf schlagartig in einem Jahr landet.
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DEVermietung
Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze & Fristen 2026
Zwei Obergrenzen gelten nebeneinander, drei Fristen laufen hintereinander. Wie Sie Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete gegeneinander rechnen, welche Begründung § 558a BGB akzeptiert – und ab welchem Monat die höhere Miete tatsächlich fließt.
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DEVermietungRendite & Cashflow
Nicht umlagefähige Nebenkosten: Liste & Cashflow 2026
Verwaltung und Instandhaltung schließt die Betriebskostenverordnung ausdrücklich aus – und kein Mietvertrag holt sie zurück. Welche Posten beim Vermieter bleiben, wo der Hauswart die Abrechnung kippt und was die Summe im Cashflow kostet.
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DESteuern & AfAInstandhaltung
Instandhaltungsrücklage berechnen: Höhe & Steuer 2026
Das WEG verlangt eine „angemessene“ Rücklage, nennt aber keine Zahl. Welchen einzigen gesetzlichen Zahlenanker es gibt, wie daraus ein Betrag je Quadratmeter wird – und wann der Erhaltungsaufwand steuerlich wirklich wirkt.
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DESteuern & AfAKauf & Bewertung
Kaufpreisaufteilung Grundstück/Gebäude: AfA-Basis 2026
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Boden nie. Nach welchem Maßstab aufgeteilt wird, wie die BMF-Arbeitshilfe rechnet, was der Hinterland-Abschlag bringt – und was zehn Prozentpunkte Gebäudeanteil über die Haltedauer wert sind.
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DEVermietungSanierung & Energie
Heizungsgesetz 2026: Was für Vermieter jetzt wirklich gilt
Aus dem GEG ist das Gebäudemodernisierungsgesetz geworden: 65-%-Regel und Betriebsverbot für alte Kessel sind weggefallen. Was §§ 42 ff. GModG stattdessen verlangen, welche Quote seit dem 29. Juli 2026 gilt und welche Frist 2027 abläuft.
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DESteuern & AfA
Gebäude-AfA berechnen: 2 %, 2,5 % oder 3 % (2026)
Die Abschreibung wirkt jedes Jahr, ohne dass Geld abfließt. Welcher Satz für welches Baujahr gilt, wie die Bemessungsgrundlage entsteht, wann eine kürzere Nutzungsdauer greift und wann 5 % degressiv möglich sind – mit Rechenbeispielen.
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DEVermietungSanierung & Energie
Modernisierungsumlage berechnen: 8 % und die Grenzen 2026
Zwischen Rechnungssumme und Mieterhöhung liegen drei Abzüge und drei Deckel. Die 8-%-Regel, der Erhaltungsanteil, Zuschüsse und die Kappungsgrenzen – durchgerechnet, inklusive des Sonderwegs beim Heizungstausch.
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DESteuern & AfASanierung & Energie
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze
Ob Ihre Sanierung sofort abziehbar ist oder über Jahrzehnte abgeschrieben wird, entscheidet eine Rechengröße. Wie die 15-%-Grenze berechnet wird, was mitzählt, was nicht – inklusive Rechenbeispiel und dem neuen BMF-Schreiben von 2026.
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DESteuern & AfAKauf & Bewertung
Spekulationssteuer Immobilie: Die 10-Jahres-Frist (2026)
Wann fällt beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer an? Die 10-Jahres-Frist, die Eigennutzungs-Ausnahme und wie der steuerpflichtige Gewinn korrekt berechnet wird.
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DERendite & Cashflow
Cashflow einer Immobilie berechnen: Formel & Beispiel (2026)
Wie Sie den Cashflow vor und nach Steuern korrekt berechnen – mit Formel, durchgerechnetem Praxisbeispiel und den fünf häufigsten Fehlern bei der Immobilien-Kalkulation.
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DESteuern & AfAVermietung
Anlage V ausfüllen: Der Leitfaden für Vermieter (2026)
Zeile für Zeile durch die Anlage V – welche Einnahmen und Werbungskosten wohin gehören, wie AfA, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand korrekt eingetragen werden und welche Fehler bares Geld kosten.
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