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Instandhaltung Kauf & Bewertung

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt 2026

Stand: 6. November 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Die Fenster Ihrer vermieteten Eigentumswohnung sind undicht. Sie sitzen in Ihrer Wohnung, sie dienen niemandem außer Ihrem Mieter — und trotzdem dürfen Sie sie nicht einfach austauschen lassen. Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheidet über Zuständigkeit, Kosten und Abschreibung, und sie fällt regelmäßig anders aus, als der Grundriss vermuten lässt. Dieser Beitrag zeigt, welcher Test im Gesetz steht, welche drei Fragen Sie auseinanderhalten müssen und welche Falle in jeder Teilungserklärung von vor Dezember 2020 steckt.

Die kurze Antwort

Sondereigentum ist der Ausnahmefall, nicht die Regel. Es umfasst die in der Teilungserklärung bestimmten Räume und nach § 5 Abs. 1 WEG die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile — aber nur, soweit sie „verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird".

Darüber liegt eine harte Sperre. § 5 Abs. 2 WEG nimmt Teile des Gebäudes, „die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind", sowie Anlagen und Einrichtungen, „die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen", vom Sondereigentum aus — und zwar ausdrücklich „selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden". Dass etwas in Ihrer Wohnung steht, sagt über die Zuordnung also gar nichts.

BauteilZuordnungMaßgeblich ist
Fenster samt Rahmenzwingend GemeinschaftseigentumFassadenbestandteil; der BGH hat das für Fenster „nebst Rahmen" ausdrücklich entschieden
WohnungseingangstürGemeinschaftseigentumBGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12: „Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer."
Tragende Wände, Geschossdecken, Dach, Fassadezwingend Gemeinschaftseigentumfür Bestand oder Sicherheit erforderlich, § 5 Abs. 2 WEG
Innentüren, Bodenbelag, Tapete, nichttragende TrennwandSondereigentumveränderbar, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung zu berühren, § 5 Abs. 1 WEG
Heizungsanlage, Steigleitungen, HausanschlüsseGemeinschaftseigentumdient dem gemeinschaftlichen Gebrauch, § 5 Abs. 2 WEG
Leitungsstrang, der nur Ihre Wohnung versorgtoffen — Teilungserklärung lesender gemeinschaftliche Gebrauch endet hier; wo genau, ist Auslegungsfrage und kein Pauschalwert
BalkongeteiltBodenplatte, Brüstung und Außenansicht tragen den Bestand und die äußere Gestaltung; der innen liegende Belag kann Sondereigentum sein
Stellplatz in der TiefgarageSondereigentum möglich§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG: „Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1."
Die wichtigste Zeile ist die sechste. Wo ein Leitungsstrang aufhört, dem gemeinschaftlichen Gebrauch zu dienen, beantwortet das Gesetz nicht mit einem Maß, sondern mit einem Zweck. Jede Tabelle im Netz, die Ihnen dafür eine feste Grenze nennt, gibt eine verbreitete Vertragsgestaltung wieder — nicht das Gesetz. Lesen Sie Ihre Teilungserklärung.

Drei Fragen, die alle verwechselt werden

Der häufigste Fehler in dieser Sache ist kein Rechtsfehler, sondern ein Denkfehler: Wem etwas gehört, wer sich darum kümmern muss und wer es bezahlt, sind drei verschiedene Fragen mit drei verschiedenen Antworten.

  1. Wem gehört es? § 5 WEG, unverrückbar für alles, was unter Absatz 2 fällt. Eine Teilungserklärung, die ein Fenster zum Sondereigentum erklärt, kann daran nichts ändern: § 5 Abs. 3 WEG erlaubt Vereinbarungen nur in die eine Richtung — dass sondereigentumsfähige Bestandteile „zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören". Der umgekehrte Weg ist nicht vorgesehen.
  2. Wer muss handeln? Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft, und zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG „die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums". Für Ihr Sondereigentum sind Sie selbst zuständig — dort können Sie nach § 13 Abs. 1 WEG „nach Belieben verfahren".
  3. Wer zahlt? Das ist die einzige der drei Fragen, die weitgehend verhandelbar ist. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verteilt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile — und Satz 2 erlaubt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen.

Diese Trennung ist der ganze Grund, warum die eingangs genannten Fenster ein Problem sind: Sie gehören der Gemeinschaft, die Gemeinschaft muss sie erneuern — aber ob am Ende alle oder nur Sie die Rechnung tragen, steht damit noch nicht fest.

Die Kosten lassen sich verschieben — das Eigentum nicht

Zwei Hebel gibt es dafür. Der erste ist die Vereinbarung, also typischerweise eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die Fenster, Türen oder Balkone im Bereich eines Sondereigentums dem jeweiligen Eigentümer auf eigene Kosten zuweist. Der BGH lässt das zu, verlangt aber eine „klare und eindeutige Regelung" — im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Und dieser Zweifel geht weiter, als die Klauseln meist reichen: Weist die Teilungserklärung den Eigentümern „Instandhaltung und Instandsetzung" der Fenster zu, ist eine vollständige Erneuerung im Zweifel trotzdem Sache der Gemeinschaft. Reparieren und Ersetzen sind juristisch nicht dasselbe, auch wenn der Handwerker für beides anreist.

Der zweite Hebel ist seit der WEG-Reform neu und wird in älteren Ratgebern noch nicht abgebildet: ein Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der BGH hat 2024 in zwei Verfahren entschieden, dass diese Kompetenz weit zu verstehen ist — sie trägt auch dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, einzelne Eigentümer also erstmals mit Kosten belastet oder ganz davon befreit werden. Für Sie als Eigentümer einer Dachgeschoss- oder Erdgeschosswohnung mit auffälligen Bauteilen heißt das: Die Kostenverteilung, die beim Kauf galt, ist keine Zusage für die Zukunft.

Die Altvereinbarungs-Falle: § 47 WEG

Fast jede Teilungserklärung im Bestand ist vor dem 1. Dezember 2020 geschrieben worden, also unter dem alten Recht. § 47 WEG sagt, was mit solchen Klauseln passiert, wenn sie von einer durch die Reform geänderten Vorschrift abweichen: Sie stehen der Anwendung der neuen Fassung „nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt" — und dann folgt der entscheidende Satz: „Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen."

Die Vermutung läuft also gegen die alte Vereinbarung. Wer eine Teilungserklärung von 1998 liest und daraus eine gesicherte Rechtslage ableitet, liest ein Dokument, dessen Abweichungen vom Gesetz der Gesetzgeber im Regelfall für überholt erklärt hat.

Dazu kommt eine zweite, rein formale Hürde, die beim Kauf gern übersehen wird: Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen gegen den „Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind". Eine Kostenregelung, die nur in einem Protokoll steht, bindet den Käufer nicht — für Beschlüsse gilt das umgekehrt: Sie wirken nach demselben Absatz auch ohne Grundbucheintragung.

Und falls eine eingetragene Altklausel wirklich unbillig geworden ist: § 10 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf Anpassung, „soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls […] unbillig erscheint". Das ist eine hohe Hürde, aber keine verschlossene Tür.

Rechenbeispiel: dieselbe Fensterfront, drei Kostenträger

Eine Wohnung in einem Haus mit vier Einheiten, Miteigentumsanteil 250/1.000. Die Fensterfront der Wohnung muss erneuert werden, der Fachbetrieb veranschlagt 6.000 €. Die Fenster gehören in allen drei Fällen der Gemeinschaft — die Rechnung sieht trotzdem dreimal anders aus.

FallGrundlageIhr Anteil
Gesetzlicher Schlüssel§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, Verteilung nach Miteigentumsanteilen250/1.000 von 6.000 € = 1.500 €
Klausel in der GemeinschaftsordnungVereinbarung, die Fenster im Bereich des Sondereigentums dem Eigentümer zuweist6.000 €
Beschluss für diese Maßnahme§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, abweichende Verteilung durch Mehrheitsbeschluss6.000 €

4.500 € Unterschied, und die Ursache steht in keiner Baubeschreibung, sondern in zwei Dokumenten und einem Protokoll. Genau deshalb gehört die Kostenverteilung in die Kaufkalkulation und nicht in die Rubrik Formalien.

Was Sie vor dem Kauf prüfen

  1. Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung — und zwar die im Grundbuch eingetragene Fassung, nicht den Auszug des Maklers. Gesucht sind Klauseln zu Fenstern, Türen, Balkonen, Terrassen und Rollläden.
  2. Beschlusssammlung der letzten Jahre auf Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Sie wirken gegen Sie als Käufer, auch ohne Grundbucheintragung.
  3. Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan daraufhin, welche Positionen Ihrer Einheit einzeln zugeordnet werden.
  4. Protokolle auf angekündigte Erhaltungsmaßnahmen an auffälligen Bauteilen Ihrer Einheit — Dachflächenfenster, Balkonsanierung, Austausch von Hebeanlagen.
  5. Stand der Erhaltungsrücklage, denn sie entscheidet, ob eine beschlossene Maßnahme aus dem Topf bezahlt wird oder als Sonderumlage bei Ihnen landet.

Das Einsichtsrecht dafür ist gesetzlich abgesichert: Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Als Kaufinteressent sind Sie darauf angewiesen, dass der Verkäufer es für Sie ausübt — eine Bitte, die sich in jeder Kaufverhandlung stellen lässt. Wie weit eine beschlossene Maßnahme eine bauliche Veränderung in der WEG ist und damit nach § 16 Abs. 3 WEG in die Sonderregeln des § 21 WEG fällt, ist dabei eine eigene Weiche — der verlinkte Beitrag geht sie durch.

Selbst beauftragen? Fast immer der teuerste Weg

Die naheliegende Reaktion auf eine untätige Gemeinschaft ist, die Sache selbst in die Hand zu nehmen und die Kosten anschließend geltend zu machen. Das geht praktisch nie gut aus: Der BGH hat 2019 entschieden, dass dem Eigentümer, der eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum arbeitet, kein Ersatzanspruch zusteht — auch dann nicht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, und auch dann nicht, wenn er sich irrtümlich für zuständig hielt. Mehr dazu im Abschnitt zur Rechtsprechung.

Eine echte Ausnahme gibt es, und sie ist eng: § 18 Abs. 3 WEG erlaubt jedem Eigentümer, ohne Zustimmung der anderen „die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind". Der nachts gebrochene Steigstrang ist dieser Fall. Fenster von 1972, die seit Jahren klemmen, sind es nicht. Der Weg dorthin führt über einen Antrag, eine Eigentümerversammlung und notfalls einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG — langsamer, aber der einzige, an dessen Ende jemand anderes mitzahlt.

Und steuerlich?

Bei vermieteten Objekten folgt die Steuer der Zahlung, nicht dem Eigentum. Tragen Sie die Erneuerung eines Bauteils des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer Klausel oder eines Beschlusses allein, bleibt es Erhaltungsaufwand an Ihrem Gebäudeanteil: nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten, weil es Aufwendungen „zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" sind, und nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG abzusetzen „für das Kalenderjahr […], in dem sie geleistet worden" sind.

Zwei Punkte verdienen dabei Aufmerksamkeit. Erstens die Drei-Jahres-Falle nach dem Kauf: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG rechnet Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung den Herstellungskosten zu, sobald sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen — dann wird aus dem Sofortabzug eine Abschreibung über Jahrzehnte. Eine Sonderumlage für die Fassade zählt mit; die 15-%-Grenze im Detail erklärt, was hineinfällt und was nicht. Zweitens die Erhaltungsrücklage: Nicht die Einzahlung ist der steuerlich wirksame Vorgang, sondern die Verausgabung durch die Gemeinschaft — nachzulesen im Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzeswortlaut nennt nur den Test, nicht das Ergebnis. Welche Bauteile er trifft und was passiert, wenn man sich über die Zuordnung irrt, hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden — in einem Fall, der genau so beginnt wie das Beispiel oben.

BGH, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17

Ein Eigentümer ließ seine einfach verglasten Holzfenster von 1972 auf eigene Kosten ersetzen, weil in der Anlage alle davon ausgingen, Fenster seien Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Beides war falsch: „Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum" — und sein Geld bekam er nicht zurück. Der Leitsatz ist deutlich: „Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen." Die früher erwogene Ausnahme für ohnehin notwendige Maßnahmen hat der Senat damit ausdrücklich aufgegeben, und ein zweiter Leitsatz stellt klar, dass auch der gute Glaube, selbst zuständig zu sein, nicht hilft. Folge für Sie: Vor jeder Rechnung am Gemeinschaftseigentum steht ein Beschluss — nicht danach. Das Urteil zitiert für die Zuständigkeit noch die Paragrafen des alten WEG; die Zuordnung nach § 5 Abs. 2 WEG und die Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG sind von der Reform inhaltlich unberührt geblieben.

BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 87/23

Die Gemeinschaft beschloss, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums eines Eigentümers auszutauschen — und dass dieser die Kosten abweichend von der bisherigen Regelung allein tragen soll. Der Eigentümer klagte und verlor. Der Senat hält den Beschluss für ordnungsmäßige Verwaltung und entscheidet zugleich eine bis dahin umstrittene Frage: „Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden." Folge für Sie: Die Mehrheit kann die Kosten einer einzelnen Maßnahme auf Sie verlagern, ohne sich damit für die Zukunft zu binden. Wer eine Einheit mit Bauteilen kauft, die nur ihr zugutekommen — Dachflächenfenster, Dachterrasse, ein eigener Aufzugsvorbau —, sollte das einkalkulieren.

BGH, Urteil vom 23. Mai 2025 – V ZR 36/24

Die jüngste und für Käufer unangenehmste der drei Entscheidungen. Eine Gemeinschaftsordnung wies die Fensterkosten im Bereich des Sondereigentums dem jeweiligen Eigentümer zu; erneuert werden mussten die Fenster, weil sie von Anfang an mangelhaft gebaut waren. Der Senat entschied: „Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel." Folge für Sie: Eine solche Klausel verschiebt nicht nur den Verschleiß, sondern auch den Baumangel des Bauträgers auf Sie. Eine Umlage dieser Kosten nach Miteigentumsanteilen wäre in einem solchen Fall sogar fehlerhaft.

Häufige Fragen

Meine Teilungserklärung nennt die Fenster ausdrücklich als Sondereigentum — gilt das?

Für das Eigentum nicht. § 5 Abs. 2 WEG ist zwingend, und § 5 Abs. 3 WEG erlaubt Vereinbarungen nur in die andere Richtung. Für die Kosten kann die Klausel dagegen wirksam sein, wenn sie klar und eindeutig ist — und dann trifft sie Sie nach dem Urteil vom 23.05.2025 unter Umständen weiter, als Sie erwarten.

Wer zahlt den Anstrich der Wohnungseingangstür, innen und außen?

Die Tür selbst steht im Gemeinschaftseigentum (V ZR 212/12), also ist die Gemeinschaft zuständig und trägt die Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG — solange nicht Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes bestimmen. Viele Gemeinschaftsordnungen regeln genau diesen Fall gesondert; prüfen Sie den Wortlaut, bevor Sie selbst einen Maler bestellen.

Kann die Gemeinschaft mich zwingen, eine Erhaltungsmaßnahme in meiner Wohnung zu dulden?

Ja. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG müssen Sie das Betreten Ihres Sondereigentums und andere Einwirkungen dulden, die Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, gibt § 14 Abs. 3 WEG Ihnen einen „angemessenen Ausgleich in Geld" — eine Entschädigung, keinen Abwehranspruch.

Zählt mein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum?

Er kann es, denn § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt Stellplätze den Räumen gleich; nach § 3 Abs. 3 WEG müssen sie dafür durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Ob es in Ihrem Fall so ist, steht in der Teilungserklärung — alternativ ist der Platz Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht, was sich im Grundbuch anders darstellt und beim Verkauf anders bewertet wird.

Die Gemeinschaft beschließt nichts, der Mieter mindert die Miete. Was tun?

Die Mietminderung trifft Sie unabhängig davon, ob Sie das Bauteil selbst reparieren dürfen. Nach § 18 Abs. 2 WEG können Sie eine ordnungsmäßige Verwaltung von der Gemeinschaft verlangen und diesen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen; eigenmächtige Arbeiten ersetzen diesen Weg nach dem Urteil vom 14.06.2019 nicht. Was die Minderung selbst für Ihre Jahresrechnung bedeutet, steht in unserem Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Die Zuordnung einzelner Bauteile entscheidet der Einzelfall auf Grundlage Ihrer Teilungserklärung; die Beträge im Rechenbeispiel sind Illustrationen und keine Kostenangaben.