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Sanierung & Energie Instandhaltung

Bauliche Veränderung WEG: Wer zustimmt und wer zahlt 2026

Stand: 8. September 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten

Auf der Eigentümerversammlung steht ein Aufzug zur Abstimmung, ein Nachbar will eine Wallbox in der Tiefgarage. Für den Eigentümer einer vermieteten Wohnung sind das drei Fragen auf einmal: Welche Mehrheit braucht das? Muss ich zahlen, auch wenn ich dagegen bin? Und was mache ich mit meinem Anteil in der Steuererklärung? Die Antworten stehen in zwei Paragrafen, die man nicht verwechseln darf.

Die kurze Antwort

Zustimmung und Kostentragung sind zwei getrennte Fragen. Alles, was über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) und wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wer die Rechnung trägt, richtet sich dagegen nach § 21 WEG — und dort entscheidet nicht das einfache Ja, sondern wie deutlich beschlossen wurde. Ein Beschluss kann also wirksam sein, ohne dass Sie einen Cent zahlen.

Erhaltung oder bauliche Veränderung — die Weiche, an der alles hängt

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ihre Kosten tragen nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile — unabhängig vom Abstimmungsverhalten. Das ist der Normalfall: Dach neu eindecken, Heizungspumpe tauschen, Putz ausbessern.

§ 20 Abs. 1 WEG beginnt dort, wo dieser Bereich endet: „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden." Für deren Kosten gilt über § 16 Abs. 3 WEG nicht mehr § 16 Abs. 2, sondern § 21 WEG — mit vollkommen anderer Verteilung. Die Grenze verläuft nicht immer scharf und ist der teuerste Punkt der ganzen Frage: Dasselbe Dach bei der Gelegenheit zu dämmen oder den Spitzboden auszubauen geht über die Erhaltung hinaus, und in einer einzigen Rechnung mischen sich beide Anteile.

Vier Wege zu einer baulichen Veränderung

1. Der Mehrheitsbeschluss (§ 20 Abs. 1 WEG)

Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen" (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen und Abwesende zählen nicht mit. Die früher nötige Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung mehr — sie ist in die Kostenfolge des § 21 WEG gewandert.

2. Die fünf privilegierten Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)

Auf fünf Maßnahmen hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG nennt bauliche Veränderungen, die dienen:

  1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
  2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  3. dem Einbruchsschutz,
  4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und
  5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Die Gemeinschaft entscheidet hier nicht über das Ob, sondern nur über das Wie: „Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen" (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ein Antrag auf eine Wallbox kann also nicht schlicht abgelehnt werden; die Versammlung darf Ausführung, Leitungsführung und Fachbetrieb regeln.

Zeitliche Einordnung: Das WEG wurde zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 geändert. Die beiden unten besprochenen Leitsatzentscheidungen des BGH stammen vom 9. Februar 2024 und nennen in ihren Leitsätzen ausdrücklich nur die Nummern 1 bis 4. Ob der Bundesgerichtshof sein Regel-Ausnahme-Verhältnis auch auf die Steckersolargeräte in Nummer 5 überträgt, ist bislang nicht entschieden.

3. Die Gestattung mit Einverständnis der Betroffenen (§ 20 Abs. 3 WEG)

Auch außerhalb der fünf Privilegien kann ein Eigentümer eine Gestattung verlangen — dann aber nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, „deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden". Wer von der Maßnahme praktisch nichts merkt, muss nicht gefragt werden.

4. Die absolute Grenze (§ 20 Abs. 4 WEG)

Zwei Dinge sind auch mit jeder Mehrheit nicht zu haben: bauliche Veränderungen, die „die Wohnanlage grundlegend umgestalten", und solche, die „einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen". Sie dürfen weder beschlossen noch gestattet werden und können auch nicht verlangt werden — der einzige inhaltliche Hebel, mit dem ein überstimmter Eigentümer einen Beschluss noch angreifen kann.

Wer zahlt — die Kostenverteilung nach § 21 WEG

Jetzt der Teil, den die Versammlung meist unterschätzt. § 21 WEG kennt vier Fälle mit vollkommen verschiedenen Rechnungen. Maßstab ist immer der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG).

FallNormWer trägt die KostenWem gebühren die Nutzungen
Einem Eigentümer gestattet — oder von ihm nach § 20 Abs. 2 verlangt § 21 Abs. 1 allein dieser Eigentümer nur ihm
Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile § 21 Abs. 2 Nr. 1 alle nach Miteigentumsanteilen — außer bei unverhältnismäßigen Kosten allen nach § 16 Abs. 1
Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums § 21 Abs. 2 Nr. 2 alle nach Miteigentumsanteilen allen nach § 16 Abs. 1
Alle übrigen baulichen Veränderungen § 21 Abs. 3 nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben nur diesen

Die Gemeinschaft kann nach § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine abweichende Verteilung beschließen — Satz 2 zieht aber eine feste Grenze: Wer nach den Absätzen 1 bis 3 nichts zu tragen hat, dem dürfen keine Kosten auferlegt werden. Umgekehrt ist niemand ausgesperrt, der nicht zahlt: § 21 Abs. 4 WEG gibt ihm das Recht, die Nutzung „nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich" zu verlangen.

Der häufigste Irrtum: dass die Gemeinschaft die Kosten einer privilegierten Maßnahme trägt, weil sie sie ohnehin nicht verhindern kann. Das Gegenteil steht im Gesetz. § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG legt die Kosten einer baulichen Veränderung, die „auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde", genau diesem einen Eigentümer auf — und Satz 2 gibt nur ihm die Nutzungen. Der Anspruch verschafft die Erlaubnis, nicht die Finanzierung.

Rechenbeispiel: dieselbe Anlage, drei Ausgänge

Eine Wohnanlage mit zwölf Einheiten, alle zwölf Stimmen sind vertreten. Ihre Wohnung trägt einen Miteigentumsanteil von 85/1.000.

Zwischen Fall B und Fall C liegen 15.300 € bei identischer Maßnahme und identischem Angebot. Der Unterschied entsteht allein aus dem Abstimmungsergebnis. Wer in der Versammlung sitzt, sollte deshalb nicht nur wissen, ob beschlossen wurde, sondern mit welchen Stimm- und Anteilsverhältnissen — und darauf achten, dass beides ins Protokoll kommt.

Und steuerlich? Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Bei einer vermieteten Wohnung ist Ihr Kostenanteil Ihr eigener Aufwand. Ob er sofort abziehbar ist oder über die Abschreibung läuft, entscheidet dieselbe Weiche wie oben, nur nach steuerlichem Maßstab: Herstellungskosten sind nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, „seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung". Eine bauliche Veränderung geht definitionsgemäß über die Erhaltung hinaus und landet deshalb häufiger in dieser Kategorie als eine Reparatur — ein Aufzug, den das Haus vorher nicht hatte, ist eine Erweiterung. Automatisch ist das aber nicht: Eine Fassadendämmung, die eine ohnehin fällige Putzerneuerung miterledigt, sieht anders aus als ein Anbau.

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf saniert, hat zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Blick zu behalten: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Satz 2 nimmt Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB davon ausdrücklich aus — sie sind ohnehin Herstellungskosten und füllen den Korb nicht mit. Details dazu im Beitrag über die 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Für den Zeitpunkt gilt das Abflussprinzip — maßgeblich ist, wann Ihr Anteil tatsächlich abfließt; dazu der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Ist die Maßnahme zugleich eine Modernisierung im mietrechtlichen Sinn, schließt sich die Frage an, welchen Teil Sie über die Modernisierungsumlage an den Mieter weitergeben dürfen.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt, dass es privilegierte Maßnahmen gibt und wo ihre Grenze liegt — aber nicht, wie streng diese Grenze zu handhaben ist. Genau das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in drei Leitsatzentscheidungen geklärt.

BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22

Der Senat setzt den Maßstab für die privilegierten Maßnahmen bewusst niedrig an: „Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen." Nachteile, die bei einer solchen Maßnahme typischerweise entstehen, machen sie gerade nicht unangemessen. Zugleich stellt er klar, dass eine bauliche Veränderung seit dem 1. Dezember 2020 auch dann beschlossen werden kann, wenn sie einem Eigentümer im Ergebnis ein ausschließliches Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum zuweist. Für den Eigentümer heißt das: Wer eine Wallbox, einen barrierefreien Zugang oder Einbruchsschutz verlangt, muss nur darlegen, dass die Maßnahme diesem Zweck dient — die Gemeinschaft muss Außergewöhnliches vortragen, wenn sie ablehnen will.

BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 33/23

Am selben Tag hat der Senat entschieden, was ein überstimmter Eigentümer gegen einen solchen Beschluss überhaupt vorbringen kann: Er „ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet". Ob die Anspruchsvoraussetzungen im Einzelnen vorlagen und ob die Maßnahme angemessen war, spielt in diesem Verfahren keine Rolle. Eine Anfechtungsklage, die nur die Angemessenheit bestreitet, geht damit ins Leere.

BGH, Urteil vom 11. Oktober 2024 – V ZR 22/24

Wie eng die Grenze der „grundlegenden Umgestaltung" zu ziehen ist, zeigt dieser Fall über einen Gedenkstein im Ziergarten der Anlage. Eine bauliche Veränderung „gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist". Ein Blick in die eigene Gemeinschaftsordnung lohnt sich deshalb, bevor man einen Beschluss angreift: Was dort ausdrücklich vorgesehen ist, kann die Anlage kaum grundlegend umgestalten.

Häufige Fragen

Kann die Eigentümerversammlung mir die Wallbox verbieten?

Über das Ob entscheidet sie nicht. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gibt Ihnen einen Anspruch, und nach dem BGH-Urteil V ZR 244/22 ist eine solche Maßnahme regelmäßig angemessen. Über die Durchführung — Leitungsweg, Lastmanagement, Fachbetrieb — beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Abgelehnt werden kann der Antrag praktisch nur über § 20 Abs. 4 WEG.

Muss ich einen Aufzug mitbezahlen, den ich nie benutze?

Das hängt allein am Abstimmungsergebnis. Kam der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zustande, tragen ihn nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG alle nach Anteilen — die Nutzung spielt keine Rolle. Blieb er darunter, zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Zustimmenden.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss gebaut habe?

§ 20 Abs. 1 WEG verlangt für jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum einen Beschluss oder eine Gestattung. Fehlt beides, ist die Maßnahme nicht gedeckt und ein Rückbauverlangen möglich. Eine Gestattung kann auch nachträglich beschlossen werden — der Weg über die Versammlung ist deshalb meist der günstigere.

Zählt eine Sonderumlage in meine 15-%-Grenze?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfasst Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung und nimmt Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB ausdrücklich aus. Es kommt darauf an, was mit der Umlage konkret finanziert wird. Liegt Ihr Budget nahe an der Grenze, ist das eine Frage für die Steuerberatung.

Beschluss, Sonderumlage, Beleg — an einer Stelle

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Die Beispielwerte sind Rechenillustrationen; welche Mehrheit ein konkreter Beschluss erreicht hat und wie ein Kostenanteil steuerlich einzuordnen ist, entscheidet der Einzelfall.