Modernisierungsumlage berechnen: 8 % und die Grenzen 2026

2. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Wer in Deutschland eine vermietete Wohnung modernisiert, darf einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Die Regel klingt einfach – acht Prozent pro Jahr –, aber zwischen Rechnungssumme und tatsächlicher Mieterhöhung liegen drei Abzüge und drei Deckel. Dieser Leitfaden rechnet den Weg vollständig durch, inklusive des Sonderwegs beim Heizungstausch.

Was überhaupt umlagefähig ist

Umlagefähig sind nur Modernisierungsmaßnahmen, nicht Reparaturen. § 555b BGB zählt sie abschließend auf – von der Einsparung von Endenergie (Nummer 1) über den Einbau einer Heizungsanlage (Nummer 1a), die Senkung des Wasserverbrauchs (Nummer 3) und die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts (Nummer 4) bis zur Schaffung neuen Wohnraums (Nummer 7).

Zur Mieterhöhung berechtigen davon die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6 (§ 559 Abs. 1 BGB) – neuer Wohnraum nach Nummer 7 und die reine Instandhaltung also nicht. Für den Heizungseinbau nach Nummer 1a gilt ein eigener Paragraf, dazu unten mehr.

Schritt 1: Die 8-Prozent-Regel

Der Kern steht in § 559 Abs. 1 BGB: Der Vermieter „kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen". Zwei Details werden häufig übersehen:

Die 8 Prozent beziehen sich auf die Jahresmiete. Die monatliche Erhöhung ist ein Zwölftel davon.
Die Erhöhung ist dauerhaft. Sie endet nicht, wenn die Kosten „abbezahlt" sind – sie wird Teil der neuen Ausgangsmiete.

Schritt 2: Die drei Abzüge

Abzug	Norm	Was passiert
Erhaltungsanteil	§ 559 Abs. 2 BGB	Kosten, „die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären", zählen nicht mit und sind notfalls zu schätzen. Der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile ist dabei angemessen zu berücksichtigen.
Drittmittel	§ 559a Abs. 1 BGB	Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und vom Mieter übernommene Kosten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Zinsverbilligte Darlehen mindern den Erhöhungsbetrag (Abs. 2).
Aufteilung	§ 559 Abs. 3 BGB	Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Der Erhaltungsanteil ist in der Praxis der größte Streitpunkt. Werden 40 Jahre alte Fenster gegen Dreifachverglasung getauscht, war ein Teil der Ausgabe schlicht fällige Instandhaltung – und dieser Teil ist nicht umlagefähig.

Der vereinfachte Weg bei kleinen Maßnahmen

Bleiben die geltend gemachten Kosten für die Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, darf nach § 559c Abs. 1 BGB vereinfacht gerechnet werden: Statt einer Einzelschätzung werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen. Der Preis dafür steht in § 559c Abs. 4 BGB – fünf Jahre lang sind dann keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich, von zwei engen Ausnahmen abgesehen.

Schritt 3: Die Kappungsgrenzen

Auch eine korrekt gerechnete Umlage ist gedeckelt. § 559 Abs. 3a BGB kennt drei Deckel, jeweils bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren:

Situation	Höchsterhöhung je m² Wohnfläche in 6 Jahren
Regelfall	3 Euro
Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je m²	2 Euro
Einbau einer Heizungsanlage (§ 555b Nummer 1 oder 1a BGB)	0,50 Euro

Erhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und § 560 BGB (Betriebskosten) bleiben bei diesem Deckel außer Betracht – er begrenzt ausschließlich die Modernisierungsumlage.

Rechenbeispiel: Fenster und Dämmung

Wohnung mit 70 m², Kaltmiete 630 Euro im Monat (9,00 Euro je m²).

Auf die Wohnung entfallende Kosten: 24.000 Euro
Geschätzter Erhaltungsanteil: 6.000 Euro → verbleiben 18.000 Euro
Öffentlicher Zuschuss: 3.000 Euro → verbleiben 15.000 Euro
Jahresbetrag: 8 Prozent von 15.000 Euro = 1.200 Euro
Monatlich: 1.200 Euro ÷ 12 = 100 Euro
Deckel-Prüfung: 100 Euro ÷ 70 m² = 1,43 Euro je m². Die Ausgangsmiete liegt über 7 Euro je m², es gilt also der Deckel von 3 Euro – die Erhöhung passt.

Neue Kaltmiete: 730 Euro.

Der Sonderweg beim Heizungstausch

Für den Einbau einer Heizungsanlage gibt es seit der Reform des Heizungsrechts einen eigenen Paragrafen, § 559e BGB. Er ist großzügiger und strenger zugleich:

10 Prozent statt 8 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel – aber nur, wenn die Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen wurden (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne Förderung bleibt es beim normalen Weg über § 559 BGB (Satz 2).
Pauschaler Erhaltungsabzug von 15 Prozent statt Einzelschätzung (§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB). Er gilt aber nicht, „soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entstanden sind" (Satz 2).
Deckel von 0,50 Euro je m² in sechs Jahren (§ 559e Abs. 3 BGB). Kommen weitere Modernisierungen hinzu, dürfen die Grenzen von 3 beziehungsweise 2 Euro insgesamt trotzdem nicht überschritten werden.

Was das praktisch bedeutet, zeigt dieselbe 70-m²-Wohnung: Entfallen auf sie 20.000 Euro Heizungskosten und werden 8.000 Euro Förderung abgezogen, verbleiben 12.000 Euro. 10 Prozent davon sind 1.200 Euro im Jahr, also 100 Euro im Monat. Der Deckel liegt jedoch bei 70 m² × 0,50 Euro = 35 Euro. Mehr ist nicht drin – der Heizungstausch refinanziert sich über die Miete also nur zu einem kleinen Teil.

Neu seit Ende Juli 2026: Das BGB verweist für den Heizungseinbau nicht mehr auf das Gebäudeenergiegesetz, sondern auf das „Gebäudemodernisierungsgesetz vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist" (§ 555b Nummer 1a BGB) – dasselbe Gesetz unter neuem Namen, mit neu nummerierten Heizungsvorschriften. Die konsolidierte Fassung bei gesetze-im-internet.de trägt dazu den Hinweis, die Änderung durch Artikel 1 desselben Gesetzes mit Wirkung vom 29.7.2026 sei „noch nicht berücksichtigt". Wir nennen hier deshalb bewusst keine technischen Anforderungen aus dem Heizungsrecht – prüfen Sie vor einer Investitionsentscheidung die aktuelle Fassung.

Ankündigung, Form und Wirkung

Die beste Rechnung nützt nichts, wenn das Verfahren nicht stimmt:

Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 BGB).
Duldung und Härteeinwand: Der Mieter hat die Maßnahme grundsätzlich zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Härtegründe muss er bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).
Erhöhungserklärung in Textform, in der die Erhöhung berechnet und erläutert wird (§ 559b Abs. 1 BGB).
Wirkung: Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Zusätzlich ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB) – wobei diese Abwägung entfällt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.

Und steuerlich?

Mietrecht und Steuerrecht laufen hier auseinander. Der Anteil, den Sie mietrechtlich als Erhaltungsaufwand herausrechnen mussten, ist steuerlich meist sofort abziehbar – der Modernisierungsanteil dagegen häufig Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken. Und wenn die Maßnahme in die ersten drei Jahre nach dem Kauf fällt, droht die Umqualifizierung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Details dazu im Artikel zur 15-%-Grenze; wie die Beträge anschließend in der Erklärung landen, steht im Leitfaden zur Anlage V.

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FAQ

Gilt die Umlage auch bei einem Mieterwechsel?

Die Erhöhung wird Teil der laufenden Miete des bestehenden Mietverhältnisses. Bei einer Neuvermietung wird die Miete ohnehin neu vereinbart – dort gelten die Regeln über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss, nicht § 559 BGB.

Muss ich die Umlage verlangen?

Nein. § 559 BGB gibt ein Recht, keine Pflicht. Sie können ganz oder teilweise darauf verzichten – wirtschaftlich kann das sinnvoll sein, wenn die Wohnung ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und eine Erhöhung nach § 558 BGB mehr bringt.

Was passiert, wenn ich zu viel verlange?

Eine überhöhte Erklärung ist in Höhe des unzulässigen Teils unwirksam; Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 559 Abs. 6 BGB ohnehin unwirksam. Überschreitet die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich zudem die Wirkung um sechs Monate.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich ist die jeweils geltende Gesetzesfassung; das Heizungsrecht wurde zuletzt Ende Juli 2026 geändert. Prüfen Sie den Wortlaut oder lassen Sie sich durch eine befugte Person beraten.