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Vermietung Sanierung & Energie

Modernisierungsumlage berechnen: 8 % und die Grenzen 2026

Stand: 8. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Wer in Deutschland eine vermietete Wohnung modernisiert, darf einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Die Regel klingt einfach – 8 % pro Jahr –, aber zwischen Rechnungssumme und tatsächlicher Mieterhöhung liegen drei Abzüge und drei Deckel. Dieser Leitfaden rechnet den Weg vollständig durch, inklusive des Sonderwegs beim Heizungstausch.

Was überhaupt umlagefähig ist

Umlagefähig sind nur Modernisierungsmaßnahmen, nicht Reparaturen. § 555b BGB zählt sie abschließend auf – von der Einsparung von Endenergie (Nummer 1) über den Einbau einer Heizungsanlage (Nummer 1a), die Senkung des Wasserverbrauchs (Nummer 3) und die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts (Nummer 4) bis zur Schaffung neuen Wohnraums (Nummer 7).

Zur Mieterhöhung berechtigen davon die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6 (§ 559 Abs. 1 BGB) – neuer Wohnraum nach Nummer 7 und die reine Instandhaltung also nicht. Für den Heizungseinbau nach Nummer 1a gilt ein eigener Paragraf, dazu unten mehr.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat davor noch eine Hürde: Eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum muss die Eigentümerversammlung erst beschließen — und welcher Betrag überhaupt auf Sie entfällt, richtet sich nach der Kostenverteilung bei einer baulichen Veränderung in der WEG. Erst dieser Anteil ist die Grundlage Ihrer Umlage.

Schritt 1: Die 8-%-Regel

Der Kern steht in § 559 Abs. 1 BGB: Der Vermieter „kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen". Zwei Details werden häufig übersehen:

Schritt 2: Die drei Abzüge

AbzugNormWas passiert
Erhaltungsanteil§ 559 Abs. 2 BGB Kosten, „die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären", zählen nicht mit und sind notfalls zu schätzen. Der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile ist dabei angemessen zu berücksichtigen.
Drittmittel§ 559a Abs. 1 BGB Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und vom Mieter übernommene Kosten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Zinsverbilligte Darlehen mindern den Erhöhungsbetrag (Abs. 2).
Aufteilung§ 559 Abs. 3 BGB Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Der Erhaltungsanteil ist in der Praxis der größte Streitpunkt. Werden 40 Jahre alte Fenster gegen Dreifachverglasung getauscht, war ein Teil der Ausgabe schlicht fällige Instandhaltung – und dieser Teil ist nicht umlagefähig.

Der vereinfachte Weg bei kleinen Maßnahmen

Bleiben die geltend gemachten Kosten für die Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, darf nach § 559c Abs. 1 BGB vereinfacht gerechnet werden: Statt einer Einzelschätzung werden pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abgezogen. Der Preis dafür steht in § 559c Abs. 4 BGB – fünf Jahre lang sind dann keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich, von zwei engen Ausnahmen abgesehen.

Schritt 3: Die Kappungsgrenzen

Auch eine korrekt gerechnete Umlage ist gedeckelt. § 559 Abs. 3a BGB kennt drei Deckel, jeweils bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren:

SituationHöchsterhöhung je m² Wohnfläche in 6 Jahren
Regelfall3 Euro
Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je m²2 Euro
Einbau einer Heizungsanlage (§ 555b Nummer 1 oder 1a BGB)0,50 Euro

Erhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und § 560 BGB (Betriebskosten) bleiben bei diesem Deckel außer Betracht – er begrenzt ausschließlich die Modernisierungsumlage.

Rechenbeispiel: Fenster und Dämmung

Wohnung mit 70 m², Kaltmiete 630 Euro im Monat (9,00 Euro je m²).

  1. Auf die Wohnung entfallende Kosten: 24.000 Euro
  2. Geschätzter Erhaltungsanteil: 6.000 Euro → verbleiben 18.000 Euro
  3. Öffentlicher Zuschuss: 3.000 Euro → verbleiben 15.000 Euro
  4. Jahresbetrag: 8 % von 15.000 Euro = 1.200 Euro
  5. Monatlich: 1.200 Euro ÷ 12 = 100 Euro
  6. Deckel-Prüfung: 100 Euro ÷ 70 m² = 1,43 Euro je m². Die Ausgangsmiete liegt über 7 Euro je m², es gilt also der Deckel von 3 Euro – die Erhöhung passt.

Neue Kaltmiete: 730 Euro.

Der Sonderweg beim Heizungstausch

Für den Einbau einer Heizungsanlage gibt es seit der Reform des Heizungsrechts einen eigenen Paragrafen, § 559e BGB. Er ist großzügiger und strenger zugleich:

Was das praktisch bedeutet, zeigt dieselbe 70-m²-Wohnung: Entfallen auf sie 20.000 Euro Heizungskosten und werden 8.000 Euro Förderung abgezogen, verbleiben 12.000 Euro. 10 % davon sind 1.200 Euro im Jahr, also 100 Euro im Monat. Der Deckel liegt jedoch bei 70 m² × 0,50 Euro = 35 Euro. Mehr ist nicht drin – der Heizungstausch refinanziert sich über die Miete also nur zu einem kleinen Teil.

Neu seit Ende Juli 2026: Das BGB verweist für den Heizungseinbau nicht mehr auf das Gebäudeenergiegesetz, sondern auf das „Gebäudemodernisierungsgesetz vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist" (§ 555b Nummer 1a BGB) – dasselbe Gesetz unter neuem Namen, mit neu nummerierten Heizungsvorschriften. Die konsolidierte Fassung bei gesetze-im-internet.de trägt dazu den Hinweis, die Änderung durch Artikel 1 desselben Gesetzes mit Wirkung vom 29.7.2026 sei „noch nicht berücksichtigt". Wir nennen hier deshalb bewusst keine technischen Anforderungen aus dem Heizungsrecht – prüfen Sie vor einer Investitionsentscheidung die aktuelle Fassung.

Ankündigung, Form und Wirkung

Die beste Rechnung nützt nichts, wenn das Verfahren nicht stimmt. Das gilt auch nach hinten: Bevor Sie erhöhen, muss die Maßnahme sauber abgeschlossen und abgerechnet sein – wie Sie den Zeitpunkt und die Mängelrechte dabei sichern, steht im Beitrag zur Abnahme der Handwerkerleistung.

  1. Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 BGB).
  2. Duldung und Härteeinwand: Der Mieter hat die Maßnahme grundsätzlich zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Härtegründe muss er bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Wie sich Lärm und Staub der Bauphase auf die laufende Miete auswirken – und warum bei einer energetischen Maßnahme drei Monate lang gar nicht gemindert wird – steht im Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht.
  3. Erhöhungserklärung in Textform, in der die Erhöhung berechnet und erläutert wird (§ 559b Abs. 1 BGB).
  4. Wirkung: Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Zusätzlich ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB) – wobei diese Abwägung entfällt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.

Ganz gesperrt ist die Umlage, wenn im Vertrag eine Staffelmiete steht: Während deren Laufzeit ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Wer vor der Neuvermietung noch wählen kann, sollte diesen Preis kennen – der Vergleich von Indexmiete und Staffelmiete rechnet ihn durch.

Und steuerlich?

Mietrecht und Steuerrecht laufen hier auseinander. Der Anteil, den Sie mietrechtlich als Erhaltungsaufwand herausrechnen mussten, ist steuerlich meist sofort abziehbar – der Modernisierungsanteil dagegen häufig Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken. Und wenn die Maßnahme in die ersten drei Jahre nach dem Kauf fällt, droht die Umqualifizierung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Details dazu im Artikel zur 15-%-Grenze; wie die Beträge anschließend in der Erklärung landen, steht im Leitfaden zur Anlage V.

Modernisierung planen, Umlage im Blick behalten

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Ob eine Erneuerung noch Instandhaltung oder schon Modernisierung ist, entscheidet sich selten am Wortlaut – der Bundesgerichtshof hat den in der Praxis größten Streitpunkt, den Erhaltungsanteil, konkretisiert.

BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/19

Der Erhaltungsanteil ist nach § 559 Abs. 2 BGB nicht nur abzuziehen, wenn der Vermieter sich eine ohnehin fällige Reparatur erspart, sondern auch dann, wenn ein noch funktionsfähiges, mangelfreies Bauteil bereits einen erheblichen Teil seiner erwarteten Lebensdauer hinter sich hat – im entschiedenen Fall rund 60 Jahre alte Türen und Fenster. Zusätzlich stellte der Senat klar: Bezieht sich eine Erhöhungserklärung auf mehrere trennbare Baumaßnahmen, macht eine unzureichend begründete Einzelmaßnahme nicht die gesamte Erklärung unwirksam. Für Sie heißt das: Bei „neu für alt" reicht der Verweis auf die technische Funktionstüchtigkeit nicht – das Alter des ausgetauschten Bauteils zählt mit, und ein Fehler bei einer von mehreren Maßnahmen kostet nicht die ganze Umlage.

Häufige Fragen

Gilt die Umlage auch bei einem Mieterwechsel?

Die Erhöhung wird Teil der laufenden Miete des bestehenden Mietverhältnisses. Bei einer Neuvermietung wird die Miete ohnehin neu vereinbart – dort gelten die Regeln über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss, nicht § 559 BGB.

Muss ich die Umlage verlangen?

Nein. § 559 BGB gibt ein Recht, keine Pflicht. Sie können ganz oder teilweise darauf verzichten – wirtschaftlich kann das sinnvoll sein, wenn die Wohnung ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr bringt – dort gelten allerdings die Kappungsgrenze und eine eigene Fristenkette.

Was passiert, wenn ich zu viel verlange?

Eine überhöhte Erklärung ist in Höhe des unzulässigen Teils unwirksam; Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 559 Abs. 6 BGB ohnehin unwirksam. Überschreitet die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verschiebt sich zudem die Wirkung um sechs Monate.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich ist die jeweils geltende Gesetzesfassung; das Heizungsrecht wurde zuletzt Ende Juli 2026 geändert. Prüfen Sie den Wortlaut oder lassen Sie sich durch eine befugte Person beraten.