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Sanierung & Energie Instandhaltung

Abnahme der Handwerkerleistung: Fristen und Mängelrechte

Stand: 23. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Abnahme ist der wichtigste Termin einer Sanierung – und der am häufigsten beiläufig behandelte. Mit ihr wird die Rechnung fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen, und die Beweislast dreht sich um. Wer als Vermieter danach noch etwas beanstanden will, steht plötzlich in einer deutlich schlechteren Position als am Tag davor.

Zwei Dinge machen das Thema für Kapitalanleger besonders scharf. Erstens: Ein Werk kann als abgenommen gelten, ohne dass Sie je unterschrieben haben. Zweitens: Fast alle Ratgeber dazu sind für Verbraucher oder für Handwerksbetriebe geschrieben – die Schutzvorschrift, auf die sie sich stützen, greift bei einem gewerblich handelnden Vermieter möglicherweise nicht.

Was sich mit der Abnahme ändert

Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennehmen. Vier zentrale Positionen wechseln in diesem Moment die Seite.

PunktVor der AbnahmeNach der Abnahme
VergütungNoch nicht fälligFällig und ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen (§ 641 Abs. 1 und Abs. 4 BGB)
GefahrtragungBeim Unternehmer (§ 644 Abs. 1 BGB)Bei Ihnen als Besteller
BeweislastDer Unternehmer muss die vertragsgemäße Leistung beweisen (§ 632a Abs. 1 BGB)Sie müssen den Mangel beweisen
VerjährungLäuft noch nichtBeginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB)

Der dritte Punkt ist der teuerste. Solange nicht abgenommen ist, muss der Betrieb belegen, dass er sauber gearbeitet hat. Danach müssen Sie belegen, dass er es nicht getan hat – und das heißt in der Praxis: Sachverständigengutachten auf eigene Kosten, mit ungewissem Ausgang.

Die fiktive Abnahme – der Punkt, an dem es teuer wird

Eine Abnahme setzt keine Unterschrift und kein Protokoll voraus. Nach § 640 Abs. 2 Satz 1 BGB gilt ein Werk auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und Sie die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern.

Entscheidend ist die Formulierung: Nicht zu reagieren reicht nicht, und „ich komme nächste Woche vorbei" ebenso wenig. Sie müssen die Abnahme verweigern und dabei mindestens einen Mangel konkret benennen. Wie lang die Frist sein muss, sagt das Gesetz nicht – es verlangt nur eine „angemessene" Frist. Die in vielen Ratgebern genannten Tageszahlen stehen so nicht im Gesetzestext; sie sind Auslegung des Einzelfalls. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine vermeintliche Mindestfrist.

Für Vermieter besonders wichtig: Die Rechtsfolge des § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB – der Unternehmer muss zusammen mit der Abnahmeaufforderung in Textform auf die Folgen hinweisen – gilt ausdrücklich nur, wenn der Besteller ein Verbraucher ist. Verbraucher ist nach § 13 BGB, wer überwiegend privat handelt; Unternehmer ist nach § 14 BGB, wer in Ausübung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Tätigkeit handelt. Ob die Verwaltung Ihres Portfolios noch privat oder schon gewerblich ist, ist eine Frage des Einzelfalls und lässt sich pauschal nicht beantworten. Planen Sie deshalb defensiv: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein fehlender Hinweis Sie rettet.

Richtig verweigern – und den Zustand festhalten

Eine Verweigerung ist nicht beliebig möglich. Nach § 640 Abs. 1 BGB müssen Sie ein vertragsmäßig hergestelltes Werk abnehmen, und wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Eine fehlende Silikonfuge trägt eine Verweigerung nicht; eine nicht funktionierende Heizungsanlage schon.

Verweigern Sie unter Angabe von Mängeln, greift bei Bauverträgen § 650g BGB. Ein Bauvertrag ist nach § 650a BGB ein Vertrag über Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks oder eines Teils davon – Instandhaltung zählt dazu, wenn die Arbeit für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist. Dann gilt:

  1. Sie müssen auf Verlangen an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitwirken – mit Datum und Unterschrift beider Seiten.
  2. Bleiben Sie einem Termin fern, darf der Unternehmer die Feststellung einseitig vornehmen.
  3. Ist ein offenkundiger Mangel in dieser Feststellung nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und von Ihnen zu vertreten ist.

Punkt 3 ist der Grund, warum ein Fernbleiben die schlechteste aller Optionen ist: Sie verlieren nicht nur den Termin, sondern kehren die Vermutungslast für jeden sichtbaren Mangel um. Gehen Sie hin, und listen Sie auf.

Geld zurückhalten statt streiten

Haben Sie abgenommen und später einen Mangel entdeckt, ist Ihr wirksamster Hebel nicht die Klage, sondern der Einbehalt. Nach § 641 Abs. 3 BGB können Sie einen angemessenen Teil der Vergütung verweigern, solange Sie Mangelbeseitigung verlangen können – angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung erforderlichen Kosten.

Rechenbeispiel: Schlussrechnung 12.000 €. Ein Sachverständiger schätzt die Beseitigung des Mangels auf 1.500 €. Das Doppelte sind 3.000 € – so viel dürfen Sie zurückbehalten. Zu zahlen sind also 12.000 € − 3.000 € = 9.000 €. Der Einbehalt ist kein Schadensersatz: Er entfällt, sobald der Mangel beseitigt ist.

Welche Rechte Ihnen daneben zustehen, listet § 634 BGB auf: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung sowie Schadensersatz. In dieser Reihenfolge ist auch die Praxis: erst Frist zur Nacherfüllung setzen, alles Weitere danach.

Nicht ohne Vorbehalt abnehmen: Nehmen Sie ein Werk ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, bleiben Ihnen Nacherfüllung, Selbstvornahme und Rücktritt/Minderung nach § 640 Abs. 3 BGB nur, wenn Sie sich Ihre Rechte bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Ein Satz im Protokoll genügt – er fehlt nur meistens.

Wie lange Sie Mängel geltend machen können

Die Verjährung nach § 634a BGB unterscheidet nach Art des Werks, und der Unterschied ist erheblich:

Art des WerksFristBeginn
Bauwerk (und Planungs-/Überwachungsleistungen dafür)fünf Jahremit der Abnahme
Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sachezwei Jahremit der Abnahme
Arglistig verschwiegener Mangelregelmäßige Verjährungsfristabweichend von den Zeilen darüber

Ob eine Maßnahme „Bauwerk" ist oder nur „Veränderung einer Sache", entscheidet also über zwei oder fünf Jahre Sicherheit. Halten Sie das Abnahmedatum je Gewerk fest – es ist der Startpunkt beider Fristen, und ohne dieses Datum können Sie später nicht sagen, ob Sie noch im Fenster sind.

Die Kehrseite: Sicherheit für den Handwerker

Die Unternehmer-Rolle wirkt in beide Richtungen. Nach § 650f BGB kann der Betrieb von Ihnen Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, angesetzt mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs. Ausgeschlossen ist das unter anderem, wenn Sie Verbraucher sind und ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB oder ein Bauträgervertrag vorliegt. Für einen gewerblich handelnden Vermieter ist die Bauhandwerker­sicherung also ein reales Thema.

Was die Abnahme für Ihre Buchhaltung bedeutet

Das Abnahmedatum ist auch ein kaufmännischer Anker: Es markiert die Fälligkeit der Schlussrechnung, und die Rechnung ist der Beleg, den Sie später für die Zuordnung der Kosten brauchen. Bevor die Schlussrechnung überwiesen wird, lohnt ein zweiter Blick: Wer mehr als zwei Wohnungen vermietet, muss die Bauabzugsteuer nach § 48 EStG einbehalten, sofern der Betrieb keine Freistellungsbescheinigung vorlegt – die Haftung dafür trifft den Auftraggeber, nicht den Handwerker. Wer direkt nach dem Kauf saniert, sollte den Zusammenhang zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten kennen, bevor die Rechnungen ins Haus kommen. Für größere Beträge lohnt außerdem der Blick darauf, wie sich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen lässt. Und wenn die Maßnahme den Wohnwert erhöht, ist die Modernisierungsumlage die Anschlussfrage an die abgenommene Leistung.

Checkliste für den Abnahmetermin

  1. Termin schriftlich vereinbaren, ausreichend Zeit einplanen, Mängelliste vorbereiten.
  2. Jedes Gewerk einzeln begehen; funktionale Prüfung, nicht nur Sichtprüfung.
  3. Protokoll mit Datum, allen festgestellten Mängeln und Fristen zur Beseitigung.
  4. Bekannte Mängel ausdrücklich vorbehalten.
  5. Abnahmedatum je Gewerk dokumentieren – es startet die Verjährung.
  6. Auf eine Abnahmeaufforderung immer fristgerecht antworten, notfalls mit Verweigerung unter Angabe mindestens eines Mangels.
  7. Rechnung, Protokoll und Fotos zusammen ablegen, nicht in drei Systemen.

Abnahmedaten und Belege an einem Ort

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der schärfste Punkt dieses Beitrags – dass ein Werk als abgenommen gelten kann, ohne dass Sie je unterschrieben haben – steht so nicht im Gesetzestext. Er stammt aus der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH). Zwei Entscheidungen zeigen, woran es hängt.

BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 26/12

Der Senat benennt den Maßstab der konkludenten Abnahme: Sie „kommt in Betracht, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf". Es kommt also nicht darauf an, was Sie erklären, sondern wie Ihr Verhalten aus Sicht des Betriebs aussieht. Für Sie heißt das: Wer bezieht, nutzt und zahlt, ohne einen Mangel zu benennen, kann damit abgenommen haben – beanstanden Sie deshalb schriftlich und konkret, solange Sie noch etwas zu beanstanden haben.

BGH, Urteil vom 26. September 2013 – VII ZR 220/12

Hier geht es um den Zeitablauf: Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung „kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezug des fertiggestellten Bauwerks und Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt". Diese sechs Monate sind aber kein allgemeiner Stichtag: Sie betreffen eine Architektenleistung und werden im Urteil lediglich gegen elf Monate abgegrenzt; die Länge der Frist leitet der Senat aus der Verkehrserwartung ab – „dieser für die Prüfung notwendige Zeitraum bestimmt die in jedem Einzelfall zu bestimmende Prüfungsfrist". Für Sie folgt daraus dasselbe wie oben zur „angemessenen" Frist: Rechnen Sie weder mit einer Mindest- noch mit einer Höchstfrist, sondern prüfen Sie zügig nach Fertigstellung und halten Sie das Ergebnis fest.

Häufige Fragen

Gilt ein Werk als abgenommen, wenn ich die Rechnung bezahle?

Eine Abnahme kann auch ohne ausdrückliche Erklärung durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Wenn Sie das Werk vorbehaltlos nutzen und die Rechnung ohne Beanstandung ausgleichen, spricht das deutlich dafür. Zahlen Sie deshalb nicht, bevor Sie geprüft haben – oder zahlen Sie ausdrücklich unter Vorbehalt.

Muss ich abnehmen, wenn noch kleine Restarbeiten offen sind?

Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nach § 640 Abs. 1 BGB nicht verweigert werden. Nehmen Sie in diesem Fall ab, aber mit ausdrücklichem Vorbehalt für die benannten Punkte und mit einer Frist zur Beseitigung.

Wie lange ist eine „angemessene Frist" zur Abnahme?

Das Gesetz nennt keine Zahl. § 640 Abs. 2 BGB verlangt lediglich eine angemessene Frist; was angemessen ist, hängt von Umfang und Art der Leistung ab. Behandeln Sie jede Aufforderung deshalb als eilig.

Wann muss ich die Schlussrechnung bezahlen?

Bei Bauverträgen ist die Vergütung nach § 650g BGB zu entrichten, wenn abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Als prüffähig gilt sie, wenn Sie nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erheben.

Zählt eine Sanierung als „Bauwerk" mit fünf Jahren Gewährleistung?

Das hängt von der Maßnahme ab. § 634a BGB stellt auf das Bauwerk ab, § 650a BGB rechnet auch Instandhaltung zum Bauvertrag, wenn sie für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist. Eine Dachsanierung liegt näher am Bauwerk als der Austausch einer Einbauküche.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Maßnahme als Bauvertrag einzuordnen ist und ob Sie im Einzelfall als Verbraucher oder als Unternehmer handeln, lässt sich nur anhand des konkreten Vertrags und der konkreten Umstände beurteilen.