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Steuern & AfA Instandhaltung

Bauabzugsteuer für Vermieter: Wann 15 % fällig sind

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Handwerkerrechnung liegt auf dem Tisch, 23.800 € brutto, das Konto ist gedeckt – und trotzdem dürfen Sie den Betrag nicht einfach überweisen. Wer mehr als zwei Wohnungen vermietet, ist nach § 48 EStG verpflichtet, 15 % der Bauleistungsrechnung einzubehalten und an das Finanzamt des Handwerkers abzuführen. Die Vorschrift richtet sich an „Unternehmer" – und genau deshalb übersehen sie private Vermieter regelmäßig. Wer sie übersieht, haftet persönlich für den Betrag.

Was die Bauabzugsteuer ist – und warum sie Vermieter trifft

Die Bauabzugsteuer ist keine zusätzliche Steuer. Sie ist eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Handwerksbetriebs, die der Auftraggeber einbehält und weiterleitet – konstruiert wie die Lohnsteuer, nur für Bauleistungen.

Der Auslöser steht in § 48 Abs. 1 Satz 1 EStG: Erbringt jemand im Inland eine Bauleistung an einen „Unternehmer im Sinne des § 2 des Umsatzsteuergesetzes", muss dieser Leistungsempfänger 15 % der Gegenleistung für Rechnung des Leistenden einbehalten. Der entscheidende Punkt ist der Verweis auf das Umsatzsteuerrecht. Unternehmer ist dort nämlich, wer eine „nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen" ausübt – ausdrücklich auch dann, wenn „die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt" (§ 2 Abs. 1 UStG). Die dauerhafte Vermietung einer Wohnung erfüllt das.

Der Denkfehler: „Ich habe kein Gewerbe, ich vermiete nur privat" schützt nicht. Der Unternehmerbegriff des § 2 UStG ist weiter als der umgangssprachliche. Dass Ihre Mieteinnahmen nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei sind und Sie nie eine Umsatzsteuer-Voranmeldung abgeben, ändert daran nichts – steuerfrei ist nicht dasselbe wie nicht-unternehmerisch.

Die Zwei-Wohnungen-Grenze: die Ausnahme, auf die es ankommt

Für die meisten Kleinvermieter endet das Thema sofort wieder, und zwar wegen des zweiten Satzes derselben Vorschrift. § 48 Abs. 1 Satz 2 EStG bestimmt: „Vermietet der Leistungsempfänger Wohnungen, so ist Satz 1 nicht auf Bauleistungen für diese Wohnungen anzuwenden, wenn er nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet."

Drei Details daran werden oft falsch gelesen:

Für den typischen Leser dieses Blogs – jemand mit einem wachsenden Portfolio – ist die dritte Wohnung damit eine stille Schwelle, an der eine neue Pflicht entsteht, ohne dass irgendjemand Bescheid gibt.

Zwei Freigrenzen: 5.000 € und 15.000 €

Auch oberhalb der Zwei-Wohnungen-Grenze muss nicht jede Rechnung gekürzt werden. § 48 Abs. 2 EStG nennt zwei Wege aus der Abzugspflicht: eine gültige Freistellungsbescheinigung – dazu unten mehr – oder das Unterschreiten einer Freigrenze.

Ihre SituationFreigrenze je Betrieb und Kalenderjahr
Sie führen ausschließlich steuerfreie Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG aus (klassische Wohnraumvermietung) 15.000 €
Alle übrigen Fälle – etwa wenn Sie zusätzlich Stellplätze separat vermieten, kurzfristig beherbergen oder zur Umsatzsteuer optiert haben 5.000 €

Zwei Feinheiten entscheiden hier über richtig und falsch. Erstens ist die Grenze zukunftsgerichtet: Maßgeblich ist der Betrag, den die Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr „voraussichtlich nicht übersteigen wird". Sie schätzen also im Zeitpunkt der Zahlung, Sie rechnen nicht am Jahresende ab. Zweitens wird zusammengerechnet: „Für die Ermittlung des Betrags sind die für denselben Leistungsempfänger erbrachten und voraussichtlich zu erbringenden Bauleistungen zusammenzurechnen." Drei Rechnungen desselben Betriebs über 6.000 €, 7.000 € und 5.000 € sind nicht drei harmlose Einzelbeträge, sondern 18.000 € – und damit über der Grenze von 15.000 €. 15 % davon wären 2.700 €.

Freigrenze, nicht Freibetrag: Wird die Schwelle überschritten, ist die gesamte Gegenleistung abzugspflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Was als Bauleistung zählt

Der Begriff ist weiter, als der Wortlaut vermuten lässt. Bauleistungen sind nach § 48 Abs. 1 Satz 3 EStG „alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen". Die laufende Instandhaltung ist also ausdrücklich erfasst – es geht nicht nur um den Neubau. Auch der Abriss zählt.

Und „Bauwerk" heißt nicht „Gebäude". Das Amtliche Einkommensteuer-Handbuch stellt zu § 48 EStG klar, Bauwerke seien „insbesondere nicht auf Gebäude oder unbewegliche Wirtschaftsgüter beschränkt, sondern kommen auch bei Scheinbestandteilen, Betriebsvorrichtungen und technischen Anlagen in Betracht"; für Freiland-Photovoltaikanlagen verweist es auf ein BFH-Urteil aus 2019. Wer über eine Photovoltaikanlage auf dem Mietshaus nachdenkt, sollte die Montagerechnung deshalb mitprüfen und nicht als reine Anlagenlieferung abtun.

Ebenfalls im Gesetz, und in der Praxis unterschätzt: Als Leistender gilt auch derjenige, der „über eine Leistung abrechnet, ohne sie erbracht zu haben" (§ 48 Abs. 1 Satz 4 EStG). Ein zwischengeschalteter Generalunternehmer oder eine Rechnungsstelle befreit Sie nicht.

Die Freistellungsbescheinigung – der einfachste Ausweg

In der Praxis läuft fast alles über § 48b EStG. Der Handwerksbetrieb beantragt bei seinem Finanzamt eine Freistellungsbescheinigung; das Finanzamt muss sie erteilen, wenn der zu sichernde Steueranspruch nicht gefährdet erscheint und ein inländischer Empfangsbevollmächtigter bestellt ist. Liegt sie Ihnen im Zeitpunkt der Zahlung gültig vor, entfällt der Abzug.

Worauf Sie beim Blick auf das Papier achten – § 48b Abs. 3 Satz 1 EStG schreibt den Inhalt vor:

  1. Name, Anschrift und Steuernummer des Leistenden – stimmen sie mit denen auf der Rechnung überein?
  2. Geltungsdauer – deckt sie den Zahlungstag ab? Nicht das Rechnungsdatum, nicht den Baubeginn. Das Gesetz stellt auf den „Zeitpunkt der Gegenleistung" ab.
  3. Umfang der Freistellung – manche Bescheinigungen gelten nur für bestimmte Bauleistungen oder nur gegenüber einem bestimmten Auftraggeber.
  4. Ausstellendes Finanzamt.

Sie müssen dem Papier nicht blind vertrauen: Nach § 48b Abs. 6 EStG speichert das Bundeszentralamt für Steuern diese Daten und erteilt dem Leistungsempfänger „im Wege einer elektronischen Abfrage Auskunft über die beim Bundeszentralamt für Steuern gespeicherten Freistellungsbescheinigungen". Eine Onlineprüfung dauert eine Minute und ist der Unterschied zwischen einer abgehefteten Kopie und einem belastbaren Nachweis.

Wenn Sie einbehalten müssen: das Verfahren

  1. Einbehalten. 15 % der Gegenleistung. Bemessungsgrundlage ist nach § 48 Abs. 3 EStG „das Entgelt zuzüglich Umsatzsteuer", also der Bruttobetrag.
  2. Anmelden. Bis zum zehnten Tag nach Ablauf des Monats, in dem Sie gezahlt haben, elektronisch beim Finanzamt – Sie berechnen den Abzug selbst (§ 48a Abs. 1 EStG).
  3. Abführen. Fällig am selben zehnten Tag, und zwar an das für den Leistenden zuständige Finanzamt, nicht an Ihr eigenes.
  4. Abrechnen. § 48a Abs. 2 EStG verlangt eine Abrechnung mit dem Handwerksbetrieb über Name und Anschrift, Rechnungsbetrag, Rechnungsdatum und Zahlungstag, die Höhe des Abzugs und das Finanzamt der Anmeldung. Der Betrieb braucht dieses Papier für seine Anrechnung.

Rechenbeispiel

PositionBetrag
Netto-Rechnung Dachdecker20.000 €
zuzüglich Umsatzsteuer 19 %3.800 €
Gegenleistung (brutto)23.800 €
abzüglich Steuerabzug 15 %− 3.570 €
Überweisung an den Betrieb20.230 €
Überweisung an das Finanzamt des Betriebs3.570 €

Der Betrieb erhält also 85 % seines Geldes von Ihnen und den Rest über die Anrechnung: Nach § 48c Abs. 1 EStG wird der einbehaltene und angemeldete Betrag auf seine Lohnsteuer, seine Vorauszahlungen und schließlich seine Jahressteuer angerechnet. Er verliert nichts, er wartet nur. Genau das ist das Argument, mit dem sich das Gespräch am Bau führen lässt.

Für Ihre eigene Steuererklärung ändert sich nichts: Aufwand bleiben die vollen 23.800 €. Sie zahlen denselben Betrag, nur an zwei Empfänger. Ob er als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten zu behandeln ist, entscheidet weiterhin die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten – ein davon völlig unabhängiger Prüfschritt.

Was passiert, wenn Sie es vergessen

§ 48a Abs. 3 EStG ist unmissverständlich: „Der Leistungsempfänger haftet für einen nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag." Sie haften also für Geld, das Sie bereits vollständig an den Handwerker überwiesen haben – und den Haftungsbescheid erlässt das Finanzamt des Leistenden, mit dem Sie sonst nie zu tun haben. Ist der Betrieb inzwischen insolvent, ist der Rückgriff wertlos.

Der Schutzschild ist die Bescheinigung: Sie haften nicht, wenn Ihnen im Zeitpunkt der Gegenleistung eine Freistellungsbescheinigung vorlag, „auf deren Rechtmäßigkeit [Sie] vertrauen konnte[n]". Dieses Vertrauen entfällt allerdings, wenn die Bescheinigung durch unlautere Mittel oder falsche Angaben erwirkt wurde und Ihnen das bekannt oder „infolge grober Fahrlässigkeit nicht bekannt war". Deshalb die Onlineabfrage: Sie ist der dokumentierte Beleg, dass Sie hingesehen haben.

Der übersehene Vorteil: Wer den Abzug korrekt anmeldet und abführt, für den ist § 160 Abs. 1 Satz 1 AO nicht anzuwenden (§ 48 Abs. 4 Nr. 1 EStG). Diese Vorschrift erlaubt es dem Finanzamt sonst, Werbungskosten „regelmäßig nicht zu berücksichtigen", wenn der Steuerpflichtige dem Verlangen nicht nachkommt, „die Gläubiger oder die Empfänger genau zu benennen". Der Steuerabzug ist damit nicht nur eine Pflicht, sondern auch eine Absicherung Ihres eigenen Werbungskostenabzugs bei zweifelhafter Auftragskette.

Was das für Ihre Belegablage heißt

Die Bauabzugsteuer ist kein Rechen-, sondern ein Organisationsproblem. Drei Dinge müssen zum Zahlungstag greifbar sein: die Freistellungsbescheinigung des Betriebs mit ihrer Geltungsdauer, die Summe aller Bauleistungen dieses Betriebs im laufenden Jahr, und die Zahl der Wohnungen, die Sie aktuell vermieten. Fehlt eines davon, entscheiden Sie unter Unsicherheit – und die Haftung liegt bei Ihnen.

Praktisch heißt das: Bescheinigungen gehören zum Handwerkerkontakt, nicht in den Rechnungsordner, weil sie mehrere Aufträge überdauern. Und die Jahressumme sollte pro Betrieb sichtbar sein, nicht pro Projekt – sonst rutschen drei kleine Rechnungen aus drei Objekten gemeinsam über die Grenze, ohne dass es jemand merkt. Wer bei der Abnahme der Handwerkerleistung ohnehin Fristen und Unterlagen prüft, hängt die Bescheinigung sinnvollerweise dort an.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wo die Bauleistung anfängt und wo das Baugewerbe aufhört, hat der Gesetzeswortlaut nur umrissen – geschärft hat den Begriff der Bundesfinanzhof, und zwar in beide Richtungen.

BFH, Urteil vom 7. November 2019 – I R 46/17

Die Bauabzugsteuer kann auch für die Errichtung einer Freiland-Photovoltaikanlage anfallen: Bauwerk und Bauleistung sind normspezifisch weit auszulegen und nicht auf Gebäude oder unbewegliche Wirtschaftsgüter beschränkt, sondern erfassen auch Scheinbestandteile, Betriebsvorrichtungen und technische Anlagen. Für Vermieter heißt das: Auch die Montage einer Solaranlage auf dem Dach des Mietshauses ist regelmäßig eine Bauleistung im Sinne des § 48 EStG – die Freistellungsbescheinigung des Installationsbetriebs gehört dort genauso geprüft wie bei jeder anderen Handwerkerrechnung.

BFH, Urteil vom 11. Dezember 2025 – III R 44/22

Die weite Auslegung hat aber eine Grenze: Begriffsnotwendig für eine Bauleistung ist ein Bezug zum Baugewerbe – der Bundesfinanzhof bestätigt damit ausdrücklich das Urteil aus 2019. Verkabelungsarbeiten und die Montage von Kabelrinnen für Fertigungsstraßen sind deshalb keine Bauleistung, weil sie dem verarbeitenden Gewerbe zuzuordnen sind, nicht dem Baugewerbe. Für die eingangs offene Frage nach Wartungsverträgen und reinen Dienstleistungen liefert das den Prüfmaßstab: Fehlt der Bezug zum Baugewerbe, fehlt die Bauleistung – unabhängig davon, wie technisch aufwendig die Arbeit ist.

Häufige Fragen

Zählt die Wohnung, die ich selbst bewohne, bei der Zwei-Wohnungen-Grenze mit?

Das Gesetz stellt darauf ab, ob der Leistungsempfänger „nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet". Maßgeblich ist also die Vermietung, nicht das Eigentum. Die selbst bewohnte Wohnung ist keine vermietete Wohnung.

Was gilt, wenn der Handwerksbetrieb Kleinunternehmer ist und keine Umsatzsteuer ausweist?

Der Steuerabzug hängt nicht daran, ob Umsatzsteuer ausgewiesen wird. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also „das Entgelt zuzüglich Umsatzsteuer" – fällt keine an, ist es schlicht der Rechnungsbetrag. Auch ein Kleinunternehmer kann eine Freistellungsbescheinigung beantragen.

Kann ich die einbehaltene Steuer selbst absetzen?

Sie ist keine eigene Steuer und daher auch kein eigener Abzugsposten. Als Aufwand zählt weiterhin die volle Gegenleistung; der Abzugsbetrag ist nur ein Teil davon, den Sie an eine andere Stelle überweisen.

Gilt die Bauabzugsteuer auch für Gartenpflege, Reinigung oder Wartungsverträge?

Entscheidend ist, ob die Leistung der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dient. Arbeiten mit klarem Substanzbezug fallen darunter, reine Dienstleistungen ohne Bezug zum Bauwerk nicht. Die Grenzfälle – Wartung technischer Anlagen etwa – sind einzelfallabhängig und gehören vor der Zahlung in die Abstimmung mit der Steuerberatung, denn die Haftung trifft Sie.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob im Einzelfall eine Bauleistung vorliegt und ob eine Freigrenze greift, hängt von den konkreten Umständen ab – maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut und die Beratung durch eine befugte Person.