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Steuern & AfA Sanierung & Energie

Photovoltaik auf dem Mietshaus: die Steuerregeln für Vermieter

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Eine Photovoltaikanlage auf dem vermieteten Objekt ist steuerlich eine der wenigen wirklich einfachen Sachen — solange Sie zwei Grenzen kennen. Wer sie reißt, verliert die Befreiung nicht anteilig, sondern komplett. Und die Befreiung hat eine Kehrseite, die in den meisten Ratgebern fehlt. Dieser Beitrag ordnet beides für Vermieter in Deutschland ein.

Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG

Seit 2022 sind „die Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb von auf, an oder in Gebäuden (einschließlich Nebengebäuden) vorhandenen Photovoltaikanlagen“ von der Einkommensteuer befreit — so der Wortlaut des § 3 Nr. 72 EStG. Befreit ist dabei nicht nur die Einspeisevergütung: Das Bundesfinanzministerium zählt in seinem Anwendungsschreiben ausdrücklich auch „Entgelte für anderweitige Stromlieferungen, z. B. an Mieter“ dazu, ebenso Vergütungen für das Laden von Elektrofahrzeugen und Zuschüsse.

Entscheidend ist die installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister — nicht die tatsächliche Erzeugung, nicht die Modulzahl. Und geprüft wird in zwei Schritten, die das BMF ausdrücklich trennt.

SchrittWas geprüft wirdGrenze
1. ObjektbezogenAlle Anlagen, die Sie auf einem Gebäude betreiben — Nebengebäude wie Garagen und Carports zählen zu diesem Gebäude30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit
2. SubjektbezogenAlle begünstigten Anlagen zusammen, die Sie als Steuerpflichtiger betreiben — über alle Gebäude und Grundstücke hinweg100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft

Zwei Details, die im Bestand oft übersehen werden: Wie viele Einheiten ein Gebäude hat, richtet sich laut BMF „regelmäßig auf die selbständige und unabhängige Nutzbarkeit“ — nicht auf das Grundbuch. Und der Betreiber der Anlage muss nicht der Eigentümer des Gebäudes sein. Freiflächenanlagen sind dagegen unabhängig von ihrer Größe nie begünstigt.

Der Stichtag, den viele Ratgeber übergehen

Die einheitliche Grenze von 30 kWp je Einheit ist neu. Sie gilt nicht ab einem bestimmten Steuerjahr, sondern hängt am Datum der Anlage: § 52 Abs. 4 EStG bestimmt, dass die heutige Fassung „erstmals für Photovoltaikanlagen anzuwenden“ ist, „die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden“. Für ältere Anlagen gilt die Vorgängerfassung weiter — und die unterschied nach Gebäudeart:

GebäudeAnlage bis 31.12.2024 in BetriebAnlage ab 01.01.2025
Einfamilienhaus, Gewerbeobjekt mit einer Einheit30 kWp30 kWp
Zwei-/Mehrfamilienhaus15 kWp je Wohneinheit30 kWp je Wohneinheit
Gemischt genutzte Immobilie15 kWp je Wohn-/Gewerbeeinheit30 kWp je Wohn-/Gewerbeeinheit

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen heißt das: Eine 2024 in Betrieb genommene Anlage darf höchstens 90 kWp haben, eine 2025 errichtete bis zu 180 kWp. Wer eine Bestandsanlage erweitert, wechselt in die neue Fassung — das Gesetz nennt die Erweiterung ausdrücklich neben Anschaffung und Inbetriebnahme.

Achtung bei der Garage. Nebengebäude gehören zum Gebäude, nicht zu sich selbst. Das BMF nennt genau diesen Fall: Zwei Anlagen mit je 15,10 kWp auf einem Haus mit zwei Wohneinheiten und der zugehörigen Garage — zusammen 30,20 kWp — sprengten unter der alten Fassung die für dieses Gebäude zulässigen 30 kWp, und beide Anlagen waren deshalb nicht begünstigt.

100 kWp sind eine Freigrenze, kein Freibetrag

Das ist der Punkt, an dem es für ein wachsendes Portfolio gefährlich wird. Das BMF stellt in Randziffer 17 klar: Wer Anlagen mit insgesamt mehr als 100 kWp betreibt, für den ist die Steuerbefreiung „insgesamt nicht anzuwenden“. Kein anteiliger Abzug, keine Staffelung — die Befreiung fällt für alle Anlagen weg.

Ein Beispiel mit drei Objekten, alle Anlagen ab 2025 errichtet:

  1. Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, Anlage 45 kWp — objektbezogen erlaubt wären 180 kWp. Passt.
  2. Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Anlage 40 kWp — erlaubt wären 120 kWp. Passt.
  3. Einfamilienhaus, Anlage 20 kWp — erlaubt wären 30 kWp. Passt.

Jede einzelne Anlage besteht Schritt 1. In Summe sind es aber 105 kWp — und damit ist die Grenze aus Schritt 2 gerissen. Ergebnis: Alle drei Anlagen sind steuerpflichtig, für jede ist wieder ein Gewinn zu ermitteln. Die letzten 5 kWp kosten die Befreiung für alle 105. Wer das vierte Dach plant, rechnet nicht das vierte Dach, sondern das Portfolio.

Die Kehrseite: kein Kostenabzug

Steuerfreie Einnahmen bedeuten spiegelbildlich, dass die dazugehörigen Kosten nicht abziehbar sind. § 3c Abs. 1 EStG formuliert das allgemein: Ausgaben dürfen, „soweit sie mit steuerfreien Einnahmen in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden“. Das BMF wendet das ausdrücklich auf begünstigte Photovoltaikanlagen an.

Praktisch heißt das: keine Abschreibung auf die Anlage, keine Wartungs- und Versicherungskosten, keine Finanzierungszinsen für den Anlagenteil. Kostet die Anlage in der laufenden Rechnung etwa 900 Euro im Jahr für Versicherung, Wartung und Zählermiete, mindern diese 900 Euro Ihr zu versteuerndes Ergebnis um nichts. Die Befreiung ist deshalb keine Förderung, sondern eine Vereinfachung — sie lohnt sich, wo die Anlage Überschüsse abwirft, und kostet, wo sie anfangs Verluste macht.

Für die Kalkulation heißt das: Rechnen Sie die PV-Erträge im Cashflow der Immobilie brutto — ohne Steuerabzug, aber auch ohne Steuerentlastung auf der Kostenseite. Beide Effekte fallen zusammen weg, nicht nur einer.

Umsatzsteuer: Der Nullsteuersatz endet nicht bei 30 kWp

Hier liegt ein verbreiteter Irrtum. § 12 Abs. 3 UStG senkt die Umsatzsteuer für die Lieferung und Installation von Solarmodulen, wesentlichen Komponenten und Speichern auf 0 %, wenn die Anlage „auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden“ installiert wird. Die 30 kWp aus derselben Vorschrift sind keine Obergrenze, sondern eine Vereinfachung: Bis dahin „gelten“ die Voraussetzungen ohne weitere Prüfung als erfüllt.

Das BMF beantwortet die Frage in seinen FAQ direkt: Ob auch Anlagen über 30 kWp erfasst sind — „Ja. Photovoltaikanlagen auf oder in der Nähe von Wohngebäuden sind stets begünstigt. Begünstigt sind daher auch Photovoltaikanlagen mit einer Leistung über 30 kW (peak), z. B. auf größeren Mietshäusern.“ Die Regelung ist nach denselben FAQ zeitlich nicht befristet. Die einkommensteuerliche 30-kWp-Grenze und die umsatzsteuerliche Vereinfachungsgrenze sind zwei verschiedene Dinge — sie stehen zufällig auf derselben Zahl.

Wer im selben Haus eine Gewerbeeinheit vermietet, sollte die umsatzsteuerliche Seite ohnehin im Ganzen betrachten: Über die Umsatzsteueroption bei der Gewerbevermietung lässt sich auch die Vorsteuer aus Umbau und Sanierung dieser Fläche zurückholen — mit einer Bindung über zehn Jahre.

Gewerbesteuer und die gewerbliche Infektion

§ 3 Nr. 32 GewStG befreit stehende Gewerbebetriebe von der Gewerbesteuer, deren Tätigkeit sich ausschließlich auf Erzeugung und Vermarktung von Strom aus einer am Gebäude angebrachten Solaranlage bis 30 Kilowatt installierter Leistung beschränkt. Diese Grenze ist anlagenbezogen und wurde nicht mit angehoben — sie liegt weiter bei 30 kW, unabhängig von der Zahl der Einheiten.

Für Eigentümergemeinschaften und vermögensverwaltende Personengesellschaften ist eine andere Regel wichtiger: Nach § 3 Nr. 72 Satz 3 EStG ist § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG nicht anzuwenden. Die sogenannte gewerbliche Infektion — bei der eine einzige gewerbliche Tätigkeit die gesamten Einkünfte der Gesellschaft zu Einkünften aus Gewerbebetrieb macht — tritt durch eine begünstigte Photovoltaikanlage also nicht mehr ein. Die Vermietungseinkünfte bleiben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

Und die 15-%-Grenze?

Eine Aufdachanlage ist ertragsteuerlich „als ein selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut zu behandeln“, so das BMF — sie ist damit kein Bestandteil des Gebäudes. Das ist der Ansatzpunkt für die Abgrenzung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, der Aufwendungen erfasst, die „15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen“. Wie dieser Dreijahres-Korridor funktioniert und was hineinzurechnen ist, erklärt der Beitrag zur 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wie eine PV-Investition im Verhältnis zu einer klassischen Modernisierung wirkt, lässt sich mit der Modernisierungsumlage vergleichen — dort landet die Investition in der Miete, hier in einer separaten, steuerfreien Einnahmequelle.

Rechnen Sie das Dach zum Objekt, nicht daneben

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG betrifft nur die Einkommensteuer — ob der Verkauf des Solarstroms an Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt, ist eine eigene, umsatzsteuerliche Frage, die der Bundesfinanzhof geklärt hat.

BFH, Urteil vom 17. Juli 2024 – XI R 8/21

Verkauft ein Vermieter den selbst erzeugten Solarstrom entgeltlich an seine Mieter, ist das keine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung, sondern eine eigenständige, umsatzsteuerpflichtige Stromlieferung — vorausgesetzt, die Mieter können den Stromanbieter frei wählen und der Verbrauch wird getrennt und individuell abgerechnet. Genau daraus folgt der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- und Installationskosten der Anlage. Für den Vermieter heißt das: Ein Mieterstrommodell mit echter Wahlfreiheit und eigenem Zähler sichert die Vorsteuer, ein pauschal in der Nebenkostenabrechnung „mitgelieferter" Strom tut das nicht.

Häufige Fragen

Muss ich die PV-Einnahmen trotzdem in der Steuererklärung angeben?

Sind die Einnahmen aus dieser Tätigkeit insgesamt nach § 3 Nr. 72 Satz 1 EStG steuerfrei, ist nach Satz 2 der Vorschrift kein Gewinn zu ermitteln. Eine Gewinnermittlung für die Anlage entfällt damit. Ob im Einzelfall dennoch Angaben nötig sind, klärt Ihre Steuerberatung.

Zählt eine Freiflächenanlage in die 100 kWp hinein?

Nein. Freiflächenanlagen sind nach dem BMF-Schreiben gar nicht begünstigt und deshalb auch nicht in die Prüfung der 100-kWp-Grenze einzubeziehen. Dasselbe gilt für eine Gebäudeanlage, die schon Schritt 1 nicht besteht.

Was passiert, wenn ich mitten im Jahr eine Einheit teile oder die Anlage erweitere?

Werden die Voraussetzungen unterjährig erstmalig oder letztmalig erfüllt, findet die Befreiung laut BMF nur bis zu bzw. ab diesem Zeitpunkt Anwendung. Sie wird also zeitanteilig angewendet, nicht rückwirkend auf das ganze Jahr.

Gilt das auch, wenn ich den Strom an meine Mieter verkaufe?

Ja. Das BMF zählt Entgelte für Stromlieferungen an Mieter ausdrücklich zu den steuerfreien Einnahmen. Die energiewirtschaftlichen Pflichten einer Stromlieferung an Dritte bleiben davon unberührt.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung für Vermieter in Deutschland und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Grenzen und Stichtage können sich ändern — maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut und die Beratung durch eine befugte Person.