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Steuern & AfA Vermietung

Umsatzsteueroption bei Gewerbevermietung: § 9 UStG 2026

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Wer in Deutschland ein Ladenlokal, eine Praxisfläche oder eine Halle vermietet, stellt die Miete meist ohne Umsatzsteuer in Rechnung – und verschenkt damit unter Umständen einen fünfstelligen Betrag. Denn die Vermietung ist steuerfrei, und wer steuerfrei vermietet, bekommt die Umsatzsteuer aus Kauf, Umbau und Sanierung nicht zurück. Das Umsatzsteuergesetz lässt einen Ausweg zu: die Option zur Steuerpflicht. Sie ist aber an harte Voraussetzungen geknüpft und bindet zehn Jahre lang. Dieser Beitrag zeigt, wann sie sich lohnt und wo sie teuer wird.

Warum Gewerbemiete ohne Umsatzsteuer teuer sein kann

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG). Das klingt zunächst gut, hat aber eine Kehrseite: Wer steuerfreie Umsätze ausführt, ist für die dafür bezogenen Leistungen vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG). Die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen, Architektenhonorare, Baumaterial und Ausstattung bleibt damit endgültig beim Vermieter hängen.

Bei einer Wohnung ist das der Normalfall und nicht zu ändern. Bei einer Gewerbefläche dagegen sitzt auf der anderen Seite des Mietvertrags in aller Regel ein Unternehmer, der selbst Umsatzsteuer abführt – und für den eine Miete mit Umsatzsteuer wirtschaftlich neutral ist, weil er sie sofort als Vorsteuer zurückholt. Genau an dieser Konstellation setzt die Option an.

Die Option nach § 9 UStG: zwei Voraussetzungen

Das Gesetz erlaubt, einen an sich steuerfreien Umsatz freiwillig als steuerpflichtig zu behandeln. Für die Vermietung müssen dafür zwei Bedingungen zusammenkommen.

Erstens muss der Umsatz „an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen" ausgeführt werden (§ 9 Abs. 1 UStG). Ein privater Mieter scheidet damit von vornherein aus – auch wenn er die Fläche als Hobbywerkstatt nutzt.

Zweitens – und das ist die eigentliche Hürde – ist der Verzicht bei der Vermietung von Grundstücken „nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen" (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG). Der Mieter muss also selbst voll vorsteuerabzugsberechtigt sein. Und: „Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen" (§ 9 Abs. 2 Satz 2 UStG) – die Beweislast liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter.

Das Wörtchen „soweit" ist dabei mehr als Grammatik: Es erlaubt, die Option auf den Teil der Immobilie zu beschränken, der die Bedingung erfüllt. In einem gemischt genutzten Haus kann also die Ladenfläche im Erdgeschoss optiert sein, während die Wohnungen darüber steuerfrei bleiben.

Bei welchen Mietern die Option funktioniert

Mieter nutzt die Fläche für …Option möglich?Grund
Handwerksbetrieb, Handel, Gastronomie, Büro eines SteuerberatersJaAusgangsumsätze sind steuerpflichtig, der Vorsteuerabzug ist nicht ausgeschlossen
Arztpraxis, Physiotherapie, HeilpraktikerNeinHeilbehandlungen sind steuerfrei (§ 4 Nr. 14 Buchstabe a UStG) und schließen den Vorsteuerabzug aus
Versicherungsmakler, Versicherungs- und BausparkassenvertreterNeinDiese Umsätze sind steuerfrei (§ 4 Nr. 11 UStG)
Mieter, der als Kleinunternehmer geführt wirdNeinSeine Umsätze sind steuerfrei (§ 19 Abs. 1 Satz 1 UStG), der Vorsteuerabzug ist damit ausgeschlossen
Wohnen, auch Werkswohnung oder Homeoffice ohne UnternehmereigenschaftNeinKein Umsatz an einen Unternehmer für dessen Unternehmen

Der Grenzfall ist der Mieter mit gemischten Ausgangsumsätzen – etwa eine Bank mit einer kleinen steuerpflichtigen Sparte. Das Gesetz verlangt eine ausschließliche Verwendung für vorsteuerunschädliche Umsätze; wer hier plant, sollte die konkrete Quote vorab steuerlich prüfen lassen.

Ausnahme für alte Gebäude: Die strenge Bedingung des § 9 Abs. 2 UStG gilt nicht für Altbestand. Sie ist nicht anzuwenden, wenn ein Gebäude anderen als Wohn- und nichtunternehmerischen Zwecken dient und vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt wurde, sofern mit der Errichtung vor dem 11. November 1993 begonnen worden ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG). Für Wohnzwecke gelten die Stichtage 1. April 1985 beziehungsweise 1. Juni 1984 (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Bei solchen Objekten ist die Option auch dann möglich, wenn der Mieter nicht voll vorsteuerabzugsberechtigt ist – ein Detail, das bei älteren Geschäftshäusern regelmäßig übersehen wird.

Was die Option konkret bringt

Der Effekt zeigt sich am deutlichsten im Jahr einer größeren Baumaßnahme. Ein Rechenbeispiel für ein Ladenlokal mit 200 m², das an einen Einzelhändler vermietet ist:

Positionohne Optionmit Option
Umbaukosten netto150.000 €150.000 €
darauf entfallende Umsatzsteuer28.500 €28.500 €
davon als Vorsteuer erstattet0 €28.500 €
tatsächliche Baukosten für den Vermieter178.500 €150.000 €
Miete monatlich2.000 €2.000 € + 380 € Umsatzsteuer
Netto-Mieteinnahme pro Jahr24.000 €24.000 €

Die Miete selbst verändert sich für beide Seiten wirtschaftlich nicht: Der Vermieter führt die 380 € ab, der Händler zieht sie als Vorsteuer. Der Unterschied liegt allein in den 28.500 €, die einmal beim Vermieter bleiben und einmal nicht. Der Steuersatz beträgt dabei 19 % der Bemessungsgrundlage (§ 12 Abs. 1 UStG).

Auf der Einkommensteuerseite hat das eine zweite, oft übersehene Folge: Abziehbare Vorsteuer gehört nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsguts (§ 9b Abs. 1 EStG). Bei einer Option sinkt also die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA um genau diesen Betrag – die Erstattung kommt sofort, die Abschreibung fällt dafür etwas niedriger aus. Für die Frage, welche Kosten überhaupt sofort abziehbar sind und welche in die anschaffungsnahen Herstellungskosten und ihre 15-%-Grenze laufen, zählen ohnehin die Netto-Beträge.

Die Zehn-Jahres-Bindung: § 15a UStG

Der Vorsteuerabzug ist keine endgültige Zuwendung, sondern eine Prognose. Ändern sich die für ihn maßgebenden Verhältnisse, ist er anteilig zu berichtigen. Bei beweglichen Wirtschaftsgütern läuft dieser Zeitraum fünf Jahre ab der erstmaligen Verwendung; bei Grundstücken einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile tritt an die Stelle von fünf Jahren ein Zeitraum von zehn Jahren (§ 15a Abs. 1 UStG). Für jedes Jahr der Änderung ist dabei ein Zehntel der Vorsteuer anzusetzen (§ 15a Abs. 5 UStG).

Im Beispiel oben bedeutet das: 2.850 € pro Jahr stehen im Feuer. Wird das Ladenlokal nach vier Jahren an eine Arztpraxis vermietet, endet die Option – und für die restlichen sechs Jahre sind 17.100 € zurückzuzahlen.

Auch der Verkauf ist eine Änderung. Wird das Objekt vor Ablauf des Berichtigungszeitraums veräußert und ist dieser Umsatz anders zu beurteilen als die ursprüngliche Verwendung, gilt das ebenfalls als Änderung der Verhältnisse (§ 15a Abs. 8 UStG). Ein steuerfreier Verkauf im Jahr sieben kann die Vorsteuer aus dem Umbau also nachträglich anteilig kosten. Wer innerhalb der zehn Jahre einen Exit plant, sollte das in die Cashflow-Rechnung der Immobilie aufnehmen, statt es als Restrisiko zu behandeln.

Zwei Vereinfachungen entschärfen den Aufwand bei kleinen Beträgen. Eine Berichtigung entfällt, wenn die auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallende Vorsteuer 1.000 € nicht übersteigt (§ 44 Abs. 1 UStDV). Und haben sich die Verhältnisse in einem Kalenderjahr um weniger als zehn Prozentpunkte geändert, entfällt die Berichtigung für dieses Jahr ebenfalls – es sei denn, der Berichtigungsbetrag übersteigt 1.000 € (§ 44 Abs. 2 UStDV). Bleibt der Betrag unter 6.000 €, ist er erst in der Jahressteuerfestsetzung zu berücksichtigen und nicht schon in der Voranmeldung (§ 44 Abs. 3 UStDV).

Wandert die Vorsteuer später wieder heraus oder herein, ist auch das einkommensteuerlich relevant: Mehrbeträge aus einer Berichtigung sind als Einnahmen, Minderbeträge als Werbungskosten zu behandeln, während die Anschaffungs- oder Herstellungskosten unberührt bleiben (§ 9b Abs. 2 EStG).

Wer gar nicht optieren kann: Kleinunternehmer

Ein häufig übersehener Riegel steckt in der Kleinunternehmerregelung. Sie greift, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 Abs. 1 Satz 1 UStG). In diesen Fällen findet die Vorschrift über den Verzicht auf Steuerbefreiungen ausdrücklich keine Anwendung (§ 19 Abs. 1 Satz 2 UStG). Ein Vermieter, der als Kleinunternehmer geführt wird, kann also gar nicht optieren – und zieht folglich auch keine Vorsteuer.

Der Ausweg ist der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung selbst. Er ist gegenüber dem Finanzamt zu erklären und bindet mindestens fünf Kalenderjahre (§ 19 Abs. 3 UStG). Wer also ein Ladenlokal sanieren und optieren will, muss diesen Schritt vorher gehen – nicht nachträglich.

Flächen, die schon von Gesetzes wegen steuerpflichtig sind

Nicht jede Vermietung ist überhaupt steuerfrei. Von der Befreiung ausdrücklich ausgenommen sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen sowie die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Das ist praktisch relevanter, als es klingt: Wer eine Garage oder einen Stellplatz getrennt vom Wohnraum vermietet, führt einen steuerpflichtigen Umsatz aus – ohne jede Option. Ebenso die Ferienwohnung. Und wer in eine Halle eine Lastenkrananlage einbaut und mitvermietet, hat es insoweit mit einer Betriebsvorrichtung zu tun. Wie solche Positionen sauber von den umlagefähigen Kosten zu trennen sind, zeigt der Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Checkliste vor der Entscheidung

  1. Mieterstatus klären: Ist der Mieter Unternehmer und verwendet er die Fläche ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen?
  2. Nachweis sichern: Die Beweislast liegt beim Vermieter – eine Klausel im Mietvertrag mit Bestätigung und Anzeigepflicht bei Nutzungsänderung gehört hinein.
  3. Baujahr prüfen: Bei Altbestand kann die Übergangsregelung die strenge Mieterbedingung entfallen lassen.
  4. Eigenen Status prüfen: Wer als Kleinunternehmer geführt wird, muss zuerst darauf verzichten – mit fünfjähriger Bindung.
  5. Zehn Jahre durchrechnen: Sind Mieterwechsel, Umnutzung oder Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums realistisch? Dann das Rückzahlungsrisiko mit einplanen.
  6. Teiloption prüfen: In gemischt genutzten Häusern lässt sich die Option auf einzelne Flächen beschränken.

Gewerbeflächen und ihre Zahlen an einem Ort

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Fragen aus der Praxis beantwortet nicht das Gesetz, sondern der Bundesfinanzhof: Wie weit lässt sich eine Teiloption räumlich eingrenzen, und bindet die Verwaltungsauffassung im Zweifel auch das Gericht?

BFH, Urteil vom 24. April 2014 – V R 27/13

Der Verzicht nach § 9 Abs. 2 UStG muss sich nicht auf das ganze Objekt beziehen: Er kann sich auch auf einzelne Flächen eines Mietobjekts beschränken, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind – etwa Ladeneinheiten oder einzelne Büroräume in einem gemischt genutzten Gebäude. Vorausgesetzt ist ein objektiv nachprüfbarer, baulicher Aufteilungsmaßstab; Teilflächen innerhalb eines einzelnen Raums genügen dafür in der Regel nicht. Für den Vermieter eines gemischt genutzten Hauses heißt das: Die Teiloption trägt räumlich klar abgegrenzte Einheiten, keine Prozentschätzung nach Nutzungsanteil.

BFH, Urteil vom 1. März 2018 – V R 35/17

Verpachtet ein Vermieter an einen Landwirt, der seine Umsätze pauschal nach Durchschnittssätzen versteuert (§ 24 Abs. 1 UStG), kann er nicht zur Steuerpflicht optieren – der Bundesfinanzhof widersprach damit ausdrücklich der damaligen Verwaltungsauffassung im Umsatzsteuer-Anwendungserlass. Für die Praxis zeigt das Urteil, dass die Tabelle oben nicht abschließend ist: Wer sich bei einem Grenzfall auf eine Ausnahme in der Verwaltungsanweisung verlassen will, sollte vorher prüfen, ob sie durch neuere Rechtsprechung überholt ist.

Häufige Fragen

Muss die Option beim Finanzamt beantragt werden?

Für die Vermietung schreibt das Gesetz keine besondere Form vor. Eine Formvorgabe kennt es nur für Grundstückslieferungen: Dort ist der Verzicht in dem notariell zu beurkundenden Vertrag zu erklären (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG). Bei der Vermietung wird die Option in der Praxis dadurch ausgeübt, dass der Umsatz als steuerpflichtig behandelt wird – also die Miete mit offen ausgewiesener Umsatzsteuer abgerechnet und angemeldet wird.

Kann ich für ein Haus teilweise optieren?

Ja. Der Verzicht ist „soweit" zulässig, wie die Voraussetzungen vorliegen. In einem gemischt genutzten Objekt kann die Gewerbeeinheit optiert sein, während die Wohnungen steuerfrei bleiben. Der Vorsteuerabzug ist dann entsprechend aufzuteilen.

Was passiert, wenn der Mieter wechselt?

Erfüllt der neue Mieter die Voraussetzungen nicht, endet die Option für diese Fläche. Für die noch offenen Jahre des Zehn-Jahres-Zeitraums ist der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen. Deshalb gehört eine Anzeigepflicht bei Nutzungsänderung in jeden optierten Mietvertrag.

Lohnt sich die Option auch ohne größere Baumaßnahme?

Ohne nennenswerte Vorsteuer bleibt vor allem Mehraufwand: Voranmeldungen, Rechnungen mit Steuerausweis und eine Zehn-Jahres-Beobachtung. Der Hebel entsteht dort, wo hohe Investitionen anstehen – Kauf mit Umbau, Sanierung, Ausbau. Bei laufender Vermietung ohne Investition ist der Vorteil oft gering.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Option im Einzelfall zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Mieterstruktur, Gebäudehistorie und Investitionsplanung ab – maßgeblich sind Ihre Verträge und die Beratung durch eine befugte Person.