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Vermietung Rendite & Cashflow

Indexmiete oder Staffelmiete: Vergleich für Vermieter 2026

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Wer bei Neuvermietung die Miete planbar steigen lassen will, hat in Deutschland zwei gesetzliche Werkzeuge: die Staffelmiete nach § 557a BGB und die Indexmiete nach § 557b BGB. Beide ersetzen das mühsame Zustimmungsverfahren – aber sie verhalten sich völlig unterschiedlich, sobald die Inflation anzieht oder Sie das Haus sanieren wollen. Dieser Beitrag stellt beide gegenüber, mit einem Rechenbeispiel auf echten Indexwerten des Statistischen Bundesamtes.

Der Normalfall – und warum viele Vermieter ihn umgehen

Ohne besondere Vereinbarung läuft eine Mieterhöhung über § 558 BGB: Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie sich um nicht mehr als 20 % erhöhen – in per Rechtsverordnung bestimmten Gebieten nur um 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Wie diese Kappungsgrenze im Detail rechnet, zeigt der Beitrag zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze.

Das Verfahren ist aufwendig, hängt an einem Mietspiegel und endet im Zweifel vor Gericht. Staffel- und Indexmiete umgehen es – jede auf ihre Art, und jede mit einem Preis.

Staffelmiete (§ 557a BGB): fester Betrag, festes Datum

Bei der Staffelmiete vereinbaren die Parteien im Vertrag schriftlich, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe gilt. Entscheidend ist die Form: In der Vereinbarung ist „die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen" (§ 557a Abs. 1 BGB). Eine Staffel, die nur einen Prozentsatz nennt, ist damit nicht wirksam vereinbart.

Der teure Nebeneffekt: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen" (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das trifft nicht nur die Vergleichsmieten-Erhöhung, sondern auch die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Wer eine Staffel über zehn Jahre vereinbart und im Jahr fünf die Heizung tauscht, kann davon keinen Cent auf die Miete umlegen.

Indexmiete (§ 557b BGB): die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex

Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien schriftlich, „dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird" (§ 557b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also der amtliche Verbraucherpreisindex, derzeit auf der Basis 2020 = 100.

Der häufigste Praxisfehler: Die Indexmiete steigt nicht von allein. Ohne Erklärung in Textform bleibt es bei der alten Miete – rückwirkend kassieren lässt sich nichts. Wer die jährliche Prüfung nicht terminiert, verschenkt die Erhöhung Jahr für Jahr.

Auch die Indexmiete blockiert § 558 BGB vollständig. Eine Erhöhung nach § 559 BGB bleibt dagegen eingeschränkt möglich – nämlich soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen „auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat", oder eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a BGB durchgeführt wurde, also den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 557b Abs. 2 BGB).

Die Unterschiede auf einen Blick

MerkmalStaffelmiete (§ 557a BGB)Indexmiete (§ 557b BGB)
Form der Vereinbarungschriftlich, Betrag je Staffelschriftlich
Erhöhung wirktautomatisch zum Stichtagerst nach Erklärung in Textform
Mindestabstandein Jahrein Jahr
Höhe der Steigerungvorab fixiertoffen, folgt dem Index
Erhöhung nach § 558 BGBausgeschlossenausgeschlossen
Modernisierungsumlageausgeschlosseneingeschränkt möglich
Mietpreisbremseauf jede Staffelnur auf die Ausgangsmiete
Kündigungsausschlussbis zu vier Jahre möglichim Gesetz nicht vorgesehen
Planbarkeit für den Cashflowhochgering

Rechenbeispiel: fünf Jahre, dieselbe Wohnung

Angenommen, eine 60 m² große Wohnung wird im Juli 2021 zu einer Kaltmiete von 900 € vermietet. Variante A ist eine Staffelmiete mit 18 € Erhöhung pro Jahr, Variante B eine Indexmiete. Für Variante B rechnen wir mit den tatsächlichen Werten des Verbraucherpreisindex (Gesamtindex, 2020 = 100) jeweils für den Monat Juli. Die Formel: neue Miete = alte Miete × neuer Index ÷ alter Index.

StichtagIndex (2020 = 100)IndexschrittIndexmieteStaffelmiete
Juli 2021103,4Start900,00 €900,00 €
Juli 2022110,3+6,67 %960,06 €918,00 €
Juli 2023117,1+6,17 %1.019,25 €936,00 €
Juli 2024119,8+2,31 %1.042,75 €954,00 €
Juli 2025122,2+2,00 %1.063,64 €972,00 €
Juli 2026125,6+2,78 %1.093,23 €990,00 €

Über die fünf Jahre ist der Index von 103,4 auf 125,6 gestiegen, also um 21,47 %. Die Indexmiete liegt am Ende bei 1.093,23 €, die Staffelmiete bei 990,00 €. Die Differenz beträgt 103,23 € im Monat oder 1.238,76 € im Jahr – bei identischer Wohnung und identischem Mietbeginn. Rechnerisch ist es dabei gleichgültig, ob Sie jedes Jahr anpassen oder erst nach fünf Jahren einmal: 900 € × 125,6 ÷ 103,4 ergibt denselben Betrag. Praktisch ist die jährliche Anpassung trotzdem besser, weil das Geld früher fließt.

Vorsicht vor der Rückschau: Dieses Beispiel enthält mit 2022 und 2023 die stärkste Inflationsphase seit Jahrzehnten. Läge die Teuerung stattdessen konstant bei rund 2 %, käme die Indexmiete nach fünf Jahren bei etwa 994 € heraus – praktisch gleichauf mit der Staffel. Die Indexmiete ist eine Wette auf Inflation, keine sichere Mehreinnahme. Was das für die Objektkalkulation bedeutet, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie.

Was die Staffelmiete kostet, wenn Sie sanieren

Der Ausschluss der §§ 558 bis 559b BGB ist bei der Staffelmiete kein Randthema, sondern oft der teuerste Punkt der ganzen Entscheidung. Ein Beispiel: Für die 60-m²-Wohnung fallen 24.000 € umlagefähige Modernisierungskosten an. Nach § 559 Abs. 1 BGB dürfte der Vermieter die Jahresmiete um 8 % dieser Kosten erhöhen – das sind 1.920 € im Jahr oder 160 € im Monat, also 2,67 € je Quadratmeter. Der Deckel des § 559 Abs. 3a BGB von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren wäre eingehalten (bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter wären es 2 Euro, beim Heizungstausch nach § 555b Nummer 1 oder 1a BGB nur 0,50 Euro).

Unter einer laufenden Staffelmiete sind davon 0 € umlegbar. Über eine Restlaufzeit von fünf Jahren entgehen dem Vermieter damit rund 9.600 € – deutlich mehr, als die Staffel gegenüber einer moderaten Indexentwicklung an Planungssicherheit einbringt. Wie die Umlage im Einzelnen gerechnet wird, steht im Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Welches Modell wann?

  1. Sanierung steht an? Keine Staffelmiete. Sie sperrt die Modernisierungsumlage für die gesamte Laufzeit.
  2. Bestandsobjekt, fertig saniert, Finanzierung mit fester Rate? Die Staffelmiete passt: kalkulierbare Einnahmen, kein Verwaltungsaufwand, kein Streit.
  3. Objekt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse? Die Indexmiete hat den strukturellen Vorteil – gedeckelt wird nur die Ausgangsmiete, nicht jede spätere Stufe.
  4. Lange Haltedauer und Inflationssorge? Die Indexmiete koppelt die Einnahmen an die Preisentwicklung und schützt so die reale Rendite.
  5. Kein Interesse an jährlicher Verwaltung? Staffelmiete. Eine Indexmiete, die niemand geltend macht, ist wertlos.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Beide Modelle leben von einer wirksamen Klausel – und der Bundesgerichtshof hat für beide entschieden, was eine unsaubere Formulierung tatsächlich kostet.

BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11

Weist eine Staffelmietvereinbarung die Miete für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die folgenden Jahre nur noch in einem Prozentsatz aus, ist sie nicht insgesamt unwirksam – sie bleibt für die Jahre mit Geldbetrag wirksam, nur der prozentual formulierte Teil fällt weg. Für Sie heißt das: Eine Staffel, die irgendwann auf Prozentangaben umschwenkt, verliert nicht die gesamte Vereinbarung, aber genau ab diesem Punkt fällt sie auf das normale Verfahren nach § 558 BGB zurück – prüfen Sie deshalb jede Stufe Ihrer Vorlage einzeln auf einen festen Geldbetrag.

BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20

Eine formularvertragliche Indexmietklausel ist nicht schon deshalb intransparent und unwirksam, weil sie kein ausdrückliches Basisjahr oder den Beginn der Jahressperrfrist nennt – lässt sich beides eindeutig durch Auslegung bestimmen (im entschiedenen Fall: der Mietbeginn), genügt das dem Transparenzgebot. Die Erhöhung darf dabei auf die Indexänderung über den gesamten Zeitraum seit Mietbeginn gestützt werden, nicht nur auf seit der letzten Erklärung verstrichene Jahre. Für Sie heißt das: Eine schlanke Standardklausel muss kein Rechtsrisiko sein, solange sie sich eindeutig auslegen lässt – Sicherheit gibt trotzdem nur eine Klausel, die Basisjahr und Fristbeginn selbst nennt.

Häufige Fragen

Darf ich eine Staffelmiete in Prozent vereinbaren?

Nein. § 557a Abs. 1 BGB verlangt ausdrücklich, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. Eine reine Prozentangabe genügt dieser Anforderung nicht.

Kann ich Index- und Staffelmiete kombinieren?

Nein, die beiden Modelle schließen einander aus – die Miete kann nicht gleichzeitig durch feste Stufen und durch den Index bestimmt sein. Sie entscheiden sich bei Vertragsschluss für eines von beiden.

Kann ich die Betriebskosten trotzdem anpassen?

Ja. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB bleibt in beiden Modellen möglich; § 557b Abs. 2 BGB nimmt Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Jahresfrist ausdrücklich aus. Betroffen ist nur die Kaltmiete.

Was passiert nach der letzten Staffel?

Ist die vereinbarte Staffelfolge abgelaufen, greift wieder das normale Verfahren nach § 558 BGB – der Ausschluss gilt nur „während der Laufzeit einer Staffelmiete".

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Staffel- oder Indexmietvereinbarung im Einzelfall wirksam ist, hängt vom konkreten Vertrag und vom Standort ab – maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut und die Beratung durch eine befugte Person.