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Vermietung Rendite & Cashflow

Räumungsklage 2026: Kosten, Dauer und Ablauf für Vermieter

Stand: 30. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Die Kündigung ist raus, die Frist ist abgelaufen — und der Mieter wohnt weiter in Ihrer Wohnung. Ab hier hilft kein Brief mehr, sondern nur ein Vollstreckungstitel. Was dieser Weg kostet, lässt sich erstaunlich genau beziffern: Gericht, Anwalt und Gerichtsvollzieher rechnen nach gesetzlichen Tabellen ab. Genau ein Posten entzieht sich dieser Genauigkeit — und das ist der Posten, über den Sie entscheiden können.

Der teuerste Fehler steht am Anfang

Die naheliegende Abkürzung — Schloss tauschen, Wohnung ausräumen, Sachen einlagern — ist der mit Abstand kostspieligste Weg. Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt nach § 858 Abs. 1 BGB widerrechtlich; das Gesetz nennt das verbotene Eigenmacht. Dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt war, ändert daran nichts: Der Mieter ist Besitzer, bis er den Besitz aufgibt oder ihm genommen wird — und nehmen darf ihn nur der Gerichtsvollzieher.

Die Rechtsfolge ist hart: § 231 BGB verpflichtet zum Schadensersatz auch dann, wenn der Irrtum über das Selbsthilferecht nicht auf Fahrlässigkeit beruht. Guter Glaube entlastet hier also nicht — was daraus praktisch folgt, steht unten im Abschnitt zur Rechtsprechung.

Vorgeschaltet ist immer eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses — bei Mietschulden steht und fällt die Räumungsklage mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs und der Schonfristzahlung, die eine bereits erhobene Klage noch ins Leere laufen lassen kann. Der legale Weg führt danach über § 546 Abs. 1 BGB — der Mieter ist zur Rückgabe verpflichtet — und, wenn er nicht zurückgibt, über ein Urteil. Vollstreckt wird nach § 704 ZPO aus Endurteilen, die rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar erklärt sind. Ohne diesen Titel passiert nichts.

Der Streitwert bestimmt alles — und er ist kleiner als Sie denken

Sämtliche Gebühren hängen am Streitwert, und der ist bei der Räumung gesetzlich fixiert: Nach § 41 Abs. 2 GKG ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Nicht der Wert der Wohnung, nicht die Mietschulden — die Jahresmiete. Und zwar nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG das Nettogrundentgelt; Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

Rechnen wir mit einer Wohnung zu 900 € Kaltmiete und gesondert abgerechneten Nebenkosten. Der Streitwert beträgt dann 12 × 900 € = 10.800 €. Verlangen Sie zusätzlich die aufgelaufenen Mietschulden, werden die Werte nach § 39 Abs. 1 GKG zusammengerechnet — der Streitwert steigt, die Gebühren steigen mit.

Vorkasse, nicht Rechnung. Nach § 12 Abs. 1 GKG soll die Klage erst nach Zahlung der Verfahrensgebühr zugestellt werden. Und auch der Gerichtsvollzieher ist nach § 4 Abs. 1 GvKostG berechtigt, die Durchführung des Auftrags von einem Vorschuss abhängig zu machen. Sie tragen den gesamten Betrag also vor — zu einem Zeitpunkt, an dem schon Monate keine Miete eingegangen ist. Dass die Kosten nach § 788 Abs. 1 ZPO am Ende dem Schuldner zur Last fallen, ist ein Anspruch, kein Geldeingang.

Was die gesetzlichen Posten kosten

Diese drei Positionen stehen in Tabellen und sind auf den Cent bestimmbar. Die Gebührentabellen von GKG und RVG wurden zuletzt 2025 neu gefasst; die folgenden Werte sind die aktuellen.

PostenGrundlageBei Streitwert 10.800 €
Gerichtskosten3,0-Gebühr nach Nr. 1210 KV GKG, Tabellenwert 313,50 €940,50 €
Anwalt: Verfahrensgebühr1,3 nach Nr. 3100 VV RVG, Tabellenwert 707,00 €919,10 €
Anwalt: Terminsgebühr1,2 nach Nr. 3104 VV RVG848,40 €
Anwalt: Post- und TelekommunikationspauschaleNr. 7002 VV RVG: 20 % der Gebühren, höchstens 20,00 €20,00 €
Umsatzsteuer daraufNr. 7008 VV RVG, Satz 19 % nach § 12 Abs. 1 UStG339,63 €
Gerichtsvollzieher (Besitzeinweisung)Nr. 241 KV GvKostG109,00 €
dessen AuslagenpauschaleNr. 716 KV GvKostG: 20 % der Gebühren, mindestens 3,00 €, höchstens 10,00 €10,00 €
Summe der gesetzlichen Posten—3.186,63 €

Die Anwaltsgebühren sind hier netto 1.787,50 € und brutto 2.127,13 €. Das ist ein Anwalt — Ihrer. Unterliegen Sie, kommt der des Mieters in vergleichbarer Höhe hinzu.

Der Posten, der sich nicht beziffern lässt

Jetzt der Teil, den Ratgeberseiten gern mit einer Spanne überspielen. Bei der Räumung nach § 885 ZPO setzt der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz und weist Sie ein — und er schafft die beweglichen Sachen weg und bringt sie, wenn niemand sie annimmt, auf Kosten des Schuldners in Verwahrung (§ 885 Abs. 2 und 3 ZPO). Spedition, Transport, Einlagerung: Das sind Fremdleistungen zu Marktpreisen, keine Gebühren. Sie hängen an der Wohnungsgröße und an der Menge des Hausrats, und sie sind der Grund, warum seriös niemand eine Gesamtsumme nennen kann. Vorschießen müssen Sie sie trotzdem.

Genau hier setzt die Alternative an, die das Gesetz seit 2013 ausdrücklich vorsieht.

Berliner Räumung: § 885a ZPO

Nach § 885a Abs. 1 ZPO kann der Vollstreckungsauftrag auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränkt werden — also auf das Aussetzen des Schuldners und Ihre Einweisung in den Besitz. Der Gerichtsvollzieher räumt dann nicht aus. Er dokumentiert nach § 885a Abs. 2 ZPO die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Protokoll und darf dafür Bildaufnahmen herstellen. Den Rest übernehmen Sie.

Räumung nach § 885 ZPOBeschränkter Auftrag, § 885a ZPO
Gebühr des Gerichtsvollziehers163,50 € (Nr. 240 KV GvKostG)109,00 € (Nr. 241 KV GvKostG)
Spedition und Einlagerungals Vorschuss von Ihnen, Höhe offenentfällt — Sie handeln selbst
Verwahrung des HausratsGerichtsvollzieher bzw. PfandkammerIhre Pflicht, § 885a Abs. 3 ZPO
Haftungsmaßstab für Sie—Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
Verwertung möglich—nach einem Monat, § 885a Abs. 4 ZPO

Dauert die Amtshandlung vor Ort nach dem Protokoll mehr als drei Stunden, kommt nach Nr. 500 KV GvKostG für jede weitere angefangene Stunde ein Zeitzuschlag von 24,00 € hinzu — ein Grund mehr, den Gerichtsvollzieher nicht ausräumen zu lassen.

Bei den Gebühren macht das 54,50 € aus — nicht die Rede wert. Der Unterschied liegt vollständig im zweiten Posten: Sie ersparen sich den Speditionsvorschuss. Dafür übernehmen Sie drei Pflichten. Erstens die Verwahrung: Sie dürfen die Sachen wegschaffen, müssen sie aber aufbewahren; nur bei offensichtlich fehlendem Aufbewahrungsinteresse dürfen Sie vernichten, und dafür haben Sie nach § 885a Abs. 3 Satz 3 ZPO Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Zweitens die Wartezeit: Verwerten dürfen Sie erst, wenn der Schuldner die Sachen nicht binnen eines Monats nach Ihrer Besitzeinweisung abfordert (§ 885a Abs. 4 ZPO). Drittens die Herausgabe: Unpfändbare Sachen und solche ohne zu erwartenden Verwertungserlös sind nach § 885a Abs. 5 ZPO auf Verlangen jederzeit herauszugeben.

Nicht zu verwechseln ist das mit dem Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters: ein eigenes Sicherungsrecht für Ihre Mietforderung, während § 885a ZPO nur regelt, was bei der Vollstreckung mit dem Hausrat geschieht.

Ihre Kosten für Wegschaffen und Verwahren gelten nach § 885a Abs. 7 ZPO als Kosten der Zwangsvollstreckung — Sie können sie also beim Schuldner geltend machen. Ob Sie sie bekommen, ist eine andere Frage; wer die Miete nicht zahlen konnte, zahlt die Räumungskosten in der Regel auch nicht.

Wie lange es dauert

Hier kursieren Zahlen zwischen zwei Monaten und zwei Jahren. Belastbar ist die Justizstatistik: Nach dem Statistischen Bericht Zivilgerichte 2024 des Statistischen Bundesamts wurden an den Amtsgerichten in Deutschland 190.309 Wohnungsmietsachen erledigt, mit einer durchschnittlichen Verfahrensdauer von 5,1 Monaten. Die 27.530 Verfahren, die durch streitiges Urteil endeten, dauerten im Schnitt 9,3 Monate.

Die Statistik erfasst Wohnungsmietsachen insgesamt, nicht nur Räumungsklagen. Als Planungsgröße ist die Richtung dennoch eindeutig: Ein Verfahren, in dem der Mieter sich verteidigt, läuft auf etwa drei Quartale zu — und das ist die Zeit bis zum Urteil. Danach folgt erst die Vollstreckung.

Zwei Verlängerungen kommen hinzu. Das Gericht kann nach § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist gewähren, und zwar auf Antrag oder von Amts wegen — Sie können das nicht verhindern. Die Obergrenze steht in § 721 Abs. 5 ZPO: insgesamt nicht mehr als ein Jahr, gerechnet ab Rechtskraft des Urteils. Und die Frist kann nach § 721 Abs. 3 ZPO verlängert werden, solange diese Jahresgrenze nicht erreicht ist.

Die Zahl, die im Cashflow wirklich zählt. 9,3 Monate ohne Mieteinnahme sind bei unserer Beispielwohnung rund 8.370 € entgangene Miete — mehr als das Doppelte aller gesetzlichen Verfahrenskosten zusammen. Die Prozesskosten sind nicht das Problem einer Räumungsklage. Die Zeit ist es.

Vier Punkte, die über Monate entscheiden

1. Wer im Titel stehen muss

Der Gerichtsvollzieher prüft vor Ort, wer die Wohnung tatsächlich in Besitz hat, und vollstreckt nur gegen die Personen, gegen die sich der Titel richtet. Bei mehreren Mietern ist das weniger streng als vermutet — siehe den Abschnitt zur Rechtsprechung. Kritisch ist der Dritte, der nicht Mieter ist: ein Untermieter, ein eingezogener Partner. Erfahren Sie von dessen Besitz erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung, erlaubt § 940a Abs. 2 ZPO eine Räumungsverfügung auch gegen ihn, sofern gegen den Mieter ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Wissen Sie vorher davon, gehört er in die Klage.

2. Die einstweilige Verfügung ist fast immer verschlossen

Wohnraum darf nach § 940a Abs. 1 ZPO durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben geräumt werden. Zahlungsverzug allein genügt nicht. Es gibt nur einen zusätzlichen Weg, und der führt über Punkt 3.

3. Sicherungsanordnung — mit einem Preis

Verbinden Sie die Räumungsklage mit der Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis, ordnet das Gericht nach § 283a Abs. 1 ZPO auf Ihren Antrag an, dass der Beklagte für die nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Forderungen Sicherheit leistet — vorausgesetzt, die Klage hat hohe Erfolgsaussicht und die Anordnung ist nach Abwägung zur Abwendung besonderer Nachteile gerechtfertigt. Leistet er nicht, darf die Räumung nach § 940a Abs. 3 ZPO auch durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Das ist der schärfste Hebel des Mietprozesses bei Zahlungsverzug.

Der Preis steht in der Anmerkung zu Nr. 1211 KV GKG: Die Ermäßigung der Gerichtsgebühr auf 1,0 entfällt, wenn zuvor eine Entscheidung über einen Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung ergangen ist. Sie geben also die Chance auf die Ermäßigung auf, bevor Sie wissen, ob Sie sie gebraucht hätten.

4. Der Auszug während des Verfahrens spart ein Drittel

Endet das Verfahren durch Klagerücknahme, Anerkenntnisurteil, gerichtlichen Vergleich oder Erledigungserklärung, ermäßigt sich die 3,0-Gebühr nach Nr. 1211 KV GKG auf 1,0. In unserem Beispiel sind das 627,00 € weniger Gerichtskosten. Ein Mieter, der mitten im Prozess auszieht, ist deshalb kaufmännisch die beste aller Varianten — auch wenn das Gefühl ein anderes ist.

Steuerlich: Werbungskosten, keine Besonderheit

Gerichtskosten, Anwaltshonorar und Gerichtsvollzieherkosten einer vermieteten Immobilie sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen und damit Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Sie gehören in die Anlage V des Jahres, in dem Sie gezahlt haben. Der entgangene Mietzins dagegen ist kein Werbungskostenposten: Was nie eingenommen wurde, kann nicht abgezogen werden — es fehlt auf der Einnahmenseite. Steht die Wohnung nach der Räumung eine Weile leer, gilt für diese Zeit das Übliche; welche Posten dann weiterlaufen und abziehbar bleiben, steht in unserem Beitrag zu den Werbungskosten bei Leerstand.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Entscheidungen prägen diesen Ablauf — eine für die Frage, was passiert, wenn Sie den Titel umgehen, und eine für die Frage, gegen wen der Titel lauten muss.

BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09

Nimmt ein Vermieter eine Wohnung ohne gerichtlichen Titel eigenmächtig in Besitz und räumt sie aus, ist das unerlaubte Selbsthilfe, für deren Folgen er verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. Entscheidend für die Praxis ist der zweite Leitsatz: Den Vermieter trifft eine Obhutspflicht, zu der gehört, bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen. Tut er das nicht, muss er beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert von den Angaben des Mieters abweichen, soweit diese plausibel sind. Praktisch heißt das: Der Mieter nennt eine Liste, und Sie müssen sie widerlegen. Der Senat bestätigt damit seine Linie aus 1977 und 2003 — hier ist nichts im Fluss.

BGH, Beschluss vom 30. April 2020 – I ZB 61/19

Für die Räumung nach § 885 ZPO genügt ein Räumungstitel, der gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkt wurde. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, gegen sämtliche im Mietvertrag genannten Personen einen Titel zu erwirken: Mehrere Mieter schulden die Rückgabe als Gesamtschuldner nach § 431 BGB, und aus einem Titel gegen einen Gesamtschuldner darf grundsätzlich auf das Ganze vollstreckt werden. Die Grenze zieht die tatsächliche Besitzlage — der Gerichtsvollzieher hat sie zu beurteilen und zu prüfen, ob sich die Räumungsverpflichtung aus dem Titel gegen den von ihm festgestellten Besitzer richtet. Der Senat hat über den Fall allein tatsächlichen Besitzes eines Mieters entschieden; wer mitbesitzende Nichtmieter in der Wohnung weiß, nimmt sie besser in die Klage auf.

Häufige Fragen

Kann ich das Schloss tauschen, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist?

Nein. Auch dann bleibt es verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 BGB mit der verschuldensunabhängigen Haftung aus § 231 BGB. Der Weg führt über die Räumungsklage, notfalls nach öffentlicher Zustellung, und anschließend über den Gerichtsvollzieher.

Kann ich die Räumungsklage ohne Anwalt führen?

Vor dem Amtsgericht, das für Wohnraummietsachen zuständig ist, besteht kein Anwaltszwang — die brutto 2.127,13 € aus unserem Beispiel sind also vermeidbar. Gegen die Ersparnis steht, dass eine formal angreifbare Kündigung oder ein unvollständiger Klageantrag das Verfahren um Monate verlängert, und Monate kosten hier mehr als Gebühren.

Was passiert mit den Möbeln, wenn der Mieter sie nicht abholt?

Bei der Berliner Räumung dürfen Sie nach Ablauf eines Monats ab Ihrer Besitzeinweisung verwerten (§ 885a Abs. 4 ZPO); eine Androhung der Versteigerung ist nicht erforderlich, und nicht verwertbare Sachen dürfen vernichtet werden. Vorher nicht — und unpfändbare Sachen sind nach § 885a Abs. 5 ZPO auf Verlangen jederzeit herauszugeben.

Bekomme ich die Kosten vom Mieter zurück?

Rechtlich ja: Die Kosten der Zwangsvollstreckung fallen nach § 788 Abs. 1 ZPO dem Schuldner zur Last, soweit sie notwendig waren, und auch Ihre Aufwendungen aus § 885a Abs. 3 und 4 ZPO gelten nach dessen Absatz 7 als solche Kosten. Wirtschaftlich sollten Sie den Betrag als verloren kalkulieren, bis er auf dem Konto ist.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Die Gebührenbeträge sind aus den gesetzlichen Tabellen für den genannten Streitwert berechnet; Spedition, Einlagerung und Zeitzuschläge kommen fallabhängig hinzu. Der Ausgang eines Mietprozesses entscheidet sich im Einzelfall.