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Kündigung wegen Zahlungsverzug: Schonfristzahlung 2026

Stand: 29. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Der Mieter zahlt zwei Monate nicht, Sie kündigen fristlos, klagen auf Räumung — und kurz vor dem Termin überweist das Jobcenter den gesamten Rückstand. Die Kündigung ist damit erledigt, der Mieter bleibt, und Sie tragen die Kosten. Dieses Ergebnis ist vermeidbar, und zwar mit einem einzigen zusätzlichen Satz im Kündigungsschreiben. Dieser Beitrag zeigt, ab welchem Rückstand Sie kündigen dürfen, wie die Schonfristzahlung wirkt, warum sie die ordentliche Kündigung nicht berührt und was der Ausfall in Ihrer Jahresrechnung kostet.

Ab welchem Rückstand die fristlose Kündigung trägt

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten, und es genügt, wenn eine davon erfüllt ist. Für Wohnraum verschärft § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB die erste Variante zusätzlich.

VarianteNormVoraussetzung
Zwei aufeinanderfolgende Termine § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB, für Wohnraum ergänzt durch § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB Verzug „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete". Bei Wohnraum ist der Teil erst dann nicht unerheblich, „wenn er die Miete für einen Monat übersteigt" — eine Monatsmiete genau genügt also nicht.
Zwei Monatsmieten über längere Zeit § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Verzug „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages […], der die Miete für zwei Monate erreicht". Der Rückstand darf also aus vielen kleinen Teilbeträgen zusammenwachsen.

Zwei Erleichterungen kommen hinzu. Erstens brauchen Sie beim Zahlungsverzug keine Abmahnung und keine Abhilfefrist: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt den Fall ausdrücklich von der Fristsetzungspflicht aus. Zweitens zählt der Rückstand aus einer berechtigten Nachforderung — etwa aus der Betriebskostenabrechnung — als Miete im Sinne dieser Vorschrift mit.

Wer vorher zahlt, ist raus. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB: „Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird." Geht die Zahlung vor Zugang Ihres Schreibens ein, ist die Kündigung nicht etwa heilbar, sondern von vornherein unwirksam. Prüfen Sie den Kontostand am Tag der Absendung — nicht am Tag des Entschlusses.

Die Schonfristzahlung: die eingebaute zweite Chance des Mieters

Hier liegt die Falle. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam, wenn der Vermieter „spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet". Drei Punkte, die Vermieter regelmäßig unterschätzen:

Immerhin gibt es eine Sperre: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB gilt die Heilung nicht, „wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist". Die Schonfristzahlung wirkt also nur einmal in zwei Jahren — beim Wiederholungstäter ist die zweite fristlose Kündigung nicht mehr heilbar. Halten Sie das Datum der ersten geheilten Kündigung fest; es ist zwei Jahre lang bares Geld wert.

Der teuerste Fehler: nur fristlos kündigen

Die Schonfristzahlung beseitigt die fristlose Kündigung — und nur diese. Sprechen Sie im selben Schreiben hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, bleibt diese wirksam, obwohl der Rückstand nachgezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat das seit 2018 mehrfach bestätigt (unten im Abschnitt zur Rechtsprechung). Ein Schreiben ohne diesen Hilfsantrag verschenkt das Verfahren.

Die ordentliche Kündigung setzt allerdings anderes voraus als die fristlose:

PunktFristlose KündigungOrdentliche Kündigung
Norm§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
Verschulden des MietersVerzug nötig — und nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner „nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat"ausdrücklich nötig: der Mieter muss „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt" haben
Wirkungsofortige BeendigungBeendigung erst nach Ablauf der Frist des § 573c BGB
Schonfristzahlungheilt sie (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)berührt sie nicht

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Sie ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig" und verlängert sich für den Vermieter „nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate":

Dauer der ÜberlassungFristKündigung am 3. Werktag im März wirkt zum
bis 5 Jahre3 Monate31. Mai
über 5 bis 8 Jahre6 Monate31. August
über 8 Jahre9 Monate30. November

Formfehler, die das ganze Verfahren kippen

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheitert in der Praxis häufiger an der Form als an der Höhe des Rückstands. Vier Punkte, jeder für sich tödlich:

  1. Schriftform. § 568 Abs. 1 BGB: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form." E-Mail, Messenger oder ein Aushang genügen nicht.
  2. Grund im Schreiben nennen. § 569 Abs. 4 BGB verlangt für die fristlose Kündigung: „Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben." Beziffern Sie den Rückstand nach Monaten und Beträgen.
  3. Für die ordentliche Kündigung gilt dasselbe zusätzlich. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben; „andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind". Nachschieben ist also gesperrt.
  4. Alle Mieter, alle Vermieter. Stehen mehrere Personen im Vertrag, muss die Erklärung von allen Vermietern stammen und allen Mietern zugehen.

Rechenbeispiel: Was ein zahlungsunfähiger Mieter kostet

Eine Wohnung ist seit drei Jahren für 900 € kalt vermietet, dazu 220 € Nebenkostenvorauszahlung — Gesamtmiete 1.120 €. Ab Januar zahlt der Mieter nicht. Anfang März ist die Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erreicht, Sie kündigen fristlos und hilfsweise ordentlich; die ordentliche Kündigung wirkt bei drei Jahren Mietdauer zum 31. Mai. Der Mieter räumt nicht, Sie klagen, geräumt wird Ende August.

PositionRechenwegBetrag
Gesamtmiete monatlich900 € Kaltmiete + 220 € Vorauszahlung1.120 €
Mietausfall Januar bis Mai1.120 € × 55.600 €
Nutzungsentschädigung Juni bis August (§ 546a Abs. 1 BGB), ebenfalls nicht gezahlt1.120 € × 33.360 €
Verrechnung der Kaution900 € × 3−2.700 €
Instandsetzung und Reinigung nach AuszugSchätzung2.500 €
Belastung vor Gerichts- und Anwaltskosten5.600 € + 3.360 € − 2.700 € + 2.500 €8.760 €

Zwei Lehren stecken darin. Erstens: Der eigentliche Schaden entsteht nicht im Kündigungsmonat, sondern in den Monaten danach — jeder Monat Verfahrensdauer kostet hier eine volle Monatsmiete. Zweitens: Zahlt der Mieter im Mai die dann fällige Summe nach, ist ohne hilfsweise ordentliche Kündigung das gesamte Verfahren verloren und die Uhr läuft von vorn. Wie hoch die Kaution überhaupt sein darf und wann Sie damit aufrechnen können, steht im Beitrag zu Höhe, Anlage und Abrechnung der Mietkaution.

Steuerlich: die ausgefallene Miete ist keine Einnahme

Anders als bei einem Betrieb entsteht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung keine Forderung, die Sie später abschreiben müssten. Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Einnahmen „innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind". Was nie geflossen ist, wird in der Anlage V nicht erklärt — es gibt keinen abzugsfähigen „Mietausfall", weil es vorher keine versteuerte Einnahme gab. Wohin die übrigen Positionen gehören, zeigt der Leitfaden zum Ausfüllen der Anlage V.

Drei Folgerungen für die Jahresrechnung: Die Kosten des Verfahrens und der Instandsetzung nach dem Auszug bleiben als Werbungskosten abziehbar. Zahlt der Mieter oder eine Behörde später nach, ist die Zahlung im Jahr des Zuflusses zu erklären — auch wenn sie wirtschaftlich ins Vorjahr gehört. Und bei längerem Leerstand nach der Räumung kann ein Grundsteuererlass wegen Mietausfall einen Teil der Belastung auffangen.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Das Gesetz sagt nicht, was mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung passiert, wenn die fristlose durch Nachzahlung wegfällt. Genau daran entscheidet sich das Verfahren — und der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Frage in einer Linie von Entscheidungen beantwortet, die er zuletzt 2024 ausdrücklich bekräftigt hat.

BGH, Urteil vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17

Die Grundsatzentscheidung (in BGHZ aufgenommen) legt beides fest. Zum einen wirkt die Schonfristzahlung rückwirkend: Der Gesetzgeber hat „die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass […] die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs […] bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt" — das Mietverhältnis ist „als ununterbrochen fortstehend zu behandeln". Zum anderen ist eine hilfsweise oder vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung dahin auszulegen, dass sie „in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses […] fehlgeschlagen ist". Für die Praxis heißt das: Der Hilfsantrag muss nicht kompliziert formuliert werden, er muss nur im Schreiben stehen.

BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23

Das Landgericht Berlin hatte die Linie wiederholt nicht angewandt. Der Senat hob auf und stellte im Leitsatz klar, ein Ausgleich innerhalb der Schonfrist habe „lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung". Diese beschränkte Wirkung entspreche „dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers", den ein an Gesetz und Recht gebundener Richter nicht durch eine eigene Lösung ersetzen dürfe. Für Vermieter ist das die Entscheidung, auf die man sich 2026 berufen kann: Die Rechtslage ist geklärt und wird es ohne eine Gesetzesänderung bleiben.

BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15

Zahlt das Sozialamt oder Jobcenter die Miete verspätet, hilft das dem Vermieter nicht automatisch: Eine Behörde, „die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig". Der Mieter hat die Verzögerung dann nicht zu vertreten — und ohne Vertretenmüssen gibt es nach § 286 Abs. 4 BGB keinen Verzug und damit keine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Der Senat öffnet aber die Generalklausel: Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann „auch — unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters — allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen" liegen, wenn die Gesamtabwägung die Fortsetzung unzumutbar macht. Als Abwägungskriterien nennt er unter anderem, ob der Vermieter „in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss". Wer finanziert, sollte diesen Umstand im Schreiben also konkret darlegen.

Häufige Fragen

Reicht ein Rückstand von genau einer Monatsmiete für die fristlose Kündigung?

Für die Variante nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB nicht. Bei Wohnraum ist der rückständige Teil nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erst dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Genau eine Monatsmiete liegt unter der Schwelle.

Muss ich vor der Kündigung abmahnen?

Beim Zahlungsverzug nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt diesen Fall von der Pflicht zur Fristsetzung oder Abmahnung aus. Eine Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung ist trotzdem sinnvoll — sie dokumentiert den Rückstand und stützt später das Verschulden für die ordentliche Kündigung.

Wie oft kann sich ein Mieter freikaufen?

Einmal in zwei Jahren. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB schließt die Heilung aus, wenn der Kündigung „vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist".

Zählt eine unberechtigte Mietminderung als Zahlungsverzug?

Ja, wenn der Mieter bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass ihm das Minderungsrecht nicht zusteht. Der BGH hat einen milderen Sorgfaltsmaßstab ausdrücklich abgelehnt; die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht.

Bekomme ich für die Zeit nach der Kündigung überhaupt noch Geld?

Der Anspruch besteht: Nach § 546a Abs. 1 BGB können Sie „für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete" verlangen, und weitergehender Schadensersatz bleibt nach Absatz 2 möglich. Ob er durchsetzbar ist, ist eine andere Frage — deshalb zählt jeder Monat, den das Verfahren kürzer wird.

Mietausfall, Fristen und Kosten je Objekt an einer Stelle

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Kündigung im Einzelfall trägt, hängt vom konkreten Sachverhalt ab — die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, keine Prognose.