RENODIARYRENOVIERUNGSMANAGER
DEEN Kostenlos starten
DE
Steuern & AfA Vermietung

Grundsteuererlass bei Mietausfall und Leerstand

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Grundsteuer hängt am Grundstück, nicht am Ertrag: Sie läuft weiter, auch wenn eine Wohnung ein Jahr lang leer steht oder der Mieter nicht zahlt. Das Grundsteuergesetz kennt dafür ein Ventil – den Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 34 GrStG. Er ist kein Gnadenakt, sondern ein gesetzlicher Anspruch, wenn zwei Voraussetzungen zusammenkommen. Und er ist an einen festen Tag im Kalender gebunden.

Zwei Stufen: 25 % und 50 %

§ 34 Abs. 1 GrStG kennt genau zwei Rechtsfolgen. Es gibt keine gleitende Skala und keinen Ermessensspielraum der Gemeinde bei der Höhe – entweder die Schwelle ist gerissen oder nicht.

Minderung des normalen RohertragsErlass der Grundsteuer
bis einschließlich 50 %kein Erlass
mehr als 50 %, aber weniger als 100 %25 % der Grundsteuer
volle 100 %50 % der Grundsteuer

Beide Stufen setzen zusätzlich voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. Fehlt diese zweite Voraussetzung, hilft auch ein vollständiger Leerstand nicht weiter.

Die Bezugsgröße ist der „normale Rohertrag“ – nicht Ihre Ist-Miete

Der häufigste Rechenfehler entsteht gleich am Anfang. Verglichen wird nicht mit der Miete, die in Ihrem Mietvertrag steht, sondern mit dem normalen Rohertrag. Bei bebauten Grundstücken ist das nach § 34 Abs. 1 GrStG die übliche Jahresmiete, geschätzt nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums. Ermittelt wird sie in Anlehnung an die Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten bleiben ausdrücklich draußen.

Praktische Folge: Gerechnet wird mit der ortsüblichen Kaltmiete. Wer dauerhaft unter Marktniveau vermietet, verbessert seine Position damit nicht – die Messlatte ist die übliche Miete, nicht die eigene. Umgekehrt zählen ausgefallene Nebenkostenvorauszahlungen nicht in die Minderung hinein, weil sie schon in der Bezugsgröße nicht enthalten sind.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit Leerstand

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs gleich großen Wohnungen. Die ortsübliche Kaltmiete zu Beginn des Jahres ergibt einen normalen Rohertrag von 72.000 € im Jahr. Die Grundsteuer für dieses Jahr beträgt 1.800 €.

GrößeFall A: vier Wohnungen leerFall B: Haus komplett leer
Normaler Rohertrag72.000 €72.000 €
Tatsächlich vereinnahmte Kaltmiete30.000 €0 €
Minderung in Euro42.000 €72.000 €
Minderung in %58,3 %100 %
Erlassstufe25 %50 %
Erlass in Euro450 €900 €

Fall A liegt mit 58,3 % nur knapp über der Schwelle – deshalb lohnt es sich, Leerstandsmonate objektgenau zu dokumentieren statt sie am Jahresende zu schätzen. Wie sich ein solcher Ausfall auf die Gesamtrechnung auswirkt, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie.

„Nicht zu vertreten“ – die eigentliche Hürde

Die zweite Voraussetzung ist die, an der Anträge scheitern. Das Gesetz verlangt, dass der Steuerschuldner die Minderung des normalen Rohertrags nicht zu vertreten hat. Welche Umstände das im Einzelfall sind, schreibt § 34 GrStG nicht aus – die Gemeinde beurteilt das anhand dessen, was Sie vorlegen.

Was Sie sammeln sollten, und zwar laufend: Inserate mit Datum und Preis, Makleraufträge, Absagen von Interessenten, Schriftverkehr mit zahlungssäumigen Mietern, Mahnungen und Titel, bei Unbewohnbarkeit das Schadensgutachten. Ein Ordner, der erst im März des Folgejahres angelegt wird, lässt sich nicht mehr rekonstruieren.

Eigengewerblich genutzte Grundstücke

Nutzen Sie das Gebäude selbst gewerblich, gilt nach § 34 Abs. 2 GrStG als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Hier kommt eine dritte Voraussetzung hinzu: Der Erlass wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Bei gemischt genutzten Grundstücken bildet § 34 Abs. 3 GrStG aus beiden Teilen einen einheitlichen Prozentsatz nach dem Anteil am Grundsteuerwert.

Wann der Erlass ausgeschlossen ist

§ 34 Abs. 4 GrStG zieht eine wichtige Grenze: Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann – oder bei rechtzeitigem Antrag hätte berücksichtigt werden können.

Dahinter steht eine Zuständigkeitsverteilung: Dauerhafte Wertänderungen gehören ins Bewertungsverfahren beim Finanzamt, vorübergehende Ertragsausfälle in das Erlassverfahren bei der Gemeinde. Eine Wertfortschreibung findet nach § 222 Abs. 1 BewG statt, wenn der auf volle 100 Euro abgerundete Wert zu Beginn eines Kalenderjahres um mehr als 15.000 Euro vom letzten Feststellungszeitpunkt abweicht. Wer also ein dauerhaft unvermietbares Objekt hat, sollte den Weg über die Fortschreibung prüfen, bevor er Jahr für Jahr Erlassanträge stellt.

Frist und Verfahren: der 31. März entscheidet

Der Erlasszeitraum ist nach § 35 Abs. 1 GrStG das Kalenderjahr, und maßgebend sind die Verhältnisse dieses Zeitraums. Entschieden wird erst nach dessen Ablauf – vorab lässt sich der Erlass nicht beantragen. § 35 Abs. 2 GrStG regelt den Rest in zwei Sätzen: Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt, und dieser Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Für das Jahr 2026 heißt das: Antrag bis zum 31. März 2027.

Adressat ist die Stelle, die die Steuer erhebt. Nach § 1 Abs. 1 GrStG bestimmt die Gemeinde, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer erhoben wird; bestehen in einem Land keine Gemeinden, stehen diese Rechte nach § 1 Abs. 2 GrStG dem Land zu. In den Stadtstaaten landet der Antrag deshalb nicht bei einer Gemeindekasse.

  1. Normalen Rohertrag zu Jahresbeginn festhalten – ortsübliche Kaltmiete, ohne Betriebskosten.
  2. Tatsächliche Kaltmieteinnahmen des Jahres gegenüberstellen und die Minderung in % ausrechnen.
  3. Nachweise bündeln, dass Sie den Ausfall nicht zu vertreten haben.
  4. Grundsteuerbescheid des Erlasszeitraums beilegen.
  5. Antrag vor dem 31. März des Folgejahres bei der erhebenden Stelle einreichen – nachweisbar.

Was der Erlass für Steuer und Nebenkosten bedeutet

Die Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG nennt „Steuern vom Grundbesitz“ ausdrücklich, soweit sie sich auf Gebäude beziehen, die der Einnahmeerzielung dienen. Wird ein Teil der Steuer erlassen, sinkt entsprechend der Betrag, den Sie in der Anlage V ansetzen können. Der Erlass ist also keine steuerfreie Zusatzeinnahme, sondern eine Minderung des Aufwands.

Auf der Mieterseite ist die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige öffentliche Last. Umgelegt werden kann aber nur, was tatsächlich angefallen ist, und § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet Sie bei der Abrechnung auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Fällt die Grundsteuer durch einen Erlass niedriger aus, sinkt damit auch der umlagefähige Betrag – und den Leerstandsanteil trägt ohnehin der Eigentümer. Die Mechanik der Umlage erklärt der Beitrag Grundsteuer auf Mieter umlegen; welche Fristen für die Abrechnung selbst gelten, steht im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Leerstand und Ausfälle sauber dokumentiert

RenoDiary führt pro Objekt Mieten, Leerstandszeiten, Belege und Fristen zusammen – die Grundlage für den Erlassantrag und für die Anlage V im selben Datensatz.

Kostenlos ausprobieren

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Für den Grundsteuererlass ist historisch das Bundesverwaltungsgericht zuständig, dessen Entscheidungen von hier aus nicht im Volltext lesbar sind. Der Bundesfinanzhof hat sich aber zweimal mit der Erlassnorm befasst – einmal mit ihrer Verfassungsmäßigkeit, einmal mit der Frage, wie bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten gerechnet wird.

BFH, Urteil vom 18. April 2012 – II R 36/10

Die Neuregelung, nach der ein Erlass erst ab einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % greift – inhaltlich die Regel, die heute in § 34 Abs. 1 GrStG steht, damals als § 33 GrStG gefasst –, verstößt weder gegen den Gleichheitssatz noch gegen das Rückwirkungsverbot. Der BFH hat außerdem klargestellt, dass ein Erlassverfahren nicht der richtige Ort ist, um die zugrundeliegende Bewertung des Grundstücks anzugreifen. Für Vermieter heißt das: Die 50-%-Schwelle ist eine feste, verfassungsrechtlich abgesicherte Grenze – unter ihr gibt es keinen Ermessensspielraum, über ihr keinen Zweifel an der Regel selbst.

BFH, Urteil vom 27. September 2012 – II R 8/12

Besteht ein Gebäude aus zahlreichen unterschiedlich ausgestatteten, getrennt vermietbaren Raumeinheiten mit unterschiedlich hoher marktgerechter Miete, ist für jede leerstehende Einheit einzeln zu prüfen, ob der Eigentümer den Leerstand zu vertreten hat – nicht pauschal für das ganze Objekt. Verlangt eine Anzeige für mehrere Einheiten zusammen eine Mindestmiete, die nur für einen flächenmäßig untergeordneten Teil über dem Marktniveau lag, verwirkt das nicht automatisch den Erlass für die übrigen Einheiten. Der Fall betraf noch die vor 2008 geltende Fassung der Erlassnorm mit abweichenden Prozentsätzen; die Pflicht zur getrennten Prüfung je Einheit knüpft aber an das bis heute unveränderte Tatbestandsmerkmal „nicht zu vertreten" an und gilt deshalb unter § 34 Abs. 1 GrStG in gleicher Weise. Für ein Mehrfamilienhaus mit unterschiedlich ausgestatteten Wohnungen lohnt sich deshalb eine Berechnung je Einheit, bevor der Antrag insgesamt verworfen wird.

Häufige Fragen

Reicht eine leerstehende Wohnung im Mehrfamilienhaus?

Bezugsgröße ist der Steuergegenstand insgesamt, nicht die einzelne Wohnung. In einem Haus mit sechs Einheiten reißt ein einzelner Leerstand die Schwelle rechnerisch nicht – dafür müsste mehr als die Hälfte des normalen Rohertrags wegfallen.

Muss ich den Antrag jedes Jahr neu stellen?

Ja. § 35 Abs. 3 GrStG nimmt nur die Fälle des § 32 GrStG – Kulturgut und Grünanlagen – von der jährlichen Wiederholung aus. Für den Erlass wegen Ertragsminderung gilt diese Ausnahme nicht.

Kann ich den Antrag schon während des laufenden Jahres stellen?

Nein. Der Erlass wird nach § 35 Abs. 1 GrStG erst nach Ablauf des Kalenderjahres ausgesprochen, und maßgebend sind die Verhältnisse dieses Zeitraums. Vorher steht die Ertragsminderung noch nicht fest.

Was ist mit Mietausfall wegen Zahlungsunfähigkeit?

Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Ursache, sondern fragt nur, ob Sie die Minderung zu vertreten haben. Entscheidend ist, dass Sie die Forderung ernsthaft verfolgt haben – Mahnungen, Kündigung, Titel gehören in den Antrag.

Und wenn der Mieter wegen eines Mangels kürzt?

Dann fehlt der Ertrag ebenfalls, die Ursache liegt aber in Ihrer Sphäre – und die Frage, ob Sie die Minderung zu vertreten haben, wird zur Kernfrage des Antrags. Welche Kürzungen das Gesetz überhaupt trägt und wie schnell eine verzögerte Reparatur teuer wird, zeigt der Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob ein Erlass im Einzelfall gewährt wird, entscheidet die erhebende Stelle auf Grundlage Ihrer Nachweise.