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Steuern & AfA Vermietung

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Ratgeber für Vermieter 2026

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer an die Gemeinde – tragen darf sie am Ende aber der Mieter. In Deutschland gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten, doch das gilt nicht automatisch: Es braucht eine passende Vereinbarung im Mietvertrag und eine korrekte Abrechnung. Und seit der Reform zum 1. Januar 2025 fällt der Betrag je nach Objekt spürbar anders aus als früher. Dieser Ratgeber erklärt, worauf Vermieter jetzt achten müssen.

Dürfen Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer ist ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart genannt: Zu den Betriebskosten gehören „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer" (§ 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung). Sie fällt laufend an und ist damit eine echte Betriebskostenart im Sinne von § 1 der Betriebskostenverordnung – anders als Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten, die dort ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten zählen.

Umlagefähig zu sein heißt aber nicht, automatisch umgelegt zu werden. Die Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn die Vertragsparteien das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag bleibt die Grundsteuer beim Vermieter – sie lässt sich nicht nachträglich einseitig auf den Mieter abwälzen.

Was der Mietvertrag dafür regeln muss

Die Grundlage ist die Betriebskostenvereinbarung. Üblich sind zwei Wege: eine Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder eine Pauschale. Wichtig ist, dass der Vertrag die Umlage der Betriebskosten überhaupt vorsieht – idealerweise mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung, damit alle dort genannten Arten (inklusive Grundsteuer) erfasst sind.

Wird über Vorauszahlungen abgerechnet, gilt eine harte Frist: Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Wie diese Frist genau läuft und was in eine formell korrekte Abrechnung gehört, zeigt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung und ihrer Frist für Vermieter.

Wer eine Klausel formuliert, sollte zugleich sauber trennen, welche Positionen überhaupt in die Abrechnung dürfen. Verwaltungskosten und Reparaturen sind es nicht – der Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten fasst die typischen Fehlerquellen zusammen.

Was 2025 neu wurde: die Grundsteuerreform

Zum Steuerjahr 2025 wurde die Grundsteuer bundesweit neu bewertet. Die aktuelle Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG); dazu fand auf den 1. Januar 2025 eine Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge statt (§ 36 Abs. 1 GrStG). Praktisch heißt das: Die meisten Eigentümer haben 2024 einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten, der ab 2025 gilt.

Für Mieter wird die Reform in vielen Häusern erst 2026 sichtbar – nämlich dann, wenn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 vorliegt. Der Betrag hat sich dabei je nach Lage, Bundesland und Objekt deutlich verändert – nach oben wie nach unten. Für die Umlage selbst ändert sich nichts an der Rechtslage: Die neu berechnete Grundsteuer bleibt umlagefähig wie zuvor.

So entsteht der Betrag: drei Faktoren

Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt. Aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl berechnet das Finanzamt zunächst den Grundsteuermessbetrag; anschließend wendet die Gemeinde ihren Hebesatz darauf an. Die Formel im Überblick:

SchrittFaktorKurz erklärt
1GrundsteuerwertDer vom Finanzamt festgestellte Wert des Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz.
2SteuermesszahlEin Promillesatz auf den Grundsteuerwert; ergibt den Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG).
3HebesatzVon der Gemeinde festgelegter Hundertsatz auf den Messbetrag (§ 25 Abs. 1 GrStG).

Der Grundsteuermessbetrag entsteht durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert (§ 13 GrStG). Im sogenannten Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für bebaute Wohngrundstücke 0,31 Promille und für die übrigen Grundstücke 0,34 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG). Für förderungswürdigen Wohnraum wird sie um 25 % ermäßigt (§ 15 Abs. 2 GrStG), für Baudenkmäler um 10 % (§ 15 Abs. 5 GrStG). Den Hebesatz bestimmt jede Gemeinde selbst; der Beschluss über seine Festsetzung ist grundsätzlich bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung ab dessen Beginn zu fassen (§ 25 Abs. 3 GrStG). Weil der Hebesatz frei wählbar ist, entscheidet die Gemeinde maßgeblich mit, wie hoch die Grundsteuer am Ende ausfällt.

Achtung, kein bundeseinheitlicher Satz: Die genannten Promillesätze gelten im Bundesmodell. Mehrere Länder – darunter Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – nutzen die Öffnungsklausel und rechnen nach einem eigenen Modell mit abweichenden Messzahlen. Maßgeblich ist immer Ihr Grundsteuerbescheid und das im jeweiligen Bundesland geltende Modell.

Rechenbeispiel (Bundesmodell)

Ein Zahlenbeispiel macht die Kette anschaulich. Es dient nur der Veranschaulichung – die tatsächlichen Werte stehen in Ihrem Bescheid:

RechenschrittWert
Grundsteuerwert (Wohngrundstück)300.000 Euro
× Steuermesszahl 0,31 ‰= 93 Euro Messbetrag
× Hebesatz 500 %= 465 Euro Grundsteuer pro Jahr
Umlage auf eine 60-m²-Wohnung (Haus: 100 m²)= 279 Euro für den Mieter

Die Jahres-Grundsteuer von 465 Euro verteilt sich hier nach Wohnflächenanteil: Auf die 60-Quadratmeter-Wohnung entfallen 60 von 100 Quadratmetern, also 279 Euro. Steht eine der Wohnungen leer, bleibt deren Anteil beim Vermieter.

Umlage in der Praxis: Verteilerschlüssel und Leerstand

Wie die Grundsteuer auf mehrere Parteien verteilt wird, richtet sich nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Für vermietetes Wohnungseigentum gilt ohne abweichende Abrede der Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Der wichtigste Praxispunkt für Vermieter: Leerstand geht zu Ihren Lasten. Der auf eine leerstehende Wohnung entfallende Grundsteueranteil lässt sich nicht auf die übrigen Mieter verteilen – er bleibt beim Eigentümer. Als Werbungskosten mindert die selbst getragene Grundsteuer immerhin das steuerliche Ergebnis der Vermietung; wie die Grundsteuer als laufende Position in die Wirtschaftlichkeit einfließt, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie. Bleibt der Ertrag über das ganze Jahr deutlich hinter dem Üblichen zurück, kann zusätzlich ein Grundsteuererlass bei Mietausfall und Leerstand in Betracht kommen – dafür gilt eine eigene Antragsfrist.

Was Vermieter jetzt tun sollten

  1. Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage der Betriebskosten überhaupt vereinbart? Ohne Klausel keine Umlage.
  2. Neuen Bescheid übernehmen: Den ab 2025 geltenden Grundsteuerbetrag in die Abrechnung einstellen – nicht den alten fortschreiben.
  3. Frist einhalten: Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
  4. Verteilerschlüssel anwenden: In der Regel nach Wohnfläche; Leerstandsanteile selbst tragen.
  5. Beleg aufbewahren: Der Grundsteuerbescheid ist der Nachweis, den der Mieter einsehen darf.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Bei gemischt genutzten Häusern taucht eine Zusatzfrage auf, die § 556a BGB nicht ausdrücklich regelt: Muss der Vermieter die Grundsteuer erst um einen Anteil für gewerbliche Einheiten bereinigen, bevor er den Rest nach Wohnfläche verteilt?

BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16

Bei einem teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Grundstück braucht es bei der Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten. Der Grund: Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Objektsteuer – sie richtet sich nach dem behördlich festgestellten Wert und dem gemeindlichen Hebesatz, nicht danach, wie viel Ertrag die gewerbliche oder die Wohnnutzung im Abrechnungsjahr tatsächlich erwirtschaftet. Ein Vorwegabzug ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur nötig, wenn die gewerbliche Nutzung nachweislich erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter verursacht – bei der Grundsteuer ist das strukturell ausgeschlossen. Für Vermieter mit gemischt genutzten Häusern bedeutet das: Die Grundsteuer darf einheitlich nach Fläche verteilt werden, ohne die Gewerbeeinheiten separat herauszurechnen.

Häufige Fragen

Muss die Grundsteuer im Mietvertrag einzeln genannt sein?

Nein. Es genügt, dass die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist – am besten mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Die Grundsteuer ist dort als eigene Betriebskostenart erfasst und damit mit abgedeckt.

Kann ich die Grundsteuer rückwirkend auf den Mieter umlegen?

Nur im Rahmen der laufenden Abrechnung und deren Frist. Eine Betriebskostenart, die im Mietvertrag gar nicht vereinbart ist, lässt sich nicht nachträglich einseitig einführen.

Was ist mit selbst genutzten oder leerstehenden Einheiten?

Deren Grundsteueranteil trägt der Eigentümer. Umlegen lässt sich nur der Anteil, der auf vermietete Flächen entfällt; der Rest bleibt bei Ihnen.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Grundsteuerbeträge, Hebesätze und Landesmodelle unterscheiden sich – maßgeblich sind Ihr Grundsteuerbescheid, der Mietvertrag und die Beratung durch eine befugte Person.