RENODIARYRENOVIERUNGSMANAGER
DEEN Kostenlos starten
DE
Vermietung Kauf & Bewertung

Mietkaution: Höhe, Anlage und Abrechnung

Stand: 29. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Mietkaution liegt auf Ihrem Konto, gehört aber nicht Ihnen. Genau daraus entstehen die drei Fehler, die im Bestand am häufigsten teuer werden: eine zu hoch angesetzte Kaution, eine Anlage im eigenen Vermögen und ein Verkauf, bei dem niemand an die Kautionen gedacht hat. § 551 BGB regelt Grenze und Anlage, § 548 BGB setzt die Uhr für die Abrechnung, und § 566a BGB entscheidet, wer nach einem Eigentümerwechsel zurückzahlen muss.

Die Obergrenze: dreifache Miete – ohne Betriebskosten

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ betragen. Der Zusatz nach dem Komma ist der eigentliche Inhalt der Vorschrift: Bemessungsgrundlage ist die Netto-Kaltmiete, nicht die Summe, die der Mieter monatlich überweist.

Position im MietvertragBetragZählt für die Obergrenze?
Netto-Kaltmiete900 €ja
Betriebskosten-Vorauszahlung160 €nein
Heizkosten-Vorauszahlung90 €nein
Stellplatz (im selben Vertrag)50 €ja
Maßgebliche Monatsmiete950 €—
Zulässige Höchstkaution2.850 €3 × 950 €

Wer stattdessen die Warmmiete von 1.200 € zugrunde legt, verlangt 3.600 € – 750 € über der Grenze. Der überschießende Teil ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung hat keinen Bestand, auch wenn beide Seiten unterschrieben haben.

Nur Wohnraum. § 551 BGB steht im Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum“, den § 549 Abs. 1 BGB als Sonderrecht gegenüber den §§ 535 bis 548 BGB einordnet. Für Gewerbeflächen gilt die Drei-Monats-Grenze deshalb nicht – dort sind höhere Sicherheiten Verhandlungssache. Im gemischt genutzten Haus mit einer einheitlichen Vertragsvorlage wandert das Wohnraumrecht also unbemerkt auf die Gewerbeeinheit oder umgekehrt.

Der Mieter darf in drei Raten zahlen

§ 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren werden „zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen“ fällig. Praktisch heißt das: Sie können die vollständige Kaution nicht zur Bedingung für die Schlüsselübergabe machen. Verlangt Ihre Vertragsvorlage die Kaution vollständig vor Einzug, ist diese Klausel eine Abweichung zum Nachteil des Mieters.

Im Beispiel oben fließen also 3 × 950 € – zum Mietbeginn, zum zweiten und zum dritten Mietmonat. Für die Liquiditätsplanung eines frisch sanierten Objekts heißt das: Die Kaution ist erst im dritten Monat vollständig da, und selbst dann nicht zur freien Verwendung.

Anlagepflicht: getrennt vom eigenen Vermögen

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt drei Dinge gleichzeitig. Erstens die Anlage bei einem Kreditinstitut „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“. Zweitens – und das ist der Kern – muss die Anlage „vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen“. Drittens stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Eine andere Anlageform dürfen die Parteien vereinbaren; die Trennungspflicht gilt nach dem Gesetzeswortlaut aber „in beiden Fällen“. Kautionen auf dem laufenden Geschäftskonto oder dem privaten Tagesgeldkonto zu parken, erfüllt sie also nicht – unabhängig von der Verzinsung dort. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt allein die Verzinsungspflicht, nicht die Trennung.

Der Referenzzinssatz, den es so nicht mehr gibt

Den Zinssatz, auf den § 551 Abs. 3 BGB verweist, hat die Deutsche Bundesbank früher als eigene Reihe veröffentlicht – „Spareinlagen mit Mindest-/Grundverzinsung“ mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Sie sei, so die Bundesbank selbst, „in der Vergangenheit oft als Referenzwert für die Verzinsung von Mietkautionen herangezogen“ worden. Eingestellt wurde sie mit Ablauf des Meldemonats Juni 2003.

Die Nachfolgekategorie der MFI-Zinsstatistik – Einlagen privater Haushalte mit vereinbarter Kündigungsfrist bis 3 Monate – lag im Juni 2026 bei 0,71 % p. a. (vorläufiger Wert). Sie enthält aber weitere Produkte, etwa Spareinlagen mit Treue- und Wachstumsprämien, und die Bundesbank stellt klar, dass der Satz für die schmale Kategorie unter diesem Wert liegt und sich nicht durch einen pauschalen Abzug ermitteln lässt.

Was das praktisch bedeutet: Für die Kaution aus dem Beispiel – 2.850 € – ergibt der nächstliegende veröffentlichte Satz rund 20 € Zinsen im Jahr. Bei zwölf Wohnungen mit durchschnittlich 2.400 € Kaution verwahren Sie 28.800 € fremdes Geld und darauf etwa 204 € Zinsen jährlich, die vollständig den Mietern gehören. Der Aufwand liegt also nicht im Ertrag, sondern in der Nachweisbarkeit – und die ist nach drei Jahren Sammelkonto nicht mehr herzustellen.

Eine Nebenwirkung von § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB wird oft übersehen: Weil die Erträge die Sicherheit erhöhen, darf der Saldo über der Drei-Monats-Grenze liegen – § 551 Abs. 1 BGB stellt seine Begrenzung ausdrücklich unter den Vorbehalt dieses Satzes. Aufgelaufene Zinsen verstoßen also nicht gegen die Obergrenze.

Abrechnung nach Auszug: das BGB nennt keine Frist – § 548 BGB schon

Die verbreitete Angabe, der Vermieter habe drei oder sechs Monate Zeit für die Abrechnung, steht so in keinem Gesetz. § 551 BGB regelt Begrenzung und Anlage, nicht die Rückzahlung, und nennt dafür keinen Termin; wie lange eine Prüfung dauern darf, beurteilen die Gerichte im Einzelfall.

Was es gibt, ist eine gesetzliche Verjährung. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Nicht ab Vertragsende, nicht ab Abrechnung – ab Rückgabe.

Wichtige Abgrenzung: Die sechs Monate betreffen Schäden an der Mietsache. Rückstände bei der Miete — die im Ernstfall zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen — und die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung fallen nicht unter § 548 Abs. 1 BGB – für sie gelten die allgemeinen Verjährungsregeln und die eigenen Fristen der Abrechnung, die der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung aufschlüsselt. Umgekehrt verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen nach § 548 Abs. 2 BGB ebenfalls in sechs Monaten, hier aber ab Beendigung des Mietverhältnisses.
  1. Rückgabetag protokollieren – er startet die Sechs-Monats-Uhr des § 548 Abs. 1 BGB.
  2. Schäden am Übergabetag dokumentieren, nicht nach der Renovierung.
  3. Kostenvoranschläge oder Rechnungen einholen, statt Pauschalen abzuziehen.
  4. Vor einem Abzug für den Anstrich prüfen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen überhaupt schuldet – bei unwirksamer Klausel fehlt der Anspruch und damit der Abzugsgrund.
  5. Abrechnung schriftlich aufstellen: Kaution, aufgelaufene Erträge, jeder Abzug mit Beleg.
  6. Restbetrag auszahlen und die Zahlung nachweisbar dokumentieren.

Beim Kauf und Verkauf: § 566a BGB ist ein Haftungsrisiko

Diese Vorschrift ist zwei Sätze lang und wird bei fast jedem Bestandskauf übersehen. Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums Sicherheit geleistet, tritt nach § 566a Satz 1 BGB der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Satz 2 fügt an: Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Für beide Seiten eines Bestandsdeals folgt daraus ein Prüfpunkt:

RolleRisikoWas in die Due Diligence gehört
KäuferEr schuldet die Kaution, hat das Geld aber nie erhaltenKautionsliste je Einheit, Kontonachweise, tatsächliche Übertragung als Vollzugsvoraussetzung
VerkäuferEr bleibt in der Rückgewährpflicht, wenn der Käufer nicht leistetÜbertragung dokumentieren, Mieter über den neuen Verwahrer informieren

Eine Kaufpreisminderung in Höhe der Kautionen ersetzt die Übertragung nicht – sie ändert nichts daran, wem der Mieter gegenübersteht. Fremdes Geld gehört zudem in keine Ertragsbetrachtung, anders als die Posten im Beitrag nicht umlagefähige Nebenkosten. Mit dem Vertrag übernehmen Sie im Übrigen nicht nur die Kaution, sondern auch die Wohndauer des Mieters – und damit die Fristen, die eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf um Jahre nach hinten schieben können.

Was die Kaution im Cashflow bedeutet

Kautionen sind kein Eigenkapitalpolster. Sie erscheinen als Zahlungseingang, sind aber rückzahlbares Treuhandvermögen, das nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt liegen muss und dessen Erträge dem Mieter zustehen. In einer ehrlichen Objektrechnung stehen sie deshalb nicht als Einnahme, sondern als Verbindlichkeit in konstanter Höhe – bei zwölf Einheiten schnell fünfstellig. Wie die laufende Rechnung ohne solche Durchlaufposten aussieht, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie.

Kautionen, Fristen und Belege pro Objekt an einem Ort

RenoDiary führt Mietverhältnisse, Übergabetermine, Belege und Dokumente je Einheit zusammen – damit der Rückgabetag, die Kautionshöhe und die Nachweise auch drei Jahre später noch auffindbar sind.

Kostenlos ausprobieren

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wie lange die Abrechnungsfrist dauern darf, sagt das Gesetz bewusst nicht – diese Lücke füllt eine gefestigte Linie des Bundesgerichtshofs.

BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird nicht schon mit Vertragsende fällig: Dem Vermieter steht danach eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, innerhalb derer er die Kaution ganz oder teilweise einbehalten darf, wenn eine Nachforderung – etwa aus der Betriebskostenabrechnung – zu erwarten ist. Als Richtwert nennt der Senat sechs Monate, wobei die Umstände des Einzelfalls auch eine längere Frist rechtfertigen können; der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform bewusst auf eine feste Frist verzichtet, weil sich das nur im Einzelfall beurteilen lässt. Für Vermieter heißt das: Ein pauschaler Einbehalt „auf Vorrat“ ist unzulässig, aber solange eine konkrete Nachforderung im Raum steht, dürfen Sie den dafür nötigen Teil der Kaution zurückhalten, statt komplett auszuzahlen.

Häufige Fragen

Zählt die Stellplatzmiete zur Bemessungsgrundlage?

§ 551 Abs. 1 BGB nimmt nur die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten heraus. Was sonst als Miete im selben Wohnraummietvertrag vereinbart ist, bleibt Teil der „auf einen Monat entfallenden Miete“. Ein separater Stellplatzvertrag ist dagegen kein Wohnraum.

Darf ich mich während des Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen?

§ 551 BGB beantwortet diese Frage nicht ausdrücklich. Er verlangt aber die Trennung vom eigenen Vermögen und erklärt Abweichungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam. Wer vor Ende des Mietverhältnisses zugreift, bewegt sich damit außerhalb dessen, was der Gesetzeswortlaut trägt – die belegbare Route ist die Abrechnung nach Rückgabe.

Gilt die Grenze auch für eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung?

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt „Sicherheit“ allgemein, nicht nur Geld. Die Ratenzahlung nach Absatz 2 und die Anlagepflicht nach Absatz 3 knüpfen dagegen ausdrücklich an eine „Geldsumme“ an – bei einer Bürgschaft gibt es nichts anzulegen.

Muss ich die Kaution nach einer Mieterhöhung aufstocken?

§ 551 BGB sieht keinen Anspruch auf Nachzahlung vor. Die Vorschrift nennt nur eine Obergrenze, kein Recht, sie später auszuschöpfen. Wie eine Mieterhöhung selbst begründet und begrenzt wird, steht im Beitrag zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Die Beurteilung einzelner Klauseln und Abrechnungen im konkreten Mietverhältnis bleibt eine Frage des Einzelfalls.