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Vermietung Kauf & Bewertung

Eigenbedarfskündigung nach Kauf: die Sperrfrist

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

„Vermietet, aber wir kündigen dann wegen Eigenbedarf“ ist die Annahme, an der Kalkulationen für vermietete Eigentumswohnungen am häufigsten scheitern. Denn beim Kauf laufen zwei Uhren nacheinander: erst die Sperrfrist des § 577a BGB, dann die Kündigungsfrist des § 573c BGB, die mit der Wohndauer des Mieters wächst. Zwischen Grundbuch und leerer Wohnung können so vier Jahre liegen – ohne dass jemand etwas falsch gemacht hätte.

Schritt 0: Sie kaufen den Mietvertrag mit

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber, dem vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird, „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“. Der Vertrag geht unverändert über: dieselbe Miete, dieselbe Wohndauer, dieselben Nebenabreden – und mit ihm die Kaution, die Sie auch dann schulden, wenn sie beim Kauf nie überwiesen wurde, wie der Beitrag zur Mietkaution zeigt.

Für die Fristenrechnung heißt das: Die Wohndauer beginnt nicht mit Ihrem Kauf, sondern mit der Überlassung.

Uhr 1: die Sperrfrist des § 577a BGB

§ 577a Abs. 1 BGB greift, wenn zwei Dinge zusammenkommen: An vermieteten Wohnräumen wurde nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, und dieses Wohnungseigentum wurde veräußert. Dann kann sich ein Erwerber „auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen“ – also weder auf Eigenbedarf noch auf die Verwertungskündigung.

Die entscheidende Reihenfolge steht im Wortlaut: Umwandlung nach Beginn des Mietverhältnisses. War das Gebäude schon aufgeteilt, bevor der Mieter einzog, greift Absatz 1 nicht – § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nimmt diesen Fall auch für die dort geregelte Konstellation aus.

KonstellationSperrfrist nach § 577a BGB
Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung, danach Verkauf3 Jahre seit der Veräußerung (Abs. 1)
Dasselbe, aber in einem per Landesverordnung bestimmten Gebietbis zu 10 Jahre (Abs. 2)
Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerberentsprechend (Abs. 1a Satz 1 Nr. 1)
Belastung zugunsten dieser Erwerber, die dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entziehtentsprechend (Abs. 1a Satz 1 Nr. 2)
Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt anAbs. 1a Satz 1 gilt nicht (Abs. 1a Satz 2)

Absatz 1a ist der Riegel gegen die Umgehung: Wer eine vermietete Wohnung über eine Personengesellschaft oder zu mehreren kauft, unterliegt derselben Beschränkung, auch ohne vorherige Aufteilung. Wird das Wohnungseigentum erst danach begründet, beginnt die Frist nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der Veräußerung oder Belastung – die Aufteilung startet die Uhr also nicht neu.

Bis zu zehn Jahre – aber nicht überall. § 577a Abs. 2 BGB verlängert die Frist auf bis zu zehn Jahre, wenn „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“. Welche Gebiete das sind und wie lang die Frist dort läuft, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung, jeweils für höchstens zehn Jahre. Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, steht deshalb nicht im BGB, sondern in der Verordnung Ihres Bundeslandes – beim Ankauf eine Prüfung, keine Annahme.

Uhr 2: die Kündigungsfrist des § 573c BGB

Ist die Sperrfrist abgelaufen, beginnt die zweite Uhr. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt den Zugang „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ – das ist die Grundfrist von drei Monaten. Satz 2 legt nach: „Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“ Maßgeblich ist erneut die Überlassung an den Mieter, nicht Ihr Erwerb.

Wohndauer seit ÜberlassungKündigungsfristKündigung im Mai wirkt zum
bis 5 Jahre3 Monate31. Juli
nach 5 Jahren6 Monate31. Oktober
nach 8 Jahren9 Monate31. Januar des Folgejahres

Der dritte Werktag ist eine harte Kante: Geht die Kündigung erst am vierten zu, rutscht sie einen kompletten Monat nach hinten.

Die beiden Uhren an einem Beispiel

  1. Der Mieter zieht am 1. März 2016 ein – das ist die Überlassung.
  2. 2024 wird das Haus aufgeteilt – also nach der Überlassung.
  3. Sie erwerben die Wohnung; die Veräußerung datiert auf den 15. April 2026.
  4. § 577a Abs. 1 BGB: Auf Eigenbedarf berufen können Sie sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung – also frühestens ab Mitte April 2029.
  5. Kündigung zum 3. Werktag im Mai 2029. Der Mieter wohnt dann 13 Jahre dort, beide Verlängerungen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB greifen: 3 + 3 + 3 = 9 Monate.
  6. Grundfrist bis 31. Juli 2029, plus sechs Monate: Das Mietverhältnis endet am 31. Januar 2030.

Vom Kauf bis zum frühestmöglichen Auszug vergehen damit rund drei Jahre und neuneinhalb Monate – ohne Sondergebiet, ohne Widerspruch, ohne Streit. Liegt die Wohnung in einem Gebiet nach § 577a Abs. 2 BGB, kann sich allein die erste Uhr auf bis zu zehn Jahre strecken. Der Eigenbedarf ist also kein Hebel, mit dem sich eine vermietete Wohnung kurzfristig leer bekommen lässt – der Zeitraum gehört realistisch in die Cashflow-Rechnung.

Was § 573 BGB ausdrücklich nicht erlaubt

Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Zwei benachbarte Wege schließt dasselbe Gesetz dagegen aus:

Formal gilt außerdem § 573 Abs. 3 BGB: Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben; nachgeschobene zählen nur, soweit sie später entstanden sind.

Zwei Punkte, die den Termin zusätzlich verschieben

Das Vorkaufsrecht des Mieters, § 577 BGB

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt; ausgenommen ist der Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts. Genau dieselbe Konstellation, die die Sperrfrist auslöst, aktiviert also auch das Vorkaufsrecht.

Der Widerspruch des Mieters, § 574 BGB

Eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht zwangsläufig zum berechneten Termin. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist – und eine Härte liegt nach Absatz 2 auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Absatz 3 verbindet das mit der Form: Gewürdigt werden nur die Gründe, die Sie nach § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben genannt haben.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wie weit die Sperrfrist reicht, wenn eine Wohnung nicht an einen fremden Dritten, sondern in eine Familiengesellschaft übergeht, hat der Bundesgerichtshof erst 2026 geklärt.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24

Ein Alleineigentümer brachte seine vermietete, erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilte Wohnung in eine GbR ein, an der neben ihm seine Ehefrau und die gemeinsamen Kinder beteiligt waren – anschließend kündigte die GbR wegen Eigenbedarfs einer Tochter. Der BGH: Auch diese familieninterne Einbringung ist eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a BGB und löst die Sperrfrist des Absatzes 1 aus. Die Ausnahme für Angehörige derselben Familie in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt nur für den dort geregelten Tatbestand – den Erwerb bereits bestehenden Wohnungseigentums durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber – und lässt sich weder unmittelbar noch analog auf Absatz 1 übertragen, wenn die Umwandlung erst nach der Überlassung an den Mieter erfolgt ist. Für Vermieter heißt das: Der Umweg über die eigene Familien-GbR verkürzt die Sperrfrist nicht – sie läuft in voller Länge, unabhängig davon, wer am Ende Gesellschafter ist.

Häufige Fragen

Gilt die Sperrfrist auch, wenn die Wohnung schon vor dem Einzug aufgeteilt war?

§ 577a Abs. 1 BGB knüpft daran an, dass Wohnungseigentum „nach der Überlassung an den Mieter“ begründet wurde; war die Aufteilung vorher erfolgt, fehlt diese Voraussetzung. Die Frist des § 573c BGB gilt aber unabhängig davon.

Ab wann genau laufen die drei Jahre?

Der Gesetzestext sagt „seit der Veräußerung“ und definiert diesen Zeitpunkt nicht näher. Ob dafür der Notartermin oder die Eintragung im Grundbuch maßgeblich ist, beantwortet § 577a BGB nicht – das ist im Zweifel anwaltlich zu klären, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Für die Ankaufsrechnung sollten Sie vom späteren der beiden Termine ausgehen.

Kann ich die Sperrfrist im Kaufvertrag abbedingen?

Nein. § 577a Abs. 3 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam; dasselbe gilt nach § 573 Abs. 4 BGB für die Kündigungsvoraussetzungen.

Was, wenn ich die Wohnung nach dem Auszug verkaufen will?

Dann ist die zweite Rechnung eine steuerliche: Zwischen Anschaffung und Veräußerung liegt eine Frist, innerhalb derer der Gewinn steuerpflichtig ist, und Eigennutzung verändert das Bild. Die Details stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Kündigung im konkreten Mietverhältnis wirksam ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls.