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Steuern & AfA Vermietung

Werbungskosten bei Leerstand: Was 2026 absetzbar ist

Stand: 31. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Der Mieter ist ausgezogen, die Wohnung steht leer — und die Kosten laufen weiter: Zinsen, Grundsteuer, Hausgeld, Abschreibung. Die gute Nachricht: Leerstand beendet den Werbungskostenabzug nicht. Die unangenehme: Er beendet ihn sehr wohl, wenn Sie die Vermietungsabsicht nicht belegen können. Entscheidend ist nicht, wie lange leer steht, sondern was Sie in dieser Zeit nachweisbar unternommen haben.

Warum ein leeres Objekt trotzdem Werbungskosten erzeugt

Der Wortlaut hilft hier ausnahmsweise sofort weiter. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen", und nach Satz 2 sind sie „bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind". Von tatsächlich zugeflossener Miete steht dort nichts. Maßgeblich ist der Zusammenhang mit der Einkunftsart — bei einer Immobilie also mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Dieser Zusammenhang wird nicht durch den Mietvertrag hergestellt, sondern durch die Einkünfteerzielungsabsicht. Solange Sie den Entschluss, mit dem Objekt Mieteinnahmen zu erzielen, erkennbar gefasst und nicht endgültig aufgegeben haben, laufen die Kosten als Werbungskosten weiter — mit dem Ergebnis, dass ein Leerstandsjahr in der Regel einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzeugt, der mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet wird. Genau deshalb schaut das Finanzamt bei mehrjährigem Leerstand genauer hin als bei einer vermieteten Wohnung.

Diese Kosten laufen während des Leerstands weiter

Die Zusammenstellung zeigt, was in einem Leerstandsjahr typischerweise anfällt und worauf der Abzug jeweils beruht.

PositionRechtsgrundlageWas Sie beachten müssen
Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG Läuft unabhängig von der Nutzung weiter: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924, 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925. Details in unserem Beitrag zur Gebäude-AfA.
Schuldzinsen § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG Werbungskosten sind „Schuldzinsen […], soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen". Der Tilgungsanteil der Rate bleibt außen vor — er ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
Grundsteuer, Gebäude­versicherung § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG Abziehbar sind „Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge", soweit sie Gebäude betreffen, „die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen".
Hausgeld, Betriebskosten § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Ohne Mieter gibt es niemanden, auf den umgelegt werden könnte. Der sonst umlagefähige Teil wird damit zu Ihrem eigenen Aufwand — der wirtschaftlich schmerzhafteste Nebeneffekt des Leerstands.
Renovierung für die Neuvermietung § 9 Abs. 1 Satz 1, § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG Erhaltungsaufwand ist in dem Jahr abzusetzen, in dem er geleistet wurde. Bei größeren Maßnahmen lohnt der Blick auf die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre.
Inserate, Makler­provision für die Vermietung § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Doppelt wertvoll: sofort abziehbar — und zugleich der beste Nachweis der Vermietungsabsicht. Heben Sie Rechnungen und Anzeigen deshalb auf.

In welche Zeilen der Steuererklärung die Beträge gehören, zeigt der Leitfaden zum Ausfüllen der Anlage V. Am Aufbau ändert der Leerstand nichts — nur die Einnahmenseite bleibt leer.

Drei Leerstandslagen — und was jeweils gilt

Der Bundesfinanzhof unterscheidet danach, was vor dem Leerstand war. Die Regel ist in beiden Fällen dieselbe, der Nachweis aber unterschiedlich schwer.

  1. Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung. Der einfachste Fall: Die frühere Vermietung belegt die Absicht bereits. Die Kosten bleiben abziehbar, solange Sie den ursprünglichen Entschluss nicht endgültig aufgegeben haben.
  2. Leerstand vor der ersten Vermietung, also nach Anschaffung oder Herstellung. Hier gibt es noch keine Vorgeschichte, auf die Sie sich stützen können: Die Absicht muss erkennbar aufgenommen worden sein — durch Inserate, einen Vermietungsauftrag, eine kalkulierte Mietvorstellung. Der Abzug erfolgt als vorab entstandene Werbungskosten.
  3. Leerstand nach Selbstnutzung. Rechtlich wie Fall 2. Aufwendungen, die noch während der Eigennutzung anfallen, sind dagegen nie Werbungskosten — die Trennlinie ist der Tag, an dem Sie die Vermietungsabsicht nach außen erkennbar fassen.

Was das Finanzamt als Nachweis sehen will

Der wichtigste Satz für Vermieter steht nicht im Gesetz, sondern in der Rechtsprechung: Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Im Klartext: Bleibt offen, ob Sie sich ernsthaft bemüht haben, geht das zu Ihren Lasten, nicht zu Lasten des Finanzamts. Sammeln Sie deshalb laufend:

Der häufigste Fehler: parallel zum Verkauf inserieren. Wer die Wohnung gleichzeitig zum Verkauf anbietet, verliert den Abzug nicht automatisch — die Kombination ist zulässig. Wird aber ausschließlich als Verkaufsobjekt geworben und lautet der Maklerauftrag auf Veräußerung, wertet der BFH das als Beweisanzeichen für die Aufgabe der Vermietungsabsicht (Urteil vom 11.12.2012 – IX R 9/12). Wenn Sie beide Wege offenhalten wollen, muss die Vermietungsschiene in den Unterlagen genauso sichtbar sein wie die Verkaufsschiene.

Was ein Leerstandsjahr steuerlich wert ist

Eine Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung, Baujahr 1998, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 200.000 €, zwölf Monate Leerstand mit Renovierung. Alle Werte sind Rechenillustration, keine Erfahrungssätze.

PositionBetrag im Jahr
Gebäude-AfA (2 % von 200.000 €)4.000 €
Schuldzinsen5.400 €
Grundsteuer380 €
Hausgeld (umlagefähig und nicht umlagefähig)2.760 €
Renovierung vor Neuvermietung6.500 €
Inserate und Vermarktung240 €
Werbungskosten gesamt19.280 €
Steuerwirkung bei angenommenem Grenzsteuersatz von 42 %rund 8.098 €

Der Verlust von 19.280 € mindert das zu versteuernde Einkommen; bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % kommen davon rund 8.098 € als Steuerersparnis zurück. Der reale Liquiditätsabfluss bleibt trotzdem deutlich höher — die Steuer trägt einen Teil des Leerstands, nicht den Leerstand selbst. Wer das Objekt über mehrere Jahre plant, sollte Leerstandsmonate deshalb als eigene Position in der Kalkulation führen und nicht als Rundungsfehler.

Wann der Abzug endet

Die Absicht kann auf zwei Wegen wegfallen. Der offensichtliche: Sie entscheiden sich um und verkaufen oder ziehen selbst ein. Ab diesem Zeitpunkt fehlt der Zusammenhang mit § 21 EStG, und die laufenden Kosten sind Privatsache.

Der unangenehmere Weg ist der stille. Ein besonders lang andauernder Leerstand kann die einmal aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht auch ohne Ihr Zutun und ohne Ihr Verschulden entfallen lassen — etwa wenn die Wohnung dauerhaft nicht in einen vermietbaren Zustand zu bringen ist, weil eine Eigentümergemeinschaft die nötige Sanierung nicht beschließt. Dass Sie sich bemüht haben, rettet den Abzug dann nicht: Es kommt darauf an, ob Ihre Bemühungen überhaupt erfolgversprechend sein konnten.

Praktische Folge für die Veranlagung. Finanzämter setzen Werbungskostenüberschüsse aus lange leerstehenden Objekten häufig nur vorläufig oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung fest. Das heißt: Auch anerkannte Jahre können später wieder aufgerollt werden, wenn sich das Bild ändert. Ein lückenloser Nachweisordner ist deshalb kein Formalismus — er ist die einzige Verteidigung, die Jahre später noch funktioniert.

Der zweite Hebel: Grundsteuererlass

Neben dem Werbungskostenabzug gibt es bei Ertragsausfall einen eigenständigen Anspruch gegen die Gemeinde. Nach § 34 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken in Höhe von 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und Sie die Minderung nicht zu vertreten haben; bei einer Minderung von 100 % beträgt der Erlass 50 %. Der Antrag ist nach § 35 Abs. 2 GrStG bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen — eine Ausschlussfrist, die jedes Jahr Geld kostet, weil sie schlicht übersehen wird. Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zum Grundsteuererlass bei Mietausfall und Leerstand.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt nichts über Leerstand. Alles, was in der Praxis über den Abzug entscheidet — wie lange er trägt, welche Bemühungen zählen, wann er kippt — stammt aus drei Entscheidungen des IX. Senats des Bundesfinanzhofs (BFH).

BFH, Urteil vom 11. Dezember 2012 – IX R 14/12 (amtlich veröffentlicht)

Die Leitentscheidung. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leersteht, sind auch während des Leerstands abziehbar, solange der ursprüngliche Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben ist; dasselbe gilt als vorab entstandene Werbungskosten für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung, wenn die Absicht erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben wurde. Der Senat sagt aber auch: „Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand — auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung — dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt." Und die Beweislast liegt bei Ihnen: Für Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Für Eigentümer heißt das: dokumentieren, solange der Leerstand läuft — nicht erst, wenn der Bescheid kommt.

BFH, Urteil vom 11. Dezember 2012 – IX R 9/12 (nicht amtlich veröffentlicht)

Am selben Tag entschieden, zur Frage „verkaufen oder vermieten". Solange sich der Eigentümer ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, schadet ein paralleles Verkaufsangebot nicht. Umgekehrt gilt: Lautet der Maklerauftrag auf Veräußerung und werben die eigenen Anzeigen die Wohnung ausschließlich als Verkaufsobjekt, kann das als Beweisanzeichen für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht gewertet werden — auch wenn nebenher punktuell Vermietungsbemühungen stattfinden. Die Entscheidung ist nicht im Bundessteuerblatt veröffentlicht und bindet damit nur den entschiedenen Fall; die Finanzverwaltung wendet sie nicht allgemein an. Sie zeigt aber, worauf ein Prüfer schaut, und die Konsequenz kostet nichts: Wer beide Wege offenhält, sollte die Vermietung in Auftrag und Anzeige ausdrücklich benennen.

BFH, Urteil vom 31. Januar 2017 – IX R 17/16 (amtlich veröffentlicht)

Die Grenze des Bemühens. Eine Eigentumswohnung stand seit 1999 leer, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft die notwendige Sanierung über Jahre nicht zustande brachte; der Eigentümer hatte Sonderumlagen gezahlt, eine Hausverwaltung und später einen Makler beauftragt. Der BFH bestätigte trotzdem die Versagung des Abzugs: Kann eine Wohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzt und zur Vermietung bereitgestellt werden, darf das Finanzgericht vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen. Entscheidend war, dass der Eigentümer die Vermietbarkeit rechtlich und tatsächlich gar nicht herstellen konnte. Wer in einer blockierten WEG steckt, sollte diesen Punkt kennen, bevor er zehn Jahre Verluste erklärt.

Häufige Fragen

Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass der Abzug entfällt?

Eine feste Frist gibt es nicht — weder im Gesetz noch in der Rechtsprechung. Der BFH stellt auf eine Gesamtwürdigung ab. Faustregel aus der Praxis: Je länger der Leerstand, desto intensiver und lückenloser müssen die dokumentierten Bemühungen sein, und desto eher wird erwartet, dass Sie Ihr Vorgehen ändern (Preis, Zuschnitt, Zielgruppe, Renovierung).

Läuft die AfA während des Leerstands weiter?

Ja. Die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG bemisst sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Jahreszeitraum, nicht nach der tatsächlichen Vermietung. Sie fällt nur weg, wenn der Zusammenhang zur Einkunftsart insgesamt entfällt — also mit der Vermietungsabsicht.

Darf ich die Wohnung während des Leerstands selbst nutzen?

Für die Zeit der Eigennutzung entfällt der Abzug. Eine gelegentliche Nutzung als Zweitwohnung oder als Lager ist deshalb steuerlich teuer: Sie kostet nicht nur die anteiligen Werbungskosten, sondern liefert auch ein Indiz gegen die Vermietungsabsicht insgesamt.

Was ist mit Renovierungskosten, wenn danach doch nicht vermietet wird?

Sie bleiben abziehbar, wenn die Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der Aufwendung bestand und erst später aufgegeben wurde. Umgekehrt hilft eine Renovierung nicht rückwirkend, wenn die Absicht bereits vorher entfallen war. Der Zeitpunkt der Entscheidung ist deshalb genauso zu dokumentieren wie die Rechnung.

Muss ich den Leerstand in der Anlage V erklären?

Das Objekt gehört in die Anlage V wie jedes andere vermietete Objekt — mit Einnahmen von null und den vollen Werbungskosten. Legen Sie die Nachweise der Vermietungsbemühungen unaufgefordert bei; das erspart in aller Regel die Rückfrage.

Leerstandskosten und Nachweise an einer Stelle

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob die Einkünfteerzielungsabsicht im konkreten Fall fortbesteht, entscheidet eine Gesamtwürdigung aller Umstände — die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, keine Erfahrungssätze.