Gebäude-AfA berechnen: 2 %, 2,5 % oder 3 % (2026)

Die Abschreibung ist der einzige Werbungskostenblock, der jedes Jahr wirkt, ohne dass Geld abfließt. Genau deshalb entscheidet sie mit darüber, ob eine vermietete Immobilie in Deutschland nach Steuern trägt. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie die Gebäude-AfA Schritt für Schritt berechnen – von der Bemessungsgrundlage über den richtigen Prozentsatz bis zur degressiven Variante für Neubauten.

Warum die AfA so viel bewegt

Absetzungen für Abnutzung sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausdrücklich Werbungskosten. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG nennt sie beim Namen: „Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen." Sie mindern also Ihr steuerliches Ergebnis, obwohl in dem Jahr keine Rechnung dafür bezahlt wird. Die Kaufpreiszahlung ist längst erfolgt; die AfA verteilt sie nur über die Jahre.

Schritt 1: Die Bemessungsgrundlage – nur das Gebäude

Der häufigste Fehler passiert vor der ersten Multiplikation. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG knüpft die Abschreibung an die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, ist nicht Teil dieser Bemessungsgrundlage – der Boden nutzt sich nicht ab.

Aus einem Kaufpreis von 450.000 Euro wird also nicht eine Bemessungsgrundlage von 450.000 Euro, sondern nur der Gebäudeanteil daraus. Diese Aufteilung ist kein Formalismus, sondern der Punkt mit der größten Hebelwirkung: Jeder Prozentpunkt, der dem Gebäude statt dem Boden zugeordnet wird, erhöht Ihre Abschreibung für Jahrzehnte. Halten Sie die Aufteilung deshalb sauber dokumentiert – idealerweise schon im Kaufvertrag.

Schritt 2: Der richtige Prozentsatz

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG staffelt die lineare Gebäude-AfA nach Nutzung und Fertigstellungsjahr:

Wichtig ist die Formulierung: Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht Ihr Kaufdatum. Wer 2026 einen Altbau von 1910 erwirbt, schreibt mit 2,5 % ab – nicht mit 3 %, obwohl der Kauf frisch ist. Und die Staffel gilt nach § 7 Abs. 5b EStG entsprechend für Eigentumswohnungen, Teileigentum und selbständige Gebäudeteile.

Rechenbeispiel: Bestandswohnung, Baujahr 1998

1. Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten: 450.000 Euro
2. Angenommene Aufteilung 25 % Grund und Boden / 75 % Gebäude
3. Bemessungsgrundlage Gebäude: 450.000 Euro × 75 % = 337.500 Euro
4. Fertigstellung 1998 – also vor 2023 und nach 1924: 2 %
5. AfA pro Jahr: 337.500 Euro × 2 % = 6.750 Euro

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entlastet dieser Posten die Steuerlast um rund 2.835 Euro im Jahr – ohne dass ein Cent abfließt. Läge dieselbe Wohnung in einem Gebäude von 1910, gälten 2,5 %: 8.437,50 Euro AfA statt 6.750 Euro, also 1.687,50 Euro mehr pro Jahr. Das Baujahr ist keine Nebensache.

Schritt 3: Prüfen, ob eine kürzere Nutzungsdauer gilt

Die Prozentsätze sind Typisierungen. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen Sie stattdessen danach abschreiben. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nennt die Schwellen ausdrücklich: weniger als 33 Jahre in den Fällen der Nummer 1 und der Nummer 2 Buchstabe a, weniger als 50 Jahre bei Nummer 2 Buchstabe b, weniger als 40 Jahre bei Nummer 2 Buchstabe c.

Was „Nutzungsdauer" dabei bedeutet, definiert § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV: „der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann". Der Zeitraum beginnt bei einem angeschafften Gebäude mit dem Zeitpunkt der Anschaffung (§ 11c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStDV). Für stark heruntergewirtschaftete Objekte kann dieser Weg die Abschreibung erheblich beschleunigen – er verlangt allerdings einen belastbaren Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Die degressive AfA für Wohngebäude

Für Wohngebäude gibt es seit 2023 eine Alternative zur linearen Abschreibung. § 7 Abs. 5a EStG erlaubt statt der 3 % nach Absatz 4 Nummer 2 Buchstabe a eine degressive AfA von 5 % – aber, und das wird oft falsch wiedergegeben, vom jeweiligen Buchwert (Restwert), nicht vom Kaufpreis. Der Abschreibungsbetrag sinkt daher Jahr für Jahr.

Die Voraussetzungen laut Gesetzestext: Das Gebäude liegt in der EU oder im EWR, es dient Wohnzwecken, und mit der Herstellung wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen – oder die Anschaffung beruht auf einem in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossenen Vertrag, wobei bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden muss. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum in der Baubeginnsanzeige.

Rechenbeispiel: Neubau mit 400.000 Euro Gebäudekosten

In den ersten vier Jahren ergibt die degressive Variante 74.197,50 Euro statt 48.000 Euro – ein Vorziehen von 26.197,50 Euro. Vorgezogen ist dabei das richtige Wort: Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, Sie schreiben früher ab. Für die Liquidität in der teuersten Phase eines Neubaus kann das trotzdem den Ausschlag geben.

Der Wechsel zurück ist erlaubt: § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG lässt den Übergang von der degressiven zur linearen AfA ausdrücklich zu; nach dem Übergang bemisst sich die Abschreibung nach dem Restwert und dem nach Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz (Satz 8). Der umgekehrte Weg ist nicht vorgesehen. Solange degressiv abgeschrieben wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig (Satz 6).

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – obendrauf

Für neu geschaffene Mietwohnungen kommt eine Sonderabschreibung hinzu: bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage jährlich, und zwar „im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren … neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a" (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). Für die aktuelle Antragswelle – Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 – gilt zusätzlich:

• Das Gebäude muss die Kriterien eines „Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG).
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG).
• Als Bemessungsgrundlage zählen davon höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG) – sonst ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen (Abs. 4).

Ein Neubau mit 100 m² Wohnfläche und 480.000 Euro Gebäude-Herstellungskosten liegt bei 4.800 Euro je m² und damit unter der Grenze. Die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro × 100 m² = 400.000 Euro gedeckelt; 5 % davon sind 20.000 Euro pro Jahr, über vier Jahre also 80.000 Euro. Zusammen mit der linearen AfA von 3 % auf die vollen 480.000 Euro – 14.400 Euro – ergibt das im ersten Jahr 34.400 Euro Abschreibung.

Degressiv und § 7b? Der Gesetzestext ist nicht eindeutig. § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG spricht von der Sonderabschreibung „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a" – nennt die degressive AfA also ausdrücklich. § 7a Abs. 4 EStG bestimmt dagegen allgemein: „Bei Wirtschaftsgütern, bei denen Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden, sind die Absetzungen für Abnutzung nach § 7 Absatz 1 oder 4 vorzunehmen." Wir lösen diesen Widerspruch hier nicht auf und rechnen unser Beispiel deshalb bewusst mit der linearen AfA. Wenn Sie beides kombinieren wollen, lassen Sie die Konstellation vorher steuerlich prüfen.

Verbreitetes Missverständnis: „§ 7b läuft 2026 aus." § 52 Abs. 15a Satz 1 EStG begrenzt die Inanspruchnahme auf die Veranlagungszeiträume 2018 bis 2026 – aber ausdrücklich nur für „§ 7b in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 4. August 2019", also für die alte Antragswelle. Für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 setzt § 7b Abs. 2 EStG selbst die Grenze: vor dem 1. Oktober 2029. Wer heute neu baut, muss also nicht davon ausgehen, dass die Förderung mit dem Veranlagungszeitraum 2026 endet – maßgeblich ist das Datum des Bauantrags.

Was im Jahr der Anschaffung gilt

Für ein volles Kalenderjahr ist die Rechnung einfach. Im Jahr des Kaufs stellt sich die Frage, ob der Jahresbetrag zu zwölfteln ist. Die allgemeine Regel steht in § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG: Der Absetzungsbetrag vermindert sich „um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung oder Herstellung vorangeht". Für die degressive Gebäude-AfA ordnet § 7 Abs. 5a Satz 5 EStG die entsprechende Anwendung dieser Regel ausdrücklich an.

Für die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG enthält der Gesetzestext selbst keine solche Anordnung. Wir geben hier deshalb keinen Prozentsatz aus zweiter Hand wieder: Unsere Beispiele oben rechnen mit vollen Jahren. Klären Sie den Anschaffungsmonat für Ihr konkretes Objekt mit Ihrem Steuerberater oder anhand der Verwaltungsanweisungen zu § 7 EStG.

FAQ

Wird die AfA nachgeholt, wenn ich sie vergessen habe?

Die Abschreibung läuft nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG „bis zur vollen Absetzung" – der Zeitraum verlängert sich nicht dadurch, dass Sie in einem Jahr nichts geltend gemacht haben. Ein vergessener Jahresbetrag ist in aller Regel verloren, solange der Bescheid nicht mehr änderbar ist. Prüfen Sie die AfA-Zeile deshalb in jeder Erklärung; wie sie dort landet, steht im Leitfaden zur Anlage V.

Erhöhen Sanierungskosten die Bemessungsgrundlage?

Nur, wenn sie Herstellungskosten sind. Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar. Fällt die Maßnahme jedoch in die ersten drei Jahre nach dem Kauf und übersteigt sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, wird sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zwangsweise zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – und wirkt dann nur noch über die AfA. Details dazu im Artikel zur 15-%-Grenze.

Verbessert die AfA meinen Cashflow?

Nicht direkt – sie ist kein Zahlungsstrom. Sie senkt aber das steuerliche Ergebnis und damit die Steuerzahlung, und dieser Effekt landet sehr wohl auf dem Konto. Wie sich das im Zusammenspiel mit Tilgung und Rücklagen rechnet, zeigt der Artikel Cashflow einer Immobilie berechnen.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich ist die jeweils geltende Gesetzesfassung. Alle Normzitate wurden am 3. August 2026 im Volltext geprüft.