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Steuern & AfA Sanierung & Energie

Denkmal-AfA nach § 7i EStG: 100 % in zwölf Jahren

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Kein anderer Abschreibungstatbestand im Einkommensteuergesetz lässt Sanierungskosten so schnell verschwinden wie § 7i EStG: acht Jahre lang bis zu 9 %, danach vier Jahre lang bis zu 7 % – zusammen genau 100 % der begünstigten Kosten. Genau deshalb wird die Denkmal-AfA in Verkaufsprospekten gern zur Hauptsache gemacht. Der Gesetzeswortlaut zeigt allerdings, dass die Prozentsätze der einfache Teil sind. Entschieden wird der Fall an drei anderen Stellen: an der Bemessungsgrundlage, an der Bescheinigung und am Zeitpunkt.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich und die Schweiz fördern denkmalgeschützte Bausubstanz nach eigenen, hier nicht dargestellten Regeln.

Was § 7i EStG wörtlich anordnet

§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt es dem Steuerpflichtigen, bei einem inländischen Gebäude, das nach Landesrecht ein Baudenkmal ist, „abweichend von § 7 Absatz 4 bis 5a im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen“ abzusetzen, die „nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“.

Drei Wortlautdetails tragen den Rest des Artikels:

Die Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis

Ein Baudenkmal wird steuerlich in drei Teile zerlegt, und nur einer davon fällt unter § 7i EStG:

BestandteilBehandlungFundstelle
Grund und BodenNicht abnutzbar, keine Abschreibung.–
Altbausubstanz (Gebäudeanteil des Kaufpreises)Lineare Gebäude-AfA. Bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 jährlich 2,5 %, bei Fertigstellung danach und vor 2023 2 %, bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 3 %.§ 7 Abs. 4 EStG
Bescheinigte Baumaßnahmen am DenkmalErhöhte Absetzungen: bis zu 9 % in den ersten acht, bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren.§ 7i Abs. 1 EStG

Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden und Gebäude entscheidet damit über die Basis der laufenden Abschreibung – wie sie sauber hergeleitet wird, zeigt der Beitrag Kaufpreisaufteilung Grundstück und Gebäude. Die Sätze der linearen Gebäude-AfA und ihre Stichtage sind in Gebäude-AfA berechnen im Einzelnen aufgeschlüsselt.

Das Rechenbeispiel

Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1898, wird für 400.000 Euro erworben. Auf den Grund und Boden entfallen 100.000 Euro, auf die Altbausubstanz 300.000 Euro. Anschließend wird saniert; die Denkmalbehörde bescheinigt 250.000 Euro als erforderliche Baumaßnahmen im Sinne des § 7i EStG.

JahrAltbau-AfA (2,5 % von 300.000 Euro)Denkmal-AfA nach § 7i EStGAbschreibung gesamt
1 bis 87.500 Euro22.500 Euro (9 % von 250.000 Euro)30.000 Euro
9 bis 127.500 Euro17.500 Euro (7 % von 250.000 Euro)25.000 Euro
ab 137.500 Euro–7.500 Euro

Die Probe geht auf: In den ersten acht Jahren werden 180.000 Euro abgeschrieben, in den folgenden vier Jahren 70.000 Euro – zusammen die vollen 250.000 Euro. Nach zwölf Jahren ist die Sanierung steuerlich vollständig verbraucht, während die Altbausubstanz noch jahrzehntelang weiterläuft.

Was das wert ist, hängt am persönlichen Steuersatz. Wir rechnen mit einem Grenzsteuersatz von 42 % – dem Satz, den § 32a Abs. 1 EStG für die obere Progressionszone vorsieht. Die Denkmal-AfA allein mindert dann in jedem der ersten acht Jahre die Steuer um 9.450 Euro und in den folgenden vier Jahren um 7.350 Euro, insgesamt um 105.000 Euro.

Der Vergleich, auf den es ankommt: Ohne Denkmalstatus würden dieselben 250.000 Euro als nachträgliche Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage der laufenden Abschreibung erhöhen und mit denselben 2,5 % abgeschrieben – rund 6.250 Euro im Jahr. § 7i EStG bringt in den ersten acht Jahren also mehr als das Dreifache. Der Betrag ist derselbe; nur der Zeitpunkt verschiebt sich radikal nach vorn.

Drei Bedingungen, an denen der Abzug scheitert

1. Die Bescheinigung

Nach § 7i Abs. 2 EStG kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen „nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle“ sowohl die Denkmaleigenschaft als auch die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. Ohne sie gibt es die Abschreibung nicht – das Finanzamt darf sie nicht ersetzen. Zuständig ist eine Landesbehörde; das Verfahren ist deshalb von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausgestaltet.

2. Die Abstimmung – vorher, nicht nachher

§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG verlangt, dass die Baumaßnahmen „in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sind“. Gemeint ist Abstimmung während der Maßnahme, nicht die Vorlage der Rechnungen danach. Wer das Dach zuerst erneuert und die Behörde anschließend informiert, hat die Voraussetzung für genau diese Position verfehlt – unabhängig davon, wie denkmalgerecht das Ergebnis ausgefallen ist.

3. Zuschüsse mindern die Basis

Nach § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG sind die erhöhten Absetzungen nur zulässig, „soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind“. Fördermittel und Denkmal-AfA lassen sich also nicht auf denselben Euro stapeln; die Bescheinigung muss die Höhe gewährter Zuschüsse ausweisen und ist bei späterer Bewilligung zu ändern.

Kauf vom Bauträger: der Stichtag im Kaufvertrag

Wer eine bereits sanierte Denkmalwohnung erwirbt, fällt unter § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG. Danach sind auch Anschaffungskosten begünstigt, die auf solche Baumaßnahmen entfallen – ausdrücklich aber nur, „soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind“. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags: Alles, was der Bauträger vorher gebaut hat, ist für den Käufer nicht nach § 7i EStG begünstigt. Der Zeitraum umfasst hier das Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und die folgenden elf Jahre.

Praxisfolge: Die eigentliche Kennzahl beim Erwerb einer Denkmalwohnung ist der Sanierungsstand zum Beurkundungstermin – nicht der im Prospekt genannte Gesamtbetrag. Lassen Sie sich den Baufortschritt zum Vertragsdatum dokumentieren, bevor Sie mit einer Abschreibungswirkung kalkulieren.

§ 7i, § 7h, § 10f, § 11b – welche Norm für welchen Fall

NormFallUmfang
§ 7i EStGBaudenkmal, zur Einkunftserzielung genutztAcht Jahre bis zu 9 %, dann vier Jahre bis zu 7 % der Herstellungskosten für die Baumaßnahmen.
§ 7h EStGGebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich – auch ohne DenkmaleigenschaftDieselben Sätze und derselbe Zeitraum; Bescheinigung durch die Gemeindebehörde. Nicht anwendbar, wenn die Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen.
§ 10f EStGEigene WohnzweckeAbzug wie Sonderausgaben: im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 %. Nur bei einem Gebäude, bei zusammen veranlagten Ehegatten bei insgesamt zwei Gebäuden.
§ 11b EStGErhaltungsaufwand am BaudenkmalGleichmäßige Verteilung auf zwei bis fünf Jahre – ebenfalls nur bei Abstimmung mit der Stelle nach § 7i Abs. 2 EStG und nur, soweit nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckt.

§ 11b EStG ist der Grund, warum die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand bei einem Denkmal doppelt zählt: Der eine Topf läuft über zwölf Jahre zu 100 %, der andere wählbar über zwei bis fünf. Wie die Verteilung von Erhaltungsaufwand bei gewöhnlichen Wohngebäuden funktioniert und wann sie sich lohnt, steht im Beitrag Erhaltungsaufwand auf fünf Jahre verteilen.

Was § 7i EStG nicht leistet

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wie weit die Bindungswirkung der Bescheinigung reicht, ist der Punkt, an dem sich Eigentümer und Finanzamt in der Praxis am häufigsten reiben – der Bundesfinanzhof hat die Grenzen gezogen.

BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 8/19

Die Bindungswirkung der Denkmalbescheinigung erstreckt sich nur auf die Tatbestandsmerkmale, die § 7i Abs. 1 EStG selbst benennt – ob Baumaßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich waren. Wie weit sie im Einzelfall reicht, hängt vom konkreten Wortlaut der Bescheinigung ab und ist notfalls durch Auslegung zu ermitteln; hat die Denkmalbehörde einzelne Kostenpositionen ausdrücklich der Prüfung durch das Finanzamt vorbehalten, bindet die Bescheinigung insoweit nicht. Für den Eigentümer folgt daraus: Die Bescheinigung selbst genau lesen – ein pauschaler Gesamtbetrag ohne Zuordnung zu einzelnen Baumaßnahmen schützt nicht vor einer eigenständigen Prüfung dieser Positionen durch das Finanzamt.

Häufige Fragen

Gilt die Denkmal-AfA auch für eine einzelne Eigentumswohnung?

Ja. § 7i Abs. 3 EStG verweist auf § 7h Abs. 3 EStG, wonach die Vorschriften auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden sind.

Muss das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz stehen?

Nein. § 7i Abs. 1 Satz 4 EStG erfasst auch Gebäude, die für sich allein kein Baudenkmal sind, aber zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören – dann allerdings nur für Maßnahmen, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind. Die neue Heizung im Inneren fällt in diesem Fall nicht darunter.

Ist § 7i EStG befristet?

Nein. Anders als zeitlich begrenzte Förderungen enthält § 7i EStG kein Auslaufdatum; die Anwendungsvorschriften in § 52 EStG regeln lediglich, ab wann einzelne Änderungen der Norm gelten. Das ersetzt nicht die Prüfung der im Jahr der Maßnahme geltenden Fassung.

Sanierungskosten so erfassen, dass die Bescheinigung trägt

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beratung durch eine befugte Person.