Kaufpreisaufteilung: Grundstück und Gebäude richtig trennen

Im Kaufvertrag steht eine Zahl. Für das Finanzamt sind es zwei. Der Boden unter Ihrer Immobilie nutzt sich nicht ab und wird deshalb nie abgeschrieben – nur das Gebäude darauf. Wie der Gesamtkaufpreis auf beides verteilt wird, entscheidet damit über jede einzelne AfA-Rate der nächsten Jahrzehnte. Dieser Artikel zeigt, nach welchem Maßstab aufgeteilt wird, wie die amtliche Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechnet, und was Sie tun können, wenn deren Ergebnis Ihr Objekt nicht trifft.

Warum die Aufteilung über Ihre Steuer entscheidet

Absetzungen für Abnutzung sind bei Vermietung Werbungskosten – § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zählt „Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen“ ausdrücklich auf. Bemessungsgrundlage sind nach § 7 Abs. 4 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Das Bundesfinanzministerium beschreibt die Aufgabe in seiner Arbeitshilfe genau so: Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von Gebäuden sei es „in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen“.

Der Bodenanteil verschwindet dabei nicht – er bleibt als Anschaffungskosten des Grund und Bodens stehen und wirkt sich erst bei einem späteren Verkauf aus, wenn der Gewinn innerhalb der Frist des § 23 EStG steuerpflichtig ist. Steuerlich nutzbar wird er über die Haltedauer aber nicht. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil ist deshalb kein Aufschub, sondern ein dauerhaft verlorener Abzug.

Der Maßstab: Verhältnis der Verkehrswerte, nicht Restwertmethode

Die naheliegende Rechnung – Bodenrichtwert mal Fläche vom Kaufpreis abziehen, der Rest ist das Gebäude – ist genau die, die nicht zulässig ist. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis „nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen“, wie das BMF seine Arbeitshilfe einleitet.

Praktisch heißt das: Beide Seiten werden getrennt bewertet, und der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser beiden Werte verteilt. Zahlen Sie mehr oder weniger als die Summe der ermittelten Werte, verschiebt sich nicht ein Teil allein – beide Anteile werden proportional gestreckt oder gestaucht.

Welches Verfahren dabei greift, richtet sich nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren stehen gleichrangig nebeneinander und sind „nach der Art des Wertermittlungsobjekts … zu wählen; die Wahl ist zu begründen“. Die BMF-Arbeitshilfe fragt die Daten in genau dieser Reihenfolge ab und arbeitet mit dem ersten Verfahren, für das sie vorliegen – bei bekannten Mieten also mit dem Ertragswertverfahren, das laut Anleitung „insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung“ gewährleistet.

Was in den aufzuteilenden Betrag gehört

Aufgeteilt wird nicht der nackte Kaufpreis, sondern die gesamten Anschaffungskosten. § 255 Abs. 1 HGB stellt klar: „Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.“ Die BMF-Anleitung wird konkret und nennt als zu berücksichtigende Anschaffungsnebenkosten „beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten“.

Der Bodenwert wiederum steht Ihnen offen: Der Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 1 BauGB ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone, und § 196 Abs. 3 BauGB stellt ausdrücklich fest: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Sie brauchen dafür weder das Finanzamt noch einen Sachverständigen.

Der Hinterland-Abschlag bei großen Grundstücken

Ein Detail, das bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit großem Garten viel bewegt: Hat der Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht, bestehen laut BMF-Anleitung bei Ein- und Zweifamilienhäusern „keine Bedenken, eine Fläche bis 500 m² als marktübliche Grundstücksgröße anzusehen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten … sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte ‚Hinterland‘-Fläche mit 25 Prozent des Bodenrichtwertes anzunehmen“.

Bei 900 m² Grundstück und einem Bodenrichtwert von 320 € je m² sind das nicht 288.000 € Bodenwert, sondern 500 m² × 320 € = 160.000 € plus 400 m² × 80 € = 32.000 €, zusammen 192.000 €. Die Differenz von 96.000 € verschiebt sich in den Gebäudeanteil – und damit in Ihre Abschreibung.

Rechenbeispiel: eine Aufteilung von Anfang bis Ende

Vermietetes Einfamilienhaus, Baujahr 1998, Kaufvertrag 2026. Grundstück 500 m², Bodenrichtwert 320 € je m². Der nach der Arbeitshilfe ermittelte vorläufige Gebäudewert beträgt 240.000 €.

Der Satz von 2 % folgt aus § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG: Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden. Für Fertigstellungen nach dem 31. Dezember 2022 sind es 3 %, für Gebäude vor dem 1. Januar 1925 sind es 2,5 %. Welcher Satz für Ihr Objekt gilt und wann eine kürzere Nutzungsdauer in Betracht kommt, haben wir in Gebäude-AfA berechnen ausführlich aufgeschlüsselt.

Was zehn Prozentpunkte wert sind

Die Aufteilung wirkt nicht einmalig, sondern in jedem Jahr der Haltedauer. Dasselbe Objekt, einmal mit 60 % und einmal mit 70 % Gebäudeanteil:

Zehn Prozentpunkte in der Aufteilung sind bei diesem Objekt also rund 18.000 € – für eine Zahl, die im Kaufvertrag oft gar nicht auftaucht. Wer den Effekt für ein konkretes Objekt durchrechnen will, findet die Systematik in unserem Beitrag zum Cashflow einer Immobilie, wo die AfA als nicht zahlungswirksamer Posten in den Cashflow nach Steuern eingeht.

Wenn die Aufteilung des Finanzamts nicht passt

Die Arbeitshilfe ist ein typisiertes Verfahren – sie kennt Ihr Objekt nicht. Genau das räumt das BMF in seiner Anleitung selbst ein: „Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.“ Und weiter: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV „werden im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung nicht berücksichtigt“.

Zwei Fehler, die regelmäßig Geld kosten

1. Die Nebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler gehören nach § 255 Abs. 1 HGB in die Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Wer nur den Vertragspreis aufteilt, verschenkt den Gebäudeanteil der Nebenkosten – im Beispiel oben immerhin 60 % von 34.000 €.
2. Die Aufteilung nach dem Kauf nie wieder ansehen. Die Aufteilung setzt die Bemessungsgrundlage für Jahrzehnte. Sie ist außerdem der Bezugswert für die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, denn maßgeblich sind dort die Anschaffungskosten des Gebäudes – nicht der Gesamtkaufpreis. Wie das zusammenspielt, steht in Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze.

Häufige Fragen

Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag selbst festlegen?

Verkäufer und Käufer können im Kaufvertrag einen Betrag für Grund und Boden ausweisen, und in der Praxis geschieht das häufig. Ob das Finanzamt dieser Aufteilung folgt, hängt vom Einzelfall ab – die Arbeitshilfe dient ausdrücklich auch dazu, „die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen“. Eine im Vertrag vereinbarte Aufteilung sollte deshalb zu den tatsächlichen Wertverhältnissen passen und begründbar sein; lassen Sie diesen Punkt vor der Beurkundung steuerlich prüfen.

Gilt die Aufteilung auch für eine Eigentumswohnung?

Ja. Zur Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Grundstück, und auch dieser Anteil ist nicht abnutzbar. Die BMF-Arbeitshilfe deckt Wohnungseigentum ausdrücklich mit ab; liegen geeignete Vergleichsfaktoren vor, stellt laut Anleitung gerade beim Wohnungseigentum das Vergleichswertverfahren „in besonderem Maße ein sachgerechtes Verfahren“ dar.

Quellen

• § 7 EStG (AfA, Gebäudesätze) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 9 EStG (Werbungskosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 6 EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15-%-Grenze) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 255 HGB (Anschaffungskosten, Nebenkosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 196 BauGB (Bodenrichtwerte) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• § 6 ImmoWertV (Wertermittlungsverfahren) — Gesetze im Internet (abgerufen am 05.08.2026)
• BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück — Datenportal des BMF (abgerufen am 05.08.2026)
• BMF, Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises, Stand März 2026 — PDF beim BMF (abgerufen am 05.08.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beratung durch eine befugte Person.