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Kauf & Bewertung Vermietung

Zwangsversteigerung: Immobilie ersteigern, Kosten & Grenzen

Stand: 12. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

In der Zwangsversteigerung fällt eine Entscheidung, die beim normalen Kauf über Wochen verteilt ist, in eine einzige Sekunde: Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer, Vermieter und Kostenschuldner zugleich — ohne Notartermin, ohne Rücktritt, ohne Gewährleistung. Dieser Beitrag erklärt die beiden Gebotsgrenzen, mit denen das Verfahren arbeitet, was der Zuschlag tatsächlich kostet und warum ein Mieter in der Wohnung bleibt, die Sie gerade ersteigert haben.

Was der Zuschlag bewirkt — und was er nicht heilt

Nach § 90 Abs. 1 ZVG wird der Ersteher durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks. Es gibt keine Auflassung, keinen notariellen Kaufvertrag und keine Bedingungen; das Grundbuch wird nur noch berichtigt, und zwar von Amts wegen: Nach § 130 Abs. 1 ZVG ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt, den Ersteher einzutragen. Deshalb fallen hier weder Notarkosten noch eine Maklerprovision an.

Der Preis dafür steht in § 56 ZVG. Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht mit dem Zuschlag über, ab diesem Moment gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten — und Satz 3 ist der Satz, an dem die meisten Kalkulationen scheitern: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt." Ein feuchter Keller, eine defekte Heizung, ein Dach am Ende seiner Nutzungsdauer: Das alles ist nach dem Zuschlag ausschließlich Ihr Problem. Die einzige belastbare Informationsquelle vor dem Gebot ist das Verkehrswertgutachten, das das Gericht nach § 74a Abs. 5 ZVG einholt und auf dessen Grundlage es den Grundstückswert festsetzt.

Die beiden Gebotsgrenzen: 50 % und 70 %

Das Verfahren schützt den Schuldner und die nachrangigen Gläubiger über zwei Schwellen, die am festgesetzten Grundstückswert hängen und im Sprachgebrauch 5/10- und 7/10-Grenze heißen. Sie funktionieren unterschiedlich, und dieser Unterschied entscheidet darüber, ob ein günstiges Gebot hält.

GrenzeWas passiertWirkung für den Bieter
50 % (§ 85a Abs. 1 ZVG) Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes bestehenbleibender Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht, ist der Zuschlag zu versagen — von Amts wegen Ein Gebot darunter ist im ersten Termin wertlos, niemand muss etwas beantragen
70 % (§ 74a Abs. 1 ZVG) Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch dadurch ausfällt, die Versagung beantragen; der betreibende Gläubiger kann widersprechen Ein Gebot dazwischen kann halten — oder im Termin noch kippen

Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin; der Abstand soll mindestens drei Monate betragen und darf sechs Monate nicht übersteigen (§ 74a Abs. 3 ZVG). Und hier liegt die eigentliche Pointe des Verfahrens: In diesem neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr. § 74a Abs. 4 ZVG und § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG schließen eine Versagung aus denselben Gründen ausdrücklich aus. Wer beim ersten Termin unter der Hälfte geblieben ist, hat deshalb nicht verloren — er hat drei bis sechs Monate Zeit, sich vorzubereiten.

Die Grenzen messen nicht Ihren Kaufpreis. Beide Schwellen beziehen sich auf das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte. Bleibt etwa ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch bestehen, zählt dessen Wert mit — bei der Grenze ebenso wie bei der Grunderwerbsteuer. Was Sie bar zahlen, ist also nicht dasselbe wie das, was rechtlich als Ihr Gebot gilt.

Was Sie zum Termin mitbringen müssen

Die Terminsbestimmung muss sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht sein (§ 43 Abs. 1 ZVG) — das ist Ihr Zeitfenster für Gutachten, Finanzierung und Grundbuchblick. Im Termin selbst müssen zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung mindestens 30 Minuten liegen (§ 73 Abs. 1 ZVG); länger geht immer, kürzer nie.

Die Sicherheitsleistung ist der Punkt, an dem unvorbereitete Bieter scheitern. Nach § 67 Abs. 1 ZVG kann ein Beteiligter sie verlangen, aber nur sofort nach Abgabe des Gebots — und sie beträgt nach § 68 Abs. 1 ZVG ein Zehntel, also 10 %, des Verkehrswerts, nicht Ihres Gebots. Bargeld wird dafür nicht angenommen; in der Praxis bringt man einen bestätigten Bundesbankscheck oder eine Bankbürgschaft mit oder überweist vorab auf das Konto der Gerichtskasse. Wer sie nicht leisten kann, dessen Gebot wird zurückgewiesen — auch wenn es das höchste war.

Den Zuschlag erhält nach § 81 Abs. 1 ZVG der Meistbietende. Das Bargebot — vereinfacht: der bar zu zahlende Teil — ist nach § 49 Abs. 1 ZVG vor dem Verteilungstermin zu berichtigen und nach Absatz 2 vom Zuschlag an zu verzinsen. Zwischen Zuschlag und Zahlung laufen also Zinsen, ohne dass Sie das Objekt schon wirtschaftlich nutzen müssen.

Der Mieter bleibt. Sie bekommen dafür ein Sonderkündigungsrecht

Die häufigste Fehlannahme lautet, die Zwangsversteigerung räume die Immobilie. Sie tut das Gegenteil: § 57 ZVG ordnet die entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB an, und § 566 Abs. 1 BGB lässt den Erwerber „anstelle des Vermieters" in das laufende Mietverhältnis eintreten. Kauf bricht nicht Miete — Zuschlag auch nicht.

Der Zuschlagsbeschluss ist zwar nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG ein Titel für die Zwangsvollstreckung auf Räumung. Satz 2 nimmt ihm aber genau dort die Wirkung, wo es darauf ankäme: Die Vollstreckung soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer auf Grund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Gegen den Schuldner, der selbst im Haus wohnt, ist der Beschluss ein Räumungstitel. Gegen den Mieter ist er es nicht.

Stattdessen gibt § 57a ZVG dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht: Er ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen", und Satz 2 setzt eine harte Ausschlussfrist — „Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist." Wer den ersten möglichen Termin verstreichen lässt, hat das Recht verbraucht, und zwar endgültig.

Was dieses Recht wert ist — und was es nicht ist —, ergibt sich aus § 573d BGB. Nach Absatz 1 gelten für eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist die §§ 573 und 573a BGB entsprechend: Für Wohnraum braucht der Ersteher also nach wie vor ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ein Freibrief ist § 57a ZVG nicht. Der Gewinn liegt in Absatz 2, der die Frist eigenständig definiert — spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Staffelung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, nach der sich die Vermieterfrist nach fünf und acht Jahren Wohndauer um jeweils drei Monate verlängert, kommt hier nicht vor. Gegenüber einem Mieter, der seit zehn Jahren in der Wohnung lebt, verkürzt sich die Frist damit von neun auf rund drei Monate.

Ein Beispiel für die Ausschlussfrist. Zuschlag am 14. April: Der dritte Werktag des April ist längst vorbei, der erste zulässige Termin liegt also im Mai — die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Mai beim Mieter sein und wirkt zum 31. Juli. Kommt sie erst im Juni, ist sie nach § 57a Satz 2 ZVG ausgeschlossen; es bleibt dann nur noch die ordentliche Kündigung mit den vollen Fristen des § 573c BGB. Ob daneben die dreijährige Sperrfrist für umgewandelte Eigentumswohnungen nach § 577a BGB eingreift, hängt davon ab, ob an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wurde — das ist vor jedem Gebot gesondert zu prüfen.

Was der Zuschlag wirklich kostet

Die Nebenkosten sind niedriger als beim freihändigen Kauf, aber sie sind nicht null — und ihre Bemessungsgrundlagen sind andere, als man erwartet.

PositionGrundlageBemessen nach
Grunderwerbsteuer§ 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4, § 11 Abs. 1 GrEStGMeistgebot zuzüglich der bestehenbleibenden Rechte; bundesgesetzlich 3,5 %
Zuschlagsgebühr des GerichtsNr. 2214 KV GKG, § 26 Abs. 2, § 54 Abs. 2 GKG0,5-Gebühr aus dem Gebot ohne Zinsen; schuldet allein der Ersteher
GrundbuchumschreibungNr. 14110 KV GNotKG1,0-Gebühr; Wert der Sache nach §§ 46 ff. GNotKG
Notar, Makler—entfallen: Eigentum entsteht nach § 90 Abs. 1 ZVG durch den Zuschlag

Beachten Sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer: Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG unterliegt bereits das Meistgebot der Steuer, nicht erst der Zuschlag, und nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gilt als Gegenleistung „das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben". Der bundesgesetzliche Steuersatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %; die Länder dürfen ihn nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG selbst bestimmen und tun das auch, weshalb das folgende Beispiel bewusst mit dem Bundessatz rechnet.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung, Verkehrswert 260.000 €

PostenRechenwegBetrag
Festgesetzter GrundstückswertGutachten, § 74a Abs. 5 ZVG260.000 €
Untere Schwelle im ersten TerminHälfte davon130.000 €
Schwelle für den Versagungsantragsieben Zehntel davon182.000 €
Sicherheitsleistungein Zehntel des Verkehrswerts26.000 €
Meistgebotangenommen180.000 €
Grunderwerbsteuer3,5 % aus 180.000 €6.300 €
Zuschlagsgebühr0,5 aus der Tabelle für 180.000 € (1.898,00 €)949,00 €

Das Gebot liegt mit 180.000 € über der Hälfte, aber 2.000 € unter sieben Zehnteln. Es hält also nur, solange kein ausfallender Berechtigter im Termin die Versagung beantragt. Wer diese Lücke nicht sehen will, bietet einfach 182.000 € — die zusätzlichen 2.000 € kaufen Rechtssicherheit. Hinzu kommen die Grundbuchgebühr und, sobald Sie vermieten, die laufende Kalkulation mit einer belastbaren Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, denn auch nach einem Zuschlag bemisst sich die Abschreibung nur nach dem Gebäudeanteil.

Die Falle bei Eigentumswohnungen: das Hausgeld-Vorrecht

Wer eine Eigentumswohnung ersteigert, muss eine Rangklasse kennen, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG räumt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für rückständiges Hausgeld einen Rang noch vor den Grundpfandrechten ein — erfasst sind die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf höchstens 5 % des festgesetzten Verkehrswerts. Bei unserem Beispielobjekt sind das bis zu 13.000 €, die im geringsten Gebot nach § 44 Abs. 1 ZVG stecken können und die Ihr Gebot faktisch verteuern. Ein Blick in die Beschlusssammlung und in die Abrechnung gehört deshalb zur Vorbereitung — ebenso wie die Frage, wie es um die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft steht.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Entscheidungen prägen die Praxis an genau den Stellen, an denen der Gesetzeswortlaut allein nicht weiterhilft: beim Sonderkündigungsrecht und bei der Steuerbemessung.

BGH, Urteil vom 15. September 2021 – VIII ZR 76/20

Der Voreigentümer hatte mit seinem Mieter vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Der Ersteher kündigte trotzdem wegen Eigenbedarfs. Der VIII. Zivilsenat gab ihm recht: Solche zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbarten Kündigungsbeschränkungen stehen der Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde. Für den Ersteher heißt das zweierlei: Eine Abrede im alten Mietvertrag, die er nicht kannte, kann ihm sein Sonderkündigungsrecht nicht nehmen — er braucht aber weiterhin einen Kündigungsgrund, denn gekündigt wurde hier wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Entscheidung ist eine Leitsatzentscheidung und in der BGH-Rechtsprechungssammlung nachgewiesen.

BFH, Urteil vom 2. März 2016 – II R 27/14

Die Erstehering mehrerer Eigentumswohnungen wollte die Grunderwerbsteuer um die anteilige Instandhaltungsrückstellung der Gemeinschaft gekürzt sehen — bei Meistgeboten zwischen 18.250 € und 52.640 € ging es um spürbare Beträge. Der II. Senat lehnte ab: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Rücklage zu mindern, weil diese zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und nicht auf den Ersteher übergeht. Praktische Folge: Die angesparte Rücklage erhöht den Wert Ihrer Wohnung, senkt aber keinen Cent Grunderwerbsteuer — kalkulieren Sie die Steuer auf das volle Gebot. Das Urteil ist amtlich veröffentlicht (V), die Finanzverwaltung wendet es also auf vergleichbare Fälle an.

Häufige Fragen

Habe ich ein Recht, die Immobilie vorher zu besichtigen?

Das ZVG sieht keines vor. Weder der Schuldner noch ein Mieter muss Bieter hineinlassen. Sie bieten deshalb regelmäßig allein auf Grundlage des gerichtlichen Verkehrswertgutachtens — und tragen das Risiko, weil nach § 56 Satz 3 ZVG kein Anspruch auf Gewährleistung besteht.

Gilt die untere Schwelle auch im zweiten Termin?

Nein. Wurde der Zuschlag im ersten Termin nach § 85a Abs. 1 oder § 74a Abs. 1 ZVG versagt, darf er im neuen Termin aus keinem dieser Gründe noch einmal versagt werden (§ 85a Abs. 2 Satz 2, § 74a Abs. 4 ZVG). Dort ist jedes Gebot oberhalb des geringsten Gebots zuschlagsfähig.

Kann ich den Mieter mit dem Zuschlagsbeschluss räumen lassen?

Nein. Der Beschluss ist zwar ein Räumungstitel, aber nicht gegen jemanden, der auf Grund eines durch den Zuschlag nicht erloschenen Rechts besitzt (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Das Mietverhältnis besteht fort; Ihr Instrument ist die Kündigung nach § 57a ZVG.

Was passiert, wenn ich das Bargebot nach dem Zuschlag nicht zahle?

Eigentümer bleiben Sie — § 90 Abs. 1 ZVG knüpft den Eigentumserwerb an den Zuschlag, nicht an die Zahlung. Für die Forderung gegen Sie werden nach § 130 Abs. 1 ZVG jedoch Sicherungshypotheken auf dem ersteigerten Grundstück eingetragen, und das Bargebot ist seit dem Zuschlag verzinst (§ 49 Abs. 2 ZVG). Ohne gesicherte Finanzierung sollte niemand die Hand heben.

Brauche ich einen Notar?

Für den Erwerb nicht. Notariell beglaubigte Urkunden verlangt das ZVG nur in Sonderfällen, etwa wenn der Meistbietende die Rechte aus dem Meistgebot abtritt oder erklärt, für einen anderen geboten zu haben (§ 81 Abs. 2 und 3 ZVG).

Nach dem Zuschlag beginnt die eigentliche Arbeit

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Versteigerungsbedingungen, bestehenbleibende Rechte und der Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes unterscheiden sich von Fall zu Fall; die Rechenbeispiele sind Illustrationen und keine Zusage.