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Steuern & AfA Kauf & Bewertung

Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt was 2026

Stand: 30. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

„Seit 2020 wird die Maklerprovision immer geteilt" — dieser Satz steht in Hunderten von Exposés und ist für Kapitalanleger regelmäßig falsch. Die Teilungsregel gilt nur für zwei Objektarten und nur gegenüber Verbrauchern. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, zahlt weiterhin, was verhandelt wurde. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann dagegen einen Anspruch haben, von dem er nichts weiß. Dieser Beitrag zeigt, wo die Grenze verläuft, was ein Verstoß kostet — und warum die Provision im Kaufjahr steuerlich fast nichts bringt.

Die Teilungsregel hat einen engen Anwendungsbereich

Die §§ 656a bis 656d BGB regeln den Maklerlohn beim Immobilienkauf. Entscheidend sind zwei Filter, die hintereinandergeschaltet sind — beide müssen passen, sonst gilt die Teilung nicht.

Filter 1 — das Objekt. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB spricht ausdrücklich vom „Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus". Das Mehrfamilienhaus, das Gewerbeobjekt, das unbebaute Grundstück und die Garage sind nicht genannt und damit nicht erfasst.

Filter 2 — der Käufer. § 656b BGB stellt in einem einzigen Satz klar: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist." Verbraucher ist nach § 13 BGB „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können". Eine GmbH scheidet damit aus, eine natürliche Person nicht automatisch — entscheidend ist der Zweck des konkreten Geschäfts.

Die Textform gilt immer. § 656a BGB verlangt für einen Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform — und er steht vor der Verbraucher-Schranke des § 656b BGB. Der mündlich am Küchentisch geschlossene Maklervertrag über eine Eigentumswohnung ist also formunwirksam, egal wer kauft.

Welche Konstellation liegt vor?

Innerhalb des Anwendungsbereichs unterscheidet das Gesetz zwei Fälle — je nachdem, ob der Makler für beide Seiten oder nur für eine tätig wird.

KonstellationNormWas gilt
Doppeltätigkeit — der Makler lässt sich von Käufer und Verkäufer bezahlen § 656c Abs. 1 BGB Beide Seiten dürfen sich nur „in gleicher Höhe" verpflichten, also je 50 % der Gesamtprovision. Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er sich auch von der anderen nichts versprechen lassen. Ein Erlass wirkt automatisch zugunsten der Gegenseite.
Einseitiger Auftrag — nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt, die Kosten sollen auf den Käufer § 656d Abs. 1 BGB Die Abwälzung ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber „zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt". Und sie wird erst fällig, wenn der Auftraggeber selbst gezahlt hat und darüber ein Nachweis vorliegt.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück — oder Käufer ist kein Verbraucher §§ 656b, 656c BGB (nicht anwendbar) Keine gesetzliche Teilung. Wer die Provision trägt und in welcher Höhe, ist frei verhandelbar — in der Praxis regelmäßig zulasten des Käufers.

Der zweite Halbsatz des § 656d Abs. 1 BGB wird oft übersehen und ist für den Käufer bares Geld: Er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Hälfte bereits gezahlt hat und der Verkäufer oder der Makler einen Nachweis darüber erbringt. Eine Provisionsrechnung, die vor dem Nachweis ins Haus flattert, ist noch nicht fällig.

Was zählt als „Einfamilienhaus"? Nicht das, was im Grundbuch steht

Genau hier liegt für Kapitalanleger der Kern. Der Bundesgerichtshof hat den Begriff nicht über die Bauweise, sondern über den Erwerbszweck definiert: Ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB liegt vor, wenn der Erwerb für den Makler erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24). Daraus folgen zwei Richtungen, die sich beide vom Bauzustand lösen:

Für den Anleger heißt das: Wer ein Zweifamilienhaus kauft, um beide Einheiten zu vermieten, kauft kein Einfamilienhaus — die Teilungsregel greift nicht, und ein Exposé, das etwas anderes behauptet, ändert daran nichts. Umgekehrt kann sie greifen, wenn dasselbe Haus für den eigenen Haushalt gekauft wird. Die zweite Entscheidung knüpft daran allerdings eine Bedingung, die man aktiv erfüllen muss: Die Absicht muss dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht worden sein.

Verstoß gegen die Teilung: Der Käufer zahlt nicht die Hälfte, sondern gar nichts

§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ordnet an, dass ein abweichender Maklervertrag „unwirksam" ist. Bei § 656d BGB steht die Rechtsfolge nicht im Gesetzestext — sie kommt vom BGH, und sie ist deutlich schärfer, als es sich viele Makler vorstellen: Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig, und eine Reduktion auf den hälftigen Betrag findet nicht statt (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24). Der Käufer schuldet dann nichts, nicht die Hälfte.

Praktisch relevant wird das über eine Konstellation, die harmlos aussieht: Die Kaufvertragsparteien vereinbaren im Innenverhältnis, dass der Käufer die volle Provision trägt. Der Verkäufer bleibt dann nicht mehr „mindestens in gleicher Höhe" verpflichtet — und die Abwälzung fällt komplett aus. Wer als Käufer eine solche Klausel im Notarentwurf findet, sollte sie prüfen lassen, statt sie hinzunehmen.

Steuerlich: die Provision ist keine Ausgabe, sondern eine Investition

Für vermietete Objekte ist die zweite Überraschung die steuerliche. Die Kaufprovision ist keine sofort abziehbare Ausgabe. Sie ist eine Aufwendung, die geleistet wird, um den Vermögensgegenstand zu erwerben, und gehört damit zu den Anschaffungskosten: „Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten" (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB).

Anschaffungskosten wirken sich nur über die Abschreibung aus. Absetzungen für Abnutzung sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG Werbungskosten; die linearen Sätze für Gebäude nennt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung davor und nach dem 31.12.1924, 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925. Und weil nur das Gebäude abnutzbar ist, wird auch die Provision anteilig aufgeteilt — der Anteil, der rechnerisch auf den Grund und Boden entfällt, ist überhaupt nicht abschreibbar. Wie diese Quote ermittelt wird, zeigt der Beitrag zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude.

RechenschrittAnnahmeBetrag
Kaufpreis Eigentumswohnung, Baujahr 1998—300.000 €
Angenommene Gesamtprovision7,14 % des Kaufpreises21.420 €
Anteil des Käufers bei Halbteilung50 % davon10.710 €
davon auf das Gebäude entfallendGebäudeanteil 70 %7.497 €
jährliche zusätzliche AfA2 % (Baujahr vor 2023)149,94 €
Steuerwirkung pro JahrGrenzsteuersatz 42 %62,97 €

Die Zahlen erklären, warum der Provisionsanteil in einer Kalkulation so schwer wiegt: 10.710 € fließen im Kaufjahr vollständig ab, steuerlich zurück kommen im ersten Jahr rund 63 €. Wären die 10.710 € sofort abziehbar, brächten sie bei 42 % Grenzsteuersatz 4.498,20 €. Diese Differenz ist keine Steuersparfrage, sondern eine Liquiditätsfrage — sie gehört in die Nebenkostenzeile der Deal-Analyse, nicht in die Steuerzeile. Dieselbe Logik gilt für die Grunderwerbsteuer und das mitverkaufte Inventar.

Beim Verkauf holt man sie zurück — wenn man innerhalb der Frist verkauft. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits". Die Kaufprovision hat die Anschaffungskosten erhöht und mindert damit einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn; Satz 4 zieht davon allerdings die zwischenzeitlich abgezogene AfA wieder ab. Was das im Ergebnis bedeutet, steht im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Von alldem zu trennen ist die Provision, die für die Vermietung anfällt — also für die Suche nach einem Mieter. Sie dient nicht dem Erwerb, sondern der laufenden Einkünfteerzielung und ist deshalb Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG, „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen". Sie wirkt im Jahr der Zahlung in voller Höhe.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt nicht, was ein „Einfamilienhaus" ist und was passiert, wenn die Teilung missachtet wird. Beides hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden — und für Kapitalanleger fallen die Antworten unterschiedlich aus.

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24

Maßgeblich ist nicht die Bauform, sondern der für den Makler erkennbare Erwerbszweck: Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn der Erwerb „erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient". Eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung — hier ein Büroanbau von einem Fünftel der Gesamtfläche — schadet nicht. Für den Anleger bedeutet das: Der Blick in den Bauplan beantwortet die Frage nicht. Wer zur Vermietung kauft, fällt trotz „Einfamilienhaus" im Exposé regelmäßig aus dem Anwendungsbereich heraus.

BGH, Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25

Der Senat führt diese Linie fort und dreht sie um: Auch ein objektiv als Mehrfamilienhaus — im Fall ein Zweifamilienhaus — dastehendes Objekt kann ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sein, wenn der Erwerbszweck auf die Nutzung durch einen einzigen Haushalt gerichtet und diese Nutzung nachvollziehbar ist. Der Halbteilungsgrundsatz greift dann aber nur, wenn der Kaufinteressent diese Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat. Wer sich darauf berufen will, muss es also vorher sagen — und sollte es dokumentieren.

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24

§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst jede vertragliche Gestaltung, die dem Makler unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch gegen die Partei verschafft, die den Maklervertrag nicht geschlossen hat — auch eine Abrede zwischen Käufer und Verkäufer im Innenverhältnis. Verpflichten sich die Käufer darin zur vollen Provision, bleibt der Verkäufer nicht mehr „mindestens in gleicher Höhe" verpflichtet, und die Vereinbarung ist nichtig; auf den hälftigen Betrag wird sie nicht reduziert. Der Käufer schuldet dann nichts.

Häufige Fragen

Gilt die Halbteilung beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Nein. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nennt nur den Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Ein zur Vermietung erworbenes Mehrfamilienhaus fällt nicht darunter — die Verteilung der Provision ist dort Verhandlungssache.

Bin ich als privater Vermieter Verbraucher im Sinne des § 656b BGB?

Das entscheidet der Zweck des konkreten Geschäfts, nicht die Rechtsform. § 13 BGB stellt darauf ab, ob das Geschäft „überwiegend weder der gewerblichen noch der selbständigen beruflichen Tätigkeit" zugerechnet werden kann. Wo im Steuerrecht die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe verläuft, zeigt der Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze; die zivilrechtliche Einordnung folgt eigenen Maßstäben und ist im Zweifel anwaltlich zu klären.

Muss ich zahlen, bevor der Verkäufer gezahlt hat?

Im Anwendungsbereich des § 656d BGB nicht. Der Anspruch gegen die andere Partei wird nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB erst fällig, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist und er oder der Makler einen Nachweis darüber erbringt.

Reicht eine mündliche Provisionszusage?

Für Wohnung und Einfamilienhaus nicht: § 656a BGB verlangt Textform. Diese Vorschrift steht vor der Verbraucher-Schranke des § 656b BGB und gilt damit auch dann, wenn der Käufer kein Verbraucher ist.

Kann ich die Kaufprovision im ersten Jahr absetzen?

Nein. Sie erhöht als Nebenkosten die Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB) und wirkt nur über die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG — und auch das nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Die Provision für die Mietersuche ist davon zu trennen; sie ist laufender Aufwand.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob die §§ 656c und 656d BGB auf einen konkreten Kauf anwendbar sind, hängt vom Objekt und vom Erwerbszweck ab; die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, keine Marktangaben.