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Steuern & AfA Kauf & Bewertung

Grunderwerbsteuer und Inventar: Was aus dem Kaufpreis heraus darf

Stand: 30. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten – und der einzige, den Sie durch die Gestaltung des Kaufvertrags legal beeinflussen können. Der Hebel heißt Inventar: Was beweglich ist und gesondert ausgewiesen wird, gehört nicht in die Bemessungsgrundlage. Dieser Beitrag zeigt, worauf sich das stützt, wo die Grenze verläuft – und warum die Sache für Vermieter noch einen zweiten, oft übersehenen Effekt hat.

Warum Inventar überhaupt herausfällt

Die Logik ergibt sich aus drei Normen, die aufeinander aufbauen. Erstens bemisst sich die Steuer nicht nach dem Wert der Immobilie, sondern nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zweitens ist diese Gegenleistung bei einem Kauf „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) – gemeint ist der Kaufpreis für das Grundstück. Und drittens definiert das Gesetz Grundstücke nicht eigenständig, sondern verweist zurück ins Zivilrecht:

„Unter Grundstücken im Sinne dieses Gesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen." (§ 2 Abs. 1 GrEStG)

Damit ist die entscheidende Frage keine steuerliche, sondern eine des BGB: Gehört der Gegenstand zivilrechtlich zum Grundstück oder nicht? Was nicht dazugehört, kann auch nicht Teil der Gegenleistung für das Grundstück sein – und bleibt außen vor.

Die Grenze: Bestandteil oder Zubehör

Das BGB zieht die Linie an zwei Stellen. Zubehör sind „bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind" (§ 97 Abs. 1 BGB). Zubehör wird beim Kauf zwar üblicherweise mitübereignet, ist aber rechtlich eine eigene Sache – und damit kein Grundstück.

Die Gegenseite regelt § 94 Abs. 2 BGB: „Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen." Alles, was in diesem Sinne eingebaut wurde, ist Teil des Gebäudes – und damit unvermeidlich Teil der Bemessungsgrundlage. Daran ändert auch eine gesonderte Preisangabe im Vertrag nichts.

Typischerweise beweglich (Chance)Typischerweise Gebäudebestandteil (kein Hebel)
Einbauküche mit Elektrogeräten, sofern versetzbarHeizungsanlage, Fenster, Türen, Estrich
Möbel, Einbauschränke ohne feste VerbindungSanitärobjekte, fest verlegte Fliesen
Markise, freistehendes Gartenhaus, GartenmöbelFest gemauerter Kamin, Aufzug
Sauna oder Kaminofen als StellgerätPhotovoltaikanlage, soweit fest verbaut

Kein Schema, sondern eine Einzelfallfrage. Die Tabelle beschreibt Regelfälle, keine Automatik. Ob eine konkrete Einbauküche „zur Herstellung des Gebäudes eingefügt" wurde, hängt davon ab, wie sie tatsächlich verbaut ist – eine maßgefertigte, in die Bausubstanz integrierte Küche kann anders zu beurteilen sein als eine genormte, versetzbare. Im Zweifel entscheidet der tatsächliche Zustand, nicht die Bezeichnung im Vertrag.

Was das rechnerisch bringt

Der gesetzliche Steuersatz steht in § 11 Abs. 1 GrEStG und lautet dort noch in alter Gesetzessprache: „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert." Also 3,5 %. Nur zahlt diesen Satz längst nicht jeder, denn das Grundgesetz gibt den Ländern eine eigene Kompetenz:

„Sie haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer." (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG)
Praktische Folge: Der für Sie geltende Satz ergibt sich aus dem Landesgesetz Ihres Bundeslandes, nicht aus § 11 GrEStG. Prüfen Sie ihn vor jeder Kalkulation – die Spanne zwischen den Ländern ist erheblich.

Ein Rechenbeispiel mit einem angenommenen Landessatz von 6 %:

PositionOhne AusweisMit Ausweis
Gesamtkaufpreis400.000 €400.000 €
davon Inventar (Küche 12.000 €, Gartenmöbel 4.000 €, Markise 2.000 €)–18.000 €
Bemessungsgrundlage400.000 €382.000 €
Steuer bei angenommenen 6 %24.000 €22.920 €
Ersparnis1.080 €

Die Ersparnis ist schlicht der Inventarwert multipliziert mit dem Steuersatz. Das ist überschaubar, aber es ist Geld, das ohne jede Gegenleistung im Grundbuch bleibt – und es fällt am Tag des Kaufs an, wo die Liquidität ohnehin am knappsten ist. Wie sich das in die Gesamtkalkulation einfügt, zeigt der Beitrag zum Cashflow einer Immobilie.

Der zweite Effekt: für Vermieter ist er oft der größere

Wer die Wohnung vermietet, gewinnt über die Grunderwerbsteuer hinaus. Denn der herausgerechnete Betrag verschwindet nicht – er wechselt nur das steuerliche Regal, und zwar in ein deutlich schnelleres.

Steckt der Küchenpreis im Gesamtkaufpreis, teilt er dessen Schicksal: Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil ist überhaupt nicht abschreibbar, der Gebäudeanteil läuft bei einem nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Wohngebäude mit „jährlich 3 Prozent" (§ 7 Abs. 4 EStG) – also über gut drei Jahrzehnte. Wird das Inventar dagegen gesondert ausgewiesen, ist es ein eigenes Wirtschaftsgut:

Für einen Vermieter kehrt sich die Rangfolge damit häufig um: Die gesparte Grunderwerbsteuer ist der kleinere, der vorgezogene Werbungskostenabzug der größere Posten. Beides zusammen macht die Aufteilung des Kaufpreises zu einer der folgenreichsten Entscheidungen des gesamten Kaufs – siehe dazu auch die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude.

Der zweitgrößte Posten der Kaufnebenkosten folgt eigenen Regeln, die nichts mit dem Kaufvertrag zu tun haben: Ob und in welcher Höhe die Maklerprovision beim Immobilienkauf auf den Käufer entfällt, hängt am Objekttyp und am Erwerbszweck — beim vermieteten Mehrfamilienhaus greift die gesetzliche Halbteilung gerade nicht.

Die Kehrseite, die kaum jemand nennt

Ein herausgerechnetes Inventar senkt nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern auch die Anschaffungskosten des Gebäudes. Genau an dieser Größe hängt aber die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf werden zu Herstellungskosten, wenn sie „ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sinkt die Bezugsgröße, sinkt die Grenze mit.

Bei 75 % GebäudeanteilOhne InventarausweisMit Inventarausweis
Anschaffungskosten Gebäude300.000 €286.500 €
Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten45.000 €42.975 €
Weniger Spielraum2.025 €

Wer direkt nach dem Kauf umfangreich saniert und ohnehin nah an der Grenze liegt, sollte beide Effekte gegeneinander rechnen, statt nur auf die Grunderwerbsteuer zu schauen. Was genau in diese Grenze einfließt, erklärt der Beitrag zur 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was das Finanzamt erwartet

Hier ist Klarheit wichtiger als Optimismus: Das Gesetz nennt keinen Prozentsatz und keine Pauschale für Inventar. Im Netz kursieren Faustformeln von „10 bis 15 % des Kaufpreises" – die stehen in keiner Norm. Maßgeblich ist allein, ob der angesetzte Wert dem entspricht, was die Gegenstände im gebrauchten Zustand tatsächlich wert sind.

  1. Einzeln auflisten. Eine Sammelposition „Inventar: 20.000 €" ist die schwächste denkbare Form. Besser: jeder Gegenstand mit Alter, Zustand und Wert.
  2. Zeitwert ansetzen, nicht Neuwert. Eine acht Jahre alte Küche ist keine neue Küche. Als Anhaltspunkt taugen Anschaffungsbelege des Verkäufers oder aktuelle Gebrauchtpreise.
  3. Belege sichern. Rechnungen, Fotos und der Nachweis, dass die Gegenstände versetzbar sind, gehören ins Kaufaktenarchiv – nicht erst dann, wenn das Finanzamt nachfragt.
  4. Finanzierung mitdenken. Banken beleihen Inventar in der Regel nicht wie die Immobilie. Ein hoher Inventaranteil kann den beleihbaren Wert senken und damit die Finanzierungskonditionen verschlechtern.

Wo der Spaß aufhört. Ein überhöhter Inventarwert ist keine Grauzone, sondern eine unrichtige Angabe über steuerlich erhebliche Tatsachen. § 370 Abs. 1 AO stellt genau das unter Strafe, wenn dadurch Steuern verkürzt werden – und weil der Kaufvertrag notariell beurkundet und dem Finanzamt angezeigt wird, liegt der Vorgang von Anfang an offen. Ein realistischer Ansatz mit Belegen ist nicht nur sicherer, er hält auch der Nachfrage stand.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wo Zubehör aufhört und wem das Gemeinschaftseigentum gehört, hat der Bundesfinanzhof für zwei Grenzfälle geklärt – der eine bestätigt den Hebel dieses Beitrags, der andere zeigt, wo er nicht funktioniert.

BFH, Beschluss vom 3. Juni 2020 – II B 54/19

Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer; ein darauf entfallendes Entgelt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Ob ein Gegenstand Zubehör ist, richtet sich nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung zu § 97 BGB – maßgeblich ist, ob er dazu bestimmt ist, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen, was der Tatrichter im Einzelfall feststellt. Für Vermieter bestätigt das den in diesem Beitrag beschriebenen Hebel höchstrichterlich: Eine im Kaufvertrag sauber ausgewiesene Einbauküche oder Markise senkt die Bemessungsgrundlage tatsächlich, sofern sie zivilrechtlich Zubehör bleibt.

BFH, Urteil vom 16. September 2020 – II R 49/17

Entschieden wurde ein Fall über Teileigentum — Gewerbeeinheiten und Stellplätze —, und das Urteil ordnet Teileigentum und Wohnungseigentum demselben Grundstücksbegriff des GrEStG zu. Der Kaufpreis darf dabei nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert werden. Sie bleibt zivilrechtlich Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Rechtsträgerwechsel findet also gar nicht statt – selbst wenn der Kaufvertrag ihr ausdrücklich einen eigenen Wert zumisst. Für Käufer einer Eigentumswohnung heißt das: Anders als beim mitverkauften Mobiliar lässt sich die Instandhaltungsrücklage nicht aus dem Kaufpreis herausrechnen, obwohl sie wirtschaftlich ähnlich wie Inventar wirkt.

Häufige Fragen

Muss das Inventar im notariellen Kaufvertrag stehen?

Der Nachweis gelingt am einfachsten, wenn die Aufteilung im beurkundeten Vertrag selbst steht – dann liegt sie dem Finanzamt mit der Veräußerungsanzeige ohnehin vor. Eine nachträglich erstellte Liste hat es deutlich schwerer, weil sie den Eindruck erweckt, sie sei erst für das Finanzamt angefertigt worden.

Gilt das auch für eine vermietete Wohnung mit Einbauküche?

Ja, und dort lohnt es sich besonders: Neben der Grunderwerbsteuer gewinnen Sie den schnelleren Abzug nach § 6 Abs. 2 EStG beziehungsweise die kürzere Abschreibung nach § 7 Abs. 1 EStG. Die Küche bleibt dabei Ihr Wirtschaftsgut, auch wenn der Mieter sie nutzt.

Senkt Inventar auch die Notar- und Grundbuchkosten?

Nein. Diese Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert des Grundstücksgeschäfts und nicht nach der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Der Hebel wirkt allein bei der Grunderwerbsteuer – und, für Vermieter, bei der Abschreibung.

Was ist mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach?

Das hängt von der Bauart ab und lässt sich nicht pauschal beantworten: Eine fest in die Dachhaut integrierte Anlage steht einem Gebäudebestandteil nach § 94 Abs. 2 BGB nahe, eine aufgeständerte Anlage eher nicht. Weil an der Einordnung auch die steuerliche Behandlung der Erträge hängt, ist das ein Fall für die Beratung – der Beitrag zur Photovoltaik im Mietshaus ordnet die Folgefragen ein.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Die Einordnung eines einzelnen Gegenstands als Zubehör oder Gebäudebestandteil und die Angemessenheit des angesetzten Werts sind Fragen des Einzelfalls – maßgeblich sind der tatsächliche Sachverhalt und die Beurteilung durch eine befugte Person.