Ertragswertverfahren berechnen: Formel, Beispiel und die zwei entscheidenden Stellschrauben

Stand: 29. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Bei einer vermieteten Immobilie zahlt niemand für die Mauern, sondern für den Ertrag, den sie abwirft. Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab – und weil Gutachter, Banken und Gutachterausschüsse damit rechnen, lohnt es sich für Käufer, die Systematik selbst zu beherrschen. Dieser Beitrag geht die Formel Schritt für Schritt durch, rechnet ein Mehrfamilienhaus vollständig durch und zeigt, warum zwei Größen das Ergebnis stärker bewegen als die Miete.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich und die Schweiz bewerten Renditeobjekte nach eigenen Regelwerken, die hier nicht dargestellt werden.

Was das Ertragswertverfahren ermittelt

Ziel jeder Wertermittlung ist der Verkehrswert. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks […] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Wie man dorthin kommt, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in Kraft seit dem 1. Januar 2022.

Sie kennt drei Wege – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind sie „nach der Art des Wertermittlungsobjekts […] zu wählen; die Wahl ist zu begründen“. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus fällt die Begründung leicht: Der Markt bepreist es über den Ertrag. Genau dort setzt § 27 Abs. 1 ImmoWertV an – der Ertragswert wird „auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt“, und nach Absatz 2 stützt er sich auf vier Größen: Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz. Wer eine davon schätzt, statt sie herzuleiten, hat kein Ergebnis, sondern eine Meinung.

Die Formel des allgemeinen Ertragswertverfahrens

§ 28 ImmoWertV beschreibt die Standardvariante: Der vorläufige Ertragswert ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen, „der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde“, und dem Bodenwert. In sechs Schritten:

#	Schritt	Rechenweg	Fundstelle
1	Rohertrag	marktüblich erzielbare Jahresmiete ohne Umlagen	§ 31 Abs. 2 ImmoWertV
2	Bewirtschaftungskosten	Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallwagnis (+ nicht umlegbare Betriebskosten)	§ 32 ImmoWertV
3	Reinertrag	Rohertrag − Bewirtschaftungskosten	§ 31 Abs. 1 ImmoWertV
4	Bodenwertverzinsung	Bodenwert × Liegenschaftszinssatz	§ 28 ImmoWertV
5	Gebäudeertragswert	(Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Kapitalisierungsfaktor	§ 28, § 34 ImmoWertV
6	Ertragswert	Gebäudeertragswert + Bodenwert	§ 28 ImmoWertV

Der Kapitalisierungsfaktor in Schritt 5 ist kein Erfahrungswert, sondern normiert. § 34 Abs. 2 ImmoWertV bezeichnet ihn als „jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor“ und gibt die Formel vor:

KF = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)) mit q = 1 + LZ und LZ = p ÷ 100

Dabei ist p der Zinsfuß, LZ der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer. Die Kapitalisierungsdauer entspricht nach § 28 ImmoWertV genau dieser Restnutzungsdauer – nicht der Zinsbindung, nicht dem geplanten Haltezeitraum.

Das Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, Baujahr 1985, Stichtag im Jahr 2026. 400 m² Wohnfläche, 8,50 € Nettokaltmiete je m² und Monat. Das Grundstück misst 600 m² bei einem Bodenrichtwert von 250 €/m². Der Gutachterausschuss weist für diese Objektart einen Liegenschaftszinssatz von 4,0 % aus.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Rohertrag	400 × 8,50 × 12	40.800 €
Verwaltungskosten	5 Wohnungen × 298	1.490 €
Instandhaltungskosten	400 × 11,70	4.680 €
Mietausfallwagnis	2 % von 40.800	816 €
Bewirtschaftungskosten	1.490 + 4.680 + 816	6.986 €
Reinertrag	40.800 − 6.986	33.814 €
Bodenwert	600 × 250	150.000 €
Bodenwertverzinsung	150.000 × 0,04	6.000 €
Reinertragsanteil Gebäude	33.814 − 6.000	27.814 €
Restnutzungsdauer	80 − 41 Jahre	39 Jahre
Kapitalisierungsfaktor	Formel oben, q = 1,04, n = 39	19,58
Gebäudeertragswert	27.814 × 19,58	544.723 €
Ertragswert	544.723 + 150.000	694.723 €

Rund 695.000 € – gut das 17-Fache der Jahresnettokaltmiete. Wer denselben Fall über einen pauschalen Multiplikator rechnet, landet zufällig in derselben Gegend; wer ihn über die Systematik rechnet, weiß hinterher, welche Annahme ihn dorthin gebracht hat.

Bewirtschaftungskosten: die Modellansätze der Anlage 3

Die Kostenpositionen im Beispiel sind nicht frei gegriffen. § 32 Abs. 1 ImmoWertV zählt vier Arten von Bewirtschaftungskosten auf – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten –, und zwar nur, soweit sie „nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind“. Was der Mieter trägt, mindert den Ertragswert also nicht; welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, behandelt der Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Für die Höhe gibt Anlage 3 zur ImmoWertV feste Modellansätze vor (Stand 1. Januar 2021):

Position	Wohnnutzung	Gewerbliche Nutzung
Verwaltung	298 € je Wohnung bzw. je Ein-/Zweifamilienhaus, 357 € je Eigentumswohnung, 39 € je Garage	3 % des Rohertrags
Instandhaltung	11,70 € je m² Wohnfläche (Schönheitsreparaturen beim Mieter), 88 € je Garage	100 %, 50 % oder 30 % des Wohnwerts je nach Nutzungsart
Mietausfallwagnis	2 % des Rohertrags	4 % des Rohertrags

Zwei Fallstricke bei diesen Zahlen. Erstens gelten sie laut Anlage 3 „für das Jahr 2021“ und werden nach Abschnitt III jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben – der für einen Stichtag 2026 anzusetzende Betrag liegt also höher, und wer die Rohwerte verwendet, rechnet die Instandhaltung zu niedrig. Zweitens richtet sich Anlage 3 nach § 12 Abs. 5 ImmoWertV an die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze. Sie ist damit die Gegenseite des Zinssatzes: § 10 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, „dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen“. Wer einen Liegenschaftszinssatz aus dem Grundstücksmarktbericht übernimmt, aber mit eigenen Kostenansätzen rechnet, mischt zwei Modelle und erhält einen Wert, der zu keinem von beiden passt.

Die kalkulatorische Instandhaltung der Wertermittlung ist übrigens nicht dasselbe wie die Instandhaltungsrücklage, die eine WEG tatsächlich ansammelt.

Stellschraube 1: die Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV „die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann“ – in der Regel Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Der Wortlaut geht aber weiter: Instandsetzungen und Modernisierungen können diese Dauer „verlängern“, unterlassene Instandhaltung sie verkürzen. Die Gesamtnutzungsdauer selbst setzt Anlage 1 modellhaft fest: 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung, 60 Jahre für Geschäfts- und Bürogebäude, 40 Jahre für Betriebs- und Werkstätten.

Für Wohngebäude beschreibt Anlage 2 ein Punktemodell: Bis zu 20 Punkte werden für Modernisierungselemente vergeben – jeweils 4 für Dacherneuerung mit Wärmedämmung und für die Wärmedämmung der Außenwände, jeweils 2 für Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Aus der Punktzahl folgt die Restnutzungsdauer über die Formel

RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND

mit den Beiwerten a, b und c aus Tabelle 3 der Anlage 2. Zurück zum Beispielhaus: Alter 41, Gesamtnutzungsdauer 80, also ein relatives Alter von 51,25 % – ausgerechnet als Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Ohne Modernisierung liegt es unter dem Schwellenwert von 60 %, den Tabelle 3 für null Punkte nennt, und es bleibt bei 80 − 41 = 39 Jahren. Nach einer Modernisierung von Dach, Fenstern, Heizung, Bädern und Leitungen (4 + 2 + 2 + 2 + 2 = 12 Punkte, Schwelle 16 %) rechnet dieselbe Formel mit a = 0,3640, b = 0,8080 und c = 0,9622:

RND = 0,3640 × 1.681 ÷ 80 − 0,8080 × 41 + 0,9622 × 80 = 51,5 Jahre

Aus 39 werden rund 51 Jahre. Der Kapitalisierungsfaktor steigt damit von 19,58 auf 21,62, der Ertragswert von 694.723 € auf 751.269 € – rund 56.500 € mehr, allein aus der verlängerten Nutzungsdauer und noch ohne einen Cent Mieterhöhung. Nach oben ist das gedeckelt: Das Modell streckt die Restnutzungsdauer „auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer“, bei kernsanierten Objekten sind bis zu 90 % möglich.

Stellschraube 2: der Liegenschaftszinssatz

Liegenschaftszinssätze sind nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV „Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden“. Sie werden nicht geschätzt, sondern aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet: § 193 Abs. 5 BauGB weist die Aufgabe dem Gutachterausschuss zu, der eine Kaufpreissammlung führt und daraus unter anderem diese Zinssätze ermittelt; veröffentlicht werden sie im Grundstücksmarktbericht. § 33 ImmoWertV verlangt anschließend, den Satz auf seine Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an das konkrete Objekt anzupassen.

Wie stark der Satz durchschlägt, zeigt das Beispielhaus bei sonst unveränderten Annahmen:

Liegenschaftszinssatz	Kapitalisierungsfaktor	Ertragswert
3,0 %	22,81	818.600 €
3,5 %	21,10	752.772 €
4,0 %	19,58	694.723 €
4,5 %	18,23	643.367 €
5,0 %	17,02	597.786 €

Ein einziger Prozentpunkt zwischen 3,0 und 4,0 bewegt den Wert um mehr als 120.000 € – deutlich mehr, als eine realistische Mietanpassung je bewirken könnte. „Welcher Liegenschaftszinssatz, und woher?“ ist deshalb die erste Frage an jede Ertragswertrechnung.

Die beiden anderen Varianten

§ 27 Abs. 5 ImmoWertV nennt neben dem allgemeinen noch das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Das vereinfachte Verfahren nach § 29 ImmoWertV kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert – Abzinsungsfaktor nach § 34 Abs. 3 ImmoWertV schlicht 1 ÷ qⁿ. Es verteilt nur anders, wo der Bodenwert auftaucht. Das periodische Verfahren nach § 30 ImmoWertV ist für schwankende Erträge gedacht, mit einem Betrachtungszeitraum, der zehn Jahre nicht überschreiten soll.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Das Ertragswertverfahren ist eine Bewertungsvorschrift, keine Steuernorm. Trotzdem landen zwei seiner Größen regelmäßig beim Bundesfinanzhof (BFH): die Restnutzungsdauer, weil sie an die Gebäude-AfA grenzt, und der Kaufpreis, weil er im Verhältnis zum Ertragswert überprüft wird. Beide Entscheidungen sind amtlich veröffentlicht (Kennzeichen „V"), die Finanzverwaltung wendet sie also allgemein an.

BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23

Die wichtigste Warnung für jeden, der die Restnutzungsdauer selbst rechnet: Zwar kann sich der Steuerpflichtige „zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint". Aber: „Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen." Die Zahl, die Sie oben aus Anlage 2 ableiten, trägt also Ihre Ertragswertrechnung — Ihre Abschreibung trägt sie nicht. Dafür braucht es ein Gutachten, das sich auf den konkreten Zustand des Gebäudes bezieht.

BFH, Urteil vom 29. Oktober 2019 – IX R 38/17

Umgekehrt schützt die Rechtsprechung den Kaufpreis gegen eine Korrektur nach Modellwerten. Ein „von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen", solange er nicht zum Schein vereinbart wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und das Gericht nach einer Gesamtwürdigung nicht zu dem Ergebnis kommt, „dass die vertragliche Kaufpreishöhe oder -aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint". Für Sie heißt das: Ein Ertragswert unter dem Kaufpreis ist eine Verhandlungsgrundlage und ein Renditesignal — ein Grund, die AfA-Bemessungsgrundlage zu kürzen, ist er erst bei einer groben Verfehlung der realen Wertverhältnisse.

Häufige Fragen

Ist der Ertragswert dasselbe wie der Kaufpreis?

Nein. Der Ertragswert ist ein Verfahrensergebnis, der Kaufpreis das Verhandlungsergebnis. Liegt der geforderte Preis deutlich darüber, zahlen Sie für etwas anderes als den Ertrag – Lage-Erwartung, Eigennutzungswunsch, Knappheit. Das kann vernünftig sein, sollte aber eine bewusste Entscheidung bleiben.

Warum steht die Tilgung nicht in der Rechnung?

Weil das Verfahren das Objekt bewertet, nicht Ihre Finanzierung. Zins und Tilgung hängen an Ihrer Bonität, nicht am Grundstück. Was am Monatsende übrig bleibt, zeigt der Beitrag Cashflow einer Immobilie berechnen.

Woher bekomme ich den Bodenwert?

Aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen“ vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; nach Absatz 2 kann dafür ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Denselben Wert brauchen Sie später für die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude.

Ersetzt die eigene Rechnung ein Gutachten?

Nein. Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses nach § 193 Abs. 1 BauGB hat eine andere Qualität – und nach Absatz 3 ohnehin keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Die eigene Rechnung ist ein Prüfwerkzeug: Sie zeigt, welche Annahme einen Preis trägt, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Den Ertragswert nicht einmal, sondern laufend im Blick

RenoDiary rechnet Miete, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Sanierungsplan je Objekt zusammen – und zeigt in der Deal-Analyse, ob der geforderte Kaufpreis zum Ertrag passt.

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Quellen

ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung, §§ 4, 6, 10, 12, 21, 27–34, 40 sowie Anlagen 1–3) — Gesetze im Internet (abgerufen am 11.08.2026)
§ 194 BauGB (Verkehrswert) — Gesetze im Internet (abgerufen am 11.08.2026)
§ 193 BauGB (Aufgaben des Gutachterausschusses, Kaufpreissammlung) — Gesetze im Internet (abgerufen am 11.08.2026)
BFH, Urteil vom 29.10.2019 – IX R 38/17 (Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises), amtlich veröffentlicht — Volltext beim Bundesfinanzhof (abgerufen am 29.08.2026)
BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 (ImmoWertV-Restnutzungsdauer genügt nicht für die kürzere Nutzungsdauer), amtlich veröffentlicht — Volltext beim Bundesfinanzhof (abgerufen am 29.08.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Verordnungswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beurteilung durch eine sachverständige Person.