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Erbbaurecht kaufen: Erbbauzins, Fristen und Steuer 2026

Stand: 25. August 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten

Ein Erbbaurecht wirkt im Exposé wie ein Rabatt: Das Haus steht, das Grundstück gehört jemand anderem, der Preis liegt unter dem für Volleigentum. Der Rabatt ist aber kein Nachlass, sondern eine Ratenzahlung – der Erbbauzins läuft weiter, wenn das Darlehen längst getilgt ist. Was Sie kaufen, steht deshalb weniger im Exposé als im Erbbaurechtsvertrag. Dieser Beitrag trennt, was das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt – und was es der Vertragsfreiheit überlässt.

Was ein Erbbaurecht rechtlich ist

Beim Erbbaurecht wird ein Grundstück so belastet, dass dem Berechtigten „das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben" (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Zwei Wörter darin sind die entscheidenden: veräußerlich und vererblich. Ein Erbbaurecht ist handelbar und beleihbar – kein Mietverhältnis am Grundstück, sondern ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Erbbaugrundbuchblatt.

Zwei gesetzliche Grenzen sind selten bekannt: Das Recht kann nicht auf einen Teil eines Gebäudes, „insbesondere ein Stockwerk", beschränkt und nicht unter eine auflösende Bedingung gestellt werden (§ 1 Abs. 3 und 4 ErbbauRG). Ein Vertrag, der das Recht automatisch enden lässt, arbeitet gegen den Gesetzeswortlaut.

Der Vertrag ist der eigentliche Kaufgegenstand

§ 2 ErbbauRG zählt auf, was die Parteien zum Inhalt des Erbbaurechts machen können – also dinglich vereinbaren, mit Wirkung gegen jeden späteren Erwerber. Damit ist die Liste zugleich Ihre Prüfliste für den Kauf:

Vereinbarung nach § 2 ErbbauRGWas das für Sie bedeutet
Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (Nr. 1)Kann Ihnen eine Instandhaltungspflicht in bestimmter Qualität auferlegen und die Nutzung festschreiben – etwa auf Wohnzwecke. Umnutzung oder Aufstockung sind dann nicht frei.
Versicherung und Wiederaufbau nach Zerstörung (Nr. 2)Eine Wiederaufbaupflicht bindet Sie auch dann, wenn ein Neubau sich wirtschaftlich nicht mehr rechnet.
Tragung der Lasten und Abgaben (Nr. 3)Regelt, wer Grundsteuer und öffentliche Lasten trägt. In aller Regel Sie.
Heimfall (Nr. 4)Die Verpflichtung, das Erbbaurecht bei bestimmten Ereignissen auf den Eigentümer zu übertragen. Der schärfste Hebel im Vertrag.
Vertragsstrafen (Nr. 5)Sanktion für Pflichtverstöße, oft gekoppelt an Instandhaltung oder Nutzungsbindung.
Vorrecht auf Erneuerung (Nr. 6)Das Recht, nach Ablauf zuerst gefragt zu werden. Ohne diese Klausel endet Ihre Position mit der Laufzeit.
Ankaufsverpflichtung des Eigentümers (Nr. 7)Die Verpflichtung, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen – der Weg ins Volleigentum.

Prüfen Sie zuerst Nr. 4, 6 und 7. Sie entscheiden über Ausstieg, Verlängerung und Restwert. Alles andere lässt sich bepreisen; ein fehlendes Vorrecht auf Erneuerung nicht mehr nachverhandeln.

Erbbauzins: wann er steigen darf

Auf den in wiederkehrenden Leistungen vereinbarten Erbbauzins finden die Vorschriften über Reallasten entsprechende Anwendung (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG) – er ist also dinglich gesichert. Fast jeder Vertrag enthält zusätzlich eine Anpassungsklausel, und für Wohngebäude begrenzt das Gesetz sie:

Die verbreitete Formulierung, der Erbbauzins werde „alle drei bis fünf Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst", ist damit eine Vertragsklausel, keine gesetzliche Regel. Beim Wohngebäude liegt § 9a ErbbauRG als Deckel darüber – beim Gewerbeobjekt nicht.

Zahlungsverzug ist gedeckelt. Verzug kann den Heimfallanspruch nur begründen, wenn der Erbbauberechtigte „mit dem Erbbauzinse mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge im Rückstand ist" (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Eine verpasste Rate kostet Sie das Recht also nicht – zwei Jahresbeträge Rückstand sehr wohl.

Verkaufen und beleihen: der Zustimmungsvorbehalt

Als Inhalt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, dass Veräußerung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) und Belastung mit Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG) der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen. Das steht in fast jedem Vertrag und betrifft beide Enden Ihrer Kalkulation: Finanzierung und Exit.

Ein Blankoscheck ist es nicht. Der Erbbauberechtigte kann die Zustimmung verlangen, wenn der Vertragszweck „nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird" und der Erwerber Gewähr für ordnungsmäßige Erfüllung bietet (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG); für die Belastung genügt, dass sie „mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar" ist (§ 7 Abs. 2 ErbbauRG). Wird sie ohne ausreichenden Grund verweigert, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG). Eine zusätzliche Station im Ablauf bleibt es trotzdem – sie gehört in die Liquiditätsplanung, so wie in der Cashflow-Rechnung einer Immobilie jede andere wiederkehrende Position auch.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer „dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten" (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Der zweite Satz ist der wichtigere: Über Höhe, Zahlungsart und sogar die Ausschließung können Vereinbarungen getroffen werden. Die Entschädigung ist gesetzlicher Regelfall – und vertraglich abdingbar.

Die „zwei Drittel" gelten nicht für jedes Wohngebäude. Nur wenn das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt" ist, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen, und nur dann kann sich der Eigentümer nicht auf eine abweichende Vereinbarung berufen (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Bei einem gewöhnlichen Anlageobjekt greift dieser Mindestschutz nicht automatisch.

Der Eigentümer kann die Zahlung zudem abwenden, indem er das Recht vor Ablauf „für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks" verlängert; lehnen Sie ab, erlischt der Anspruch (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG). Beim Heimfall – der Übertragung während der Laufzeit nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG – schuldet der Eigentümer „eine angemessene Vergütung"; auch sie ist vereinbar bis hin zum Ausschluss, und auch dort gilt die Zwei-Drittel-Untergrenze nur zugunsten minderbemittelter Bevölkerungskreise (§ 32 Abs. 1 und 2 ErbbauRG).

Steuerlich: laufend abziehbar, aber nicht abschreibbar

Bei vermieteten Objekten ist der Erbbauzins eine Ausgabe zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen und damit Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Drei Punkte gehen in der Kalkulation regelmäßig unter:

  1. Einmalzahlung wird verteilt. Werden „Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen" (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Der Grundstückseigentümer darf die Einnahme entsprechend verteilen (§ 11 Abs. 1 Satz 3 EStG).
  2. Keine Kaufpreisaufteilung nötig. Abgeschrieben wird das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG); ein Grundstücksanteil wird nicht miterworben, die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude entfällt also. Welche Sätze gelten, steht im Beitrag zur Gebäude-AfA.
  3. Grunderwerbsteuer trifft auch das Erbbaurecht. Erbbaurechte stehen den Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Wiederkehrende Leistungen werden dabei mit ihrem Kapitalwert angesetzt – dem Vielfachen des Jahreswerts aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz, gerechnet mit 5,5 % (§ 13 Abs. 1 BewG). Wie viel davon im Einzelfall in die Bemessungsgrundlage eingeht, hängt vom Vertrag ab; kalkulieren Sie die Nebenkosten also nie allein auf den Gebäudepreis.

Die Rechnung: günstiger Einstieg, längere Laufzeit

Angenommen, dieselbe Wohnung gibt es einmal als Erbbaurecht und einmal als Volleigentum; der Bodenwertanteil beträgt 120.000 €, der Erbbauzins 3 % davon, also 3.600 € im Jahr oder 300 € im Monat. Finanziert wird jeweils mit 20 % Eigenkapital und einer Annuität von 5,8 % (3,8 % Zins plus 2 % Tilgung).

PositionErbbaurechtVolleigentum
Kaufpreis220.000 €340.000 €
Eigenkapital44.000 €68.000 €
Darlehen176.000 €272.000 €
Annuität im Jahr10.208 €15.776 €
Annuität im Monat850,67 €1.314,67 €
Erbbauzins im Monat300,00 €—
Summe im Monat1.150,67 €1.314,67 €

Das Erbbaurecht ist hier 164,00 € im Monat günstiger und bindet 24.000 € weniger Eigenkapital. Der Vorteil hat aber ein Verfallsdatum: Die Annuität endet mit der Tilgung, der Erbbauzins nicht.

Für die Bewertung ist der Kapitalwert die ehrlichere Größe als die Jahresrate: Bei 75 Jahren Restlaufzeit beträgt das Vielfache aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz 18,345 – aus 3.600 € im Jahr werden 66.042 €. Um diese Größenordnung sollte der Preis unter dem des Volleigentums liegen, bevor man von einem Vorteil spricht. Wie ein Objekt sonst über seine Erträge bewertet wird, zeigt der Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Erbbauzins gehört in die Objektakte

RenoDiary führt jedes Objekt mit Kaufpreis, Darlehen, laufenden Kosten und Cashflow – der Erbbauzins ist dort eine wiederkehrende Position wie jede andere.

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Ob eine ausgeschlossene Heimfallvergütung im Vertrag wirklich das letzte Wort ist, hat der Bundesgerichtshof erst 2024 geklärt – für Kapitalanleger die praktisch wichtigste Frage rund um den Heimfall.

BGH, Urteil vom 19. Januar 2024 – V ZR 191/22

Ein vertraglicher Ausschluss der Heimfallvergütung ist für sich genommen zulässig – auch bei einem Erbbaurecht mit einer Gemeinde als Eigentümerin. Er hat aber eine Kehrseite: Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs unterliegt dann einer strengen Verhältnismäßigkeitskontrolle. Sie kann unverhältnismäßig und damit unwirksam sein, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung beruht, das Bauwerk weitgehend fertiggestellt ist, der Erbbauberechtigte erheblich investiert hat und der Eigentümer das Bauwerk absehbar anderweitig nutzen oder verwerten kann. Praktische Folge: Ein Vertrag ohne Heimfallvergütung ist kein Freibrief für den Eigentümer – wer bereits gebaut und investiert hat, ist nicht automatisch schutzlos.

Häufige Fragen

Kann ich ein Erbbaurecht normal finanzieren?

Ja, es kann mit Hypothek, Grund- oder Rentenschuld belastet werden. Steht im Vertrag ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG, braucht die Bestellung des Grundpfandrechts die Zustimmung des Eigentümers; darauf besteht ein Anspruch, wenn die Belastung mit den Regeln ordnungsmäßiger Wirtschaft vereinbar ist (§ 7 Abs. 2 ErbbauRG).

Was passiert, wenn die Restlaufzeit kurz ist?

Mit der Restlaufzeit sinkt der Wert des Rechts, und die Finanzierung wird enger, weil die Darlehenslaufzeit sie nicht überschreiten kann. Entscheidend ist dann das Vorrecht auf Erneuerung (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG) und die Entschädigungsregel (§ 27 ErbbauRG).

Kann der Eigentümer den Erbbauzins jederzeit erhöhen?

Nein. Ohne Anpassungsklausel gibt es überhaupt keinen Erhöhungsanspruch. Mit Klausel und bei einem Wohngebäude gelten die Dreijahresfrist und die Billigkeitsgrenze des § 9a Abs. 1 ErbbauRG; bei gewerblich genutzten Bauwerken fehlt dieser Deckel.

Kann ich das Grundstück später kaufen?

Nur, wenn der Vertrag eine Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers enthält (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG) oder der Eigentümer freiwillig verkauft. Einen gesetzlichen Anspruch auf den Erwerb des Grundstücks gibt es nicht.

Ist der Erbbauzins bei Eigennutzung absetzbar?

Der Abzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG setzt Einnahmen voraus, die erworben, gesichert und erhalten werden. Bei einer selbst bewohnten Wohnung fehlt diese Einkunftsquelle.

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Welche Rechte und Pflichten ein konkretes Erbbaurecht trägt, ergibt sich aus dem Erbbaurechtsvertrag und dem Erbbaugrundbuch.