RENODIARYRENOVIERUNGSMANAGER
DEEN Kostenlos starten
DE
Steuern & AfA Kauf & Bewertung

Abbruchkosten absetzen: Die 3-Jahres-Regel beim Kauf 2026

Stand: 11. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Ein Investor kauft ein Grundstück mit einem alten Haus darauf, lässt abreißen und baut neu. Die Abrissrechnung geht in die Anlage V — und das Finanzamt streicht sie. Der Grund liegt nicht in der Rechnung und nicht im Bagger, sondern in etwas, das Monate früher passiert ist: in der Absicht, mit der beim Notar unterschrieben wurde. Dieser Beitrag zeigt, welche drei Ausgänge es gibt, wovon sie abhängen und warum der Kalender dabei gegen Sie arbeitet.

Zwei Beträge, ein gemeinsames Schicksal

Steuerlich stehen beim Abriss immer zwei Posten zur Debatte, und sie werden gleich behandelt:

Für beide zusammen gibt es genau drei mögliche Ausgänge, und sie unterscheiden sich nicht um Nuancen, sondern darum, ob das Geld in einem Jahr wirkt, über Jahrzehnte verteilt wird oder steuerlich gar nicht mehr auftaucht.

AusgangslageBehandlung von Restwert und AbbruchkostenWirkung
Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, später abgerissen Restwert als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA), Abbruchkosten als Werbungskosten Sofort im Jahr des Abbruchs abziehbar
Gebäude in Abbruchabsicht erworben, Abriss steht in engem wirtschaftlichem Zusammenhang mit einem Neubau oder grundlegenden Umbau Herstellungskosten des neuen beziehungsweise umgebauten Gebäudes Verteilt über die AfA des neuen Gebäudes
Gebäude in Abbruchabsicht erworben, kein solcher Zusammenhang Anschaffungskosten des Grund und Bodens Keine Abschreibung — Grund und Boden nutzt sich nicht ab

Fall 1: ohne Abbruchabsicht gekauft

Wer ein Gebäude kauft, um es zu vermieten, und sich erst später zum Abriss entschließt, hat den steuerlich günstigsten Fall. § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG erlaubt ausdrücklich „Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung"; über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG gehören Absetzungen für Abnutzung zu den Werbungskosten. Der noch nicht abgeschriebene Gebäuderestwert wird damit in einem Zug abgezogen.

Die Abbruchkosten selbst sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG — „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" —, solange das Grundstück weiter der Vermietung im Sinne des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dient. Diese Norm erfasst Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile gleichermaßen; der Abriss eines Mietobjekts, um an gleicher Stelle wieder zu vermieten, bricht den Zusammenhang zur Einkunftsquelle nicht ab.

Zwei Voraussetzungen müssen aber zusammenkommen: Das Gebäude darf im Zeitpunkt des Erwerbs technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht gewesen sein, und es muss ohne Abbruchabsicht erworben worden sein. Beides prüft das Finanzamt — und für die zweite Frage hat es eine Vermutung auf seiner Seite.

Fall 2: in Abbruchabsicht gekauft

Stand der Abriss schon beim Kauf fest, verschiebt sich die ganze Rechnung. Restwert und Abbruchkosten sind dann keine laufenden Kosten der Vermietung, sondern Aufwand für das, was danach entstehen soll. Führt der Abriss zu einem Neubau oder einem grundlegenden Umbau, werden sie Herstellungskosten dieses Gebäudes im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB — also „Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen". Verloren ist das Geld nicht: Es fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA des neuen Gebäudes, bei einem Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 also in eine Abschreibung von 3 % jährlich nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG.

Fehlt dieser enge wirtschaftliche Zusammenhang — das Haus kommt weg, damit das Grundstück unbebaut verkauft, verpachtet oder erst einmal liegen gelassen werden kann —, dann werden Restwert und Abbruchkosten zu Anschaffungskosten des Grund und Bodens nach § 255 Abs. 1 HGB. Und das ist der teure Ausgang: Grund und Boden nutzt sich nicht ab, es gibt darauf keine AfA. Der Betrag wirkt sich dann frühestens bei einer steuerpflichtigen Veräußerung aus, und wenn die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer abgelaufen ist, gar nicht mehr.

Die Drei-Jahres-Vermutung

Ob jemand beim Kauf abreißen wollte, steht in keinem Dokument. Deshalb arbeitet die Rechtsprechung mit einem Anscheinsbeweis: Beginnt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass das Gebäude in Abbruchabsicht gekauft wurde. Maßgeblich ist dabei der Erwerbszeitpunkt, also der notarielle Kaufvertrag — nicht der Tag der Schlüsselübergabe.

Widerlegen lässt sich die Vermutung, aber nicht mit einer Absichtserklärung. Verlangt wird die substantiierte Darlegung eines außergewöhnlichen, beim Erwerb nicht absehbaren Geschehensablaufs — ein Brand, ein Wasserschaden, eine behördliche Anordnung, eine Bausubstanz, die sich erst bei der Sanierung als unrettbar erweist. Alles, was man beim Kauf hätte bedenken können, taugt dafür nicht.

Dieselben drei Jahre, ein anderer Fallstrick. Die Frist deckt sich zufällig mit der Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zu Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Wer ein Altobjekt kauft, hat also in denselben drei Jahren zwei voneinander unabhängige Regeln gegen sich — und beide verwandeln Sofortabzug in Abschreibung.

Bedingte Abbruchabsicht: der teure Irrtum

Der häufigste Fehler liegt nicht bei denen, die von Anfang an abreißen wollen, sondern bei denen, die eigentlich umbauen wollten. Eine Abbruchabsicht liegt nämlich auch dann vor, wenn der Käufer den Abriss für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus billigend in Kauf genommen hat. Wer ein sichtbar marodes Objekt mit dem Plan kauft, es zu entkernen, und dabei in Rechnung stellt, dass es am Ende doch weichen könnte, hat steuerlich bereits eine Abbruchabsicht — auch wenn der Entschluss zum Abriss erst ein Jahr später fällt. Der spätere Abriss ist dann kein neuer Entschluss, sondern die Verwirklichung der von Anfang an mitgedachten Variante.

Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus wird für 420.000 € gekauft, davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung 280.000 € auf das Gebäude. Nach fünf Jahren Vermietung mit 2 % linearer AfA sind 28.000 € abgeschrieben, der Restwert beträgt 252.000 €. Der Abriss kostet 46.000 €. Zusammen stehen 298.000 € zur Disposition.

SzenarioSteuerlich wirksamBei 42 % Grenzsteuersatz
Ohne Abbruchabsicht erworben298.000 € im Jahr des Abbruchsrund 125.160 € Entlastung, sofort
Mit Abbruchabsicht, Neubau folgt298.000 € verteilt über rund 33 Jahrerund 3.755 € pro Jahr
Mit Abbruchabsicht, kein Neubau0 € laufendkeine laufende Entlastung

Die Zahlen sind eine Illustration: Grenzsteuersatz, Kaufpreisaufteilung und AfA-Satz hängen am Einzelfall. Die Größenordnung stimmt aber — und über sie entscheidet eine Frage, die sich nach dem Kauf nicht mehr beeinflussen lässt.

Wenn das Gebäude schon verbraucht war

Die ganze Unterscheidung setzt voraus, dass im Erwerbszeitpunkt überhaupt noch ein werthaltiges Gebäude stand. War es technisch oder wirtschaftlich bereits verbraucht — eine Ruine ohne jede Nutzungsperspektive —, entfällt auf das Gebäude regelmäßig kein Kaufpreisanteil; dann gibt es keinen Restwert, den eine AfaA erfassen könnte, und es geht nur noch um die Abbruchkosten. Die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag legt damit fest, wie viel überhaupt auf dem Spiel steht.

Ein Sonderfall bei der degressiven AfA

Wer für ein Wohngebäude die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt hat, sollte den Sofortabzug nicht einplanen: Satz 6 der Vorschrift schließt Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung für diese Gebäude ausdrücklich aus. Der Wechsel zur linearen AfA ist nach Satz 7 zulässig — das ist der Weg, über den die AfaA wieder erreichbar wird.

Was Sie vor dem Kauf festhalten sollten

  1. Dokumentieren Sie die Erwerbsabsicht: Exposé, Finanzierungsunterlagen, Mietkalkulation, Handwerkerangebote für die geplante Sanierung statt für einen Abriss.
  2. Halten Sie den Zustand bei Übergabe fest — Fotos, Protokoll, gegebenenfalls ein Gutachten. Eine später auftauchende Schadstoff- oder Statikfrage ist nur dann ein unvorhersehbarer Ablauf, wenn sie beim Kauf nachweislich nicht bekannt war.
  3. Achten Sie auf eine belastbare Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude.
  4. Schreiben Sie den Abrissbeschluss mit Datum und Anlass auf, sobald er fällt.
  5. Sammeln Sie die Abrissrechnungen getrennt von den Baukosten des Neubaus — nachträglich lassen sie sich kaum noch sauber trennen.
  6. Behalten Sie den Drei-Jahres-Kalender ab dem Datum des Notarvertrags im Blick.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Im Gesetz steht von „Abbruchabsicht" kein Wort. Die gesamte Unterscheidung ist von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entwickelt worden, und sie ist bis heute die maßgebliche Quelle.

BFH, Urteil vom 13. April 2010 – IX R 16/09

Der für Vermietung und Verpachtung zuständige IX. Senat formuliert beide Regeln, auf die es in der Praxis ankommt. Erstens: Beginnt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht der Beweis des ersten Anscheins für einen Erwerb in Abbruchabsicht. Zweitens: Eine Abbruchabsicht ist auch dann anzunehmen, wenn der Erwerber den Abriss für den Fall der Undurchführbarkeit eines geplanten Umbaus billigend in Kauf genommen hat. Im entschiedenen Fall hatten die Käufer ein um 1800 errichtetes Fachwerkhaus erworben und zunächst einen Umbau geplant; das reichte nicht, um den Anscheinsbeweis zu entkräften. Für Eigentümer heißt das: Die Absicht wird aus den Umständen erschlossen, nicht aus der eigenen Erklärung. Die Entscheidung ist nicht amtlich veröffentlicht (NV) und bindet damit unmittelbar nur den entschiedenen Fall; sie stützt sich aber ausdrücklich auf die ständige Rechtsprechung.

BFH, Urteil vom 27. Mai 2020 – III R 17/19

Der Fall betraf eine Mitunternehmerschaft und eine vorweggenommene Erbfolge, doch die Aussage reicht weiter: Die Rechtsgrundsätze zur Behandlung von Abbruchkosten gelten auch dann, wenn das Gebäude unentgeltlich übergeht. In den Entscheidungsgründen fasst der Senat die Linie zusammen — für die AfaA und den Sofortabzug der Abbruchkosten kommt es bei einem im Erwerbszeitpunkt noch nicht verbrauchten Gebäude darauf an, ob es mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Praktische Folge: Ein Objekt vor dem Abriss an Kinder oder eine eigene Gesellschaft zu übertragen, wäscht eine bestehende Abbruchabsicht nicht aus. Das Urteil ist amtlich veröffentlicht (V), die Finanzverwaltung wendet es also auf vergleichbare Fälle an.

Häufige Fragen

Zählen die drei Jahre ab Kaufvertrag oder ab Besitzübergang?

Ab dem notariellen Kaufvertrag. Er ist der Zeitpunkt, auf den es für die Abbruchabsicht ankommt — die Absicht muss beim Erwerb vorliegen, nicht bei der Übergabe.

Ich habe erst nach dem Kauf gemerkt, dass die Sanierung unwirtschaftlich ist. Rettet mich das?

Nur, wenn Sie das beim Kauf nicht absehen konnten. Genau diese Konstellation ist in IX R 16/09 gescheitert: Wer den schlechten Zustand kannte und den Abriss als Möglichkeit mitgedacht hat, hatte bereits eine bedingte Abbruchabsicht.

Was ist mit einem Teilabbruch?

Für ihn gelten dieselben Grundsätze. Wird ein Teil des Gebäudes abgerissen, um den Rest grundlegend umzubauen, gehören der anteilige Restwert und die Abbruchkosten bei Erwerb in Abbruchabsicht zu den Herstellungskosten des umgebauten Gebäudes.

Gilt das auch für ein selbst genutztes Haus?

Nein. Der Sofortabzug setzt einen Zusammenhang mit einer Einkunftsquelle voraus. Wer ein selbst bewohntes Haus abreißt, hat mangels Vermietung keine Werbungskosten — die Kosten gehören dann zum neu errichteten Gebäude.

Darf ich die Abbruchkosten wenigstens über § 35a EStG geltend machen?

Für ein vermietetes Objekt nicht: Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen greift nur im eigenen Haushalt. Bei Vermietung läuft alles über Werbungskosten beziehungsweise Herstellungskosten.

Abrissrechnung, Restwert und Neubaukosten sauber getrennt

RenoDiary führt Kaufdaten, AfA-Basis, Belege und Baukosten je Objekt zusammen — damit drei Jahre später noch nachvollziehbar ist, was wann entschieden wurde.

Kostenlos starten

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob im Einzelfall eine Abbruchabsicht vorlag und wie der Kaufpreis aufzuteilen ist, entscheidet sich nach den konkreten Umständen; die Rechenbeispiele sind Illustrationen und keine Zusage.