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Steuern & AfA Instandhaltung

Handwerkerleistungen absetzen: § 35a EStG oder Werbungskosten

Stand: 6. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Für dieselbe Handwerkerrechnung gibt es im deutschen Einkommensteuerrecht zwei völlig verschiedene Wege — und wer sich für den falschen entscheidet, verschenkt in der Regel vierstellige Beträge. § 35a Abs. 3 EStG zieht 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuer ab, höchstens 1.200 € im Jahr. Werbungskosten nach § 9 EStG senken dagegen das zu versteuernde Einkommen, dafür aber mit der vollen Rechnungssumme inklusive Material. Welcher Weg gilt, entscheidet nicht der Eigentümer, sondern die Nutzung der Immobilie. Und die Grenze zwischen beiden steht in einem einzigen Halbsatz.

Was § 35a EStG hergibt

Die Vorschrift kennt drei Töpfe, die nebeneinander bestehen und jeweils eigene Höchstbeträge haben. Für Immobilieneigentümer ist Absatz 3 der wichtigste, weil er jede Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme erfasst — vom tropfenden Wasserhahn bis zum neuen Bad.

TopfWas hineinfälltAbzug von der SteuerschuldHöchstbetrag pro Jahr
§ 35a Abs. 1Haushaltsnahes Minijob-Beschäftigungsverhältnis20 %510 €
§ 35a Abs. 2Haushaltsnahe Dienstleistungen, Pflege- und Betreuungsleistungen20 %4.000 €
§ 35a Abs. 3Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung, Modernisierung20 %1.200 €

Der Höchstbetrag von 1.200 € ist erreicht, sobald die begünstigten Arbeitskosten eines Jahres 6.000 € übersteigen. Alles darüber verpufft — es lohnt sich also, größere Vorhaben, die ohnehin über einen Jahreswechsel laufen, auch abrechnungstechnisch zu trennen. Und weil die Ermäßigung von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen wird, läuft sie ins Leere, wenn keine Steuer festzusetzen ist: Ein Rentner ohne Steuerlast bekommt nichts erstattet.

Der Halbsatz, der alles entscheidet

§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG stellt die Ermäßigung ausdrücklich hinten an: Sie kann nur in Anspruch genommen werden, „soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind“. Bei einer vermieteten Wohnung sind die Handwerkerkosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung — § 35a EStG ist damit gesperrt. Nicht als Wahlrecht, sondern zwingend.

Das ist keine schlechte Nachricht. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ — und dazu zählt die gesamte Rechnung, Material eingeschlossen. Der Vergleich an einer Badsanierung über 8.000 € brutto, davon 4.500 € Arbeitskosten und 3.500 € Material:

Selbst bewohnt (§ 35a Abs. 3)Vermietet (§ 9 EStG)
Berücksichtigungsfähig4.500 € Arbeitskosten8.000 € gesamte Rechnung
Wirkung20 % Abzug von der SteuerschuldAbzug vom zu versteuernden Einkommen
Ersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz900 €3.360 €

Der Unterschied wächst mit dem Steuersatz und mit dem Materialanteil. Nur bei sehr niedrigem Einkommen und einer reinen Lohnrechnung kommen beide Wege in dieselbe Größenordnung — dann entscheidet die Nutzung ohnehin, nicht die Rechnung.

Nur Arbeitskosten, niemals Material

§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG beschränkt den Abzug nach den Absätzen 2 und 3 ausdrücklich auf die Arbeitskosten. Wer die Rechnung nicht aufgeschlüsselt bekommt, verliert die Ermäßigung vollständig — das Finanzamt schätzt den Lohnanteil nicht. Fordern Sie deshalb bei jeder Rechnung für ein selbst bewohntes Objekt eine getrennte Ausweisung von Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten an, und zwar bevor Sie zahlen. Nachträglich ist das erfahrungsgemäß deutlich mühsamer.

Zwei formale Bedingungen, an denen es regelmäßig scheitert. Nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG braucht es eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Barzahlung gegen Quittung schließt die Ermäßigung aus, auch wenn alles andere stimmt. Und nach § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG gibt es nichts für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden — ein KfW-Zuschuss und § 35a EStG schließen sich für dieselbe Maßnahme aus.

Das gemischt genutzte Haus

Bei einem Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung selbst bewohnt und eine vermietet wird, gilt beides nebeneinander — das Wort „soweit“ in § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG trennt die Rechnung, nicht das Objekt. Ein Dachdecker repariert für 10.000 € brutto, davon 6.000 € Arbeitskosten; 60 der 200 m² Wohnfläche sind vermietet, also 30 %:

Nach welchem Schlüssel aufzuteilen ist, sagt das Gesetz nicht; in der Praxis wird der Flächenanteil herangezogen, wenn sich die Arbeiten nicht ohnehin einer Wohnung direkt zuordnen lassen. Eine Reparatur, die ausschließlich die vermietete Einheit betrifft, ist voll Werbungskosten — dann ist nichts zu quoteln.

Zwei Nachbarvorschriften sollten Sie im Blick behalten, bevor Sie den Werbungskostenabzug einplanen. Fällt die Maßnahme in die ersten drei Jahre nach dem Kauf, kann sie über die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in die Abschreibung rutschen statt sofort abziehbar zu sein. Und bei größerem Erhaltungsaufwand lässt sich der Abzug auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was den Progressionseffekt glättet.

Energetische Maßnahmen laufen über eine eigene Norm. Für Dämmung, Fenster oder Heizungstausch am selbst bewohnten Haus gibt es die deutlich höhere Ermäßigung nach § 35c EStG — 20 % der Aufwendungen inklusive Material, bis zu 40.000 € je Objekt. Beides zusammen geht nicht: § 35c Abs. 3 Satz 2 EStG versagt die Ermäßigung, „wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung nach § 10f oder eine Steuerermäßigung nach § 35a in Anspruch genommen wird“. Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie die Anlage ausfüllen.

Was Vermieter ihren Mietern schulden

Ein Punkt, der Vermietern selten bewusst ist: Ihre Mieter haben denselben Anspruch auf § 35a EStG — für die Betriebskostenpositionen, in denen Handwerker- und Dienstleistungsanteile stecken. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Wartung von Heizung und Rauchwarnmeldern, Schornsteinfeger: alles Positionen, die über die Betriebskostenabrechnung beim Mieter landen und dort begünstigt sein können. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung den Arbeitskostenanteil erkennen lässt. Der Bundesfinanzhof hat 2023 geklärt, dass dafür kein eigener Vertrag des Mieters nötig ist — wohl aber eine Unterlage, aus der sich die wesentlichen Rechnungsangaben und die unbare Zahlung ergeben.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Wortlaut des § 35a EStG sagt nicht, wo der „Haushalt“ endet, wie eine taugliche Zahlung aussieht und wer die Ermäßigung überhaupt beanspruchen darf. Drei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) beantworten genau diese drei Fragen.

BFH, Urteil vom 20. April 2023 – VI R 24/20

Der VI. Senat entschied, dass „Mieter die Steuerermäßigung gemäß § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auch dann geltend machen können, wenn sie die Verträge mit den Leistungserbringern nicht selbst abgeschlossen haben“. Als Nachweis genügt regelmäßig eine Wohnnebenkosten- oder Hausgeldabrechnung beziehungsweise eine Bescheinigung nach dem Muster in Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 9. November 2016, sofern sie die wesentlichen Angaben einer Rechnung und die unbare Zahlung nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG enthält. Die Entscheidung ist im Bundessteuerblatt II veröffentlicht, die Finanzverwaltung wendet sie also allgemein an. Für Vermieter folgt daraus eine kleine, billige Serviceleistung mit großer Wirkung: Weisen Sie die Lohnanteile in der Betriebskostenabrechnung gesondert aus. Es kostet nichts und erspart Ihnen die Nachfragen im Frühjahr.

BFH, Urteil vom 28. April 2020 – VI R 50/17

Hier ging es um ein Eigenheim an einer zunächst unbefestigten Sandstraße, für deren Ausbau die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag erhob. Der Leitsatz: „Die Erschließung einer öffentlichen Straße steht nicht im räumlich-funktionalen Zusammenhang zum Haushalt des Steuerpflichtigen, der auf Grund öffentlich-rechtlicher Verpflichtung zum Erschließungsbeitrag herangezogen wird.“ § 35a Abs. 4 Satz 1 EStG verlangt, dass die Leistung „in einem […] Haushalt des Steuerpflichtigen“ erbracht wird — und der endet praktisch an der Grundstücksgrenze. Arbeiten auf dem eigenen Grundstück, auch im Garten, sind begünstigt; Beiträge für die Maßnahme der Gemeinde davor sind es nicht. Auch diese Entscheidung ist amtlich veröffentlicht.

BFH, Beschluss vom 9. Juni 2022 – VI R 23/20

Ein Dachdeckermeister ließ Arbeiten an seinem Wohnhaus von einer GmbH ausführen, an der er beteiligt war, und beglich die Rechnung über sein Gesellschafterverrechnungskonto. Das genügt nicht: Die Ermäßigung greift nur, „wenn der Rechnungsbetrag auf einem Konto des Leistenden bei einem Kreditinstitut gutgeschrieben wird“; die Gutschrift im Wege der Aufrechnung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen an den Zahlungsvorgang nicht. Es geht um die bankmäßige Dokumentation. Praktische Folge: Verrechnungen mit eigenen Leistungen, Aufrechnungen und Barzahlungen sind kein tauglicher Zahlungsweg, so plausibel sie im Einzelfall wirken — überweisen Sie, auch bei kleinen Beträgen. Die Entscheidung ist amtlich veröffentlicht.

Häufige Fragen

Zählt die Handwerkerrechnung im Jahr der Leistung oder im Jahr der Zahlung?

Im Jahr der Zahlung. § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG knüpft an die Zahlung auf das Konto des Erbringers an; wer eine Dezember-Rechnung erst im Januar überweist, verschiebt die Ermäßigung in das Folgejahr. Bei Arbeitskosten über 6.000 € kann genau das sinnvoll sein: zwei Jahre, zwei Höchstbeträge.

Wir wohnen als Paar ohne Trauschein zusammen — bekommt jeder 1.200 €?

Nein. Nach § 35a Abs. 5 Satz 4 EStG können zwei Alleinstehende, die in einem Haushalt zusammenleben, die Höchstbeträge insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen. Für Ehegatten gilt derselbe Haushaltsbezug.

Gilt § 35a EStG auch für die Ferienwohnung?

Nur, wenn sie zum Haushalt gehört, also selbst genutzt wird. § 35a Abs. 4 Satz 1 EStG verlangt einen Haushalt des Steuerpflichtigen in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum — eine selbst genutzte Zweitwohnung in Österreich zählt also mit, eine dauerhaft vermietete Ferienwohnung dagegen fällt in den Werbungskostenabzug.

Was ist mit Leistungen, die nicht im Haus erbracht werden?

Die Werkstattarbeit eines Tischlers, der eine Tür in seinem Betrieb anfertigt, liegt außerhalb des Haushalts. Maßgeblich ist der räumlich-funktionale Zusammenhang, den der BFH in der oben genannten Erschließungsentscheidung an der Grundstücksgrenze festgemacht hat. Lassen Sie die Rechnung deshalb nach Anfahrt, Montage vor Ort und Werkstattanteil trennen.

Und wenn die Immobilie im Laufe des Jahres vermietet wird?

Dann kommt es auf den Zeitpunkt der Aufwendung an, nicht auf das Jahr insgesamt. Die Zuordnung folgt der Nutzung im Zeitpunkt der Zahlung; sauber getrennte Belege sind hier mehr wert als jede nachträgliche Schätzung.

Arbeitskosten pro Objekt sauber getrennt

RenoDiary führt Rechnungen, Lohnanteile und Maßnahmen je Immobilie zusammen — damit im Frühjahr feststeht, welche Position in die Anlage V gehört und welche in Zeile 35a.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Maßnahme begünstigt ist und wie ein gemischt genutztes Objekt aufzuteilen ist, entscheidet der Einzelfall; die Beträge in den Tabellen und Beispielen sind Rechenbeispiele.