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Steuern & AfA Sanierung & Energie

Energetische Sanierung steuerlich absetzen: § 35c EStG

Stand: 5. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Wer das eigene Haus dämmt, die Fenster tauscht oder die Heizung erneuert, bekommt einen Teil der Rechnung direkt von der Steuerschuld zurück — nicht als Abzug vom Einkommen, sondern als Ermäßigung der Steuer selbst. Insgesamt 20 % der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre, höchstens 40.000 € je Objekt. Die Regel steht in § 35c EStG, und sie hat eine harte Kante: Sie gilt nur für selbst bewohnte Gebäude, und die Förderung läuft aus, wenn die Maßnahme nicht vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen ist. Was „abgeschlossen“ heißt, hat der Bundesfinanzhof 2024 enger definiert, als die meisten Eigentümer vermuten.

Was § 35c EStG konkret bringt

Die Ermäßigung verteilt sich nach § 35c Abs. 1 Satz 1 EStG auf drei Veranlagungszeiträume, beginnend mit dem Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen ist:

VeranlagungszeitraumAbzug von der tariflichen EinkommensteuerHöchstbetrag
Jahr des Abschlusses7 % der Aufwendungen14.000 €
Erstes Folgejahr7 % der Aufwendungen14.000 €
Zweites Folgejahr6 % der Aufwendungen12.000 €
Summe20 % der Aufwendungen40.000 € je begünstigtes Objekt

Der Unterschied zur Abschreibung ist der eigentliche Hebel: Werbungskosten senken das zu versteuernde Einkommen, § 35c EStG senkt die festgesetzte Steuer. Jeder geförderte Euro wirkt also voll, unabhängig vom persönlichen Steuersatz. Für die Kosten eines Energieberaters gilt sogar ein eigener Satz — hier ermäßigt sich die Steuer nach § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG um 50 % der Aufwendungen, angerechnet auf denselben Objekt-Höchstbetrag.

Fünf Voraussetzungen, an denen es in der Praxis scheitert

  1. Das Gebäude ist älter als zehn Jahre. Maßgebend ist nach § 35c Abs. 1 Satz 2 EStG der Beginn der Herstellung, nicht der Kauf. Wer 2024 ein 2016 gebautes Haus erwirbt, wartet also noch.
  2. Es wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt. § 35c Abs. 2 EStG verlangt die ausschließliche Eigennutzung im jeweiligen Kalenderjahr. Für Eigentumswohnungen und für Gebäudeteile, die selbständige Wirtschaftsgüter sind, gilt die Vorschrift nach Abs. 5 entsprechend.
  3. Ein Fachunternehmen führt aus und bescheinigt. Die Bescheinigung muss nach § 35c Abs. 1 Satz 7 EStG dem amtlich vorgeschriebenen Muster entsprechen und belegen, dass die Mindestanforderungen erfüllt sind. Welche Gewerke als Fachunternehmen gelten, zählt § 2 ESanMV abschließend auf — vom Dachdecker über den Heizungsbauer bis zum Elektrotechniker.
  4. Die Rechnung ist auf Deutsch und benennt das Objekt. § 35c Abs. 4 Nr. 1 EStG verlangt, dass die Rechnung die förderungsfähige Maßnahme, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des Objekts ausweist.
  5. Gezahlt wird auf das Konto des Handwerkers. Nach § 35c Abs. 4 Nr. 2 EStG muss die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen. Barzahlung schließt die Ermäßigung aus — auch dann, wenn alles andere stimmt.

Teilweise vermietet oder ein Arbeitszimmer im Haus? Das ist dem Grunde nach unschädlich. Nach dem BMF-Schreiben vom 21. August 2025 (Rn. 14) sind die Aufwendungen aber um den Anteil zu kürzen, der auf den nicht selbst bewohnten Teil entfällt — in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Der Objekt-Höchstbetrag von 40.000 € mindert sich dadurch nicht. Bei nur vorübergehender Vermietung mit Einnahmen bis 520 € im Veranlagungszeitraum verzichtet die Verwaltung aus Vereinfachungsgründen ganz auf die Aufteilung (Rn. 16).

Welche Maßnahmen zählen — und welche nicht

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG nennt acht Einzelmaßnahmen: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind. Jede dieser Maßnahmen muss zusätzlich die technischen Mindestanforderungen der jeweiligen Anlage zur ESanMV erfüllen; § 1 ESanMV verweist dafür auf die Anlagen 1 bis 8.

Bei der Heizung ist die Liste seit der Fassung, die für Maßnahmen ab dem 1. Januar 2025 gilt, deutlich enger geworden. Anlage 6 zur ESanMV führt als begünstigte Wärmeerzeuger Solarkollektoranlagen, Biomasseheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Brennstoffzellen, bivalente Systeme und Gebäudenetz- beziehungsweise Wärmenetzanschlüsse; Nummer 6.6 der Anlage ist entfallen. Zwei Punkte daraus lohnen den Blick vor der Auftragsvergabe:

Rechenbeispiel: 60.000 € Dachdämmung und neue Fenster

Ein 1988 errichtetes, selbst bewohntes Einfamilienhaus wird 2026 gedämmt und bekommt neue Fenster. Die Schlussrechnung über 60.000 € ist im Dezember 2026 vollständig überwiesen.

JahrRechnungErmäßigung
20267 % von 60.000 €4.200 €
20277 % von 60.000 €4.200 €
20286 % von 60.000 €3.600 €
Summe20 % von 60.000 €12.000 €

Die Falle für Ruheständler und Jahre mit wenig Steuer: Ist die tarifliche Einkommensteuer in einem der drei Jahre niedriger als der Ermäßigungsbetrag, verfällt die Differenz. Dieser Anrechnungsüberhang kann laut BMF-Schreiben (Rn. 26) weder in andere Veranlagungszeiträume noch innerhalb des dreijährigen Förderzeitraums vor- oder zurückgetragen werden. Wer absehbar wenig Steuer zahlt, prüft deshalb besser den Zuschussweg, bevor der Auftrag vergeben ist.

§ 35c, Zuschuss oder § 35a — entschieden wird je Maßnahme

§ 35c Abs. 3 EStG schließt die Ermäßigung aus, wenn für dieselbe Maßnahme eine Begünstigung nach § 10f EStG oder eine Ermäßigung nach § 35a EStG beansprucht wird oder wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Entscheidend ist dabei laut BMF-Schreiben (Rn. 70) die jeweilige Maßnahme: Wer die Heizung über ein Förderprogramm bezuschussen lässt und die Fenster selbst zahlt, kann für die Fenster weiterhin § 35c EStG nutzen. Umgekehrt gilt die einmal getroffene Wahl für den gesamten Förderzeitraum — ein Wechsel zwischen den Fördertatbeständen ist nicht möglich (Rn. 71).

§ 35c EStG§ 35a Abs. 3 EStG
BemessungMaterial und Arbeitnur Arbeitskosten
Satz20 %, auf drei Jahre verteilt20 % im Jahr der Zahlung
Höchstbetrag40.000 € je Objekt1.200 € pro Jahr
Gebäudealterälter als zehn Jahreohne Altersgrenze
NachweisBescheinigung nach amtlichem MusterRechnung und unbare Zahlung

§ 35a Abs. 3 EStG ist damit das Auffangnetz: Scheitert § 35c EStG an der Bescheinigung, am Gebäudealter oder an einer nicht förderfähigen Anlage, bleibt für den Lohnanteil der Rechnung die Handwerkerermäßigung von 20 %, höchstens 1.200 € im Jahr. Nach § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG gilt sie ausdrücklich nur für Arbeitskosten — das Material bleibt außen vor.

Für vermietete Objekte gilt § 35c EStG nicht

Die Vorschrift setzt Eigennutzung voraus; ein vermietetes Haus ist kein begünstigtes Objekt. Das ist kein Nachteil, sondern ein anderer Rechenweg: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind dieselben Kosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten und mindern die Bemessungsgrundlage — häufig in voller Höhe im Jahr der Zahlung. Drei Weichen entscheiden darüber, wie schnell das Geld wirkt:

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zum § 35c EStG gibt es bislang eine höchstrichterliche Entscheidung — sie betrifft ausgerechnet die Frage, wann die Förderung überhaupt beginnt. Die zweite Entscheidung erklärt, was „Zahlung auf das Konto“ verlangt.

BFH, Urteil vom 13. August 2024 – IX R 31/23

Der Leitsatz ist kurz und teuer: „Der Abschluss einer energetischen Maßnahme im Sinne des § 35c des Einkommensteuergesetzes liegt nicht bereits mit deren Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Erbringers der Leistung vor.“ Die Kläger hatten einen Heizkessel einbauen lassen und die Rechnung in Monatsraten abgezahlt — die Förderung begann deshalb nicht im Jahr des Einbaus. Eine Ratenzahlungsvereinbarung ersetzt die Zahlung nicht; ein Bankdarlehen, aus dem der Betrag überwiesen wird, dagegen schon. Die Entscheidung ist im Bundessteuerblatt II veröffentlicht, die Finanzverwaltung wendet sie also allgemein an und hat sie in ihr Anwendungsschreiben übernommen. Für Eigentümer heißt das: Rechnung noch im Jahr des Abschlusses vollständig überweisen — und wenn die Liquidität fehlt, lieber ein Darlehen aufnehmen als eine Ratenzahlung mit dem Handwerksbetrieb vereinbaren.

BFH, Beschluss vom 9. Juni 2022 – VI R 23/20

Zur wortgleichen Anforderung in § 35a EStG hat der VI. Senat entschieden, dass die Steuerermäßigung nur greift, „wenn der Rechnungsbetrag auf einem Konto des Leistenden bei einem Kreditinstitut gutgeschrieben wird“; die Verrechnung über ein Gesellschafterverrechnungskonto genügt nicht. Es geht dem Gesetzgeber um die bankmäßige Dokumentation des Zahlungsvorgangs. Praktische Folge auch für § 35c EStG: Verrechnungen, Aufrechnungen mit eigenen Leistungen oder eine Barzahlung gegen Quittung sind kein tauglicher Zahlungsweg, so plausibel sie im Einzelfall wirken.

Häufige Fragen

Bis wann muss die Sanierung fertig sein?

§ 52 Abs. 35a EStG begrenzt die Förderung auf Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Als Beginn gilt bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben der Bauantrag, sonst der Beginn der Bauausführung. Und „abgeschlossen“ schließt nach dem BFH-Urteil die vollständige Zahlung ein — bei einer Maßnahme Ende 2029 wird das knapp.

Kann ich die Ermäßigung für mehrere Häuser nutzen?

Ja. Der Höchstbetrag von 40.000 € gilt je begünstigtes Objekt und kann laut BMF-Schreiben (Rn. 32) zeitgleich oder nacheinander für mehrere selbst genutzte Objekte in Anspruch genommen werden — etwa für das Wohnhaus und ein selbst genutztes Ferienhaus.

Was ist, wenn mehrere Personen Eigentümer sind?

Nach § 35c Abs. 6 EStG kann die Ermäßigung für das Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die zugrunde liegenden Aufwendungen können einheitlich und gesondert festgestellt werden; bei Ehegatten hält die Verwaltung das für entbehrlich, wenn die Aufteilung feststeht.

Zählen Nebenarbeiten wie Gerüst oder Putzabbruch mit?

Ja, soweit sie mit einer förderfähigen Maßnahme zusammenhängen. § 1 ESanMV rechnet die Aufwendungen für den fachgerechten Einbau, die Inbetriebnahme, notwendige Umfeldmaßnahmen und die direkt verbundenen Materialkosten ausdrücklich mit; das BMF-Schreiben führt dazu eine Orientierungsliste je Gewerk. Isoliert — ohne die energetische Maßnahme — ist eine solche Nebenarbeit nicht förderfähig.

Muss ich die Bescheinigung mit der Steuererklärung einreichen?

Die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster ist materielle Voraussetzung — ohne sie gibt es die Ermäßigung nicht. Fordern Sie sie deshalb zusammen mit der Schlussrechnung an, nicht erst im Frühjahr darauf, wenn der Monteur den Vorgang längst abgelegt hat.

Sanierungskosten je Objekt sauber getrennt

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Maßnahme die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllt und in welchem Jahr sie sich auswirkt, entscheidet der Einzelfall; die Beträge in den Tabellen sind Rechenbeispiele.