Heizungsgesetz für Vermieter: Fristen & Pflichten 2026

Kaum ein Gesetz hat unter Immobilieneigentümern in Deutschland so viel Verunsicherung ausgelöst wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die meisten schlicht „Heizungsgesetz“ nennen. Die verbreitetste Vorstellung – jede Heizung über 30 Jahre müsse raus, und ab sofort dürfe man nur noch Wärmepumpen einbauen – ist in dieser Form falsch. Dieser Artikel arbeitet den Gesetzestext für Vermieter durch: was wirklich Pflicht ist, wann, und was davon Sie an die Miete weitergeben dürfen.

Die 65-Prozent-Regel gilt beim Einbau – nicht im Bestand

Der zentrale Satz steht in § 71 Abs. 1 GEG: Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme „nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt“.

Entscheidend ist das Wort eingebaut. Die Pflicht knüpft an den Einbau an, nicht an das Alter der vorhandenen Anlage. Für Ihren Bestand heißt das:

Womit Sie die 65 Prozent erfüllen, bleibt Ihnen überlassen: § 71 Abs. 2 GEG stellt die Wahl der Anlage ausdrücklich frei. § 71 Abs. 3 GEG listet sieben Anlagentypen auf, bei denen die Anforderung ohne rechnerischen Nachweis als erfüllt gilt – unter anderem der Anschluss an ein Wärmenetz, die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse sowie Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Wer keinen dieser Wege wählt, braucht einen Nachweis nach DIN V 18599 durch eine berechtigte Person; dieser Nachweis ist mindestens zehn Jahre aufzubewahren.

Bis wann Sie noch eine fossile Heizung einbauen dürfen

In bestehenden Gebäuden gilt eine Übergangsregelung, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist (§ 71 Abs. 8 GEG). Maßgeblich ist die Einwohnerzahl der Gemeinde zum 1. Januar 2024:

Die Termine der rechten Spalte ergeben sich aus § 4 Abs. 2 des Wärmeplanungsgesetzes: Bis dahin müssen die Länder sicherstellen, dass Wärmepläne erstellt sind.

Umgekehrt gilt: Liegt nach Ablauf der jeweiligen Frist keine Wärmeplanung vor, wird das Gemeindegebiet behandelt, als läge eine vor – die Pflicht greift dann ohnehin.

Wer jetzt noch Gas einbaut, geht eine Folgepflicht ein

Eine unter der Übergangsregel eingebaute fossile Heizung ist keine dauerhaft sorgenfreie Lösung. Nach § 71 Abs. 9 GEG muss deren Betreiber sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus Biomasse oder grünem beziehungsweise blauem Wasserstoff stammt. Wie sich diese Quoten beschaffen lassen und was der Brennstoff dann kostet, ist heute kaufmännisch schwer zu kalkulieren – ein Risiko, das in die Investitionsrechnung gehört.

Passend dazu schreibt § 71 Abs. 11 GEG vor dem Einbau einer mit festem, flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betriebenen Heizung eine Beratung vor. Sie muss ausdrücklich auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und auf eine mögliche Unwirtschaftlichkeit hinweisen, insbesondere durch die steigende CO₂-Bepreisung.

Das Betriebsverbot für alte Heizkessel – und warum es seltener greift als gedacht

Unabhängig von der 65-Prozent-Regel kennt das GEG ein echtes Betriebsverbot in § 72:

Die Falle beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses

Für Käufer besonders relevant ist § 73 GEG. Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten aus § 72 Abs. 1 und 2 GEG erst „im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen“. Die Frist dafür beträgt nach § 73 Abs. 2 GEG zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag.

Für die Praxis bedeutet das: Eine Altanlage, die beim Verkäufer jahrzehntelang unbeanstandet lief, kann mit dem Kauf zu Ihrer Pflicht werden – und zwar mit einer harten Zwei-Jahres-Uhr. Das gehört in die Kaufpreisverhandlung und in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Rubrik „irgendwann später“.

Wenn die Heizung ausfällt: fünf Jahre Übergangsfrist

Fällt die Anlage aus, nachdem die 65-Prozent-Pflicht in Ihrer Gemeinde greift, lässt § 71i GEG eine allgemeine Übergangsfrist zu: Für höchstens fünf Jahre darf übergangsweise eine Anlage eingebaut und betrieben werden, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG nicht erfüllt. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem erstmals Arbeiten zum Austausch durchgeführt werden – ein zweiter Tausch innerhalb der Frist verlängert sie nicht. Für Etagenheizungen, Einzelraumfeuerungsanlagen und Hallenheizungen gilt diese allgemeine Frist ausdrücklich nicht; dort greifen eigene Regeln.

Was Sie auf die Miete umlegen dürfen

Der Heizungstausch ist eine Modernisierungsmaßnahme, für die das BGB einen eigenen Weg vorsieht. Nach § 559e Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Jahresmiete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen – Voraussetzung ist, dass die Maßnahme die Fördervoraussetzungen dem Grunde nach erfüllt und Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Gedeckelt ist das nach § 559e Abs. 3 BGB auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Die Mechanik der Umlage – Erhaltungsanteil, Abzüge, Kappungsgrenzen – haben wir in einem eigenen Beitrag zur Modernisierungsumlage durchgerechnet.

Und die Steuer?

Der Heizungstausch im vermieteten Objekt ist steuerlich in der Regel Erhaltungsaufwand und damit sofort abziehbar. Vorsicht ist geboten, wenn der Tausch in den ersten drei Jahren nach dem Kauf stattfindet: Dann kann er in die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten hineinlaufen und muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden statt sofort zu wirken. In Anspruch genommene Zuschüsse mindern zusätzlich die Bemessungsgrundlage.

Häufige Fragen

Muss ich meine 25 Jahre alte Gasheizung jetzt austauschen?

Nein – allein wegen der 65-Prozent-Regel nicht, denn die gilt beim Einbau. Ein Betriebsverbot nach § 72 GEG greift erst nach 30 Jahren und auch dann nicht für Niedertemperatur- und Brennwertkessel.

Darf ich eine defekte Gasheizung noch durch eine Gasheizung ersetzen?

Innerhalb der Übergangszeiträume des § 71 Abs. 8 GEG ja, sofern in Ihrem Gebiet noch keine Wärmenetz-Entscheidung bekanntgegeben wurde. Danach greift die Fünf-Jahres-Frist des § 71i GEG. In beiden Fällen laufen Sie in die Quotenpflicht des § 71 Abs. 9 GEG hinein.

Gilt das GEG auch für Eigentumswohnungen mit Etagenheizung?

Ja, mit einem eigenen Verfahren: § 71n GEG verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem dazu, Informationen über die vorhandenen Etagenheizungen zu erheben, ein Umsetzungskonzept zu beschließen und mindestens jährlich über den Stand zu berichten. Die Kosten der Umstellung auf eine zentrale Anlage werden nach Miteigentumsanteilen getragen.

Ab wann ist eine fossile Heizung endgültig verboten?

§ 72 Abs. 4 GEG setzt eine harte Grenze: Heizkessel dürfen längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die kommunale Wärmeplanung vor Ort und die Beratung durch eine befugte Person.