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Vermietung Sanierung & Energie

Heizungsgesetz für Vermieter: was nach dem Wegfall der 65-%-Regel gilt

Stand: 16. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Kaum ein Gesetz hat unter Immobilieneigentümern in Deutschland so viel Verunsicherung ausgelöst wie das frühere Gebäudeenergiegesetz, das die meisten schlicht „Heizungsgesetz“ nennen. Inzwischen heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und die beiden Vorschriften, um die sich die ganze Debatte drehte, sind weggefallen: die 65-%-Regel und das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Dieser Artikel arbeitet den geltenden Gesetzestext für Vermieter durch: was heute wirklich Pflicht ist, welche Fristen bleiben und was davon Sie an die Miete weitergeben dürfen.

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Rechtslage in Deutschland. Österreich und die Schweiz regeln den Heizungstausch in eigenen Gesetzen, die hier nicht dargestellt werden.

Was sich geändert hat: §§ 71 bis 73 sind weggefallen

Das Gesetz trägt heute den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“, abgekürzt GModG. Wichtiger als der Name ist der Inhalt: In der amtlichen Inhaltsübersicht stehen die Vorschriften, auf denen die gesamte öffentliche Debatte beruhte, nur noch als „(weggefallen)“ – § 71 (65-%-Regel), § 72 (Betriebsverbot für Heizkessel) und § 73 (Sonderregel für Ein- und Zweifamilienhäuser). An ihre Stelle ist ein deutlich anderes Konzept getreten.

Die zwei praktischen Konsequenzen zuerst. Erstens: Es gibt keine Pflicht mehr, beim Einbau einer Heizung 65 % erneuerbare Wärme zu erreichen. Zweitens: Es gibt kein allgemeines Betriebsverbot für Heizkessel mehr, weder die 30-Jahre-Regel noch das feste Enddatum 2044. Wer einen funktionierenden Kessel allein deshalb austauschen wollte, kann diese Investition neu bewerten.

Der neue Grundsatz: Wahl aus zehn Optionen

Die maßgebliche Vorschrift für den Bestand ist jetzt § 42 GModG. Sie setzt beim Ersatz einer Heizungsanlage an: Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz ersetzt, kann sich der Eigentümer nach § 42 Abs. 2 GModG für eine von zehn Optionen oder eine Kombination daraus entscheiden. Die Liste beginnt bewusst mit Nummer 1: „eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird“. Daneben stehen unter anderem die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse und Wasserstoff, Hybridlösungen, hocheffiziente KWK-Anlagen, die Stromdirektheizung, der Anschluss an ein Wärmenetz und „eine andere innovative Heizungslösung“.

Die Technikwahl ist damit frei. Was sie kostet, entscheidet sich an der Folgepflicht, die an einzelne Optionen geknüpft ist: § 42 Abs. 1 GModG verweist dafür auf die Maßgaben der anschließenden Vorschriften.

Wer jetzt Gas oder Öl einbaut, übernimmt eine Quote

Die entscheidende Regel für fossile Anlagen steht in § 43 Abs. 1 GModG. Sie knüpft an ein klares Stichdatum an: Wird eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus klimaneutralen Brennstoffen erzeugt wird.

AbMindestanteil klimaneutraler Brennstoffe
1. Januar 202910 %
1. Januar 203015 %
1. Januar 203530 %
1. Januar 204060 %

Als Brennstoffe nennt die Vorschrift Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Wichtig für die Investitionsrechnung: Diese Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer, nicht den Lieferanten. Was der Anteil in zehn Jahren kostet, ist heute kaufmännisch nicht seriös zu beziffern – und genau das gehört als Risiko in die Kalkulation, wenn Sie sich 2026 noch für eine Gasheizung entscheiden. Dazu kommt eine Folge, die nicht im GModG steht: Für genau diese Anlagen wird ab 2028 auch die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter neu geregelt – das Stufenmodell weicht dann einer hälftigen Teilung.

§ 43 Abs. 3 und Abs. 4 GModG lassen Ersatzwege zu: Die Quote kann auch durch eine solarthermische Anlage oder durch eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden, jeweils nach den dort genannten Maßgaben. Wer über die Anrechnung mehr als 15 % geltend machen will, braucht einen Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung.

Was noch kommt, ist noch nicht geltendes Recht. § 42a GModG kündigt eine Grüngas-/Grünheizölquote an: Die Bundesregierung soll bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegen, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die Brennstoffe für die Gebäudewärme ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Solange dieses Gesetz nicht verkündet ist, gilt es nicht – wir stellen es hier ausdrücklich als Ankündigung dar, nicht als Pflicht.

Die Pflicht, die geblieben ist: Dämmung der obersten Geschossdecke

Unabhängig von der Heizung besteht die Nachrüstpflicht des § 35 GModG fort. Eigentümer eines Wohngebäudes müssen dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Die Falle beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses

Für Käufer ist § 35 Abs. 3 GModG die relevante Stelle – und die Mechanik ist dieselbe geblieben, die früher beim Betriebsverbot galt: Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Nachrüstpflicht erst „im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen“. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag.

Eine Altimmobilie, die beim Verkäufer jahrzehntelang unbeanstandet blieb, kann mit dem Kauf also zu Ihrer Pflicht werden – mit einer harten Zwei-Jahres-Uhr. Das gehört in die Kaufpreisverhandlung und in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Rubrik „irgendwann später“.

Die Frist, die 2027 abläuft: Heizungsprüfung im Mehrfamilienhaus

Der übersehene Termin für Vermieter größerer Objekte steht in § 60b GModG. Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird, ist einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen:

Geprüft werden unter anderem die Einstellung der Anlage, die Effizienz der Heizungspumpe, die Dämmung von Rohrleitungen und Möglichkeiten zur Absenkung der Vorlauftemperatur. Das ist keine Sanierungspflicht, sondern eine Prüf- und Optimierungspflicht – aber sie hat ein Datum, und für Anlagen vor Oktober 2009 läuft es im Herbst 2027 ab.

Was Sie auf die Miete umlegen dürfen

Der Heizungstausch ist eine Modernisierungsmaßnahme, für die das BGB einen eigenen Weg vorsieht. Nach § 559e Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Jahresmiete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen – Voraussetzung ist, dass die Maßnahme die Fördervoraussetzungen dem Grunde nach erfüllt und Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Erfolgt keine Förderung, obwohl die Voraussetzungen dem Grunde nach vorliegen, bleibt der Weg über § 559 BGB.

Zwei Begrenzungen dazu: Nach § 559e Abs. 2 BGB gilt ein pauschaler Abzug von 15 % für Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. Und nach § 559e Abs. 3 BGB darf sich die monatliche Miete wegen dieser Maßnahme um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Die Mechanik der Umlage – Erhaltungsanteil, Abzüge, Kappungsgrenzen – haben wir in einem eigenen Beitrag zur Modernisierungsumlage durchgerechnet. Welche laufenden Kosten davon zu trennen sind, steht in unserem Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Wer das Gebäude selbst bewohnt, legt nichts um, sondern rechnet mit dem Finanzamt ab: Für den Heizungstausch im eigenen Haus gibt es eine eigene Steuerermäßigung, die wir im Beitrag energetische Sanierung steuerlich absetzen mit Sätzen, Höchstbeträgen und Fristen durchgerechnet haben.

Wärmepumpe ohne Nachweis kostet die halbe Umlage. Das BGB verlangt beim Einbau oder Aufstellen einer Wärmepumpe für die volle Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB den Nachweis, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe bei mindestens 2,5 liegt; fehlt er, darf nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten zugrunde gelegt werden. Der Nachweis muss von einem Fachunternehmer stammen und wird in der Regel vor Inbetriebnahme ermittelt – also rechtzeitig beim Heizungsbauer anfordern. Entbehrlich ist er unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, und bei Gebäuden, die sich mit höchstens 55 Grad Celsius Vorlauftemperatur beheizen lassen. Eine Paragrafennummer nennen wir hier bewusst nicht: Die amtliche Inhaltsübersicht des BGB führt derzeit zwei Vorschriften unter der Bezeichnung § 555f, und wir geben keine Fundstelle an, die wir nicht eindeutig zuordnen können.

Und die Steuer?

Der Heizungstausch im vermieteten Objekt ist steuerlich in der Regel Erhaltungsaufwand und damit sofort abziehbar. Vorsicht ist geboten, wenn der Tausch in den ersten drei Jahren nach dem Kauf stattfindet: Dann kann er in die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten hineinlaufen und muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden statt sofort zu wirken. In Anspruch genommene Zuschüsse mindern zusätzlich die Bemessungsgrundlage.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Wer die alte Anlage nicht durch eine eigene neue Heizung ersetzt, sondern auf ein Wärmeliefer-Modell (Contracting) umstellt, stellt sich eine zusätzliche mietrechtliche Frage: Darf er die Kosten der gelieferten Wärme einfach als Betriebskosten umlegen? Der Bundesgerichtshof hat das für den praktisch häufigen Fall entschieden, dass die Mieter die Wohnungen vorher mit eigenen Einzelöfen beheizt haben.

BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 47/25

Stellt der Vermieter die Wärmeversorgung von durch die Mieter selbst betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten um, findet § 556c BGB über die Umlage der Wärmelieferungskosten als Betriebskosten weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung. Der VIII. Zivilsenat begründet das damit, dass die Vorschrift eine zum Zeitpunkt der Umstellung bereits bestehende Umlagevereinbarung für Wärme als Betriebskosten voraussetzt – wer vorher selbst geheizt hat, hatte gerade keine. Für den Vermieter bedeutet das: Der Umstieg auf ein Wärme-Contracting-Modell ersetzt keine fehlende vertragliche Grundlage. Ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag oder eine wirksame Nachtragsvereinbarung lassen sich die Kosten der Wärmelieferung nicht als Betriebskosten umlegen – sie bleiben beim Vermieter hängen.

Häufige Fragen

Muss ich meine 25 Jahre alte Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Die 65-%-Regel des früheren § 71 GEG ist weggefallen, und ein allgemeines Betriebsverbot für Heizkessel enthält das GModG nicht mehr – § 72 und § 73 stehen in der Inhaltsübersicht als „(weggefallen)“. Eine funktionierende Anlage dürfen Sie weiter betreiben und reparieren.

Darf ich eine defekte Gasheizung noch durch eine Gasheizung ersetzen?

Ja. § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG nennt die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizungsanlage ausdrücklich als zulässige Ersatzoption. Wird sie nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut, übernehmen Sie damit aber die Quotenpflicht des § 43 Abs. 1 GModG.

Gilt ab 2045 noch ein Enddatum für fossile Brennstoffe?

Nicht als Betriebsverbot im GModG – die frühere Grenze „längstens bis Ablauf des 31. Dezember 2044“ stand in § 72, der weggefallen ist. § 42a GModG kündigt allerdings ein eigenes Gesetz an, das die Brennstoffe für die Gebäudewärme ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Stoffe umstellen soll. Wirtschaftlich läuft es also weiter auf 2045 zu, nur über den Brennstoffpreis statt über ein Verbot.

Was ist mit Etagenheizungen in der Eigentümergemeinschaft?

Das frühere Sonderverfahren für Wohnungseigentümergemeinschaften stand im Umfeld der weggefallenen §§ 71 ff. Wir stellen dazu bewusst keine Regel dar, solange wir den geltenden Nachfolgetext nicht eindeutig aus der amtlichen Fassung belegen können. Für die Rücklagenseite dieser Frage siehe unseren Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.

Heizungsfristen im Portfolio im Blick behalten

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Quellen

Aktualisierung vom 7. August 2026: Dieser Artikel ist vollständig überarbeitet worden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die Vorschriften, auf denen die frühere Fassung dieses Beitrags beruhte, sind weggefallen: § 71 GEG (65-%-Regel), § 72 GEG (Betriebsverbot für Heizkessel, 30-Jahre-Regel, Enddatum 2044) und § 73 GEG. An ihre Stelle treten §§ 42 bis 46 GModG: Beim Ersatz einer Heizungsanlage im Bestand besteht die freie Wahl aus zehn Optionen, und für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gilt die steigende Quote klimaneutraler Brennstoffe nach § 43 Abs. 1 GModG. Für Eigentümer heißt das konkret: Ein funktionierender Kessel muss weder wegen seines Alters noch wegen der 65-%-Regel ausgetauscht werden.

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut in seiner jeweils geltenden Fassung, die kommunale Wärmeplanung vor Ort und die Beratung durch eine befugte Person.