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Vermietung Sanierung & Energie

CO2-Kostenaufteilung: Vermieteranteil berechnen 2026

Stand: 16. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Den CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl zahlt der Vermieter an seinen Lieferanten — weitergeben darf er ihn seit 2023 nur noch anteilig. Wie groß dieser Anteil ist, entscheidet weder der Mietvertrag noch der Verteilerschlüssel, sondern eine gesetzliche Tabelle, in die das Gebäude nach seinem eigenen Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche eingeordnet wird. Für ein unsaniertes Mehrfamilienhaus bleiben dort 95 % der CO2-Kosten beim Eigentümer, für einen effizienten Neubau null. Dieser Beitrag rechnet den Anteil einmal vollständig durch, zeigt die drei Fälle, in denen er sinkt oder ganz entfällt, und benennt die beiden Stichtage 2028 und 2029, die das Modell für neu eingebaute Gasheizungen aushebeln.

Warum diese Position anders funktioniert als jede andere Nebenkostenart

Betriebskosten sind grundsätzlich Verhandlungssache: Die Vertragsparteien „können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt" (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Genau diesen Grundsatz durchbricht das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG sind Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den auf ihn entfallenden Anteil zu tragen hat, in Wohnraummietverträgen unwirksam. Und § 2 Abs. 5 CO2KostAufG stellt klar, dass das Gesetz sowohl der Heizkostenverordnung als auch „rechtsgeschäftlichen Bestimmungen" vorgeht. Eine Formularklausel hilft hier also nicht: Der Vermieteranteil ist keine Verhandlungsposition, sondern ein Rechenergebnis.

Anwendbar ist es auf Gebäude, in denen Brennstoffe mit gesetzlich festgelegten Emissionsfaktoren verheizt werden, und auf die gewerbliche Lieferung von Wärme (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Fernwärme fällt hinein, auch aus Anlagen des europäischen Emissionshandels — ausgenommen sind dort nur Gebäude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben (§ 2 Abs. 4 CO2KostAufG).

Das Stufenmodell: zehn Stufen, ein Kennwert

Die Aufteilung richtet sich allein nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Dieser Wert wird in die Tabelle der Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG eingeordnet:

CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche und JahrAnteil MieterAnteil Vermieter
unter 12 kg CO2/m²/a100 %0 %
12 bis unter 17 kg90 %10 %
17 bis unter 22 kg80 %20 %
22 bis unter 27 kg70 %30 %
27 bis unter 32 kg60 %40 %
32 bis unter 37 kg50 %50 %
37 bis unter 42 kg40 %60 %
42 bis unter 47 kg30 %70 %
47 bis unter 52 kg20 %80 %
52 kg und mehr5 %95 %

Bemerkenswert ist die Spreizung: Zwischen der besten und der schlechtesten Stufe liegen 95 Prozentpunkte, zwischen zwei Nachbarstufen nur 10 — und für diesen Sprung genügt ein Kennwert, der sich um 5 kg verschiebt. Das ist der eigentliche Hebel: Nicht die Vollsanierung, sondern der Wechsel über eine einzige Stufengrenze verändert Ihren Anteil messbar.

So entsteht Ihr Anteil — in vier Schritten

1. Kennwert bilden. Der Vermieter ermittelt den Ausstoß „im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung" in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr und rundet ihn auf die erste Nachkommastelle (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Bei einem Abrechnungszeitraum unter einem Jahr werden die Tabellenwerte anteilig gekürzt.

2. Zahlen aus der Rechnung nehmen. Die Emissionen müssen Sie nicht schätzen: Brennstoff- und Wärmelieferanten haben auf der Rechnung die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2, den enthaltenen CO2-Preisbestandteil, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor und den Energiegehalt auszuweisen (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG).

3. Preis prüfen. Der Preisbestandteil ergibt sich aus den Emissionen multipliziert mit dem maßgeblichen Zertifikatepreis zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 3 CO2KostAufG). Bis 2025 war das der Festpreis nach § 10 Abs. 2 BEHG — zuletzt 55 Euro je Tonne. Für 2026 gilt der Mittelwert des Preiskorridors, und dieser Korridor reicht nach § 10 Abs. 2 Satz 4 BEHG von 55 bis 65 Euro, sein Mittelwert liegt also bei 60 Euro je Tonne (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG). Ab 2027 tritt der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 1. Juli bis 30. November des Vorjahres an diese Stelle; das Umweltbundesamt veröffentlicht den Wert spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn (§ 4 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 CO2KostAufG).

4. Aufteilen und verteilen. Vom Gesamtbetrag zieht der Vermieter seinen eigenen Anteil ab; den Rest verteilt er auf die einzelnen Mieter nach dem vereinbarten Heizkostenschlüssel (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG).

Rechenbeispiel. Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche, die Gasrechnung weist 18.000 kg CO2 aus. Kennwert: 18.000 ÷ 600 = 30,0 kg/m²/a → Stufe „27 bis unter 32" → Vermieter 40 %, Mieter 60 %. CO2-Kosten 2026: 18 t × 60 € = 1.080 € netto. Davon trägt der Eigentümer 432 €, die Mieter 648 €. Umgerechnet sind das 0,72 € je Quadratmeter und Jahr, die nicht umlagefähig sind. Läge dasselbe Haus bei 52,0 kg/m²/a (31.200 kg), wären es 1.872 € CO2-Kosten und davon 95 % — 1.778,40 € oder 2,96 €/m²/a — beim Eigentümer. Ein schlecht gedämmtes Haus zahlt die CO2-Abgabe also ungefähr viermal.

Drei Fälle, in denen Sie weniger oder gar nichts tragen

Das Modell unterstellt, dass der Eigentümer sein Gebäude verbessern kann. Wo das Recht ihm das verbietet, korrigiert § 9 CO2KostAufG die Verteilung — und diese Vorschrift wird in der Praxis regelmäßig übersehen.

Im Beispiel oben macht die Halbierung aus 432 € genau 216 € — über ein Portfolio mit mehreren Objekten im Milieuschutzgebiet kein Rundungsposten.

Wenn der Mieter selbst einkauft: Erstattung nur auf Verlangen

Bei Etagenheizungen mit eigenem Liefervertrag kehrt sich die Rechnung um: Dann ermittelt der Mieter den Kennwert seiner Wohnung selbst (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG) und der Vermieter hat ihm seinen Anteil zu erstatten (§ 6 Abs. 2 Satz 1 CO2KostAufG). Drei Details entscheiden hier über Geld:

Auf den Erstattungsanspruch muss der Vermieter allerdings bei Vertragsschluss und beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 43 GModG in Textform hinweisen (§ 6 Abs. 2 Satz 6 CO2KostAufG).

Gewerbeflächen: pauschal die Hälfte

Für Nichtwohngebäude gibt es kein Stufenmodell. Dort sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 % der Kohlendioxidkosten trägt (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG); versorgt sich der Mieter selbst, erstattet der Vermieter ebenfalls 50 % (§ 8 Abs. 2 CO2KostAufG). Das Gesetz selbst kündigt in § 8 Abs. 4 CO2KostAufG an, die hälftige Teilung werde „im Jahr 2025 von einem Stufenmodell für Nichtwohngebäude abgelöst werden". Dieses Stufenmodell steht bis heute nicht im Gesetz — die Anlage gilt ausdrücklich nur für Wohngebäude. Wer die Ankündigung in Ratgebern als geltendes Recht liest, rechnet mit einer Tabelle, die es nicht gibt.

Was 2028 und 2029 für neue Gasheizungen kippt

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer nach § 43 Abs. 1 GModG einen steigenden Anteil grüner Brennstoffe sicherstellen: ab 1. Januar 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 %. Für genau diese Anlagen gilt das Stufenmodell nicht mehr:

Die Richtung dieser Änderung ist nicht eindeutig, und das wird selten gesagt: Ein unsaniertes Haus über 52 kg trägt heute 95 % und käme mit einer neuen Gasheizung ab 2028 auf 50 % — der Anteil sinkt, erkauft mit der Quotenpflicht aus § 43 Abs. 1 GModG und dem hälftigen Anteil an deren Mehrkosten ab 2029. Ein effizientes Gebäude mit 15 kg verschlechtert sich dagegen von 10 % auf 50 %. Die Reihenfolge — erst dämmen, dann Heizung tauschen, oder umgekehrt — ändert damit nicht nur die Investitionssumme, sondern die Umlagefähigkeit auf Jahre hinaus.

Das eigentliche Risiko sitzt in der Abrechnung

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung drei Dinge ausweisen: den Mieteranteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlt die Aufteilung oder fehlen diese Angaben, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Das ist wenig — aber es kommt zu dem viel härteren Kürzungsrecht der Heizkostenverordnung hinzu: Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sind es nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV 15 %.

Beide Kürzungen setzen eine Abrechnung voraus, die überhaupt rechtzeitig kommt. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) und der Einwendungsausschluss zulasten des Mieters nach Ablauf von zwölf Monaten ab Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB) gelten hier wie bei jeder anderen Betriebskostenposition — mehr dazu im Beitrag zur Frist der Betriebskostenabrechnung.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zum CO2KostAufG selbst liegt noch keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor — das Gesetz gilt erst seit 2023, und die ersten Abrechnungen erreichen die Instanzen gerade. Die beiden folgenden Urteile betreffen dafür genau den Rahmen, in dem der CO2-Anteil abgerechnet wird: die Heizkostenabrechnung und das Wirtschaftlichkeitsgebot.

BGH, Versäumnisurteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20 (Leitsatzentscheidung)

Der Leitsatz: „Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt." Das Kürzungsrecht greift also nicht erst, wenn gar nicht gemessen wird, sondern bereits bei einem einzelnen fehlenden Zähler in der Anlage — einem Bauteil, von dem viele Eigentümer annehmen, der Messdienstleister habe es ohnehin verbaut. Für die CO2-Position heißt das: Wer die Aufteilung sauber ausweist, aber die Anlage nicht vollständig bezählt hat, hat das größere Problem an einer anderen Stelle der gleichen Abrechnung.

BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24 (Leitsatzentscheidung)

Weil die CO2-Kosten vom eingekauften Brennstoff abhängen, liegt der Einwand nahe, der Vermieter habe zu teuer eingekauft. Der Senat hat den Maßstab dafür nun präzisiert: „Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt." Entscheidend sei zunächst, dass objektiv überhöhte Preise beauftragt wurden. Ebenfalls im Leitsatz: Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB gilt grundsätzlich auch für diesen Einwand — wer die Zwölfmonatsfrist verstreichen lässt, kann ihn später nicht mehr nachschieben.

Häufige Fragen

Zählt die Wohnfläche oder die Nutzfläche?

Die Wohnfläche. § 5 Abs. 1 CO2KostAufG stellt ausdrücklich auf Kilogramm Kohlendioxid „pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr" ab. Versorgt der Vermieter mehrere Wohnungen gesondert, ist deren Gesamtwohnfläche maßgeblich.

Wie wird gerundet — und warum lohnt der Blick darauf?

Auf die erste Nachkommastelle (§ 5 Abs. 1 Satz 3 CO2KostAufG). Weil die Stufengrenzen bei glatten Werten liegen, entscheidet diese Rundung im Grenzfall über 10 Prozentpunkte: 31,96 wird zu 32,0 und damit zur nächsten Stufe.

Gilt das Gesetz auch bei einer Bruttowarmmiete?

In den Ausnahmefällen des § 11 HeizkostenV — etwa bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m²·a) oder bei Alters- und Pflegeheimen — ist das CO2KostAufG nicht anzuwenden, es sei denn, die Parteien haben eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart (§ 2 Abs. 7 CO2KostAufG). Für Zweifamilienhäuser, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, gilt der vereinbarte Abrechnungsweg (§ 7 Abs. 2 CO2KostAufG).

Ist der Vermieteranteil steuerlich abziehbar?

Ja. Er ist eine durch die Vermietung verursachte Aufwendung und damit Werbungskosten: „Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Er gehört damit in dieselbe Rubrik wie die übrigen nicht umlagefähigen Nebenkosten — mit dem Unterschied, dass seine Höhe vom energetischen Zustand des Gebäudes abhängt und damit planbar ist.

Was hat das mit der Heizungspflicht zu tun?

Die Stichtage 2028 und 2029 hängen am Einbau einer Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG. Welche Fristen sonst an der Anlage hängen, steht im Beitrag zum Heizungsgesetz und den Fristen für Vermieter.

Den nicht umlagefähigen Anteil dort sehen, wo er wirkt

RenoDiary führt umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten je Objekt und Einheit getrennt, rechnet sie in den Cashflow ein und hält den Erhaltungsaufwand für die Anlage V bereit — inklusive der Positionen, die vom energetischen Zustand des Gebäudes abhängen.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Der maßgebliche Zertifikatepreis ab 2027 steht erst mit der Veröffentlichung des Umweltbundesamtes fest; die Rechenbeispiele verwenden den für 2026 gesetzlich bestimmten Mittelwert des Preiskorridors und lassen die Umsatzsteuer außer Betracht. Ob im Einzelfall eine Kürzung nach § 9 CO2KostAufG greift, hängt von den konkreten öffentlich-rechtlichen Vorgaben für das Gebäude ab.