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Steuern & AfA Kauf & Bewertung

Schuldzinsen bei gemischt genutzter Immobilie absetzen

Stand: 10. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Ein Zweifamilienhaus, oben selbst bewohnt, unten vermietet: ein Darlehen, ein Notartermin, eine Überweisung. Was danach in der Steuererklärung passiert, überrascht viele Eigentümer — das Finanzamt erkennt die Schuldzinsen nur zu einem Bruchteil an, und zwar dauerhaft. Mit exakt demselben Geld hätte fast der volle Abzug herausspringen können. Der Unterschied entsteht nicht im Steuerbüro, sondern am Tag der Kaufpreiszahlung.

Warum überhaupt aufgeteilt wird

Eine gemischt genutzte Immobilie ist steuerlich kein Objekt, sondern zwei. Der vermietete Teil erzeugt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der selbst bewohnte Teil erzeugt gar keine Einkünfte; seine Kosten sind Aufwendungen für die private Lebensführung, und § 12 Nr. 1 EStG verbietet dafür jeden Abzug.

Schuldzinsen folgen dieser Trennung. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG sind Werbungskosten auch „Schuldzinsen […], soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen". Entscheidend ist damit nicht, wie viel Sie aufgenommen haben, und auch nicht, was Sie sich dabei gedacht haben — entscheidend ist, was das geliehene Geld tatsächlich bezahlt hat.

Genau hier liegt der Hebel. Wer 300.000 € Darlehen aufnimmt und damit nachweisbar den vermieteten Gebäudeteil bezahlt, zieht die Zinsen daraus in voller Höhe ab. Wer dieselben 300.000 € in einen Topf mit dem Eigenkapital wirft und daraus das ganze Haus bezahlt, hat den wirtschaftlichen Zusammenhang zu beiden Teilen hergestellt — und bekommt nur noch einen Anteil.

Die zwei Schritte, die der Bundesfinanzhof verlangt

Der IX. Senat hat den Maßstab 2020 in einer amtlich veröffentlichten Entscheidung formuliert. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und dem vermieteten Gebäudeteil besteht danach nur, wenn dessen Kosten „getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden und der Steuerpflichtige sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich jene Aufwendungen begleicht", die diesem Teil konkret zuzurechnen sind. Zwei Schritte also, und beide müssen sitzen:

  1. Trennen auf dem Papier. Der Kaufvertrag (oder bei einem Neubau die Baukostenaufstellung) weist aus, welcher Betrag auf den vermieteten und welcher auf den eigengenutzten Teil entfällt. Die Aufteilung muss sachgerecht sein — an Flächen oder Werten orientiert, nicht frei gegriffen.
  2. Trennen auf dem Konto. Die Darlehensvaluta bezahlt genau diesen ausgewiesenen Teilbetrag, das Eigenkapital den anderen. Zwei Überweisungen, idealerweise von zwei Konten, mit einem Verwendungszweck, der die Zuordnung benennt.
Der zweite Schritt ist der, an dem es scheitert. Fast jeder Kaufvertrag lässt sich aufteilen, und viele tun es sogar. Die Zahlung läuft danach trotzdem über das eine Girokonto, auf dem Darlehen und Erspartes schon nebeneinanderliegen. Damit ist die Trennung auf dem Papier wertlos geworden.

Was passiert, wenn alles über ein Konto läuft

Fließen Darlehens- und Eigenmittel auf demselben Konto zusammen und wird der Kaufpreis von dort in einem Betrag überwiesen, ist nicht mehr erkennbar, welches Geld welchen Gebäudeteil bezahlt hat. Der Bundesfinanzhof spricht von einer Vermischung, die eine gezielte Zuordnung regelmäßig ausschließt. Die Folge steht in den Entscheidungsgründen: Eine Zurechnung der Darlehenszinsen zu den Werbungskosten ist dann „nur im Verhältnis der Nutzfläche des selbstgenutzten und des fremdvermieteten Teils möglich".

Zwei Feinheiten daran werden regelmäßig übersehen. Erstens ist der Maßstab die Nutzfläche — nicht der im Kaufvertrag ausgewiesene Wert und nicht die Wohnfläche. Ein großzügiger Wertansatz für die vermietete Einheit hilft Ihnen an dieser Stelle also nicht mehr. Zweitens ist der Zustand endgültig: Der Senat hat entschieden, dass die Aufhebung eines Darlehensvertrags mit Wirkung für die Zukunft kein rückwirkendes Ereignis ist. Eine Umschuldung tauscht nur die Geldmittel aus; der ursprüngliche Verwendungszweck bleibt an ihnen hängen.

Anders gesagt: Es gibt keine Reparatur. Die Zuordnungsentscheidung fällt einmal, mit der Kaufpreiszahlung, und sie wirkt über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.

Was der Fehler kostet

Ein Zweifamilienhaus für 500.000 €, 200 m² Nutzfläche, davon 120 m² vermietet und 80 m² selbst bewohnt. Der Kaufvertrag teilt den Preis flächengerecht auf: 300.000 € auf die vermietete Einheit, 200.000 € auf die eigene. Finanziert wird mit 300.000 € Darlehen zu 3,8 % und 200.000 € Eigenkapital.

 Weg A: getrennt gezahltWeg B: alles über ein Konto
Darlehen300.000 €300.000 €
Zinsen im Jahr (3,8 %)11.400 €11.400 €
Maßstabtatsächliche VerwendungNutzflächenanteil 60 %
davon abziehbar11.400 €6.840 €
Differenz im Jahr—4.560 €

4.560 € weniger Werbungskosten bedeuten bei einem unterstellten persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % rund 1.915,20 € mehr Einkommensteuer — jedes Jahr. Über eine zehnjährige Zinsbindung sind das etwa 19.152 €, für eine Entscheidung, die an einem einzigen Überweisungsträger hing. Die Beträge sind ein Rechenbeispiel und keine Steuerberechnung; Ihr tatsächlicher Grenzsteuersatz kann deutlich abweichen.

Die Ausnahme, die vieles rettet

Ganz so streng ist die Praxis nicht, wenn sich der Zahlungsweg lückenlos nachvollziehen lässt. Wird die Darlehensvaluta am selben Tag und in identischer Höhe über ein privates Konto durchgereicht und von dort zur Bezahlung des Vermietungsobjekts verwendet, gilt die tatsächliche Verwendung als nachgewiesen — trotz der Vermischung. Der Senat hat das 2022 auch für den Fall bestätigt, dass mehrere Objekte gleichzeitig erworben und mehrere Darlehen taggleich durchgeleitet werden.

Für die Praxis heißt das: Wenn ein zweites Konto partout nicht einzurichten ist, achten Sie wenigstens darauf, dass Eingang und Ausgang der Darlehenssumme taggleich und betragsgleich sind und dass die Kontoauszüge das zeigen. Ein Darlehen, das drei Wochen auf dem Girokonto liegt und dann in einer Sammelüberweisung untergeht, ist dagegen kaum noch zu retten.

Sechs Punkte für den Notartermin

Wie der Kaufpreis daneben noch auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen ist, steht in unserem Beitrag zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude — beide Aufteilungen fallen im selben Vertrag an und sollten zusammen gedacht werden. Wo die Zinsen später landen, zeigt der Leitfaden zum Ausfüllen der Anlage V, und was ein verlorener Zinsabzug mit der laufenden Rechnung macht, rechnet der Beitrag Cashflow einer Immobilie berechnen durch.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzeswortlaut sagt nur, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen muss. Wie man ihn herstellt — und wodurch man ihn zerstört —, steht ausschließlich in der Rechtsprechung des IX. Senats des Bundesfinanzhofs.

BFH, Urteil vom 4. Februar 2020 – IX R 1/18 (amtlich veröffentlicht)

Die Leitentscheidung zum Maßstab. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht nur, wenn die Kosten des vermieteten und des nicht vermieteten Gebäudeteils getrennt ermittelt und ausgewiesen werden und der Steuerpflichtige mit den Darlehensmitteln dann tatsächlich jene Aufwendungen begleicht, die dem vermieteten Teil zuzurechnen sind. Der Fall betraf ein teils vermietetes, teils veräußertes Gebäude; der Senat stellt aber im ersten Leitsatz ausdrücklich klar, dass dafür dieselben Kriterien gelten, die er für teils vermietete, teils selbstgenutzte Gebäude entwickelt hat. Für Sie ist das die Messlatte: Absicht genügt nicht, nachgewiesene Zahlung schon.

BFH, Urteil vom 12. März 2019 – IX R 2/18 (nicht amtlich veröffentlicht)

Der teure Regelfall. Eine gesonderte Zurechnung des Darlehens zum vermieteten Teil scheidet aus, wenn der gesamte Kaufpreis von einem Girokonto überwiesen wird, auf dem sich Eigen- und Fremdmittel vermischt haben; die Zinsen sind dann nur im Verhältnis der Nutzflächen abziehbar. Der Senat entschied außerdem, dass die Aufhebung eines Darlehensvertrags mit Wirkung für die Zukunft kein rückwirkendes Ereignis ist — eine Umschuldung heilt den Fehler also nicht. Die Entscheidung ist nicht amtlich veröffentlicht und bindet unmittelbar nur den entschiedenen Fall; sie liegt aber auf der Linie des veröffentlichten Urteils IX R 1/18.

BFH, Urteil vom 3. Mai 2022 – IX R 34/19 (nicht amtlich veröffentlicht)

Die Gegenrichtung. Die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel ist trotz Vermischung mit privaten Geldern nachgewiesen, wenn sie taggleich und betragsidentisch durch ein privates Kontokorrentkonto durchgeleitet werden — und zwar auch dann, wenn mehrere Objekte gleichzeitig angeschafft und mehrere Darlehen so durchgereicht werden. Ebenfalls nicht amtlich veröffentlicht, aber die praktisch wichtigste Rettungsleine für alle, die nur ein Konto haben.

Häufige Fragen

Reicht es, im Darlehensvertrag „zur Finanzierung der vermieteten Wohnung" einzutragen?

Nein. Der Verwendungszweck ist ein Indiz, aber der Bundesfinanzhof verlangt die tatsächliche Zahlung aus den Darlehensmitteln. Eine Zweckbestimmung allein ist ein Willensakt und stellt den wirtschaftlichen Zusammenhang nicht her.

Kann ich die Zuordnung später durch eine Umschuldung korrigieren?

Nein. Die Aufhebung des alten Darlehensvertrags wirkt nur für die Zukunft und ist kein rückwirkendes Ereignis. Die neuen Mittel treten an die Stelle der alten und übernehmen deren Verwendung.

Darf das Darlehen höher sein als der Teilkaufpreis der vermieteten Einheit?

Der übersteigende Betrag finanziert dann zwangsläufig etwas anderes und verliert den Zusammenhang zur Vermietung. Halten Sie das Darlehen deshalb höchstens auf Höhe des ausgewiesenen Teilkaufpreises.

Gilt das auch bei einem Neubau statt einem Kauf?

Ja. Die Leitentscheidung IX R 1/18 betrifft Herstellungskosten. Statt der Aufteilung im Kaufvertrag müssen dort die Baukosten der beiden Gebäudeteile getrennt ermittelt und ausgewiesen werden — und die Rechnungen für den vermieteten Teil aus den Darlehensmitteln bezahlt werden.

Was ist mit einem Arbeitszimmer oder einer an Angehörige vermieteten Wohnung?

Das Grundmuster bleibt gleich: Es zählt, was das geliehene Geld bezahlt hat. Bei der Vermietung an Angehörige kommt allerdings die Entgeltlichkeitsprüfung des § 21 Abs. 2 EStG hinzu — dazu unser Beitrag zur verbilligten Vermietung an Angehörige.

Darlehen, Zinsen und Belege je Objekt an einer Stelle

RenoDiary führt Darlehen, Zinsanteile und Rechnungen je Immobilie zusammen — auch bei gemischt genutzten Objekten mit eigengenutzten Einheiten.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Aufteilung im Einzelfall sachgerecht ist und wie der Zahlungsweg zu gestalten ist, sollten Sie vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater klären.