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Steuern & AfA Kauf & Bewertung

Kürzere Nutzungsdauer nachweisen: AfA-Gutachten 2026

Stand: 18. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Ein Mietshaus von 1968 wird über 50 Jahre abgeschrieben — auch dann, wenn realistisch niemand annimmt, dass es 2076 noch steht. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, den typisierten Prozentsatz durch die tatsächliche Nutzungsdauer zu ersetzen. Wer das versucht, stößt jedoch auf eine Frage, die auf den Suchergebnisseiten fast ausschließlich von Gutachten-Anbietern beantwortet wird: Was genau muss der Nachweis leisten? Dieser Beitrag beantwortet sie aus dem Gesetzestext und den Urteilen des Bundesfinanzhofs — und ordnet eine Änderung ein, die bislang wenig Aufmerksamkeit bekommen hat.

Was das Gesetz erlaubt — und ab wann

Die Gebäude-AfA läuft normalerweise über feste Prozentsätze: 3 % für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude, 2 % für den großen Bestand zwischen 1925 und 2022 und 2,5 % für alles, was vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurde (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Wie diese Sätze im Einzelnen zusammenspielen, zeigt unser Beitrag Gebäude-AfA berechnen.

Satz 2 derselben Vorschrift öffnet die Tür: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen stattdessen die ihr entsprechenden Absetzungen angesetzt werden. Die Vorschrift nennt dafür Schwellen — die kürzere Nutzungsdauer muss sie unterschreiten:

GebäudeRegel-AfAKürzere Nutzungsdauer greift ab
Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecke, Bauantrag nach dem 31.03.19853 %weniger als 33 Jahre
Fertigstellung nach dem 31.12.20223 %weniger als 33 Jahre
Fertigstellung 1925 bis 20222 %weniger als 50 Jahre
Fertigstellung vor dem 01.01.19252,5 %weniger als 40 Jahre

Was „Nutzungsdauer" hier bedeutet, steht nicht im EStG, sondern in § 11c Abs. 1 EStDV: der Zeitraum, „in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann". Und dieser Zeitraum beginnt bei einem gekauften Gebäude mit dem Zeitpunkt der Anschaffung — nicht mit dem Baujahr. Der Vorbesitzer hat die Uhr also nicht schon heruntergezählt; maßgeblich ist der Zustand, den Sie erworben haben.

Was der Nachweis leisten muss

Hier liegt der eigentliche Streitpunkt, und der Bundesfinanzhof hat ihn in zwei Schritten entschieden. Erstens ist die Methode frei: Der Steuerpflichtige darf sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung. Zweitens — und das übersehen die meisten Angebote — genügt der bloße Verweis auf eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nicht.

Der Unterschied ist feiner, als er klingt. Die Restnutzungsdauer der Immobilienwertermittlungsverordnung wird in der Regel als Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter gebildet, und individuelle Gegebenheiten wie durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können sie verlängern oder verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Genau dieser zweite Teil ist der entscheidende: Das Rechenmodell allein ist eine Typisierung. Erst die begründete Einordnung des konkreten Gebäudes macht daraus einen Nachweis. Wie die Restnutzungsdauer in der Bewertung selbst wirkt, zeigt unser Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Die Beweislast liegt dabei vollständig beim Eigentümer. Verlangt ist allerdings keine Gewissheit: Eine Schätzung ist nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

Neu und wenig beachtet: Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, das für diesen Nachweis zusätzliche Anforderungen aufgestellt hatte, ist seit dem 1. Dezember 2025 aufgehoben — im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder, ohne Begründung und ohne Ersatzregelung. Vorausgegangen war das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23), das der Randziffer 24 dieses Schreibens ausdrücklich zum Teil widersprochen hatte. Viele Ratgeberseiten geben die Anforderungen des Schreibens bis heute als geltende Verwaltungsvorgabe wieder. Maßstab sind seither der Gesetzestext und die Rechtsprechung.

Was es rechnerisch bringt

Ein Beispiel mit runden Zahlen. Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968; nach der Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude entfallen 400.000 € auf das Gebäude. Ein Gutachten kommt zu einer tatsächlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren.

Regel-AfAKürzere Nutzungsdauer
Bemessungsgrundlage Gebäude400.000 €400.000 €
Nutzungsdauer50 Jahre25 Jahre
AfA-Satz2 %4 %
AfA pro Jahr8.000 €16.000 €
Zusätzliche Werbungskosten p. a.—8.000 €
Entlastung bei 42 % Steuersatz—3.360 €

Der Effekt ist eine Verschiebung, keine Vermehrung: Abgeschrieben wird in beiden Fällen nur einmal die Bemessungsgrundlage, nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG „bis zur vollen Absetzung". Die kürzere Nutzungsdauer holt den Abzug nach vorn — was ihn, über zwei Jahrzehnte gerechnet, trotzdem erheblich wertvoller macht. Ob sich die Kosten des Gutachtens lohnen, entscheidet damit vor allem die Frage, wie lange Sie das Objekt halten wollen.

Zwei Fallen

Die degressive AfA schließt den Weg. Wer für ein neu gebautes Mietwohngebäude die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG wählt — 5 % vom jeweiligen Restwert, für Bauvorhaben mit Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 — sollte wissen, dass der Bundesfinanzhof einen späteren Wechsel zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer für die frühere degressive AfA verneint hat. Für die neue Variante erlaubt das Gesetz selbst den Übergang zur AfA in gleichen Jahresbeträgen; ob damit auch die tatsächliche Nutzungsdauer offensteht, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Bei einem Neubau ist das also eine Entscheidung, die man am Anfang trifft und nicht in der Mitte korrigiert.

Ein plötzliches Ereignis ist etwas anderes. Fällt der Wert des Gebäudes außergewöhnlich — Brand, Wasserschaden, ein Mieterausfall, der die wirtschaftliche Nutzung dauerhaft entwertet —, ist das kein Fall der kürzeren Nutzungsdauer, sondern eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung. Sie ist nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG zulässig und bleibt neben der Gebäude-AfA ausdrücklich unberührt (§ 7 Abs. 4 Satz 3 EStG).

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt nur, dass eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden darf. Wie sie zu belegen ist, steht ausschließlich in der Rechtsprechung — und der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hat die entscheidenden Punkte in drei Entscheidungen abgesteckt.

BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 (amtlich veröffentlicht)

Die Leitentscheidung, und sie schneidet in beide Richtungen. Zum einen darf sich der Eigentümer „jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint" — ausdrücklich zum Teil entgegen der Randziffer 24 des damaligen BMF-Schreibens. Zum anderen genügt der „schlichte Verweis" auf die modellhaft nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelte Restnutzungsdauer nicht. Für die Praxis heißt das: Ein Gutachten, das nur eine Modellrechnung ausweist, ist angreifbar; eines, das den Zustand des konkreten Gebäudes begründet einordnet, ist es nicht — und zwar unabhängig davon, welches anerkannte Verfahren es dafür wählt.

BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19 (nicht amtlich veröffentlicht)

Der Vorläufer, auf den sich die Leitentscheidung stützt: „Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer." Fordert das Finanzamt ein solches Gutachten, ist das kein gesetzliches Erfordernis. Weil die Entscheidung nicht im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde, bindet sie förmlich nur den entschiedenen Fall — ihre Aussage ist jedoch in das Urteil IX R 14/23 eingegangen, und dieses ist amtlich veröffentlicht.

BFH, Urteil vom 29. Mai 2018 – IX R 33/16 (amtlich veröffentlicht)

„Ein Wechsel von der in Anspruch genommenen degressiven AfA gemäß § 7 Abs. 5 EStG zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist nicht möglich." Die Entscheidung betrifft die frühere degressive Gebäude-AfA; auf die seit 2023 geltende Variante des § 7 Abs. 5a EStG ist sie nicht übertragen worden. Wer die degressive Abschreibung wählt, sollte den Weg über die tatsächliche Nutzungsdauer vorher geprüft haben — nicht erst, wenn das Gebäude altert.

Häufige Fragen

Wie viel bringt eine kürzere Nutzungsdauer wirklich?

Das hängt an der Bemessungsgrundlage und am persönlichen Steuersatz. Im Beispiel oben verdoppelt eine Nutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren die jährliche AfA. Entscheidend ist, dass es sich um einen Vorzieheffekt handelt: Die Summe der Abschreibungen bleibt gleich, nur der Zeitpunkt verschiebt sich.

Muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt sein?

Weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c Abs. 1 EStDV geben vor, auf welche Weise und mit welcher Methode die Nutzungsdauer zu schätzen ist; der Bundesfinanzhof verlangt eine sachverständige Methode. Die Verwaltungsanweisung, die dazu weitergehende Anforderungen enthielt, ist seit dem 1. Dezember 2025 aufgehoben. Das heißt nicht, dass die Qualifikation gleichgültig wäre — sie ist nur kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal, und im Streitfall entscheidet das Finanzgericht über die Tragfähigkeit der Schätzung.

Reicht das Verkehrswertgutachten, das ich beim Kauf schon habe?

Nur, wenn es mehr enthält als die Modellrechnung. Die dort ausgewiesene Restnutzungsdauer darf als Schätzungsmethode verwendet werden, der bloße Verweis darauf genügt aber nicht (BFH, IX R 14/23). Praktisch entscheidet, ob das Gutachten die individuellen Gegebenheiten des Objekts — durchgeführte Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung, Bauschäden — begründet einbezieht.

Was passiert am Ende der verkürzten Nutzungsdauer?

Dann ist die Bemessungsgrundlage aufgebraucht. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG lässt die Beträge „bis zur vollen Absetzung" abziehen; weitere AfA auf dieselben Anschaffungskosten gibt es nicht, auch wenn das Gebäude noch steht und vermietet wird. Spätere Herstellungskosten sind davon unberührt, weil sie eine eigene Bemessungsgrundlage bilden.

Und wenn das Gebäude vorher unbrauchbar wird?

Dann ist nicht die Nutzungsdauer das Thema, sondern die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG. Sie setzt ein konkretes Ereignis voraus und wirkt im Jahr des Eintritts, statt den Abzug über Jahre zu strecken.

AfA, Kaufpreisaufteilung und Belege je Objekt

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine kürzere Nutzungsdauer anzuerkennen ist, entscheidet der Einzelfall; die Beispielwerte sind Rechenillustrationen und keine Zusage über ein Ergebnis.