Vermietete Immobilie verschenken: Schenkungsteuer 2026
Wer ein Mietobjekt zu Lebzeiten überträgt, verschiebt nicht nur Eigentum, sondern auch eine Steuerakte. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz behandelt vermietete Wohnimmobilien milder als anderes Vermögen – das Einkommensteuerrecht dagegen strenger, als die meisten erwarten: Der Beschenkte erbt die Abschreibung des Schenkers mit, nicht einen frischen Anschaffungswert. Dieser Beitrag zeigt, welche Zahlen im Gesetz stehen und welche Rechnung daraus für ein reales Objekt folgt.
Was verschenkt wird – und was das Finanzamt ansetzt
Steuerbar ist „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird" (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Die Steuer entsteht „mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung" (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Der Kaufpreis von damals spielt keine Rolle. Angesetzt wird der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Welches Verfahren greift, hängt an der Objektart (§ 182 BewG): Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, der Rest im Sachwertverfahren. Die Ertragsbewertung folgt dabei derselben Logik wie beim Ertragswertverfahren im Ankauf.
Der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien
Die für Kapitalanleger wichtigste Norm ist kurz: Begünstigte Grundstücke „sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen" (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Der Abschlag von 10 % ist keine Wahlmöglichkeit, sondern greift von selbst, wenn die drei Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllt sind:
- Es handelt sich um bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden (Nr. 1).
- Liegt das Objekt in einem Drittstaat, muss dieser zur Amtshilfe nach OECD-Standard verpflichtet sein (Nr. 2). In EU und EWR stellt sich die Frage nicht.
- Es gehört nicht zum begünstigten Betriebsvermögen im Sinne des § 13a ErbStG (Nr. 3).
„Zu Wohnzwecken vermietet" ist die ganze Prüfung. Eine gewerblich vermietete Einheit, eine leerstehende Wohnung ohne Mietverhältnis und eine selbstgenutzte Wohnung sind vom Wortlaut nicht erfasst. Bei gemischt genutzten Objekten greift der Abschlag nur für den Grundstücksteil, der die Voraussetzung erfüllt – der Gewerbeanteil wird voll angesetzt.
Eine zweite Falle steckt in § 13d Abs. 2 ErbStG: Wer das Grundstück aufgrund einer Verfügung des Schenkers an einen Dritten weiterreichen muss, kann den verminderten Wertansatz insoweit nicht beanspruchen. Der Abschlag belohnt das Halten, nicht das Durchreichen.
Der Abschlag kürzt auch die Schulden
Für ein finanziertes Objekt ist mit den 90 % erst die halbe Rechnung erzählt. § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG bestimmt: „Schulden und Lasten sind nicht abzugsfähig, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, steuerbefreit sind." Ist das Grundstück zu 10 % befreit, ist auch das darauf lastende Darlehen nur zu 90 % abziehbar.
Der Vorteil des § 13d ErbStG beträgt damit nicht 10 % des Verkehrswerts, sondern 10 % des Eigenkapitals im Objekt: klein bei einer frisch gekauften, hoch beliehenen Wohnung, groß bei entschuldetem Altbestand.
Freibeträge und Steuerklassen
Die Steuerklasse folgt dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 15 Abs. 1 ErbStG), der persönliche Freibetrag der Steuerklasse (§ 16 Abs. 1 ErbStG):
| Erwerber | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Kind eines verstorbenen Kindes | I | 400.000 € |
| Enkel (bei lebendem Elternteil) | I | 200.000 € |
| Übrige der Klasse I (Eltern, Voreltern beim Erwerb von Todes wegen) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Stiefeltern | II | 20.000 € |
| Alle übrigen, etwa Lebensgefährten ohne Trauschein | III | 20.000 € |
Eltern erhalten die Steuerklasse I nur „bei Erwerben von Todes wegen" (§ 15 Abs. 1 ErbStG). Eine Schenkung des Kindes an die Eltern fällt in Klasse II – ein Unterschied, der bei Rückübertragungen innerhalb der Familie regelmäßig übersehen wird.
Die Steuersätze
Auf den steuerpflichtigen Erwerb, also den Betrag nach Abzug des Freibetrags, wird ein einheitlicher Prozentsatz angewandt (§ 19 Abs. 1 ErbStG):
| Erwerb bis einschließlich | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Weil der Satz auf den gesamten Erwerb wirkt, kann ein Euro über der Stufengrenze teuer werden. Dagegen steht der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG: Der Mehrbetrag gegenüber der vorhergehenden Wertgrenze wird nur erhoben, soweit er bei einem Steuersatz bis 30 % aus der Hälfte, darüber aus drei Vierteln des die Grenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus an das Kind
Ein vollständig zu Wohnzwecken vermietetes Mehrfamilienhaus geht an ein Kind. Der Grundbesitzwert beträgt 900.000 €, das Darlehen von 300.000 € übernimmt der Beschenkte.
| Schritt | Mit § 13d ErbStG | Ohne Begünstigung |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 900.000 € | 900.000 € |
| Wertansatz | 810.000 € | 900.000 € |
| Abziehbares Darlehen | −270.000 € | −300.000 € |
| Bereicherung | 540.000 € | 600.000 € |
| Persönlicher Freibetrag | −400.000 € | −400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 140.000 € | 200.000 € |
| Steuersatz Klasse I | 11 % | 11 % |
| Schenkungsteuer | 15.400 € | 22.000 € |
Die Ersparnis beträgt 6.600 € – der Steuersatz auf 60.000 €, und 60.000 € sind 10 % von 600.000 €, also vom Eigenkapital, nicht vom Verkehrswert. Der steuerpflichtige Erwerb wird übrigens auf volle 100 Euro nach unten abgerundet (§ 10 Abs. 1 ErbStG).
Der Zehnjahrestakt
Der Freibetrag ist kein Lebenskontingent. § 14 Abs. 1 ErbStG rechnet nur „mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile" zusammen. Nach Ablauf der zehn Jahre steht der volle Betrag des § 16 ErbStG erneut zur Verfügung.
Für ein Portfolio ist das der stärkste Hebel, und er lässt sich auch auf ein einzelnes Objekt anwenden, indem Miteigentumsanteile übertragen werden. Im Beispiel oben entfallen auf den halben Anteil ein Grundbesitzwert von 450.000 €, ein Wertansatz von 405.000 € und ein abziehbarer Darlehensanteil von 135.000 €. Die Bereicherung beträgt 270.000 € und liegt unter dem Freibetrag von 400.000 € – die Steuer ist null. Folgt die zweite Hälfte mehr als zehn Jahre später, greift die Zusammenrechnung nicht mehr.
Zwei Einschränkungen. Das Beispiel rechnet mit unverändertem Wert – steigt der Grundbesitzwert, steigt auch die Bemessungsgrundlage der zweiten Hälfte. Und die Zehnjahresfrist läuft nur, solange der Schenker lebt. Wer sie nutzen will, muss früh anfangen.
Die einkommensteuerliche Seite: keine neue AfA
Hier liegt der teuerste Irrtum. Bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern bemisst sich die Abschreibung „nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers […] und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde" (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV). Der Beschenkte tritt in die Abschreibung des Schenkers ein; der aktuelle Verkehrswert erzeugt keinen neuen AfA-Sockel. Satz 2 zieht die Grenze: Weitere Abschreibungen sind nur zulässig, soweit die Absetzungen von Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger zusammen „noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben". Ein abgeschriebenes Gebäude bleibt abgeschrieben. Welcher Satz gilt, steht im Beitrag zur Gebäude-AfA.
Dasselbe gilt für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG: „Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung […] durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen" (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Schenker vor zwölf Jahren gekauft, kann der Beschenkte sofort steuerfrei verkaufen; eine neue Frist startet die Schenkung nicht. Näheres im Beitrag zur Spekulationssteuer.
Grunderwerbsteuer, Nießbrauch, Anzeigepflicht
Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Ausgenommen ist „der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes" (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Einschränkung im selben Satz: Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Steuer „hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind" – ein vorbehaltener Nießbrauch also insoweit schon. Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) sind ohnehin befreit.
Ein Nießbrauch senkt den Wert der Schenkung. Behält sich der Schenker die Erträge vor, mindert der Kapitalwert dieses Rechts die Bereicherung. Er wird als Vielfaches des Jahreswerts angesetzt; die Vervielfältiger folgen der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, gerechnet „mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent" (§ 14 Abs. 1 BewG). § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf den Betrag, der sich ergibt, „wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut […] anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird". Wem die Mieteinkünfte danach einkommensteuerlich zuzurechnen sind, hängt an der Ausgestaltung des Nießbrauchs und gehört zum Berater.
Drei Monate für die Anzeige. Der Erwerb ist dem Finanzamt „binnen einer Frist von drei Monaten nach erlangter Kenntnis" anzuzeigen, und zwar von beiden Seiten (§ 30 Abs. 1 und 2 ErbStG). Bei notarieller Beurkundung entfällt die Anzeige (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG) – bei Immobilien ist die Beurkundung ohnehin Pflicht, die Meldung läuft über den Notar.
Abgrenzung: das Familienheim ist etwas anderes
Die Befreiung für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG) wird häufig mit dem Abschlag für Mietobjekte verwechselt, setzt aber das Gegenteil voraus – Selbstnutzung. Nr. 4a begünstigt Zuwendungen unter Ehegatten zu Lebzeiten, „soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird". Nr. 4b und 4c gelten nur für den Erwerb von Todes wegen, bei Kindern zusätzlich gedeckelt, „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt", und beide entfallen rückwirkend, wenn der Erwerber binnen zehn Jahren auszieht. Für ein Anlageobjekt ist das kein Weg – dort bleibt es beim Abschlag des § 13d ErbStG.
Vor der Übertragung: Zahlen sortieren
Grundbesitzwert, Restschuld, Kaufdatum und die bereits verbrauchte AfA entscheiden über die Steuer. RenoDiary führt diese Werte je Objekt.
Kostenlos ausprobierenWas die Gerichte dazu entschieden haben
Zwei Fragen, die in der Praxis regelmäßig streitig werden, hat der Bundesfinanzhof entschieden: Wann gilt ein noch nicht vermietetes Objekt als begünstigt, und wie belastbar ist die Berechnungsmethode für den Nießbrauch?
BFH, Urteil vom 11. Dezember 2014 – II R 24/14
Der Bundesfinanzhof hat die wortgleiche Vorgängervorschrift des heutigen § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG ausgelegt (damals § 13c ErbStG): Der Abschlag scheidet aus, wenn das Grundstück im Zeitpunkt der Steuerentstehung weder vermietet noch zu einer Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt ist. Umgekehrt genügt aber auch eine bloße Absicht nicht – ein noch leerstehendes Objekt ist nur begünstigt, wenn eine konkrete Vermietungsabsicht bestand und mit ihrer Umsetzung bereits objektiv nachprüfbar begonnen wurde, etwa durch eine Vermietungsanzeige oder einen Maklerauftrag. Für die Schenkung heißt das: Wer eine Wohnung kurz vor der Übertragung räumt, um sie neu zu vermieten, sollte diesen Schritt dokumentieren, bevor die Schenkung ausgeführt wird.
BFH, Urteil vom 20. November 2024 – II R 38/22
Der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs wird über den Vervielfältiger aus der amtlichen Sterbetafel nach § 14 Abs. 1 BewG ermittelt – und diese unterscheidet nach Geschlecht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass das nicht gegen das Diskriminierungsverbot des Grundgesetzes verstößt: Die statistisch unterschiedliche Lebenserwartung ist ein sachlicher Grund, keine unzulässige Ungleichbehandlung. Für die Praxis bestätigt das Urteil die im Beitrag beschriebene Berechnungsmethode als geltendes Recht.
Häufige Fragen
Gilt der Abschlag auch für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung?
Ja. § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG spricht von „bebauten Grundstücken oder Grundstücksteilen", die zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine vermietete Eigentumswohnung erfüllt das ebenso wie ein Mehrfamilienhaus. Entscheidend ist die Nutzung, nicht die Größe.
Was passiert, wenn der Mieter kurz nach der Schenkung auszieht?
§ 13d ErbStG kennt – anders als das Familienheim in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG – keine Behaltensfrist und keinen rückwirkenden Wegfall. Maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Steuerentstehung, also der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Gilt der Freibetrag je Elternteil?
Ja. Der Freibetrag des § 16 Abs. 1 ErbStG gilt pro Zuwendendem und Erwerber; jeder Elternteil ist ein eigener Zuwendender. Verbraucht ist er jeweils für zehn Jahre, weil frühere Erwerbe derselben Person nach § 14 Abs. 1 ErbStG hinzugerechnet werden.
Muss der Beschenkte die Mieteinnahmen versteuern?
Ab dem Übergang der Einkunftsquelle ja – dann erklärt er sie in seiner Anlage V. Die Gebäude-AfA setzt er nur in dem Umfang ab, den § 11d Abs. 1 EStDV ihm lässt: Bemessungsgrundlage und Prozentsatz des Schenkers, begrenzt auf den noch nicht abgeschriebenen Rest.
Quellen
- § 7 ErbStG (Schenkungen unter Lebenden) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 9 ErbStG (Entstehung der Steuer) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 10 ErbStG (steuerpflichtiger Erwerb, Abzug von Schulden) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 12 ErbStG (Bewertung, Grundbesitzwert) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 13 ErbStG (Familienheim, Nr. 4a bis 4c) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 13d ErbStG (zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 14 ErbStG (Berücksichtigung früherer Erwerbe) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 15 ErbStG (Steuerklassen) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 16 ErbStG (Freibeträge) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 19 ErbStG (Steuersätze, Härteausgleich) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 30 ErbStG (Anzeige des Erwerbs) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 14 BewG (Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 16 BewG (Begrenzung des Jahreswerts) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 182 BewG (Bewertung bebauter Grundstücke) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 3 GrEStG (Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 11d EStDV (AfA bei unentgeltlichem Erwerb) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) — Gesetze im Internet (abgerufen am 22.08.2026)
- BFH, Urteil vom 11.12.2014 – II R 24/14 (Begünstigung eines noch nicht vermieteten, aber zur Vermietung bestimmten Grundstücks) — Bundesfinanzhof (abgerufen am 25.08.2026)
- BFH, Urteil vom 20.11.2024 – II R 38/22 (geschlechterdifferenzierende Sterbetafeln bei der Nießbrauchsbewertung verfassungsgemäß) — Bundesfinanzhof (abgerufen am 25.08.2026)
Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Der Grundbesitzwert wird vom Finanzamt gesondert festgestellt; die konkrete Belastung hängt von Bewertung, Vorschenkungen und der Ausgestaltung des Übertragungsvertrags ab.