Kleinreparaturklausel: Was Vermieter 2026 abwälzen dürfen

Stand: 15. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Der tropfende Wasserhahn, die klemmende Fenstergriff-Olive, der defekte Lichtschalter: Beträge, die einzeln kaum auffallen und über zehn Wohnungen hinweg trotzdem einen vierstelligen Jahresposten ergeben. Die Kleinreparaturklausel soll sie auf den Mieter verschieben. Sie ist dabei die am häufigsten falsch formulierte Klausel im deutschen Wohnraummietvertrag — und ihr Scheitern kostet den Vermieter mehr, als sie ihm je eingebracht hätte. Dieser Beitrag trennt das, was tatsächlich im Gesetz steht, von den Zahlen, die seit Jahrzehnten durch Ratgeber wandern.

Der Ausgangspunkt: Reparieren ist Vermietersache

Das Gesetz verteilt die Rollen eindeutig. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten" (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist keine Nebenpflicht, sondern die Hauptleistungspflicht des Vermieters: Er schuldet nicht die Wohnung, sondern die funktionierende Wohnung, den ganzen Mietzeitraum über. Jede Reparatur — vom Dachstuhl bis zur Duscharmatur — fällt zunächst ihm zur Last, und zwar unabhängig davon, wer den Verschleiß verursacht hat.

Eine Kleinreparaturklausel ist der Versuch, von dieser gesetzlichen Grundregel abzuweichen. Genau deshalb wird sie streng kontrolliert: Formularklauseln sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen" (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), und eine unangemessene Benachteiligung ist „im Zweifel anzunehmen", wenn die Bestimmung „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist" (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der wesentliche Grundgedanke, von dem hier abgewichen wird, ist § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Klausel muss sich also an der Norm messen lassen, die sie gerade umkehren will — das erklärt, warum an ihr so wenig Spielraum ist.

Was „kleine Instandhaltungen" sind — der einzige amtliche Katalog

Das BGB kennt den Begriff der Kleinreparatur nicht. Definiert wird er an einer Stelle, die die meisten Ratgeber nur sinngemäß wiedergeben: in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Dort heißt es wörtlich, die kleinen Instandhaltungen umfassten „nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden".

Zwei Wörter tragen diesen Satz. „Nur" macht die Aufzählung abschließend. Und „Installationsgegenstände" meint die Teile, die der Mieter täglich in der Hand hat — nicht die Leitung in der Wand, an die er gar nicht herankommt. Ein tropfender Wasserhahn ist eine kleine Instandhaltung; das undichte Steigrohr dahinter ist es nicht, auch wenn die Rechnung kleiner ausfällt. Die Grenze verläuft nicht am Betrag, sondern am Gegenstand.

Vom Katalog erfasst	Nicht erfasst
Wasserhahn, Duschkopf, Eckventil, Spülkasten-Innenteil	Rohrleitungen, Steigstränge, Abflüsse in der Wand
Lichtschalter, Steckdose, Klingeltaster	Elektroleitungen, Sicherungskasten, Zählerschrank
Thermostatventil am Heizkörper, Herdplattenschalter	Heizkessel, Therme, Heizkörper selbst
Fenster- und Türgriffe, Schlösser, Rollladengurt	Fensterrahmen, Verglasung, Rollladenkasten

Der häufigste Konstruktionsfehler: Die II. BV spricht davon, dass der Mieter „die Kosten für kleine Instandhaltungen" trägt — nicht davon, dass er sie ausführt. Wer in den Vertrag schreibt, der Mieter habe Kleinreparaturen „vornehmen zu lassen", verschiebt damit nicht nur Geld, sondern die Erhaltungspflicht selbst, die § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter zuweist. Eine Klausel, die auf die reine Kostentragung beschränkt bleibt, hält der Kontrolle nach § 307 BGB deutlich eher stand.

Die Zahlen, die überall stehen — und die eine, die im Gesetz steht

In Ratgebern und Vertragsmustern kursieren zwei Größen: ein fester Höchstbetrag je einzelner Reparatur und ein Jahresdeckel, meist als Anteil der Jahreskaltmiete. Beide sind sinnvoll und beide gehören in jede Klausel. Aber: Keine dieser Zahlen steht in einem Gesetz. Sie stammen aus der Rechtsprechung der Amts-, Land- und Oberlandesgerichte, teils aus den 1980er- und 1990er-Jahren, und sie unterscheiden sich von Gericht zu Gericht. Wir nennen hier bewusst keine konkreten Beträge als „zulässige Grenze", weil sich keine davon an einer Primärquelle belegen lässt, die wir vollständig geprüft haben — und ein Betrag, der sich als zu hoch erweist, reißt nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip der AGB-Kontrolle die gesamte Klausel mit, nicht nur die Spitze darüber.

Eine einzige gesetzliche Zahl gibt es zu diesem Thema doch, und sie ist als Orientierung brauchbar: Für preisgebundenen Wohnraum — die Verordnung gilt nach § 1 Abs. 1 II. BV für öffentlich geförderten und ihm gleichgestellten Wohnraum, nicht für den freien Markt — bestimmt § 28 Abs. 3 Satz 1 II. BV, dass sich die ansetzbaren Instandhaltungskosten um 1,05 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr verringern, wenn der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen trägt. Das ist die Bewertung, die der Verordnungsgeber dieser Lastenverschiebung selbst beimisst. Für eine 70 m² große Wohnung sind das 73,50 € im Jahr — eine deutlich nüchternere Größenordnung als die Jahresdeckel, die in vielen Mustern stehen.

Denselben Paragrafen können Sie als Maßstab für Ihr eigenes Instandhaltungsbudget lesen. § 28 Abs. 2 II. BV lässt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr höchstens 7,10 € ansetzen, solange die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, 9 € ab 22 Jahren und 11,50 € ab 32 Jahren. Die Staffel zeigt, was hier ohnehin gilt: Das Alter des Gebäudes bestimmt den Reparaturbedarf, nicht der Mietvertrag. Wie sich daraus eine tragfähige Rücklage rechnet, haben wir im Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und ihrer Berechnung ausgeführt.

Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist

Hier liegt der eigentliche wirtschaftliche Hebel, und er wird regelmäßig unterschätzt. Eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgestutzt. Sie fällt ersatzlos weg: „Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften" (§ 306 Abs. 2 BGB) — während der Vertrag „im Übrigen wirksam" bleibt (§ 306 Abs. 1 BGB). An die Stelle der Klausel tritt also wieder § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, und der Vermieter zahlt jede Reparatur, auch die kleinste.

Schlimmer noch: Er kann den Verlust nicht durch einen Aufschlag auf die Miete ausgleichen. Genau diese Frage hat der Bundesgerichtshof entschieden (siehe unten). Wer eine zu weit gefasste Klausel verwendet, steht damit schlechter da als jemand, der von vornherein auf sie verzichtet hat — er hat die Kosten und zusätzlich das Risiko, bereits vereinnahmte Beträge zurückzahlen zu müssen.

Steuerlich: Kleinreparaturen mindern sofort die Miete

Bleibt die Reparatur beim Vermieter, ist das steuerlich kein Drama, sondern der Normalfall. Aufwendungen für die Erhaltung der vermieteten Wohnung sind Werbungskosten — das Gesetz definiert sie als „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) — und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung in voller Höhe. Ein Mieter, der die Kleinreparatur selbst bezahlt, kann sie dagegen nicht absetzen, und der Vermieter auch nicht: Der Betrag taucht in keiner Anlage V auf. Wer viele kleine Rechnungen sammelt, sollte nur eines beachten: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf können Instandsetzungen in anschaffungsnahe Herstellungskosten umschlagen und sind dann nur noch über die Abschreibung zu verteilen — die Details dazu stehen in unserem Beitrag zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Und weil Kleinreparaturen nie auf den Mieter umlagefähig sind, gehören sie in dieselbe Kategorie wie die übrigen nicht umlagefähigen Nebenkosten: Sie belasten Ihre Rendite direkt, nicht die Betriebskostenabrechnung.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zur Kleinreparaturklausel selbst ist die höchstrichterliche Ausbeute schmal — die Grundsatzentscheidungen zu den zulässigen Beträgen stammen aus der Zeit vor 2000 und sind über die Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs nicht im Volltext abrufbar; wir zitieren sie deshalb nicht. Die beiden folgenden Urteile beantworten dafür die Frage, die wirtschaftlich am meisten wiegt: Was gilt, wenn die Klausel gescheitert ist?

BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 83/07

Eine Vermieterin hatte im Mieterhöhungsverfahren Zuschläge auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, weil ihre Schönheits- und ihre Kleinreparaturklausel unwirksam waren und sie die Arbeiten nun selbst bezahlen musste. Der Senat wies das ab und zog die Folge klar: „Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermieterin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat." Das Risiko der Klauselunwirksamkeit liegt beim Verwender — also bei dem, der den Formularvertrag stellt. Für Eigentümer heißt das: Eine zu ehrgeizige Klausel lässt sich nachträglich durch nichts reparieren, weder durch eine Mieterhöhung noch über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 270/18 (Leitsatzentscheidung)

Diese Entscheidung erging zu Schönheitsreparaturen, nicht zu Kleinreparaturen — sie beschreibt aber den Mechanismus, der für jede gescheiterte Abwälzungsklausel gilt. Der Leitsatz lautet: „An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB". Es gibt also keine Rückführung auf ein zulässiges Restmaß, sondern den vollständigen Rückfall in die gesetzliche Lage. Wer seine Klausel prüfen lässt, prüft damit nicht eine Feinheit, sondern eine Alles-oder-nichts-Position.

Häufige Fragen

Darf die Klausel auch gelten, wenn der Mieter den Schaden gar nicht verursacht hat?

Ja, und das ist ihr eigentlicher Zweck. Hat der Mieter den Schaden verschuldet, haftet er ohnehin auf Schadensersatz — dafür braucht es keine Klausel. Die Kleinreparaturklausel betrifft gerade den normalen Verschleiß, für den nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sonst der Vermieter aufkommt.

Was passiert bei einer Rechnung oberhalb des vereinbarten Höchstbetrags?

Dann zahlt der Vermieter sie vollständig, nicht nur den übersteigenden Teil. Eine Klausel, die den Mieter „bis zur Höhe von" einem Betrag auch an teureren Reparaturen beteiligt, durchbricht die Begrenzung, die sie überhaupt erst tragfähig macht — und setzt damit die ganze Klausel dem Risiko der Unwirksamkeit nach § 307 BGB aus.

Lässt sich eine unwirksame Klausel im laufenden Mietverhältnis reparieren?

Nicht einseitig. Eine Änderung des Mietvertrags braucht die Zustimmung des Mieters, und ein Mieter, der gerade erfahren hat, dass er nichts zahlen muss, hat wenig Anlass dazu. Bei einer Neuvermietung lässt sich die Klausel dagegen problemlos neu und vorsichtiger fassen.

Gilt der Katalog der II. BV auch für frei finanzierte Wohnungen?

Unmittelbar nicht — die Verordnung regelt nach § 1 Abs. 1 II. BV die Berechnung für öffentlich geförderten und ihm gleichgestellten Wohnraum. Sie ist aber die einzige Stelle im deutschen Recht, an der „kleine Instandhaltungen" überhaupt definiert werden, und deshalb der naheliegende Maßstab, wenn Sie den sachlichen Anwendungsbereich Ihrer Klausel formulieren.

Und was ist mit Schönheitsreparaturen?

Das ist eine andere Klausel mit eigenen Regeln: Sie betrifft Tapezieren, Streichen und Lackieren, nicht das Reparieren. Beide werden häufig verwechselt und in Verträgen vermischt — was beiden schadet. Wir haben sie im Beitrag zu den Schönheitsreparaturen und der Pflicht des Vermieters getrennt behandelt.

Jede Reparatur dort, wo sie hingehört

RenoDiary erfasst Handwerkerrechnungen pro Objekt und Wohnung, trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und hält den Erhaltungsaufwand für die Anlage V bereit — auch die vielen kleinen Beträge, die sonst niemand zusammenzählt.

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Quellen

§ 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
§ 306 BGB (Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
§ 307 BGB (Inhaltskontrolle) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
§ 28 II. BV (Instandhaltungskosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
§ 1 II. BV (Anwendungsbereich der Verordnung) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
§ 9 EStG (Werbungskosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 15.09.2026)
BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 83/07 (kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheits- und Kleinreparaturklausel) — Volltext beim Bundesgerichtshof (abgerufen am 15.09.2026)
BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 270/18 (Rückfall auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nach § 306 Abs. 2 BGB; Leitsatzentscheidung) — Volltext beim Bundesgerichtshof (abgerufen am 15.09.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Kleinreparaturklausel wirksam ist, hängt von ihrem Wortlaut im Zusammenspiel mit dem übrigen Vertrag ab und wird von den Gerichten uneinheitlich beurteilt; die genannten Beträge aus der II. BV gelten unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum und sind für den freien Markt keine Zulässigkeitsgrenze, sondern eine Orientierung.