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Steuern & AfA Vermietung

Ferienwohnung vermieten: Die 25-%-Regel beim Finanzamt

Stand: 25. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Eine Ferienwohnung macht in den ersten Jahren fast immer Verlust: hohe Abschreibung, Renovierung, Vermittlungsprovision, dazu Wochen ohne Gast. Steuerlich ist das kein Problem — solange das Finanzamt glaubt, dass am Ende ein Überschuss steht. Und genau das ist der Punkt, an dem die meisten Verfahren entschieden werden: nicht über die Höhe der Kosten, sondern über die Frage, ob die Vermietung überhaupt als Einkunftsquelle zählt. Der Maßstab dafür ist keine Zahl aus dem Gesetz, sondern eine Rechengröße aus der Rechtsprechung — und der Bundesfinanzhof hat sie im August 2025 in einem entscheidenden Punkt neu gefasst.

Warum der Bescheid jahrelang offen bleibt

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, wer eine Immobilie gegen Entgelt zur Nutzung überlässt — vorausgesetzt, er will auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen. Fehlt diese Absicht, ist die Vermietung steuerlich unbeachtlich: Die Verluste verschwinden, aber die Einnahmen eben auch.

Weil sich eine Absicht nicht im ersten Jahr messen lässt, setzt das Finanzamt die Steuer häufig nur vorläufig fest. § 165 Abs. 1 Satz 1 AO erlaubt das, „soweit ungewiss ist, ob die Voraussetzungen für die Entstehung einer Steuer eingetreten sind" — und Absatz 2 erlaubt es, eine solche Festsetzung später aufzuheben oder zu ändern. Praktisch heißt das: Anerkannte Verluste aus 2022 können 2027 wieder wegfallen. Wer eine Ferienwohnung hält, sammelt deshalb nicht nur Belege, sondern auch Belegungsdaten.

Zwei Fälle, zwei Maßstäbe

Alles hängt an einer einzigen Vorfrage: Steht die Wohnung ausschließlich Feriengästen zur Verfügung, oder haben Sie sich selbst eine Zeit vorbehalten? Die Antwort entscheidet, ob Sie überhaupt nur Belegungstage nachweisen müssen — oder gleich eine Prognose über Jahrzehnte.

KonstellationWas geprüft wirdWas Sie liefern müssen
Nur an Feriengäste vermietet, in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten Auslastung im Vergleich zum Ort Belegungstage und die ortsübliche Vermietungszeit
Selbstnutzung vorbehalten — auch ungenutzt, auch nur im Formularvertrag Überschussprognose Einnahmen- und Kostenrechnung über den Prognosezeitraum
Ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellbar Überschussprognose wie oben

Die 25-%-Regel — und der Zeitraum, der über sie entscheidet

Für den ersten Fall gilt eine Vermutung zu Ihren Gunsten: Wer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und die Wohnung sonst dafür bereithält, handelt mit Einkünfteerzielungsabsicht, solange die eigene Vermietungszeit die ortsübliche nicht erheblich unterschreitet. „Erheblich" heißt in der Rechtsprechung: um mindestens 25 %.

Der eigentliche Streit dreht sich seltener um diese Schwelle als um den Zeitraum, auf den sie angewendet wird. Ein einzelnes schwaches Jahr — ein verregneter Sommer, eine Renovierung, ein Vermittler, der die Wohnung versehentlich nicht listet — reißt die Grenze schnell. Der Bundesfinanzhof hat deshalb 2025 klargestellt, dass nicht Jahr für Jahr gerechnet wird, sondern über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Dieser Zeitraum darf vor den Streitjahren liegen, sie einschließen oder mit ihnen enden — und benennen muss ihn der Steuerpflichtige, samt Zahlen.

JahrEigene VermietungstageOrtsübliche VermietungszeitAbweichung
202196118−18,6 %
2022 (Renovierung)71124−42,7 %
2023118130−9,2 %
2024104126−17,5 %
202591122−25,4 %
Schnitt 2021–202596,0124,0−22,6 %

Einzeln betrachtet fallen zwei der fünf Jahre durch — 2022 deutlich, 2025 knapp. Über den Fünfjahresschnitt liegt die Wohnung 22,6 % unter dem Ortswert und bleibt damit auf der richtigen Seite. Genau diese Rechnung hatte das Finanzgericht im Fall des Bundesfinanzhofs nicht angestellt.

Zwei Einschränkungen, die oft untergehen. Die Schwelle ist nach der Rechtsprechung ausdrücklich kein starrer Wert, sondern eine Vereinfachung, die den Unsicherheiten einer solchen Prüfung Rechnung tragen soll — sie ist kein Freibrief bei 24,9 %. Und „Vermietungshindernisse" bleiben außer Betracht: Zeiten, in denen die Wohnung nachweislich nicht vermietbar war, zählen nicht gegen Sie.

Was „ortsüblich" bedeutet und woher die Zahl kommt

Verglichen werden die individuellen Vermietungstage Ihres Objekts mit dem Durchschnitt, der bezogen auf den gesamten Ort erzielt wird. „Ort" ist dabei nicht die Gemeinde: Je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts kann es eine ganze Tourismusregion aus mehreren Gemeinden sein, nur ein Gemeindeteil oder sogar nur ein einzelner Ferienkomplex. Dieser Zuschnitt ist der zweite große Hebel im Verfahren — eine Region mit langer Saison hebt den Vergleichswert und kann Ihre Auslastung schlecht aussehen lassen.

Die Zahl selbst führt in der Regel über das Statistische Landesamt. Dort werden allerdings nur Betriebe ab einer bestimmten Bettenzahl erfasst, kleine Vermieter also gerade nicht. Der Bundesfinanzhof hat dazu zwei Dinge entschieden, die die Beweisführung erheblich erleichtern: Die Daten dürfen auch verwendet werden, wenn sie nicht veröffentlicht, sondern nur auf Anfrage zugänglich sind — und wenn nur eine Bettenauslastung vorliegt, darf daraus auf die ortsübliche Vermietungszeit geschlossen werden. Ein Anruf beim Landesamt oder bei der Kurverwaltung ist damit ein belastbarer Schritt, keine Notlösung.

Wenn die Prognose kommt: 30 Jahre — oder weniger

Greift die Vermutung nicht, wird die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Überschussprognose geprüft: Einnahmen gegen Werbungskosten über den gesamten Prognosezeitraum, der im Regelfall mit 30 Jahren angesetzt wird. Zwei Punkte daran sind entscheidend und werden in selbst erstellten Rechnungen regelmäßig falsch gemacht.

Erstens gehören in die Prognose nur Aufwendungen, die auf Zeiten der tatsächlichen Vermietung oder des Bereithaltens entfallen — die der Vermietung zuzurechnenden Leerstandszeiten also eingeschlossen, die Wochen der Selbstnutzung dagegen nicht. Wer alle Kosten des Jahres einstellt, rechnet sich das Ergebnis schlechter, als es ist. Wie sich Leerstand steuerlich einordnet, behandelt unser Beitrag Werbungskosten bei Leerstand.

Zweitens ist der Zeitraum nicht in Stein gemeißelt. Wer die Wohnung von Anfang an nur einige Jahre vermieten und dann verkaufen will, muss die kürzere Dauer der tatsächlichen Vermögensnutzung ansetzen — was einen Totalüberschuss deutlich schwerer erreichbar macht, weil sich die Anlaufverluste auf weniger Jahre verteilen. Eine früh geäußerte Verkaufsabsicht kann damit Verluste kosten, die sonst anerkannt worden wären; zur steuerlichen Seite des Verkaufs selbst siehe Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Wie eine belastbare Einnahmen-Kosten-Rechnung aufgebaut ist, zeigt Cashflow einer Immobilie berechnen.

Umsatzsteuer: Die Ferienwohnung ist der Ausnahmefall

Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei — die Ferienwohnung nicht. § 4 Nr. 12 UStG nimmt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, „die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält", ausdrücklich von der Befreiung aus. Ein Tages- oder Monatslimit nennt das Gesetz dabei nicht; maßgeblich ist, dass die Räume zur kurzfristigen Beherbergung bereitgehalten werden.

Der Satz ist dafür ermäßigt: 7 % statt der regulären 19 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Die Ermäßigung gilt allerdings nur für die Beherbergung selbst — Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, bleiben beim Regelsatz, und zwar auch dann, wenn sie mit dem Mietpreis abgegolten sind. Wer Frühstück oder Endreinigung pauschal einrechnet, hat damit zwei Steuersätze in einem Preis.

Viele private Vermieter bleiben dennoch außen vor: Nach § 19 Abs. 1 UStG sind die Umsätze steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet. Der Verzicht auf diese Kleinunternehmerregelung bindet fünf Kalenderjahre — er kann sich lohnen, wenn eine große Sanierung mit Vorsteuer ansteht, und ist deshalb keine Formalie. Zur Option bei gewerblicher Vermietung siehe Umsatzsteueroption.

Dieser Beitrag behandelt den Regelfall der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wird die Wohnung hotelmäßig mit umfangreichen Zusatzleistungen angeboten, kann die Einordnung anders ausfallen — das ist eine eigene Prüfung, die hier nicht behandelt wird.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Die 25-%-Regel steht in keinem Gesetz. Sie ist vollständig Richterrecht, und drei Entscheidungen des IX. Senats des Bundesfinanzhofs bestimmen, wie sie angewendet wird.

BFH, Urteil vom 12. August 2025 – IX R 23/24 (amtlich veröffentlicht)

Die aktuelle Leitentscheidung. Sie bestätigt die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht, solange die ortsübliche Vermietungszeit „nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %)" unterschritten wird — und bestimmt erstmals im Leitsatz den Bezugsrahmen: Um „den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten", ist „auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen". Das Finanzgericht hatte zwei Streitjahre einzeln betrachtet und die Absicht verneint; der Senat hob das Urteil auf. Für Eigentümer heißt das: Ein schlechtes Jahr ist kein Argument gegen Sie, solange Sie den Mehrjahresschnitt vorlegen können — und die Darlegungslast dafür liegt bei Ihnen.

BFH, Urteil vom 26. Mai 2020 – IX R 33/19 (amtlich veröffentlicht)

Die Entscheidung zur Beweisfrage. Verglichen werden „die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste" mit denen, „die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden". Dafür darf das Gericht auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes zurückgreifen, „auch dann, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden", und: „Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen." Wer vom Landesamt nur eine Auslastungsquote bekommt, hat damit trotzdem eine verwertbare Grundlage.

BFH, Urteil vom 16. April 2013 – IX R 26/11 (amtlich veröffentlicht)

Die teuerste Falle, und sie steckt im Kleingedruckten des Vermittlungsvertrags. Die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist „schon dann erforderlich, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht". Und „unerheblich ist, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt". Eine Klausel im Standardvertrag der Vermittlungsagentur, die Ihnen vier Wochen Eigennutzung einräumt, kostet Sie also die Vermutung — auch wenn Sie nie angereist sind.

Häufige Fragen

Gilt bei der Ferienwohnung die 66-%-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG?

Nein. Diese Regel betrifft das Verhältnis des Entgelts zur ortsüblichen Miete und gilt für die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung: unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete wird aufgeteilt, ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Bei der Ferienwohnung entscheidet nicht die Höhe des Preises, sondern die Vermietungszeit. Die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG erklärt unser Beitrag zur verbilligten Vermietung an Angehörige.

Wie weise ich nach, dass die Wohnung „bereitgehalten" wurde?

Über alles, was zeigt, dass sie am Markt war und für jeden Interessenten verfügbar: der Vermittlungsvertrag, Portalinserate mit Belegungskalender, Buchungsanfragen — auch abgelehnte, sofern der Grund nicht in einer privaten Nutzung lag. Eine Wohnung, die nur Bekannten angeboten wird, wird dem Typus des Dauervermieters nicht gleichgestellt.

Und wenn ich selbst nur einmal pro Jahr eine Woche dort bin?

Dann ist die Vermutung nach der Rechtsprechung schon verbraucht; auf den Umfang kommt es nicht an. Das ist kein Verbot, sondern eine Verschiebung der Beweislast: Sie brauchen dann eine Überschussprognose. Wer den Verlustabzug in den Anlaufjahren sichern will, verzichtet besser vertraglich auf jede Eigennutzung — und prüft dafür den Vermittlungsvertrag, nicht nur die eigene Praxis.

Welche Belegungsdaten sollte ich aufbewahren?

Pro Jahr: Vermietungstage, Leerstandstage mit Grund, Tage der Selbstnutzung, dazu die für denselben Zeitraum beim Statistischen Landesamt erhobene ortsübliche Vermietungszeit oder Auslastungsquote. Weil der Vergleich über drei bis fünf Jahre läuft und Bescheide vorläufig bleiben, entscheidet die Lückenlosigkeit dieser Reihe später über den Verlustabzug.

Belegungsdaten, Belege und AfA je Objekt

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob die Einkünfteerzielungsabsicht anzuerkennen ist, entscheidet der Einzelfall; die Belegungs- und Vergleichswerte der Tabelle sind eine Rechenillustration und keine Zusage über ein Ergebnis.