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Sanierung & Energie Instandhaltung

Gewährleistung beim Handwerker: 2 oder 5 Jahre 2026

Stand: 4. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Dämmung der Kellerdecke war 2021 fertig, jetzt zeigen sich Feuchteflecken. Die erste Frage ist nicht, wer schuld ist, sondern ob der Anspruch überhaupt noch besteht. Für Mängelansprüche gegen den Handwerker kennt das Gesetz zwei Regelfristen — zwei Jahre und fünf Jahre —, und welche gilt, hängt an einem einzigen Begriff: Bauwerk. Dieser Beitrag zeigt, wo die Grenze verläuft, ab welchem Tag die Uhr läuft, was sie anhält und welche drei Fehler nach einer Sanierung regelmäßig den Anspruch kosten.

Zwei Jahre oder fünf — die Weiche heißt Bauwerk

Maßgeblich ist § 634a Abs. 1 BGB. Die Vorschrift unterscheidet nicht nach der Höhe der Rechnung und nicht nach dem Gewerk, sondern danach, woran gearbeitet wurde.

Art der WerkleistungNormFrist
Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache — und die Planung oder Überwachung dafür § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB zwei Jahre
Arbeiten bei einem Bauwerk — und die Planung oder Überwachung dafür (Architekt, Statiker) § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre
Alles Übrige, was unter keine der beiden Nummern fällt § 634a Abs. 1 Nr. 3, § 195 BGB regelmäßige Frist: drei Jahre
Der Wartungsvertrag ist der Klassiker. § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB nennt die „Wartung" ausdrücklich neben Herstellung und Veränderung. Der jährliche Heizungs-Check ist damit im Regelfall eine Zwei-Jahres-Sache — auch wenn die Heizung selbst fest im Gebäude sitzt. Wer beides beim gleichen Betrieb hat, hat also zwei verschiedene Uhren laufen.

Wann eine Arbeit „bei einem Bauwerk" erbracht ist, sagt das Gesetz nicht. Der Bundesgerichtshof prüft drei Punkte zusammen: Die Leistung muss zur dauernden Nutzung fest eingebaut sein, ihr Einbau muss eine grundlegende Erneuerung des Gebäudes darstellen, die einer Neuerrichtung gleichzuachten ist, und sie muss dem Gebäude dienen, also eine Funktion für dieses erfüllen. Eine neue Heizungsanlage, eine erneuerte Dacheindeckung, eine Fassadendämmung oder der Austausch aller Fenster erfüllen das typischerweise. Das Nachziehen einer Silikonfuge, ein Anstrich oder die Reparatur eines Einzelteils typischerweise nicht.

Dazwischen liegt eine echte Grauzone, und sie ist der Grund, warum diese Frage überhaupt vor Gericht landet — die konkrete Entscheidung zur Photovoltaikanlage auf einem Hallendach steht weiter unten. Für die Praxis folgt daraus eine unbequeme, aber nützliche Regel: Verlassen Sie sich nie darauf, dass fünf Jahre gelten. Wer eine Mängelanzeige an der Zwei-Jahres-Marke ausrichtet, liegt in beiden Fällen richtig.

Der Startschuss ist die Abnahme — nicht die Rechnung

„Die Verjährung beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 mit der Abnahme" (§ 634a Abs. 2 BGB). Nicht mit dem Rechnungsdatum, nicht mit der Zahlung, nicht mit dem letzten Handgriff auf der Baustelle. Das ist deshalb heikel, weil eine Abnahme auch ohne Unterschrift und ohne Protokoll zustande kommen kann — wie das geschieht, steht in unserem Beitrag zur Abnahme von Handwerkerleistungen. Wer den Zeitpunkt nicht kennt, kennt auch das Fristende nicht.

Gerechnet wird nach den allgemeinen Fristregeln: Der Tag der Abnahme zählt nicht mit (§ 187 Abs. 1 BGB), und die Frist endet mit Ablauf des Tages, der dem Abnahmetag der Benennung nach entspricht (§ 188 Abs. 2 BGB).

Abnahme amZwei Jahre endenFünf Jahre enden
15. März 2021Ablauf 15. März 2023Ablauf 15. März 2026
30. September 2022Ablauf 30. September 2024Ablauf 30. September 2027
2. Januar 2024Ablauf 2. Januar 2026Ablauf 2. Januar 2029

Notieren Sie das Abnahmedatum deshalb zusammen mit der Rechnung — nicht statt ihr. In RenoDiary hängt beides am Projekt, und damit am Objekt, zu dem es gehört.

Was Sie innerhalb der Frist verlangen können

§ 634 BGB zählt die Rechte abschließend auf, und ihre Reihenfolge ist keine Frage des Geschmacks:

Drei Fehler, die den Anspruch kosten

1. Abnahme trotz bekanntem Mangel — ohne Vorbehalt

Wer ein Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kennt, behält die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur, „wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält" (§ 640 Abs. 3 BGB). Ein Satz im Protokoll — welcher Mangel, unter Vorbehalt aller Rechte — ersetzt später ein Gutachten.

2. Die Beweislast kippt mit der Abnahme

Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass er mangelfrei geleistet hat. Danach gilt § 363 BGB: Wer eine „als Erfüllung angebotene Leistung als Erfüllung angenommen" hat, trägt die Beweislast dafür, dass sie unvollständig oder anders war als geschuldet. Fotografieren Sie deshalb den Zustand bei der Abnahme — nicht erst, wenn der Streit da ist.

3. Reden hält die Frist nicht automatisch an

Viele Eigentümer verlassen sich darauf, dass „wir sind ja im Gespräch" die Verjährung stoppt. Das trifft nur zu, solange tatsächlich Verhandlungen über den Anspruch schweben: § 203 BGB hemmt die Verjährung, „bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert"; danach tritt Verjährung „frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung" ein. Bricht der Betrieb den Kontakt ab, laufen also nur noch diese drei Monate — und wer die Gespräche nie dokumentiert hat, kann die Hemmung nicht beweisen.

Arglist verlängert — aber nicht unbegrenzt

Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt statt der Zwei- oder Fünf-Jahres-Frist die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 634a Abs. 3 Satz 1, § 195 BGB). Sie beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB) — bei einem verdeckten Mangel also unter Umständen Jahre nach der Abnahme. Zwei Grenzen dazu: Bei Bauwerken tritt die Verjährung nach § 634a Abs. 3 Satz 2 BGB „jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist" ein, die fünf Jahre sind also ein Mindestschutz und keine Obergrenze; nach oben begrenzen die absoluten Höchstfristen des § 199 BGB, für Ansprüche wie die Nacherfüllung zehn Jahre ab ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB).

Eine Klausel hilft dem Betrieb dann nicht. Nach § 639 BGB kann sich der Unternehmer auf eine Vereinbarung, die seine Mängelhaftung ausschließt oder beschränkt, nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Werkes übernommen hat". Umgekehrt gilt: Eine freiwillige Garantie ist ein zusätzliches Versprechen neben der gesetzlichen Verjährung, kein Ersatz dafür.

VOB/B: der Vertrag kann die Fristen verschieben

Die gesetzlichen Fristen gelten, solange nichts anderes wirksam vereinbart ist. Bei Bauleistungen wird häufig die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) einbezogen — ein Regelwerk Allgemeiner Geschäftsbedingungen mit eigenen Regeln zur Mängelhaftung, das das BGB in § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB ausdrücklich erwähnt. Für die Inhaltskontrolle einzelner Klauseln ist dabei entscheidend, ob die VOB/B „ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist". Für Sie heißt das nur eines, aber das konsequent: Bevor Sie eine Frist aus diesem Beitrag auf Ihren Fall anwenden, sehen Sie im Vertrag nach, ob dort die VOB/B steht. Steht sie drin, gelten deren Verjährungsregeln und nicht die obenstehende Tabelle.

Was das für die Sanierungsplanung heißt

Gewährleistung ist kein juristisches Nebenthema, sondern ein Teil der Kalkulation. Drei praktische Konsequenzen:

  1. Abnahmedatum je Gewerk festhalten. Bei einer Sanierung mit sechs Gewerken laufen sechs Fristen — die Dachdecker-Frist endet nicht am selben Tag wie die des Malers.
  2. Vor dem Fristende gezielt nachschauen. Ein Kontrollgang im letzten halben Jahr vor Ablauf kostet nichts und ist der einzige Zeitpunkt, zu dem ein still entstandener Mangel noch jemand anderen etwas kostet als Sie.
  3. Belege behalten. Rechnung, Abnahmeprotokoll und Mängelanzeigen sind zugleich der Nachweis für die anschaffungsnahen Herstellungskosten gegenüber dem Finanzamt. Was am Ende doch Sie selbst zahlen, landet in der Instandhaltungsrücklage — und die sollte die Jahre nach Ablauf der Gewährleistung mit einplanen.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Entscheidungen des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs prägen die Praxis: die eine dazu, wann fünf Jahre gelten, die andere dazu, was Sie am Ende ersetzt bekommen.

BGH, Urteil vom 2. Juni 2016 – VII ZR 348/13

Die nachträgliche Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Tennishalle unterfällt der fünfjährigen Frist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, wenn die Anlage „zur dauernden Nutzung fest eingebaut wird, der Einbau eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle darstellt, die einer Neuerrichtung gleich zu achten ist, und die Photovoltaikanlage der Tennishalle dient, indem sie eine Funktion für diese erfüllt". Dass die Anlage den Strom nicht für die Halle produziert, ist ausdrücklich unerheblich. Für Eigentümer heißt das: Auch eine aufgesetzte Anlage kann eine Bauwerksleistung sein — und die Antwort hängt an der Art des Einbaus, nicht am Namen des Gewerks.

BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17

Der Senat hat seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben: Wer das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, „kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) […] seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen". Der Kostenvoranschlag über eine nie ausgeführte Reparatur trägt die Forderung also nicht mehr. Wer den Mangel beseitigen will, verlangt stattdessen Vorschuss nach § 637 BGB; wer ihn behält, muss den Minderwert darlegen. Für die Praxis: Reparieren und abrechnen — oder mindern. Rechnen Sie nicht mit dem Angebot einer Reparatur, die Sie nie beauftragen.

Häufige Fragen

Gilt für Handwerkerleistungen nicht immer eine Gewährleistung von fünf Jahren?

Nein. Fünf Jahre gelten nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB für Arbeiten bei einem Bauwerk. Für die Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache sind es nach Nr. 1 zwei Jahre. Welche Nummer greift, entscheidet die Art der Leistung, nicht die Höhe der Rechnung.

Läuft die Frist neu, wenn der Betrieb nachgebessert hat?

Nicht automatisch. § 634a BGB knüpft den Beginn an die Abnahme, und eine Nachbesserung ist keine neue Abnahme des gesamten Werkes. Ob und wieweit eine Nachbesserung die Verjährung beeinflusst, hängt vom Einzelfall ab — verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, sondern auf das ursprüngliche Abnahmedatum.

Was ist mit Mängeln, die erst kurz vor Fristende auftauchen?

Sie müssen den Anspruch innerhalb der Frist geltend machen; eine bloße Anzeige beim Betrieb hält die Verjährung nicht auf. Verhandlungen hemmen sie nach § 203 BGB, danach bleiben mindestens drei Monate. Reicht die Zeit nicht, kommen die Hemmungstatbestände des Verjährungsrechts in Betracht — das ist der Punkt, an dem anwaltlicher Rat günstiger ist als der verlorene Anspruch.

Bin ich als Vermieter dem Mieter gegenüber trotzdem in der Pflicht?

Ja. Die Frist gegenüber dem Handwerker sagt nichts über Ihre mietvertragliche Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten. Ein verjährter Anspruch gegen den Betrieb entlastet Sie gegenüber dem Mieter nicht — er verschiebt die Kosten nur endgültig zu Ihnen.

Zählt das Angebot einer Garantie zusätzlich?

Ja, eine Garantie ist ein eigenständiges Versprechen. Nach § 639 BGB kann sich der Unternehmer bei einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie nicht auf eine haftungsbeschränkende Vereinbarung berufen. Sie ersetzt die gesetzliche Verjährung nicht, sondern tritt daneben — lesen Sie ihre Bedingungen, bevor Sie sich auf sie verlassen.

Abnahmedaten, Rechnungen und Fristen je Objekt

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Leistung als Arbeit bei einem Bauwerk einzuordnen ist und ob ein Anspruch verjährt ist, entscheidet der Einzelfall; die Daten in den Fristtabellen sind Rechenbeispiele.