Nießbrauch und AfA: Wer die vermietete Immobilie abschreibt

Stand: 13. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Beim Nießbrauch fallen Eigentum und Ertrag auseinander: Im Grundbuch steht der eine, die Miete kassiert der andere. Für die Schenkungsteuer ist das gut untersucht — für die laufende Einkommensteuer wird es regelmäßig erst dann geklärt, wenn der erste Bescheid da ist. Dieser Beitrag beantwortet die drei Fragen, an denen es hängt: Wem werden die Mieteinkünfte zugerechnet? Wer darf das Gebäude abschreiben? Und welche Abzüge verschwinden bei der Übertragung, ohne dass jemand sie je wiederbekommt.

Was der Nießbrauch zivilrechtlich ist

Ein Nießbrauch belastet die Sache so, dass der Berechtigte „die Nutzungen der Sache zu ziehen" befugt ist (§ 1030 Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Immobilie heißt das: Der Nießbraucher wird Vermieter, er vereinnahmt die Miete, er schließt und kündigt Mietverträge. Der Eigentümer bleibt im Grundbuch stehen und hat aus dem Objekt in dieser Zeit keine Einnahmen.

Drei Eigenschaften bestimmen die Steuerfolgen mit:

Der Nießbrauch ist höchstpersönlich. Er „ist nicht übertragbar", nur seine Ausübung kann überlassen werden (§ 1059 BGB), und er „erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers" (§ 1061 BGB). Damit steht sein Ende von vornherein fest — nur nicht der Zeitpunkt.
Die Erhaltung liegt beim Nießbraucher, aber nur die gewöhnliche. Er hat „für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen", Ausbesserungen und Erneuerungen schuldet er dagegen nur, „als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören" (§ 1041 BGB). Das neue Dach ist damit zivilrechtlich Sache des Eigentümers, die gewartete Therme Sache des Nießbrauchers.
Die laufenden Lasten trägt der Nießbraucher. Dazu zählen ausdrücklich „die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden", die schon bei Bestellung auf dem Objekt ruhten — nicht aber die „außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind" (§ 1047 BGB).

Wem die Mieteinkünfte zugerechnet werden

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer den gesetzlichen Tatbestand verwirklicht — also wer das Objekt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vermietet (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Beim wirksam bestellten Nießbrauch ist das der Nießbraucher. Er erklärt die Mieteinnahmen in seiner Anlage V, und der Eigentümer erklärt zu diesem Objekt gar nichts.

Das setzt allerdings voraus, dass die Vermieterstellung tatsächlich auf ihn übergegangen ist. Ein Nießbrauch, der nur auf dem Papier steht, während der Eigentümer weiter alles entscheidet und die Miete auf seinem Konto landet, verlagert die Einkünfte nicht. Unter nahen Angehörigen prüfen die Finanzämter genau das zuerst.

Die AfA-Frage: Vorbehalt schlägt Zuwendung

Hier trennen sich die beiden Gestaltungen, und der Unterschied ist der wirtschaftlich wichtigste des ganzen Themas. Die Absetzung für Abnutzung bemisst sich nach den „Anschaffungs- oder Herstellungskosten" (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG) und ist als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Abschreiben darf deshalb, wer diese Kosten getragen hat und mit dem Objekt Einkünfte erzielt. Beides muss zusammenkommen.

	Vorbehaltsnießbrauch	Zuwendungsnießbrauch
Ablauf	Der bisherige Eigentümer überträgt das Objekt und behält sich den Nießbrauch vor.	Der Eigentümer bleibt Eigentümer und räumt einem Dritten den Nießbrauch ein.
Mieteinnahmen	beim Nießbraucher (dem früheren Eigentümer)	beim Nießbraucher
Gebäude-AfA	beim Nießbraucher — er hat die Anschaffungskosten getragen und nutzt weiter aufgrund eigenen Rechts	bei niemandem, solange der Nießbrauch unentgeltlich bestellt ist: Der Nießbraucher hat keine Anschaffungskosten, der Eigentümer keine Mieteinkünfte
Laufende Kosten	abziehbar bei dem, der sie trägt und daraus Einnahmen erzielt — in beiden Fällen also regelmäßig beim Nießbraucher
Schuldzinsen	abziehbar bei dem, der das Darlehen bedient und die Mieteinnahmen erklärt (§ 1047 BGB weist die Zinsen dem Nießbraucher zu)

Der Bundesfinanzhof formuliert die Trennlinie im Urteil zum verlängerten Vorbehaltsnießbrauch (IX R 1/21) unmissverständlich: Der Vorbehaltsnießbraucher ist „im selben Umfang wie zuvor als Eigentümer" zur AfA befugt, weil er das Grundstück „ununterbrochen aufgrund eigenen Rechts" nutzt. Wer ein Gebäude dagegen „aufgrund eines ihm unentgeltlich zugewendeten Nießbrauchs nutzt, ist nicht AfA-berechtigt, wenn nicht er, sondern der Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat".

Der Denkfehler, der Geld kostet: § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV lässt den unentgeltlichen Erwerber die AfA des Rechtsvorgängers fortführen — aber nur für „Wirtschaftsgüter, die der Steuerpflichtige unentgeltlich erworben hat". Beim Zuwendungsnießbrauch erwirbt der Berechtigte kein Wirtschaftsgut, sondern ein Nutzungsrecht an einem fremden. Die Vorschrift hilft ihm deshalb nicht. Sie greift dagegen beim Eigentümer, der die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt geschenkt bekommt: Er führt später die Abschreibung seines Rechtsvorgängers fort — nur eben erst, wenn der Nießbrauch endet und er selbst vermietet.

Rechenbeispiel: was der Zuwendungsnießbrauch kostet

Eine 2016 für 300.000 € erworbene, vermietete Wohnung, Baujahr 1978, Gebäudeanteil 240.000 €. Die lineare AfA beträgt 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), also 4.800 € im Jahr.

Variante Vorbehalt: Die Eigentümerin überträgt die Wohnung an ihren Sohn und behält den Nießbrauch. Sie vermietet weiter, erklärt die Miete und zieht die 4.800 € weiter ab. An der Abschreibung ändert sich nichts.
Variante Zuwendung: Der Sohn ist Eigentümer und räumt seiner Mutter den Nießbrauch unentgeltlich ein. Sie erklärt die Miete und zieht die von ihr getragenen laufenden Kosten ab, aber keine AfA. Er hätte die AfA, hat aber keine Mieteinkünfte, gegen die er sie stellen könnte. Bei 15 Jahren Nießbrauch sind das 72.000 € Abschreibungsvolumen, das schlicht nicht genutzt wird.

Die Zahl ist eine Rechenillustration, kein Sollwert — aber die Größenordnung erklärt, warum die Reihenfolge „erst übertragen, dann Nießbrauch vorbehalten" in der Praxis fast immer die günstigere ist. Wie sich der Nießbrauch parallel dazu auf die Schenkungsteuer auswirkt, steht im Beitrag zur Schenkung einer vermieteten Immobilie; die Sätze und Bemessungsgrundlagen der Abschreibung selbst sind unter Gebäude-AfA berechnen zusammengestellt.

Erhaltungsaufwand: die Verteilung endet nicht mit dem Tod, sie verfällt

Größere Erhaltungsaufwendungen an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden lassen sich „auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen" (§ 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV). Wer als Nießbraucher ein Dach für 200.000 € erneuern lässt, verteilt den Abzug also typischerweise auf fünf Jahre — und rechnet damit, dass die Restbeträge in den Folgejahren kommen.

§ 82b Abs. 2 EStDV zählt auf, wann der Rest vorzeitig abgezogen wird: bei Veräußerung, bei Einbringung in ein Betriebsvermögen und wenn das Gebäude „nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt wird". Der Tod des Nießbrauchers steht nicht in dieser Liste — und genau daran ist der Fall IX R 22/17 gescheitert (siehe unten). Der Erbe und neue Vermieter durfte den Restbetrag nicht abziehen; das Volumen war für alle Beteiligten verloren.

Praktische Folgerung: Je älter der Nießbraucher, desto weniger trägt eine Verteilung über fünf Jahre. Bei einem betagten Berechtigten ist der Sofortabzug im Jahr der Zahlung die robustere Wahl, auch wenn die Verteilung auf dem Papier die glattere Progression ergibt. Die Mechanik der Verteilung selbst ist im Beitrag zum Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV beschrieben.

Wenn der Nießbrauch endet

Mit dem Ende des Nießbrauchs wandert die Vermieterstellung zurück zum Eigentümer — und zwar nicht in eine leere Wohnung. Hat der Nießbraucher „über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet", gelten nach § 1056 Abs. 1 BGB die Vorschriften über den Verkauf vermieteten Wohnraums entsprechend: Der Eigentümer tritt in die laufenden Mietverträge ein. Kündigen kann er nur „unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist" (§ 1056 Abs. 2 BGB) und nur mit einem Grund, den das Mietrecht anerkennt.

Steuerlich beginnt für ihn ab diesem Zeitpunkt die eigene Vermietung: Er erklärt die Mieteinnahmen und zieht die AfA ab, die er selbst zu beanspruchen hat — bei unentgeltlichem Erwerb die fortgeführte Abschreibung seines Rechtsvorgängers nach § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV, die währenddessen ohnehin weiterlief. Was in der Nießbrauchszeit nicht abgezogen wurde, holt er nicht nach.

Nießbrauch unter nahen Angehörigen: was das Finanzamt prüft

Der unentgeltliche Nießbrauch zugunsten von Kindern verlagert Mieteinkünfte auf Personen mit eigenem Grundfreibetrag. Dass das ein steuerlicher Effekt ist, macht die Gestaltung nicht unzulässig — § 42 Abs. 2 AO verlangt eine „unangemessene rechtliche Gestaltung", die zu einem „gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil" führt. Der IX. Senat hat 2023 klargestellt, dass die reine Verlagerung der Einkunftsquelle dafür nicht genügt.

Woran es in der Praxis scheitert, ist etwas anderes: Der Nießbrauch muss zivilrechtlich wirksam bestellt, im Grundbuch eingetragen und tatsächlich gelebt sein. Bei Minderjährigen gehört dazu ein Ergänzungspfleger, dessen Genehmigung den Zeitpunkt der Wirksamkeit bestimmt. Und die Miete muss auf dem Konto des Nießbrauchers ankommen — nicht auf dem der Eltern.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Das Gesetz sagt, wer AfA abziehen darf, nur mittelbar über die Anschaffungskosten. Wie diese Voraussetzung beim Nießbrauch zu lesen ist, hat der IX. Senat des Bundesfinanzhofs in drei Entscheidungen ausgeformt, die zusammen die Praxis abdecken.

BFH, Urteil vom 24. Mai 2022 – IX R 1/21 (amtlich veröffentlicht)

Eltern hatten ihr Haus unter Nießbrauchsvorbehalt auf die Kinder übertragen, es später verkauft und aus dem Erlös Ersatzimmobilien für die Kinder erworben, an denen ihnen wieder ein Nießbrauch bestellt wurde. Der Senat entschied, dass sich der Vorbehaltsnießbrauch an der Ersatzimmobilie fortsetzt, wenn der Nießbraucher deren Kosten wirtschaftlich trägt („verlängerter Vorbehaltsnießbrauch"). Die Kehrseite: Damit bleibt es bei der Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Die Kläger wollten stattdessen ein entgeltlich erworbenes Nutzungsrecht über ihre statistische Lebenserwartung von 20 Jahren abschreiben und dabei auch den Grundstücksanteil einbeziehen — beides lehnte der Senat ab. Für Eigentümer heißt das: Ein Objekttausch rettet den Nießbrauch, aber er schafft keine neue, höhere Abschreibung.

BFH, Urteil vom 13. März 2018 – IX R 22/17 (nicht amtlich veröffentlicht — bindet den entschiedenen Fall)

Die Mutter hatte als Vorbehaltsnießbraucherin 217.503 € Erhaltungsaufwand aufgewendet und nach § 82b EStDV auf fünf Jahre verteilt. Sie starb im zweiten Jahr. Ihr Sohn, Eigentümer und Alleinerbe, vermietete weiter und wollte den Restbetrag abziehen. Der Senat verneinte das: Der Eigentümer kann „den verbliebenen Teil der Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten" ansetzen. Die Entscheidung ist nicht amtlich veröffentlicht und bindet formal nur diesen Fall — die Begründung folgt aber unmittelbar dem Wortlaut des § 82b Abs. 2 EStDV, der den Tod des Nießbrauchers nicht als Auflösungstatbestand nennt. Wer eine große Sanierung im Nießbrauch finanziert, sollte die Verteilung deshalb bewusst wählen.

BFH, Urteil vom 20. Juni 2023 – IX R 8/22 (nicht amtlich veröffentlicht — bindet den entschiedenen Fall)

Eltern räumten ihren 14 und 10 Jahre alten Kindern einen befristeten unentgeltlichen Nießbrauch an einem vermieteten Gewerbegrundstück ein. Das Finanzamt rechnete die Einkünfte weiter den Eltern zu, das Finanzgericht sah einen Gestaltungsmissbrauch. Der Senat hob auf: Die befristete unentgeltliche Übertragung der Einkunftsquelle „ist nicht missbräuchlich, wenn dem Zuwendenden, von der Verlagerung der Einkunftsquelle abgesehen, kein weiterer steuerlicher Vorteil entsteht". Zurückverwiesen wurde die Sache trotzdem — zu klären blieb, ob der Nießbrauch tatsächlich vollzogen war. Genau dort liegt die Hürde, nicht bei § 42 AO.

Häufige Fragen

Kann der Nießbraucher die Abschreibung auf seine Lebenserwartung verteilen?

Nein, wenn er als Vorbehaltsnießbraucher das Gebäude abschreibt: Dann gelten die Sätze des § 7 Abs. 4 EStG, also 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Fertigstellungsjahr. Der Versuch, stattdessen ein Nutzungsrecht über die statistische Lebenserwartung abzuschreiben, ist in IX R 1/21 gescheitert.

Zählt der Grund und Boden bei der AfA mit?

Nein. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Im Fall IX R 1/21 entfielen 44,31 % des Kaufpreises auf den Grund und Boden und schieden aus der Bemessungsgrundlage aus.

Wer setzt die Schuldzinsen ab, wenn das Objekt noch finanziert ist?

Derjenige, der die Zinsen trägt und daraus Mieteinnahmen erzielt — nach § 1047 BGB ist das im Regelfall der Nießbraucher, soweit die Belastung schon bei Bestellung des Nießbrauchs eingetragen war. Werbungskosten sind Aufwendungen „zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG); ohne eigene Einnahmen aus dem Objekt gehen sie ins Leere.

Muss der Nießbrauch ins Grundbuch?

Für einen dinglichen Nießbrauch ja. Der BFH stellt ein rein obligatorisches Nutzungsrecht dem dinglichen zwar „steuerrechtlich insoweit gleich" (IX R 1/21, Leitsatz 3), das betrifft aber die Zurechnung im entschiedenen Zusammenhang und ersetzt nicht die Eintragung, die den Nießbrauch gegenüber Dritten sichert.

Was passiert mit laufenden Mietverträgen, wenn der Nießbrauch endet?

Der Eigentümer tritt in sie ein (§ 1056 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über den Verkauf vermieteten Wohnraums) und kann nur mit gesetzlicher Frist und anerkanntem Grund kündigen (§ 1056 Abs. 2 BGB).

AfA, Erhaltungsaufwand und Anlage V je Objekt

RenoDiary führt Kaufpreisaufteilung, Abschreibung, Handwerkerrechnungen und Mieteinnahmen pro Immobilie zusammen — und zeigt, welche Beträge in welchem Jahr in der Anlage V landen.

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Quellen

§ 1030 BGB (gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 1041 BGB (Erhaltung der Sache) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 1047 BGB (Lastentragung) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 1056 BGB (Mietverhältnisse bei Beendigung des Nießbrauchs) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 1059 BGB (Unübertragbarkeit) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 1061 BGB (Tod des Nießbrauchers) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 7 EStG (Absetzung für Abnutzung) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 9 EStG (Werbungskosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 11d EStDV (AfA bei unentgeltlichem Erwerb) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 82b EStDV (größerer Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
§ 42 AO (Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 13.09.2026)
BFH, Urteil vom 24.05.2022 – IX R 1/21 (verlängerter Vorbehaltsnießbrauch, AfA-Bemessungsgrundlage; amtlich veröffentlicht) — Volltext beim Bundesfinanzhof (abgerufen am 13.09.2026)
BFH, Urteil vom 13.03.2018 – IX R 22/17 (Restbetrag nach § 82b EStDV nach dem Tod des Nießbrauchers; NV) — Volltext beim Bundesfinanzhof (abgerufen am 13.09.2026)
BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 8/22 (Zuwendungsnießbrauch an minderjährige Kinder, § 42 AO; NV) — Volltext beim Bundesfinanzhof (abgerufen am 13.09.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Nießbrauchsgestaltung anerkannt wird, entscheidet sich an ihrer Ausgestaltung und ihrem tatsächlichen Vollzug im Einzelfall; die Beispielwerte sind Rechenillustrationen.