RENODIARYRENOVIERUNGSMANAGER
DEEN Kostenlos starten
DE
Steuern & AfA Vermietung

Untervermietung: Wann Vermieter zustimmen müssen 2026

Stand: 2. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

„Ich möchte ein Zimmer untervermieten" — dieser Satz löst bei vielen Vermietern einen Reflex aus: ablehnen, es steht ja schließlich im Mietvertrag. Der Reflex ist teuer. Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf die Erlaubnis, und wer ihn grundlos verweigert, riskiert nicht nur eine verlorene Klage, sondern die Kündigung des zahlenden Mieters. Dieser Beitrag zeigt, wo die Grenze zwischen § 540 und § 553 BGB verläuft, welche drei Gründe eine Absage tragen, wann ein Untermietzuschlag zulässig ist und was der Vorgang steuerlich auslöst.

Zwei Normen, zwei völlig verschiedene Rechtslagen

Der häufigste Fehler passiert vor der ersten inhaltlichen Prüfung: Beide beteiligten Normen heißen fast gleich, führen aber zu gegensätzlichen Ergebnissen. Entscheidend ist allein, ob die ganze Wohnung oder ein Teil davon überlassen werden soll.

FallNormIhre Position
Die ganze Wohnung soll überlassen werden — der Mieter zieht vollständig aus und gibt die Wohnung ab. § 540 Abs. 1 BGB Sie entscheiden frei. Der Mieter ist „ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen". Einen Anspruch auf Ihre Zustimmung gibt es hier nicht — aber ein Kündigungsrecht des Mieters, siehe unten.
Ein Teil der Wohnung soll überlassen werden — der Mieter bleibt formal drin. § 553 Abs. 1 BGB Der Mieter „kann von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen", wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Sie prüfen dann nur noch, ob einer der drei Ausnahmegründe greift.
Der Vertrag hilft Ihnen hier nicht. Nach § 553 Abs. 3 BGB ist „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung […] unwirksam". Eine Klausel, die Untervermietung generell verbietet oder von Ihrem freien Ermessen abhängig macht, läuft bei Wohnraum ins Leere. Sie können den Anspruch also nicht wegformulieren, sondern nur die gesetzlichen Ausnahmen prüfen.

Was „ein Teil des Wohnraums" wirklich heißt

Genau an dieser Weiche wird am häufigsten falsch abgebogen. Intuitiv würde man sagen: Wer für eineinhalb Jahre ins Ausland geht, überlässt die ganze Wohnung — also § 540 BGB, also freie Entscheidung. Der Bundesgerichtshof sieht das anders. Maßgeblich ist nicht, wie lange der Mieter weg ist oder wie viel Fläche er noch nutzt, sondern ob er den Gewahrsam vollständig aufgibt. Behält er ein Zimmer, um dort Möbel zu lagern oder gelegentlich zu übernachten, ist das eine Teilüberlassung — mit Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB. Beide Entscheidungen dazu stehen weiter unten im Abschnitt zur Rechtsprechung; für die Praxis heißt das: Fragen Sie nach, was der Mieter zurückbehält, bevor Sie die Norm auswählen.

Berechtigtes Interesse: der Maßstab ist niedriger, als viele denken

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Der Wortlaut nennt keine Beispiele, die Rechtsprechung hat den Rahmen aber weit gezogen: Anerkannt sind unter anderem ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt und — seit Januar 2026 höchstrichterlich geklärt — schlicht der Wunsch, die eigene Wohnkostenbelastung zu senken, ganz unabhängig davon, ob der Mieter darauf wirtschaftlich angewiesen ist.

Zwei Punkte begrenzen das trotzdem, und beide sind für Sie die eigentlich nützlichen:

Die drei Gründe, mit denen Sie ablehnen dürfen

§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt den Anspruch in drei Fällen wieder zurück. Nur diese drei tragen eine Absage; alles andere ist Geschmackssache und kostet Sie im Streitfall den Prozess.

AusnahmeWas Sie prüfenWas Sie dokumentieren sollten
Wichtiger Grund in der Person des Dritten Es geht um den konkret benannten Untermieter, nicht um Untermieter im Allgemeinen. Deshalb muss der Mieter die Person benennen — eine Erlaubnis „für irgendwen" schulden Sie nicht. Den Namen und, sofern der Mieter sie liefert, die Angaben zur Person; dazu die konkreten Tatsachen, auf die Sie Ihre Ablehnung stützen.
Übermäßige Belegung Ob der Wohnraum „übermäßig belegt würde" — die Frage lautet nach Personenzahl im Verhältnis zur Wohnung, nicht nach Ihrem Komfortempfinden. Wohnfläche, Zimmerzahl und die Zahl der künftig dort lebenden Personen.
Sonstige Unzumutbarkeit Der Auffangtatbestand: Umstände, die Ihnen die Überlassung „aus sonstigen Gründen" unzumutbar machen. Als Ausnahme von einem gesetzlichen Anspruch ist er eng — die bloße Tatsache einer weiteren Person in der Wohnung reicht nicht. Den konkreten Umstand, nicht das Ergebnis. „Unzumutbar" ist Ihre Bewertung, kein Sachverhalt.

Der Untermietzuschlag ist die Ausnahme, nicht der Preis

Viele Erlaubnisschreiben enthalten routinemäßig einen Aufschlag. Das Gesetz sieht ihn aber nicht als Gegenleistung für die Zustimmung vor, sondern als Reparatur eines sonst unzumutbaren Ergebnisses: Nach § 553 Abs. 2 BGB darf der Vermieter die Erlaubnis nur dann von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung „nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten" ist. Die Unzumutbarkeit ist also die Voraussetzung, nicht die Folge.

Zwei praktische Konsequenzen: Erstens nennt das Gesetz keinen Prozentsatz und keinen Betrag — wer im Netz feste Sätze liest, liest Instanzrechtsprechung oder Verbandsempfehlungen, nicht das Gesetz. Zweitens ist der Zuschlag keine Mieterhöhung nach § 558 BGB: Er folgt einer eigenen Norm, hat mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts zu tun und läuft an der Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung vorbei. Verwechseln Sie die beiden Wege nicht — ein als „Mieterhöhung" verpacktes Zuschlagsverlangen ist formal angreifbar.

Wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird

Der umgekehrte Fall ist der häufigere: In der Wohnung wohnt jemand, den Sie nie gesehen haben. Rechtlich ist das ein eigener Kündigungsgrund. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt als wichtigen Grund, dass der Mieter die Rechte des Vermieters „dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache […] unbefugt einem Dritten überlässt".

Nur: Springen Sie nicht direkt zur fristlosen Kündigung. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB macht sie bei einer Vertragspflichtverletzung „erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung" zulässig. Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist deshalb in aller Regel unwirksam — und die zweite Kündigung erreicht Sie erst Monate später. Dieselbe Reihenfolge gilt bei der ordentlichen Kündigung: § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt eine „schuldhaft nicht unerheblich" verletzte Vertragspflicht, und das Kündigungsschreiben muss die Gründe nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB benennen. Wie eng die Formalien einer Kündigung sind, zeigt der Vergleichsfall der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Erst prüfen, dann abmahnen. Bevor Sie eine Abmahnung schreiben: Hätte der Mieter einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB gehabt? Wenn ja, ist die Pflichtverletzung deutlich geringer zu gewichten — er hätte die Erlaubnis ohnehin beanspruchen können. Der sauberere Weg ist dann, die Erlaubnis förmlich nachzuholen und gleichzeitig klarzustellen, dass sie personenbezogen und widerruflich erteilt wird.

Das übersehene Risiko: der Mieter darf kündigen

Die stillste Kostenfalle steht in § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB: „Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt." Dieses Recht greift auch dort, wo Sie die Erlaubnis rechtmäßig verweigern durften — es sei denn, die Ablehnung stützt sich gerade auf die Person des Dritten.

Für die Kalkulation heißt das: Eine Absage kostet Sie im ungünstigen Fall den Mieter. Ein Beispiel mit runden Zahlen, rein zur Illustration:

PositionBetragErläuterung
Kaltmiete monatlich780 €laufender Vertrag, Mieter seit Jahren beanstandungsfrei
Mietausfall bei 3 Monaten Leerstand2.340 €3 × 780 €
Neuvermietung: Inserat, Besichtigungen, Kleinreparaturen900 €Schätzwert, je nach Objekt sehr unterschiedlich
Summe3.240 €Ergebnis einer Absage, die Ihnen nichts eingebracht hat

Dem steht auf der Habenseite bei einer unbegründeten Ablehnung: nichts. Deshalb lohnt die nüchterne Frage vor jeder Absage, welcher der drei Ausnahmegründe konkret greift — und ob er sich mit Tatsachen belegen lässt.

Steuerlich: der Zuschlag ist schlicht Mieteinnahme

Steuerlich ist der Vorgang unspektakulär, und das ist die gute Nachricht. Ein vereinbarter Untermietzuschlag erhöht Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG und wandert in dieselbe Zeile der Anlage V wie die übrige Kaltmiete. Ein eigenes Feld gibt es dafür nicht.

Alles Weitere ändert sich nicht: Die Abschreibung läuft unverändert, weil sich an Gebäude und Anschaffungskosten nichts ändert, und Ihre Werbungskosten bleiben dieselben. Was der Untermieter an Ihren Mieter zahlt, ist kein Vorgang in Ihrer Anlage V — zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht kein Mietverhältnis. Was Ihr Mieter mit diesen Einnahmen steuerlich macht, ist seine Sache, nicht Ihre.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt nicht, was „ein Teil des Wohnraums" ist und was als berechtigtes Interesse zählt. Beides hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden — und die jüngste Entscheidung ist erst wenige Monate alt.

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13

Ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung begründen. Entscheidend für die Abgrenzung zu § 540 BGB ist der Gewahrsam: Eine Teilüberlassung liegt „regelmäßig bereits dann" vor, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt — es genügt, ein Zimmer einer größeren Wohnung für Möbel oder gelegentliche Übernachtungen zurückzubehalten. Für Sie heißt das: Die Dauer der Abwesenheit ist kein Kriterium, die Frage nach dem zurückbehaltenen Zimmer schon.

BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22

Der Senat hat diese Linie bestätigt und daraus die auf den ersten Blick überraschende Folge gezogen: Ein Anspruch auf Gestattung „kann grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein". Wer bisher davon ausging, bei einem einzigen Zimmer sei eine Teilüberlassung begrifflich ausgeschlossen, sollte das aus der Argumentation streichen — es trägt eine Ablehnung nicht.

BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23

Die aktuellste und für die Praxis wichtigste Entscheidung: Der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern, ist „unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist" grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Der Einwand „der kann sich die Wohnung doch leisten" ist damit erledigt. Die Kehrseite steht im selben Leitsatz und ist Ihr stärkstes Argument in den einschlägigen Fällen: Eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung ist vom Anspruch nicht umfasst.

Häufige Fragen

Kann ich Untervermietung im Mietvertrag ausschließen?

Bei Wohnraum nicht wirksam, soweit es um einen Teil der Wohnung geht: § 553 Abs. 3 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Für die Überlassung der gesamten Wohnung nach § 540 Abs. 1 BGB gibt es dagegen ohnehin keinen Anspruch.

Muss der Mieter mir den Untermieter namentlich nennen?

Praktisch ja. Zwei der drei Ablehnungsgründe des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB knüpfen an die Person des Dritten oder an die Zahl der Bewohner an — ohne diese Angaben können Sie die gesetzliche Prüfung gar nicht durchführen, und eine Erlaubnis „für einen beliebigen Dritten" schulden Sie nicht.

Darf ich für die Erlaubnis einen Zuschlag verlangen?

Nur unter der Voraussetzung des § 553 Abs. 2 BGB: wenn Ihnen die Überlassung ohne eine angemessene Mieterhöhung nicht zuzumuten wäre. Einen gesetzlichen Satz oder Betrag gibt es nicht; der Zuschlag ist keine Mieterhöhung nach § 558 BGB und muss deshalb auch nicht deren Verfahren durchlaufen.

Der Mieter vermietet über eine Ferienwohnungsplattform — gilt das auch als Untervermietung?

Ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB trägt das jedenfalls nicht, soweit es dem Mieter um Gewinn und nicht um die Deckung seiner eigenen Wohnkosten geht (BGH, VIII ZR 228/23). Erfolgt die Überlassung ohne Ihre Erlaubnis, ist der Weg über § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet — mit vorheriger Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB. Ob daneben landesrechtliche Zweckentfremdungsregeln greifen, richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und ist hier nicht behandelt.

Kann ich eine einmal erteilte Erlaubnis wieder zurücknehmen?

Die Erlaubnis bezieht sich auf den konkret benannten Dritten; für eine andere Person ist sie nicht erteilt. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Widerruf gegenüber demselben Untermieter möglich ist, hängt vom Einzelfall und vom Wortlaut Ihrer Erklärung ab — formulieren Sie die Erlaubnis deshalb von vornherein personenbezogen und schriftlich.

Mietverhältnisse, Fristen und Belege je Objekt

RenoDiary führt Mieteinnahmen, Schriftverkehr und Instandhaltung pro Immobilie zusammen — und zeigt, was ein Mieterwechsel im Cashflow und in der Anlage V bedeutet.

Kostenlos starten

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und ob eine Ablehnung trägt, entscheidet der Einzelfall; die Beträge im Rechenbeispiel sind Illustrationen, keine Erfahrungswerte.