Sonderabschreibung § 7b EStG: 5 % für Mietwohnungen 2026

Stand: 2. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Wer eine neue Mietwohnung schafft, darf vier Jahre lang bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich abschreiben – neben der normalen Gebäude-AfA. Das steht in § 7b EStG und ist die stärkste Abschreibungsregel, die das Einkommensteuerrecht Vermietern derzeit bietet. Sie hat aber einen engen Zuschnitt: zwei Kostengrenzen, die regelmäßig verwechselt werden, eine Energieauflage und eine Zehnjahresbindung. Und seit August 2025 ist höchstrichterlich geklärt, dass ein Abriss mit anschließendem Neubau leer ausgeht.

Was die Vorschrift konkret bringt

§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt die Sonderabschreibung „im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren … bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“. Über die vier Jahre sind das maximal 20 % – obendrauf auf die reguläre Abschreibung.

Zwei Punkte, die in Zusammenfassungen oft untergehen:

Es ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Die Sonderabschreibung lässt sich auch nur in einem, zwei oder drei Jahren in Anspruch nehmen, und mit „bis zu“ 5 % auch niedriger ansetzen. Ein nicht genutzter Anteil ist nicht verloren, er erhöht den späteren Restwert (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rz. 61 und 64).
Sie ist eine Jahresabschreibung. Anders als die lineare AfA wird sie nicht monatsweise gezwölftelt – eine Fertigstellung im Dezember bringt im selben Jahr den vollen Satz (Rz. 63 des BMF-Schreibens).

Für private Vermieter läuft der Abzug über die Werbungskosten: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG nennt ausdrücklich „Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen“. Die Beträge landen also in derselben Anlage V wie Ihre übrigen Kosten – wie das Formular aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Anlage V ausfüllen.

Zwei Antragsfenster – und nur eines ist noch offen

§ 7b EStG gibt es in zwei Wellen, und sie unterscheiden sich in fast jedem Detail. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige, nicht das der Fertigstellung.

	Alte Welle	Aktuelle Welle
Bauantrag	nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022	nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029
Energiestandard	keine Anforderung	Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
Baukostenobergrenze	3.000 Euro je m²	5.200 Euro je m²
Höchstbemessungsgrundlage	2.000 Euro je m²	4.000 Euro je m²
Letztmalige Inanspruchnahme	Veranlagungszeitraum 2026	nicht in dieser Form begrenzt

Für die alte Welle ist 2026 das letzte Jahr, das überhaupt zählt. § 52 Abs. 15a Satz 1 EStG begrenzt die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung in der Fassung von 2019 auf den Veranlagungszeitraum 2026. Satz 2 stellt klar: „Das gilt auch dann, wenn der Abschreibungszeitraum nach § 7b Absatz 1 noch nicht abgelaufen ist.“ Ein Objekt mit Bauantrag aus 2021 und Fertigstellung 2024 verliert damit das vierte Jahr. Für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 gilt diese Grenze nicht – dort setzt § 7b Abs. 2 EStG selbst den Rahmen bis zum 1. Oktober 2029. Gemeint ist der Veranlagungszeitraum, nicht ein Stichtag im Kalender: Geltend gemacht wird die Sonderabschreibung für 2026 mit der Steuererklärung für dieses Jahr – ob sie zusteht, entscheidet aber, ob die Wohnung 2026 entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet war.

Was als „neue Wohnung“ zählt – und was nicht

Begünstigt sind nur „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnungen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG), die dem Wohnungsbegriff des § 181 Abs. 9 BewG genügen: abgeschlossene Einheit, eigener Zugang, Küche, Bad oder Dusche und Toilette, Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.

Entscheidend ist, dass der Neubau nicht der einzige Weg dorthin ist. Nach Rz. 26 des BMF-Schreibens kann eine neue Wohnung auch entstehen durch

den Aus- oder Umbau bestehender Gebäudeflächen – ausdrücklich genannt sind Dachgeschossausbauten, aber auch die Teilung bestehender Wohnflächen, sowie
die Aufstockung oder den Anbau an ein bestehendes Gebäude mit Flächenerweiterung.

Umgekehrt genügt eine bloße Modernisierung nicht, „auch wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist und sich die Ausstattungsmerkmale der Wohnung dadurch deutlich verbessern“ (Rz. 27). Wer saniert, rechnet deshalb über die 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten – ein anderer Mechanismus mit anderen Fristen.

Die Ausnahme, die Sanierer kennen sollten. Rz. 27 endet mit einem Satz, der die Regel wieder aufhebt: „Dies gilt nicht, wenn vor Durchführung der Sanierung keine den Anforderungen des Wohnungsbegriffs genügende Wohnung vorhanden war.“ Wer also einen Rohdachboden, eine Scheune oder eine Gewerbefläche erstmals zu einer abgeschlossenen Wohnung macht, saniert nicht – er schafft eine neue Wohnung.

Die zwei Kostengrenzen, die verwechselt werden

Hier verliert die Vorschrift die meisten Leser, weil zwei Beträge nebeneinander stehen, die völlig verschiedene Aufgaben haben:

Die Baukostenobergrenze (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG) ist ein Ausschlusskriterium: Liegen die Kosten über 5.200 Euro je m², entfällt die Sonderabschreibung vollständig – nicht nur der übersteigende Teil.
Die Höchstbemessungsgrundlage (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG) ist eine Deckelung: Höchstens 4.000 Euro je m² gehen in die Rechnung ein, auch wenn die Kosten darüber liegen.

Und ein Detail, das über Erfolg und Scheitern entscheiden kann: Das Gesetz spricht von „Wohnfläche“, die Finanzverwaltung lässt für die Division aber die Nutzfläche des gesamten Gebäudes zugrunde legen – ermittelt in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung, aber abweichend davon einschließlich Keller-, Wasch-, Trocken- und Speicherräumen sowie der zur Wohnung gehörenden Garagen (Rz. 49, 50 und 52). Der Divisor ist damit größer als die reine Wohnfläche, der Kostenwert je m² kleiner. Alternativ darf die Bruttogrundfläche nach DIN 277 herangezogen werden (Rz. 51).

Ein Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Bauantrag 2025, Fertigstellung 2026. Wohnfläche 300 Quadratmeter, Nutzfläche einschließlich Nebenräumen und Garagen 360 Quadratmeter, förderfähige Herstellungskosten 1.620.000 Euro.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Kosten je m² (Nutzfläche)	1.620.000 ÷ 360	4.500 Euro – unter der Grenze
Kosten je m² (nur Wohnfläche)	1.620.000 ÷ 300	5.400 Euro – wäre gescheitert
Bemessungsgrundlage	4.000 × 360	1.440.000 Euro
Sonderabschreibung pro Jahr	5 % von 1.440.000	72.000 Euro
Lineare Gebäude-AfA pro Jahr	3 % von 1.620.000	48.600 Euro
Abschreibung im ersten Jahr	72.000 + 48.600	120.600 Euro

Das Beispiel unterstellt, dass alle Wohnungen des Gebäudes begünstigt sind. Sobald daneben nicht begünstigte Flächen entstehen – eine selbst genutzte Wohnung, Büro- oder Gewerbeflächen –, sind die Kosten vorher im Verhältnis der Nutzflächen auf die Gebäudeteile aufzuteilen, und nur der auf die Mietwohnungen entfallende Anteil ist förderfähig (Rz. 55 und 56 des BMF-Schreibens).

Die beiden Sätze laufen also auf verschiedenen Grundlagen: die lineare AfA auf die vollen Herstellungskosten, die Sonderabschreibung nur auf den gedeckelten Betrag. Von „8 % Abschreibung“ zu sprechen wäre deshalb nur dann richtig, wenn die Kosten je m² die Höchstbemessungsgrundlage gar nicht erreichen. Die 3 % für die reguläre AfA ergeben sich aus § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden – die Abgrenzung zu 2 % und 2,5 % erklärt der Beitrag Gebäude-AfA berechnen.

Nach dem vierten Jahr: die Restwert-AfA

Mit dem Ende des vierjährigen Begünstigungszeitraums endet nicht die Abschreibung, sie wechselt die Basis. Nach § 7a Abs. 9 EStG bemessen sich die weiteren Absetzungen „nach dem Restwert und dem nach § 7 Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz oder dem nach § 7 Absatz 5a maßgebenden Prozentsatz“. Im Beispiel oben sind nach vier Jahren 288.000 Euro Sonderabschreibung und 194.400 Euro lineare AfA verbraucht; der Restwert von 1.137.600 Euro verteilt sich auf eine rechnerische Restnutzungsdauer von 29 Jahren, also rund 39.228 Euro pro Jahr.

Degressive AfA und § 7b lassen sich kombinieren. § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG nennt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ausdrücklich, und das BMF-Schreiben rechnet die Kombination in einem eigenen Beispiel vor: 5 % Sonderabschreibung neben 5 % vom jeweiligen Restwert. Rz. 67 formuliert sogar, dass die lineare oder degressive AfA neben der Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden muss. Nicht kombinierbar ist § 7b dagegen mit den erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler und Sanierungsgebiete: Dort greift das Kumulationsverbot des § 7a Abs. 5 EStG, man muss sich entscheiden (Rz. 67).

Die Zehnjahresbindung – und wann das Finanzamt zurückfordert

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren „der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken“ dienen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG). Derselbe Satz schließt die kurzfristige Beherbergung aus – eine Ferienwohnung ist damit nicht begünstigt. Nach Rz. 35 des BMF-Schreibens muss die Überlassung unbefristet oder mietvertraglich für mindestens ein Jahr festgelegt sein. Selbstnutzung und unentgeltliche Überlassung zählen nicht; bei teilweise verbilligter Vermietung wird die Sonderabschreibung im selben Verhältnis aufgeteilt (Rz. 32).

§ 7b Abs. 4 EStG nennt drei Gründe, die die Förderung rückwirkend kassieren:

Die Wohnung dient innerhalb der zehn Jahre nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken.
Sie wird innerhalb der zehn Jahre veräußert und der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer. Eine unentgeltliche Übertragung im Wege der Erbfolge ist dagegen unschädlich (Rz. 76).
Die Baukostenobergrenze wird in den ersten drei Jahren nach dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten – dann ist die bisherige Sonderabschreibung „in voller Höhe verzinslich rückgängig zu machen“ (Rz. 77).

Der dritte Punkt ist die unauffälligste Falle: Eine Nachrüstung im zweiten Jahr, die das Projekt über 5.200 Euro je m² hebt, zieht die ganze Förderung mit. Und § 7b Abs. 4 Satz 3 EStG stellt klar, dass auch bestandskräftige Bescheide geändert werden; die Festsetzungsfrist beginnt dafür neu. Dass die Einhaltung der Zehnjahresnutzung jährlich nachzuweisen ist (Rz. 69), macht aus der Sonderabschreibung außerdem eine Dokumentationsaufgabe über ein ganzes Jahrzehnt.

Beihilferecht: für private Vermieter meist entschärft. § 7b Abs. 5 EStG bindet die Sonderabschreibung an die De-minimis-Verordnung. Für die aktuelle Welle gilt das nach Satz 2 aber nur, wenn die Sonderabschreibung im Rahmen einer Gewinnermittlung von Einkünften nach den §§ 13, 15 oder 18 EStG beansprucht wird (Rz. 83). Wer privat vermietet und Werbungskosten ansetzt, muss die Beihilfe-Höchstbeträge dort also nicht prüfen.

Zehn Jahre Nachweispflicht, sauber dokumentiert

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Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zu § 7b EStG in der Fassung ab 2019 gibt es bislang genau eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs – und sie betrifft eine Konstellation, die in der Praxis häufig ist und die das BMF-Schreiben nicht behandelt.

BFH, Urteil vom 12. August 2025 – IX R 24/24

Eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung liegt nur vor, wenn die Baumaßnahme den auf dem Grundstück zuvor vorhandenen Bestand an Wohnungen vermehrt hat. Wer ein Wohnhaus abreißt und an seiner Stelle ein neues errichtet, schafft eine Wohnung, die sprachlich neu ist – aber keine zusätzliche. Der IX. Senat leitet das aus dem Gesetzesziel ab, der Wohnraumknappheit entgegenzuwirken, und wendet denselben Maßstab auf Aus- und Umbau, Aufstockung und Anbau an: Auch dort muss die Zahl der Wohnungen gestiegen sein. Das Urteil ist amtlich veröffentlicht, die Finanzverwaltung wendet es also allgemein an. Für Eigentümer heißt das: Ein Dachgeschossausbau trägt die Sonderabschreibung nur, wenn daraus eine zusätzliche Wohnung wird – und wer ein Bestandsgebäude ersetzen will, sollte prüfen, ob sich im Zuge des Neubaus mehr Einheiten unterbringen lassen als vorher da waren.

Zwei Einschränkungen, die zu der Entscheidung gehören: Sie betrifft ausdrücklich § 7b EStG „in der Fassung des Streitjahres (2020)“, also die alte Antragswelle. Die entscheidende Formulierung „neue, bisher nicht vorhandene“ steht im geltenden § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG wortgleich, die Begründung trägt also weiter – ein Senatsurteil zur aktuellen Fassung gibt es aber noch nicht. Und der Senat weist darauf hin, dass sich zu dieser Frage „weder die Gesetzesmaterialien … noch der Anwendungserlass der Finanzverwaltung“ äußern; das BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 erwähnt den Abriss tatsächlich an keiner Stelle.

Häufige Fragen

Gilt § 7b EStG auch beim Kauf statt beim Bau?

Ja, aber nur sehr kurz: Eine Wohnung ist beim Erwerb nur dann „neu“, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Sonderabschreibung steht dann ausschließlich dem Erwerber zu, nicht dem Bauträger.

Zählt eine Eigentumswohnung im eigenen Haus?

Gegenstand der Förderung ist die einzelne neue Mietwohnung einschließlich ihrer Nebenräume, nicht das Gebäude als Ganzes (Rz. 18 des BMF-Schreibens). In einem Haus mit mehreren Einheiten wird also je Wohnung geprüft – eine selbst genutzte Wohnung schließt die übrigen nicht aus.

Reicht ein KfW-40-Nachweis aus?

Für die aktuelle Welle verlangt § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, und die muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude belegt werden. Nach Rz. 19 des BMF-Schreibens sind beide Qualitätsniveaus des Siegels geeignet. Ein reiner Energiestandard ohne dieses Siegel genügt nicht.

Was passiert bei einem Verkauf nach acht Jahren?

Entscheidend ist, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Ist er es – innerhalb der Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte in der Regel der Fall – und vermietet der Erwerber weiter, bleibt die Sonderabschreibung erhalten (Rz. 74 des BMF-Schreibens).

Quellen

§ 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 7 EStG (Gebäude-AfA, degressive AfA) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 6 EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15-%-Grenze) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 7a EStG (gemeinsame Vorschriften, Restwert-AfA, Kumulationsverbot) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 9 EStG (Werbungskosten) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 52 EStG (Anwendungsvorschriften) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
§ 181 BewG (Wohnungsbegriff) — Gesetze im Internet (abgerufen am 02.10.2026)
BMF, Anwendungsschreiben zu § 7b EStG vom 21.05.2025 (BStBl I 2025, 1419) — PDF beim BMF (abgerufen am 02.10.2026)
BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 24/24 (keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau) — Bundesfinanzhof (abgerufen am 02.10.2026)

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Baumaßnahme die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt, hängt von Bauantrag, Nachweisen und der konkreten Flächenberechnung ab – maßgeblich sind die amtlichen Unterlagen und die Beratung durch eine befugte Person.