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Vermietung Rendite & Cashflow

Mietpreisbremse bei Neuvermietung: 10 % und die vier Ausnahmen

Stand: 3. September 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Die Wohnung ist frei, der Markt gibt 12 €/m² her — und die Vergleichsmiete liegt bei 10 €. Wer in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet, entscheidet mit der ersten Zahl im Mietvertrag über Jahre. Dieser Beitrag zeigt, wo die Mietpreisbremse überhaupt gilt, wie sich die Obergrenze rechnet, welche vier Ausnahmen sie aushebeln — und warum die meisten Vermieter nicht an der Grenze scheitern, sondern an einer vergessenen Auskunft vor Vertragsschluss.

Erste Frage: Gilt die Bremse für dieses Objekt überhaupt?

Die Mietpreisbremse ist kein bundesweites Gesetz, das überall automatisch greift. § 556d Abs. 1 BGB knüpft an ein Gebiet an, das „durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmt" ist. Erlassen wird diese Verordnung von der jeweiligen Landesregierung, und sie bezeichnet Gemeinden oder Gemeindeteile, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist" (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB).

Zwei Konsequenzen für die Praxis. Erstens: Die Frage lässt sich nicht bundesweit beantworten, sondern nur für die konkrete Adresse anhand der Landesverordnung. Zwei Nachbargemeinden können unterschiedlich behandelt sein. Zweitens: Diese Verordnungen sind befristet. § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB ordnet an, dass eine Rechtsverordnung „spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten" muss. Das ist der äußerste Endtermin; eine einzelne Landesverordnung kann früher auslaufen.

Prüfen Sie das Datum, nicht nur den Ort. Maßgeblich ist, ob das Gebiet bei Abschluss des Mietvertrags in der Verordnung liegt. Läuft die Verordnung zwischen Kündigung des Altmieters und Unterschrift des Neumieters aus, gilt für den neuen Vertrag keine Bremse mehr. Umgekehrt ändert eine später erlassene Verordnung nichts an einem bereits geschlossenen Vertrag.

Die Rechenregel: ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %

Liegt das Objekt im Gebiet, gilt der Satz, um den sich alles dreht: Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete „höchstens um 10 Prozent übersteigen" (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Größe damit gemeint ist, definiert die Norm nicht selbst — sie verweist dafür auf § 558 Abs. 2 BGB.

Der eigentliche Streitpunkt ist nie die Multiplikation mit 1,1, sondern diese Bezugsgröße. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten für Wohnraum „vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren". Das ist dieselbe Größe, mit der auch eine Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze im laufenden Vertrag arbeitet — mit dem Unterschied, dass die Kappungsgrenze den Sprung begrenzt, die Mietpreisbremse dagegen das Niveau beim Start.

Praktisch heißt das: Ein qualifizierter Mietspiegel, ein einfacher Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten liefern die Ausgangszahl. Wer die Vergleichsmiete zu optimistisch ansetzt, verschiebt das Problem nur um bis zu 30 Monate nach hinten — so lange kann der Mieter rückwirkend zurückfordern (dazu unten).

Die vier Ausnahmen — und was sie im Einzelnen verlangen

Das Gesetz kennt vier Tatbestände, in denen mehr als Vergleichsmiete plus 10 % vereinbart werden darf. Sie stehen in §§ 556e und 556f BGB und sind der eigentliche Hebel für Eigentümer.

AusnahmeNormWas zulässig ist
Höhere Vormiete § 556e Abs. 1 BGB War die Miete, „die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die zulässige Miete, „so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden". Nicht mitgezählt werden Mietminderungen und Mieterhöhungen, die „innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind".
Modernisierung in den letzten drei Jahren § 556e Abs. 2 BGB Die zulässige Miete darf um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB ergäbe. Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung.
Neubau ab dem 1. Oktober 2014 § 556f Satz 1 BGB § 556d ist „nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird". Diese Wohnung ist dauerhaft frei von der Bremse, nicht nur bei der ersten Vermietung.
Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung § 556f Satz 2 BGB Die §§ 556d und 556e sind „nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung". Anders als beim Neubau wirkt das nur für diese eine Vermietung.

Was „umfassend" bedeutet, sagt das Gesetz nicht. Der Wortlaut nennt weder eine Kostenschwelle noch einen Katalog von Maßnahmen — die Abgrenzung zur gewöhnlichen Modernisierung nach § 556e Abs. 2 BGB ist damit eine Wertung des Einzelfalls, die im Streitfall der Vermieter darlegen muss. Wer sich darauf stützen will, sollte Kosten, Umfang und Zustand vorher wie nachher dokumentieren, bevor die Baustelle geräumt ist.

Rechenbeispiel: 68 m², Modernisierung im Vorjahr

Eine Wohnung mit 68 m² liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt — ohne die Modernisierung gerechnet — 10,00 €/m². Im Vorjahr wurden 40.000 € verbaut, davon wären 10.000 € ohnehin als Erhaltungsaufwand angefallen; § 559 Abs. 2 BGB nimmt diesen Anteil aus der Umlage heraus.

SchrittRechnungErgebnis
Vergleichsmiete (ohne Modernisierung)68 m² × 10,00 €680,00 €
Grenze nach § 556d Abs. 1 BGB680,00 € × 1,10748,00 €
Umlagefähige Modernisierungskosten40.000 € − 10.000 €30.000 €
Jährlicher Erhöhungsbetrag (§ 559 Abs. 1 BGB)30.000 € × 8 %2.400,00 €
Monatlicher Zuschlag2.400,00 € ÷ 12200,00 €
Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB68 m² × 3,00 €204,00 € — nicht überschritten
Höchstmiete bei Neuabschluss748,00 € + 200,00 €948,00 €

Ohne die Modernisierung wären 748,00 € die Obergrenze gewesen — der Unterschied von 200,00 € im Monat sind 2.400 € im Jahr und, über acht Jahre gerechnet, 19.200 € an Mieteinnahmen. Die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB ist dabei ernst zu nehmen: Sie liegt bei 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren und sinkt auf 2,00 €/m², wenn die monatliche Miete vor der Erhöhung „weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche" beträgt. Wie die Umlage im laufenden Mietverhältnis funktioniert, steht in unserem Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Die Zahlen sind eine Rechenillustration. Vergleichsmiete, Baukosten und der Erhaltungsanteil sind frei gewählt, um die Mechanik zu zeigen. Weder die 10,00 €/m² noch der 25-%-Erhaltungsanteil sind gesetzliche Größen — beide müssen im Einzelfall belegt werden.

Der teuerste Fehler: die vergessene Auskunft

Hier verlieren Vermieter das meiste Geld, und zwar ohne dass an der Rechnung etwas falsch wäre. § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, unaufgefordert und vor der Vertragserklärung des Mieters offenzulegen, worauf er die Ausnahme stützt: bei der Vormiete deren Höhe, bei der Modernisierung, dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, beim Neubau, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und bei § 556f Satz 2, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Sämtliche Erklärungen bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB) — ein Gespräch bei der Besichtigung genügt nicht.

Die Sanktion steht direkt daneben: „Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen" (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Die Ausnahme existiert dann zwar in der Sache, ist aber prozessual wertlos. Und das Nachholen heilt nicht sofort: Wer die Auskunft nachholt, kann sich „erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft" auf die Ausnahme berufen (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB). Im Beispiel oben wären das 200,00 € monatlich über zwei Jahre — 4.800 €, für ein fehlendes Blatt Papier.

Was passiert, wenn die Miete zu hoch vereinbart wurde

  1. Der Vertrag bleibt bestehen. Unwirksam ist die Vereinbarung über die Miethöhe nur, „soweit die zulässige Miete überschritten wird" (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Es kippt also der übersteigende Teil, nicht das Mietverhältnis.
  2. Zu viel Gezahltes ist herauszugeben — nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Die üblichen Einwände greifen nicht: „Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden." Dass der Mieter jahrelang widerspruchslos gezahlt hat, hilft dem Vermieter also nicht.
  3. Ohne Rüge kein Geld zurück. Zurückverlangen kann der Mieter nur, wenn er „einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat" (§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB).
  4. 30 Monate sind die Schmerzgrenze. Rügt der Mieter später als 30 Monate nach Mietbeginn — oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet —, kann er „nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen" (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Rückforderung für die Vergangenheit ist dann abgeschnitten, die Miete sinkt aber für die Zukunft.

Für die Kalkulation eines Objekts bedeutet das: Eine über der Grenze angesetzte Miete ist keine Mehreinnahme, sondern eine Rückstellung mit unbestimmter Fälligkeit. Wer den Cashflow einer Immobilie rechnet, sollte im Zweifel mit der belastbaren Miete rechnen, nicht mit der vereinbarten.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Die §§ 556d ff. BGB sind knapp formuliert und werden massenhaft prozessiert, oft durch Inkasso-Dienstleister aus abgetretenem Recht. Drei Entscheidungen des VIII. Zivilsenats aus den vergangenen Monaten betreffen genau die Punkte, an denen Vermieter Geld verlieren oder behalten.

BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Die Neubau-Ausnahme des § 556f Satz 1 BGB erfasst nach diesem Urteil auch bereits vorhandene Räume, die wegen Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und „unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden" — vorausgesetzt, sie wurden nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet. Für Investoren, die ruinöse Substanz reaktivieren, ist das die praktisch wichtigste Aussage: Es muss nicht neu gebaut worden sein, um unter § 556f Satz 1 BGB zu fallen. Der Bauaufwand ist zu dokumentieren — er ist die Voraussetzung, auf die es ankommt.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2025 – VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses sind die §§ 556d ff. BGB nicht anzuwenden. Wer einem Mieter vorübergehend entgegenkommt — etwa während einer Sanierung oder in einer wirtschaftlichen Notlage —, schließt damit also keinen neuen Vertrag im Sinne der Mietpreisbremse und löst keine erneute Prüfung der Ausgangsmiete aus.

BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23

Stützt sich der Vermieter auf die Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB, kommt es für deren Höhe allein darauf an, ob der damals einschlägige Ausnahmetatbestand „der Sache nach vorliegt" — und zwar auch dann, wenn der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter wegen einer verletzten Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB gar nicht auf diese Ausnahme hätte berufen dürfen. Ein Formfehler aus dem alten Mietverhältnis drückt die übertragbare Vormiete also nicht. Das entlastet allerdings nur rückwärts: Für den neuen Vertrag bleibt die Auskunftspflicht in voller Schärfe bestehen.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse in ganz Deutschland?

Nein. Sie greift nur in Gebieten, die eine Landesregierung durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmt hat. Ob Ihre Adresse dazugehört, steht in der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes — und jede dieser Verordnungen muss nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Muss ich die Vormiete ungefragt offenlegen?

Ja, wenn Sie sich darauf berufen wollen. § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB verlangt die Auskunft unaufgefordert und vor der Vertragserklärung des Mieters, und § 556g Abs. 4 BGB verlangt Textform. Ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen — die Miete fällt dann auf Vergleichsmiete plus 10 % zurück.

Kann ich eine vergessene Auskunft nachholen?

Ja, aber mit Verzögerung. Nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB können Sie sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen. Bis dahin gilt die Grenze aus § 556d Abs. 1 BGB.

Ist der ganze Mietvertrag unwirksam, wenn die Miete zu hoch ist?

Nein. Nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Abrede über die Miethöhe nur unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vertrag läuft mit der zulässigen Miete weiter.

Wie weit kann ein Mieter zurückfordern?

Nur ab der Rüge (§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB). Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, reicht die Rückforderung bis zum Vertragsbeginn zurück; rügt er später, bekommt er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurück (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB).

Darf ich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren?

Ja, aber die Bremse wirkt weiter. Wie sich die beiden Modelle in einem Gebiet mit Mietpreisbremse unterscheiden, zeigt der Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete.

Vergleichsmiete, Modernisierungskosten, Belege — an einer Stelle

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob ein Objekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und welche Ausnahme greift, entscheidet der Einzelfall anhand der jeweiligen Landesverordnung — die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, keine Erfahrungswerte.