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Vermietung Kauf & Bewertung

Vorkaufsrecht des Mieters: § 577 BGB beim Verkauf 2026

Stand: 1. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Ein Mehrfamilienhaus kaufen, in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen — ein gängiger Wertschöpfungsplan. An einer Stelle wird er zur Haftungsfalle: Der sitzende Mieter darf die Wohnung zu genau den Konditionen selbst kaufen, die Sie mit Ihrem Käufer ausgehandelt haben. Wer ihn nicht ordentlich unterrichtet, schuldet ihm am Ende die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis.

Wann das Vorkaufsrecht überhaupt entsteht

Die Norm ist kurz. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn „vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft" werden. Drei Merkmale müssen zusammenkommen — fehlt eines, gibt es kein Vorkaufsrecht.

VoraussetzungNormWorauf es ankommt
Wohnräume sind vermietet § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB Es muss ein wirksames Mietverhältnis über Wohnraum bestehen. Die Norm spricht von „vermieteten Wohnräumen" — reiner Gewerberaum ist nicht erfasst.
Umwandlung erst nach dem Einzug § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB Das Wohnungseigentum muss „nach der Überlassung an den Mieter" begründet worden sein oder begründet werden sollen. Bestand die Aufteilung schon vor dem Einzug, entsteht kein Vorkaufsrecht.
Verkauf an einen Dritten § 577 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB Ein Kaufvertrag mit einem Dritten muss geschlossen sein. Ausgenommen ist nur der Verkauf „an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts".

Über § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB gelten daneben die allgemeinen Vorkaufsvorschriften der §§ 463 ff. BGB. Daraus folgt eine weitere, in der Praxis wichtige Ausnahme: Nach § 471 BGB ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, „wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt". Wer in der Zwangsversteigerung zuschlägt, muss also niemanden unterrichten.

Die Reihenfolge entscheidet — und sie entscheidet doppelt

„Nach der Überlassung an den Mieter" ist das Scharnier der ganzen Norm. Besteht das Wohnungseigentum schon, bevor der Mieter einzieht, läuft § 577 BGB leer. Teilen Sie dagegen ein vollvermietetes Haus erst nach dem Erwerb auf, entsteht das Vorkaufsrecht für jede Einheit.

Dieselbe zeitliche Weichenstellung taucht ein zweites Mal auf: Die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB greift ebenfalls nur, wenn Wohnungseigentum „nach der Überlassung an den Mieter" begründet und veräußert wurde — dann kann sich ein Erwerber „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung" auf Eigenbedarf berufen, und nach § 577a Abs. 2 BGB kann eine Landesverordnung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Wer aufteilt, löst also beides gleichzeitig aus: das Vorkaufsrecht des Mieters und die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf.

Mitteilung, Frist, Ausübung: der Ablauf in fünf Schritten

Das Vorkaufsrecht ist kein Vetorecht. Es wird erst durch Ihren Kaufvertrag mit dem Dritten ausgelöst und läuft dann nach einem festen Muster ab.

SchrittNormInhalt
1. Kaufvertrag§ 463 BGB Der Berechtigte kann das Vorkaufsrecht ausüben, „sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat". Vorher gibt es nichts auszuüben.
2. Mitteilung§ 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB Der Verkäufer hat „den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen"; die Mitteilung des Dritten ersetzt sie. Sie ist „mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden".
3. Frist§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB Bei Grundstücken zwei Monate „nach dem Empfang der Mitteilung". Die Frist beginnt nicht mit dem Notartermin, sondern mit dem Zugang beim Mieter.
4. Ausübung§ 577 Abs. 3 BGB „Durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer" — nicht gegenüber dem Käufer, nicht gegenüber dem Notar. Eine notarielle Form ist nicht nötig (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB).
5. Wirkung§ 464 Abs. 2 BGB Es kommt ein zweiter Kauf zustande — zwischen Mieter und Verkäufer, „unter den Bestimmungen, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat".
Wegverhandeln lässt sich das nicht. § 577 Abs. 5 BGB erklärt jede „zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung" für unwirksam. Und § 465 BGB entwertet den naheliegenden Umweg über den Kaufvertrag: Eine Abrede mit dem Käufer, „durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird", ist gegenüber dem Mieter unwirksam.

Was ein Versäumnis kostet

Der teuerste Fehler ist nicht die Ausübung durch den Mieter, sondern die unterbliebene Unterrichtung. Wird der Mieter nicht informiert und erfährt er erst nach der Abwicklung von dem Verkauf, kann er Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen (siehe die Rechtsprechung unten). Die Rechnung ist einfach — und unangenehm:

PositionBetrag
Verkehrswert der vermieteten Wohnung300.000 €
Vereinbarter Kaufpreis mit dem Dritten240.000 €
Differenz60.000 €
abzüglich der Erwerbskosten, die der Mieter erspart hat (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)−24.000 €
Schaden, den der Mieter geltend machen kann36.000 €

Die Zahlen sind eine Rechenillustration, keine Quote. Entscheidend ist die Struktur: Der Aufteilungsgewinn wandert im Streitfall genau in dem Umfang zum Mieter, in dem der Preis unter dem Verkehrswert lag. Damit wird die Bewertung selbst zum Risikofaktor — wer den Ertragswert einer vermieteten Wohnung sauber berechnet, kennt die Größenordnung vor dem Notartermin.

Übt der Mieter dagegen aus, verlieren Sie nichts außer dem Käufer: derselbe Preis, andere Person. An der steuerlichen Zehn-Jahres-Frist ändert das nichts — dazu der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Drei Fragen lässt der Wortlaut offen, und an allen dreien hängt Geld: Gilt § 577 BGB auch außerhalb des klassischen Wohnungseigentums? Ist die Frist verhandelbar? Was passiert, wenn gar nicht unterrichtet wurde? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat alle drei beantwortet.

BGH, Urteil vom 21. Mai 2025 – VIII ZR 201/23

Der Senat dehnt § 577 BGB auf Teileigentum aus: „In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird." Die Aufteilung in Teileigentum ist damit kein Ausweg. Zugleich ist die Zwei-Monats-Frist „eine Ausschlussfrist", „die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt" — sie lässt sich nachträglich auch einvernehmlich nicht wiederbeleben.

BGH, Urteil vom 23. Februar 2022 – VIII ZR 305/20

Eine Klausel, nach der der Mieter bei Ausübung mehr zahlen soll als der Erstkäufer, ist „eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb insoweit unwirksame Vereinbarung zu Lasten Dritter" — auch dann, wenn der Erstkäufer den höheren Preis „nur ausnahmsweise (unter bestimmten engen Voraussetzungen) zu entrichten hat, während der Vorkaufsberechtigte diesen bei Ausübung des Vorkaufsrechts stets schuldet". Preisstaffeln im Kaufvertrag sind kein taugliches Abwehrmittel.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14

Unterlässt der Vermieter die Unterrichtung pflichtwidrig und erfährt der Mieter erst nach Erfüllung des Kaufvertrags davon, kann dieser „Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen". Entscheidend für Verkäufer: „Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat." Der Schaden hängt also nicht davon ab, ob der Mieter die Wohnung am Ende wirklich gekauft hätte.

Häufige Fragen

Muss der Mieter denselben Preis zahlen wie der Käufer?

Ja. Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf „unter den Bestimmungen" zustande, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Eine höhere Preisstufe eigens für den Mieter ist nach der Entscheidung VIII ZR 305/20 insoweit unwirksam.

Kann der Mieter im Mietvertrag auf das Vorkaufsrecht verzichten?

Eine im Voraus getroffene Abrede hilft nicht: § 577 Abs. 5 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Praktisch bleibt nur, den Mieter korrekt zu unterrichten und die zwei Monate abzuwarten.

Was gilt, wenn das ganze Haus im Paket verkauft wird?

Der Gesetzeswortlaut erfasst nicht nur die bereits erfolgte, sondern auch die Aufteilung, die „begründet werden soll". Ein Verkauf vor der Teilung schließt das Vorkaufsrecht also nicht automatisch aus. Ob es im Einzelfall entsteht, hängt vom Inhalt des Kaufvertrags ab und ist eine Auslegungsfrage — hier gehört ein Notar an den Tisch, nicht eine Faustregel.

Gilt das Vorkaufsrecht auch beim Verkauf an die eigene GmbH?

§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt ausschließlich den Verkauf „an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts" aus. Eine Gesellschaft ist keines von beidem — die Ausnahme ist eng gefasst und lässt sich nicht auf verbundene Unternehmen übertragen.

Kaufpreise, Mieter und Fristen je Einheit an einer Stelle

RenoDiary führt Objektdaten, Mietverhältnisse und Unterlagen je Einheit zusammen — damit vor dem Notartermin sichtbar ist, welche Wohnung wann vermietet und wann aufgeteilt wurde.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht und wie die Mitteilung zu fassen ist, entscheidet der Einzelfall — die Beispielwerte sind Rechenillustrationen, keine Quoten.