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Wohnflächenabweichung im Mietvertrag: Die 10-%-Grenze 2026

Stand: 27. August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

„Unter 10 % passiert nichts" — das ist der Satz, den man zur Wohnfläche überall liest, und er ist nur zu einem Drittel richtig. Die 10-%-Grenze stammt aus einer einzigen Fallgruppe, der Mietminderung. Für die Mieterhöhung und für die Betriebskostenabrechnung hat der Bundesgerichtshof jede Toleranz ausdrücklich aufgegeben: Dort zählt die tatsächliche Fläche, und zwar ab dem ersten Quadratmeter. Dieser Beitrag zeigt, was nach der Wohnflächenverordnung überhaupt mitzählt, welche Folge an welcher Schwelle hängt und was eine zu großzügige Zahl im Mietvertrag über die Jahre kostet.

Was überhaupt zur Wohnfläche zählt

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) rechnet in zwei Schritten: Erst wird nach § 2 WoFlV bestimmt, welche Räume dazugehören, dann nach § 4 WoFlV, mit welchem Anteil ihre Grundfläche angerechnet wird. Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV „nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen" — also innen, ab Vorderkante der Wandbekleidung. Fest eingebaute Gegenstände, Einbaumöbel, Heizkörper und Sockelleisten werden nach § 3 Abs. 2 WoFlV ausdrücklich mitgerechnet; sie verkleinern die Wohnfläche also nicht.

FlächeAnrechnungNorm
Räume und Raumteile ab 2 Meter lichter Höhevollständig§ 4 Nr. 1 WoFlV
Raumteile ab 1 Meter und unter 2 Meter (Dachschrägen)zur Hälfte§ 4 Nr. 2 WoFlV
Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, ähnliche geschlossene Räumezur Hälfte§ 4 Nr. 3 WoFlV
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassenin der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte§ 4 Nr. 4 WoFlV
Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Bodenraum, Trockenraum, Heizungsraum, Garagegar nicht§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV
Geschäftsräumegar nicht§ 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV

Raumteile unter einem Meter lichter Höhe führt § 4 WoFlV nicht auf — sie werden damit nicht angerechnet. Das ist der Punkt, an dem Dachgeschosswohnungen regelmäßig kippen: Was der Verkäufer als „95 m² unter Schräge" annonciert, kann nach WoFlV deutlich weniger sein. Der zweite Klassiker ist der Balkon. Wer ihn voll mitrechnet statt zu einem Viertel, hat bei 12 m² Balkonfläche schon 9 m² zu viel im Vertrag stehen.

Gilt die WoFlV für einen normalen Mietvertrag? Unmittelbar nicht: Nach § 1 Abs. 1 WoFlV sind ihre Vorschriften anzuwenden, wenn „nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet" wird. Der BGH legt den Begriff der Wohnfläche aber „im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich" nach den für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen aus, also nach der WoFlV (Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18). Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien einen anderen Maßstab vereinbart haben oder wenn örtlich ein anderes Regelwerk — die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 — insgesamt üblich ist.

Eine Zahl, drei verschiedene Rechtsfolgen

Der eigentliche Fehler in der gängigen Darstellung ist nicht die 10-%-Grenze selbst, sondern ihre Reichweite. Sie beantwortet ausschließlich die Frage, ab wann eine zu kleine Wohnung ein Mangel ist. Für alles andere gilt sie nicht.

Worum es gehtMaßgebliche FlächeSchwelle
Mietminderung (§ 536 BGB) Vergleich Vertragsfläche ↔ tatsächliche Fläche Mangel erst, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt
Mieterhöhung (§ 558 BGB) allein die tatsächliche Fläche keine Toleranz — die Vertragsangabe ist ohne rechtliche Bedeutung
Betriebskosten (§ 556a BGB) tatsächliche Wohnfläche der Wohnung an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche keine Toleranz
Heizkosten (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV) Wohn- oder Nutzfläche, aber nur für den Grundkostenanteil zwischen 50 % und 70 % der Kosten müssen ohnehin nach Verbrauch verteilt werden

Mietminderung: hier — und nur hier — gilt die 10-%-Grenze

Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, ist das ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, und die Miete ist kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter muss dafür nichts weiter darlegen — insbesondere nicht, dass ihn die fehlenden Quadratmeter konkret stören. Unterhalb der Schwelle greift § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Wichtig für die Höhe: Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete, nicht die Kaltmiete — dazu im Detail unser Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht. Und die Abweichung ist ein Dauermangel: Sie verschwindet nicht, sie wird nicht behoben, und sie wirkt in jedem einzelnen Monat des Mietverhältnisses.

Mieterhöhung: die Vertragsangabe ist schlicht unbeachtlich

Bis 2015 durfte man mit der vereinbarten Fläche rechnen, solange die Abweichung 10 % nicht überstieg. Diese Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben. Seither ist „jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB […] ohne rechtliche Bedeutung". Maßgeblich ist allein die tatsächliche Größe.

Das schneidet in beide Richtungen. Steht im Vertrag zu viel, sinkt der Betrag, den Sie über die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt verlangen dürfen. Stellt sich umgekehrt heraus, dass die Wohnung größer ist als angenommen, dürfen Sie nicht einfach auf die neue Fläche hochrechnen: Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bleibt anwendbar. Sie begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf 20 % — und auf 15 % in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannt bestimmt hat. Wie sich das rechnet, steht in unserem Beitrag zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze.

Betriebskosten: tatsächliche Fläche über tatsächliche Gesamtfläche

Fehlt eine abweichende Vereinbarung, werden die Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 BGB „nach dem Anteil der Wohnfläche" umgelegt. Welche Wohnfläche gemeint ist, hat der BGH 2018 geklärt: der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche. Beide Zahlen müssen also stimmen — eine korrekte Wohnungsfläche nützt wenig, wenn die Gesamtfläche des Hauses aus alten Unterlagen stammt.

Zwei Sonderfälle. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt nach § 556a Abs. 3 BGB ohne abweichende Vereinbarung der Maßstab, nach dem die Kosten zwischen den Eigentümern verteilt werden — also in der Regel die Miteigentumsanteile aus der Teilungserklärung, nicht die Wohnfläche. Und bei den Heizkosten sind nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV mindestens 50 % und höchstens 70 % nach erfasstem Verbrauch zu verteilen; nur der Rest läuft über die Fläche. Ein Flächenfehler schlägt dort also gedämpft durch. Welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, klärt unser Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Was eine zu große Zahl im Bestand kostet

Rechnen wir es an einer Wohnung durch, die im Mietvertrag mit 80 m² geführt wird und beim Aufmaß nach WoFlV auf 71 m² kommt — 9 m² weniger, also eine Abweichung von 11,25 %. Die Kaltmiete beträgt 960 € (12 € je m² auf die vertraglichen 80 m²), die Nebenkostenvorauszahlung 200 €.

FolgeRechenwegBetrag
Monatliche Minderung 11,25 % von 1.160 € Bruttomiete 130,50 € pro Monat
Rückforderung des Mieters 36 Monate × 130,50 € 4.698 €
Entgangene Mieterhöhung 13 € je m²: 1.040 € gerechnet, 923 € zulässig 117 € pro Monat
Zu viel umgelegte Betriebskosten 12.000 € Gesamtkosten: 71/380 statt 80/400 158 € pro Jahr

Der dritte Posten ist der teuerste, weil er dauerhaft wirkt: Jede künftige Erhöhung setzt auf einer kleineren Fläche auf. Der zweite ist der unangenehmste, weil er rückwirkend kommt — die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Und beim vierten Posten fällt auf, dass auch die Bezugsgröße im Nenner falsch war: 400 m² Gesamtfläche laut Altunterlagen, tatsächlich 380 m².

Eine gute Nachricht gibt es. Ist die Miete wegen der Flächenabweichung gemindert, bemisst sich die Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB trotzdem nach der vertraglich vereinbarten Miete — nicht nach der geminderten (BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18). Die Minderung frisst Ihren Erhöhungsspielraum also nicht zusätzlich auf.

Vor dem Kauf und vor dem nächsten Mietvertrag

  1. Exposé-Fläche ist keine geprüfte Fläche. Die Zahl im Verkaufsinserat stammt oft aus einer Bauzeichnung oder aus einem älteren Vertrag. Nach § 3 Abs. 4 WoFlV ist eine Ermittlung nach Bauzeichnung nur zulässig, wenn tatsächlich so gebaut wurde — sonst ist neu aufzumessen.
  2. Kaufpreis pro Quadratmeter mitprüfen. Im Beispiel oben lässt die Angabe von 80 m² den Preis je m² um 11,25 % günstiger erscheinen, als er auf die tatsächliche Fläche gerechnet ist. Beim Vergleich mit anderen Objekten verschiebt das die ganze Rangfolge.
  3. Im neuen Mietvertrag lieber knapp angeben. Eine nach unten abgerundete Fläche kostet Sie beim Mietansatz wenig und nimmt der Minderung die Grundlage. Wer bei Dachschrägen oder Balkonen unsicher ist, kann die Fläche auch weglassen und die Miete als Gesamtbetrag vereinbaren.
  4. Ein Aufmaß dokumentieren und aufbewahren. Es ist die Grundlage für Miete, Betriebskostenschlüssel und Verkaufsunterlagen zugleich — und im Streitfall das Einzige, was zählt.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Die Wohnfläche ist ein Musterfall dafür, dass der Gesetzestext die Frage nicht beantwortet: Weder § 536 noch § 558 BGB nennen eine Fläche oder eine Schwelle. Alle drei Antworten stammen vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs — und zwei davon haben eine ältere Linie ausdrücklich aufgegeben.

BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03

Hier entsteht die berühmte Schwelle. Weist eine Wohnung eine Fläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen liegt, ist das „grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB", der zur Minderung berechtigt. Der Senat stellt zugleich klar, dass es „einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist", nicht bedarf. Für Vermieter heißt das: Über die Erheblichkeit lässt sich nicht mehr streiten, sobald das Aufmaß vorliegt.

BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14

Für die Mieterhöhung hat der Senat die 10-%-Toleranz ausdrücklich aufgegeben. Eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist „auch bei Abweichungen von bis zu 10 % nicht geeignet", eine von den tatsächlichen Verhältnissen abweichende Größe verbindlich festzulegen; maßgeblich ist „allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung". Ergänzend stellt der Senat fest, dass die Kappungsgrenze auch dann gilt, wenn sich die Wohnung nachträglich als größer erweist. Wer sein Mieterhöhungsverlangen auf die Vertragsfläche stützt, riskiert damit dessen Unwirksamkeit.

BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17

Dieselbe Wende für die Betriebskosten, unter ausdrücklicher Aufgabe eines Urteils aus dem Jahr 2007. Werden Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben nach Wohnflächenanteilen umgelegt, ist „im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend". Praktische Folge: Der Verteilerschlüssel gehört einmal vollständig überprüft, nicht nur die eine strittige Wohnung.

Häufige Fragen

Muss ich die Wohnfläche im Mietvertrag überhaupt angeben?

Nein. Das Gesetz verlangt keine Flächenangabe; vereinbart wird eine Miete für eine bestimmte Wohnung. Ohne Angabe gibt es auch keine Abweichung und damit keinen Mangel nach § 536 BGB. Für Mieterhöhung und Betriebskostenschlüssel brauchen Sie die tatsächliche Fläche trotzdem.

Hilft der Zusatz „circa" oder „nicht vereinbarte Beschaffenheit"?

Auf die Bezeichnung kommt es nicht an. Für die Mieterhöhung ist nach der Entscheidung VIII ZR 266/14 jede vom tatsächlichen Wert abweichende Angabe ohne rechtliche Bedeutung — ein Zusatz ändert daran nichts. Für die Minderung entscheidet der Einzelfall, ob überhaupt eine Beschaffenheit vereinbart wurde.

Zählt der Balkon nun zu einem Viertel oder zur Hälfte?

§ 4 Nr. 4 WoFlV sagt „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte". Der höhere Ansatz braucht eine Begründung in der Sache — etwa eine besonders hochwertige, geschützte Lage. Der Regelfall ist ein Viertel.

Wie weit zurück kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Wann sie zu laufen beginnt, hängt von der Kenntnis des Anspruchs ab — in der Praxis ist das der Zeitpunkt, zu dem die Abweichung feststand.

Was gilt, wenn ich die Wohnung mit dem laufenden Mietvertrag gekauft habe?

Der Mietvertrag geht mit — samt der darin angegebenen Fläche und samt der Abweichung. Ein Aufmaß vor dem Kauf ist deshalb kein Detail, sondern eine Position in der Kalkulation.

Flächen, Miete und Nebenkosten je Objekt an einer Stelle

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine Flächenangabe als Beschaffenheit vereinbart wurde und wie hoch eine Minderung ausfällt, entscheidet der Einzelfall — die Beispielwerte sind Rechenillustrationen.