RENODIARYRENOVIERUNGSMANAGER
DEEN Kostenlos starten
DE
Vermietung Instandhaltung

Legionellenprüfung: Pflicht, Fristen und Umlage 2026

Stand: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Zentrale Warmwasserbereitung, zehn Mietparteien, in jeder Wohnung eine Dusche — damit ist die Legionellenprüfung keine Empfehlung, sondern eine Pflicht mit Bußgeldrahmen. Wer dazu nachliest, findet widersprüchliche Angaben (jährlich oder alle drei Jahre?) und einen Fachbegriff, den der Verordnungstext gar nicht verwendet. Dieser Beitrag geht an die Verordnung selbst: wen die Pflicht trifft, wen nicht, in welchem Rhythmus geprüft wird, was bei einem Befund zu tun ist — und welcher Teil der Kosten beim Mieter landet.

Drei Bedingungen, und alle drei müssen zusammentreffen

Die Untersuchungspflicht steht in § 31 Abs. 1 der Trinkwasserverordnung. Sie gilt für den Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage, wenn das Trinkwasser „im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird" — und dann nur, wenn drei Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sind. Fällt eine davon weg, gibt es keine Pflicht zur systemischen Untersuchung.

BedingungMaßstabTypischer Fall
Anlagengröße Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt — oder mehr als 3 Liter in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle (Zirkulationsleitung zählt nicht mit) Zentrale Bereitung im Keller mit langen Steigleitungen; das 3-Liter-Kriterium greift schon bei kleinem Speicher
Vernebelung Duschen oder andere Einrichtungen, in denen das Trinkwasser vernebelt wird Praktisch jede Wohnung — Legionellen werden eingeatmet, nicht getrunken
Gebäudeart Die Anlage liegt nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus Mehrfamilienhaus ab drei Wohnungen

Die Vermietung ist dabei schon die „gewerbliche Tätigkeit": § 2 Nr. 8 nennt sie ausdrücklich, ein steuerlicher Gewinn ist nicht zu prüfen. Eine öffentliche Tätigkeit ist sie nach § 2 Nr. 9 aber nicht — die richtet sich an einen unbestimmten, wechselnden Personenkreis, und namentlich bekannte Mieter sind das nicht. Diese Unterscheidung entscheidet gleich zweimal: beim Prüfrhythmus und bei der Anzeigepflicht.

Der Begriff „Großanlage" kommt im Gesetzestext nicht vor. Viele Ratgeber sprechen von der „Großanlage zur Trinkwassererwärmung". Im Volltext der Trinkwasserverordnung in der Fassung vom 24. Juni 2023 — 70 Seiten — findet sich das Wort an keiner Stelle; maßgeblich sind allein die beiden Schwellenwerte oben. Wer danach sucht, landet deshalb häufig bei Texten, die den Stand vor der Neufassung beschreiben.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen — auch vermietete

Das ist die klarste und meistübersehene Entlastung: § 31 Abs. 1 Nr. 3 nimmt Anlagen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus aus — unabhängig davon, ob vermietet wird und wie groß der Speicher ist. Ein vermietetes Zweifamilienhaus mit 500-Liter-Speicher und Duschen in beiden Wohnungen löst keine Untersuchungspflicht aus; erst die dritte Wohneinheit bringt das Gebäude in den Anwendungsbereich. Mietrechtlich entbindet das nicht: Nach § 535 Abs. 1 BGB ist die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" zu erhalten, und einwandfreies Trinkwasser gehört dazu.

Alle drei Jahre — jährlich nur bei öffentlicher Tätigkeit

Hier liegt der häufigste Fehler in älteren Ratgebertexten. § 31 Abs. 2 Nr. 2 unterscheidet nach der Art der Abgabe, nicht nach der Anlagengröße:

KonstellationIntervallFundstelle
Wohnungsvermietung (gewerblich, nicht öffentlich)mindestens alle drei Jahre§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a
Öffentliche Tätigkeit (Hotel, Sportstätte, Pflegeeinrichtung)mindestens einmal jährlich§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b
Jährlicher Fall, drei beanstandungsfreie Jahre in Folge, Anlage unverändert und regelkonformGesundheitsamt kann auf bis zu drei Jahre verlängern§ 31 Abs. 3
Neu in Betrieb genommene Anlageerste Untersuchung 3 bis 12 Monate nach Inbetriebnahme§ 31 Abs. 4

Für das normale Mietshaus gilt also der Dreijahresrhythmus. Die Verlängerung nach Abs. 3 entscheidet das Gesundheitsamt, nicht der Eigentümer, und für Pflegeeinrichtungen ist sie ausgeschlossen. Wichtig ist das Wort „mindestens": drei Jahre sind die Obergrenze des Abstands, kein Termin, den man um ein halbes Jahr schieben darf.

Wer prüfen darf — und was zehn Jahre im Ordner bleibt

Untersuchung und Probennahme darf nach § 39 Abs. 1 nur eine zugelassene Untersuchungsstelle durchführen, und der Auftrag muss die Probennahme mitumfassen (Abs. 3) — selbst abgefüllte Proben sind wertlos, auch wenn ein akkreditiertes Labor sie analysiert. Das Ergebnis ist unverzüglich in einer Niederschrift festzuhalten, deren Original mindestens zehn Jahre aufzubewahren ist (§ 44 Abs. 3). Zwei Entwarnungen stehen daneben, die regelmäßig falsch dargestellt werden:

Unabhängig davon: Das jährliche Informationsmaterial des Wasserversorgers über die Trinkwasserbeschaffenheit hat der Anschlussnehmer — also der Hauseigentümer — nach § 45 Abs. 1 unverzüglich an die Mieter weiterzugeben.

Wenn 100 pro 100 Milliliter erreicht sind

Der technische Maßnahmenwert für Legionella spec. beträgt nach Anlage 3 Teil II 100 pro 100 ml. Entscheidend ist die Formulierung in § 51 Abs. 1: Die Pflichten greifen, wenn der Wert erreicht wird — nicht erst bei Überschreitung. Ein Bericht mit exakt 100 KBE pro 100 ml ist also schon der Auslöser. Dann sind vier Dinge unverzüglich zu tun:

  1. Anzeige beim Gesundheitsamt, sofern kein Nachweis vorliegt, dass das Labor sie schon erstattet hat — wozu es nach § 53 Abs. 1 selbst verpflichtet ist. Ein Ergebnis auszusitzen funktioniert also nicht.
  2. Ursachenklärung mit Ortsbesichtigung und Prüfung, ob die Installation den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.
  3. Schriftliche Risikoabschätzung nach der im Verordnungstext benannten Empfehlung des Umweltbundesamts.
  4. Maßnahmen nach den anerkannten Regeln der Technik — und eine Mitteilung darüber an das Gesundheitsamt (§ 51 Abs. 3).

Die Mieter sind nach § 52 Abs. 3 unverzüglich zu unterrichten, sobald das Ergebnis der Risikoabschätzung sowie etwaige Verwendungseinschränkungen und Empfehlungen vorliegen. Die Maßnahmen selbst sind unmittelbar nach Abschluss zu dokumentieren und zehn Jahre verfügbar zu halten (§ 51 Abs. 4). Ein Befund erzeugt damit einen Vorgang, der ein Jahrzehnt nachweisbar bleiben muss.

Welcher Teil der Kosten beim Mieter landet

Dass der Mieter Betriebskosten trägt, müssen die Parteien nach § 556 Abs. 1 BGB vereinbaren. Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV nur Kosten, die „laufend entstehen" — dass die Prüfung nur alle drei Jahre anfällt, steht dem nicht entgegen, wie der Bundesgerichtshof für eine turnusmäßige Sicherheitsprüfung entschieden hat (dazu unten). Scharf zu trennen ist, was auf einen Befund folgt:

PostenUmlagefähig?Grundlage
Turnusmäßige Untersuchung samt Probennahmeja, bei entsprechender Vereinbarung§ 1 Abs. 1 BetrKV; BGH VIII ZR 123/06
Einbau von Probennahmeventilen (einmalig)neinkein laufender Posten (§ 1 Abs. 1 BetrKV)
Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Spülung, Desinfektion, Umbaunein§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Mangelbeseitigung aus
Verwaltungsaufwand für die Organisationnein§ 1 Abs. 2 BetrKV (Verwaltungskosten)

Offen ist, wo der umlagefähige Teil hingehört — für die Legionellenprüfung hat der Bundesgerichtshof das nicht entschieden. Zwei Einordnungen sind vertretbar, mit unterschiedlichem Verteilungsschlüssel:

Praktisch heißt das: Wer sicher umlegen will, nennt die Untersuchung nach der Trinkwasserverordnung im Mietvertrag beim Namen — dann trägt die Umlage in beiden Lesarten. Welche Positionen generell beim Eigentümer bleiben, zeigt unser Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten; die Fristen für die Abrechnung stehen im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Steuerlich ist der Fall unkompliziert

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 EStG „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" — bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 EStG also beide Teile, der umlagefähige wie der nicht umlagefähige; beim umlagefähigen steht der Vorauszahlung des Mieters die Laborrechnung gegenüber, netto bleibt nichts hängen. Die Sanierung nach einem Befund ist Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung sofort abziehbar.

In der Eigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft dran

Betreiber ist nach § 2 Nr. 3 der Verordnung der „Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage". Liegt die zentrale Warmwasserbereitung im Gemeinschaftseigentum, nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflichten nach § 9a Abs. 2 WEG wahr; die Untersuchung läuft über die Verwaltung und erscheint in der Jahresabrechnung. Für den vermietenden Eigentümer bleibt, den Nachweis für die eigene Dokumentation anzufordern und den weitergegebenen Anteil richtig einzuordnen.

Was passiert, wenn man es einfach lässt

Wer die Untersuchung nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, handelt nach § 72 Abs. 1 der Trinkwasserverordnung ordnungswidrig — ebenso, wer die Niederschrift nicht zehn Jahre aufbewahrt. Den Rahmen setzt § 73 Abs. 2 des Infektionsschutzgesetzes: Diese Fallgruppe gehört nicht zu den auf 2.500 € begrenzten, er reicht also bis zu 25.000 €. Das ist eine Obergrenze, kein Regelbetrag.

Das zweite, oft größere Risiko ist zivilrechtlich: Erkrankt ein Mieter, geht es um Schadensersatz und Schmerzensgeld, und die Prüfpflicht ist der Maßstab. Dieselbe Logik kennen Vermieter von der Verkehrssicherungspflicht beim Winterdienst: Der dokumentierte Nachweis, das Erforderliche getan zu haben, ist im Streitfall mehr wert als die Maßnahme selbst.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs tragen die beiden Fragen, die der Verordnungstext offen lässt: Wer zahlt die turnusmäßige Prüfung — und was passiert, wenn tatsächlich jemand erkrankt.

BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06

Entschieden für die Revision einer Elektroanlage im Vierjahresabstand — strukturell derselbe Fall: Wiederkehrende Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage sind Betriebskosten und können „bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien" als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Ein mehrjähriger Turnus steht dem Merkmal „laufend entstehender" Kosten nicht entgegen, und dass Prüfkosten mittelbar Instandhaltung ersparen, macht sie nicht zu Kosten der Mangelbeseitigung. Für den Vermieter heißt das: Die Umlage steht und fällt mit dem Wortlaut des Mietvertrags.

BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14

Der Fall: überdimensionierte Warmwasseraufbereitung, stellenweise zu niedrige Temperatur, acht Jahre nicht gewartet, ein erkrankter und verstorbener Mieter. Der Senat bestätigt, dass vertragliche und deliktische Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Betracht kommen — eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht war sogar schon möglich, bevor die Untersuchungspflicht im Gesetz stand. Entlastend wirkt die Beweislast: „Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises". Für den Eigentümer heißt das: Wartungsnachweise und Temperaturprotokolle sind der Teil der Akte, der im Haftungsfall zählt. Die Normenkette nennt noch die alte Fassung der Verordnung; die Prüfpflicht steht heute in § 31, an der mietrechtlichen Aussage ändert das nichts.

Häufige Fragen

In jeder Wohnung hängt ein eigener Durchlauferhitzer — muss ich prüfen?

Typischerweise nicht. Die erste Bedingung des § 31 Abs. 1 knüpft an einen Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder an mehr als 3 Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle; dezentrale Geräte in der Wohnung erfüllen beides regelmäßig nicht. Maßgeblich ist die konkrete Anlage, nicht die Zahl der Wohnungen.

Alle drei Jahre oder jährlich — was gilt für mein Mietshaus?

Alle drei Jahre. Jährlich wird nur geprüft, wo das Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird (§ 31 Abs. 2 Nr. 2); die Vermietung an namentlich bekannte Mieter ist gewerblich, aber nicht öffentlich. Ältere Ratgeber mit „jährlich, bei Kleinanlagen alle drei Jahre" geben einen überholten Stand wieder.

Darf ich die Wasserproben selbst nehmen?

Nein. Nach § 39 Abs. 1 dürfen Untersuchung und Probennahme nur von einer zugelassenen Untersuchungsstelle durchgeführt werden, und der Auftrag muss die Probennahme nach Abs. 3 mitumfassen.

Muss ich ein unauffälliges Ergebnis irgendwohin melden?

Nein — § 44 Abs. 2 nimmt die Niederschriften über Legionella-Untersuchungen von der Übersendungspflicht aus. Aufzubewahren ist das Original trotzdem, zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Untersuchung.

Genügt die Klausel „Der Mieter trägt die Betriebskosten"?

Für den Weg über die sonstigen Betriebskosten nicht: Dort verlangt der Bundesgerichtshof eine ausdrückliche Vereinbarung (VIII ZR 123/06). Weil die Einordnung nicht abschließend geklärt ist, ist die ausdrückliche Nennung im Mietvertrag die einzige Variante, die in jeder Lesart hält.

Prüfintervalle, die sich von selbst melden

Eine Pflicht, die nur alle drei Jahre wiederkehrt, ist genau die, die man vergisst. In RenoDiary legen Sie die Legionellenprüfung je Objekt als Wartungsintervall an, hinterlegen Laborbericht und Niederschrift im Digitalen Tresor und sehen den umlagefähigen Anteil direkt in der Kalkulation.

Kostenlos starten

Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Ob eine konkrete Anlage die Schwellenwerte erreicht, welches Intervall das zuständige Gesundheitsamt festlegt und ob eine Mietvertragsklausel die Umlage trägt, entscheidet der Einzelfall. Die Einordnung der Untersuchungskosten in der Betriebskostenabrechnung ist höchstrichterlich nicht geklärt; die beiden dargestellten Lesarten sind als solche gekennzeichnet.